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一般的に市街化調整区域の土地は売れにくいとされています。
しかし、実は特定の条件や工夫次第で売却が可能です。
本記事では、市街化調整区域の土地売却を成功させる裏ワザを、元実務家の視点で徹底解説します。
市街化調整区域とは何か？
まずは、そもそも「市街化調整区域」とはどういう場所なのか、基本をおさらいしましょう。
定義と目的
市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために設けられた地域です。
市街化調整区域の目的は、市街化の抑制と農地や森林の保全であり、宅地造成や住宅建築、商業施設の建設が制限されています。
このように市街化調整区域における土地の利用は制限が多いため、建物を新たに建築したり、農地の転用は基本的にできません。
しかし例外があり、都道府県知事の許可を受ければ建物の建築・農地転用が可能です。
多くの人は、この許可が「どうせ取れない」「市街化調整区域は何をしても無理」と諦めているのが現状です。
市街化調整区域と市街化区域の違い
市街化調整区域と市街化区域の違いは、都市計画における土地利用の方針にあります。
まず、市街化区域は、住宅や商業施設の建設が積極的に進められる区域です。そして、都市の発展を促進する場所として位置づけられています。
一方、市街化調整区域は、むしろ都市の過度な拡大を抑制するために設けられた区域で、計画的な都市開発のために必要最低限の開発しか許可されていません。
このため、同じ不動産であっても、区分が違えばその不動産の価値や利用可能性は大きく異なります。
市街化区域では新築や商業施設の建設が可能であることに対し、市街化調整区域では、一般的にそれが許可されることは少ないです。
この根本的な違いが、市街化調整区域の土地を「売れる」かどうか考える際にも大きな影響を与えます。
市街化調整区域の土地が売れない原因
では、なぜ市街化調整区域の土地は「売れない」と言われるのでしょうか？具体的な原因を見ていきましょう。
制限の多い土地利用
市街化調整区域の土地は、都市計画法に基づき厳しい制限が設けられています。
このエリアでは、無秩序な都市拡大を防ぐ目的があり、開発行為には許可が必要です。
ここで言う開発許可は、土地造成だけでなく建物の建築も含まれ、新たに建築物を建設することが原則として認められていません。
許可を受ける場合でも「居住用または自己の業務用」に限るものがほとんどです。そのため、土地の活用が難しく、これが売れない原因となっています。
結果として、商業施設や住宅建設の需要が低く、買い手を見つけるのが困難です。
建物が建っていても再建築できないケース
分家住宅や農家住宅など、建築に際して人の要件（属人性）が必要な建物は、他人が購入して居住することも、再建築することもできません。
属人性のある建物（分家住宅、農家住宅）は、他人への賃貸・売却禁止
分家住宅や農家住宅は、許可を受けた人とその家族のみが居住できます。
しかし、家族の範囲は原則、配偶者・子・孫までです。
そのため、親や親戚でも同居することができない上、賃貸や売却も禁止されています。
分家住宅のリスクはここにあります。
実務上は売買できてしまう
ただ、他人への売却禁止は都市計画法の規制であり、不動産登記法では都市計画法のチェック機能が無いために建物の所有権移転登記はできてしまいます。
そのため、実際に法規制を知らずに購入して住んでいる場合もあります。
分家住宅を他人が買ってしまうと・・・
前述のように、分家住宅でも他人が買うことはできてしまいます。
しかし、分家住宅を買ってしまうと再建築の際にトラブルが起こります。
なぜなら、市街化調整区域で専用住宅建築のための建築確認申請を行う場合には、「建築主が市街化調整区域で建物を建築できる要件を持っているか」が問われてしまい、分家住宅の許可を受けた人（もしくはその相続人）以外からの建築確認申請は受理されません。
結果として、他人の分家住宅を買ってしまった人は、「建て替えできない」「売れない」不動産を持ち続けることになります。
住宅ローンが借りにくい条件
市街化調整区域の土地は、住宅ローンの審査を通過しにくいという悩みもあります。
利用に制限が多いという点が金融機関にとってはリスク要因となるため、厳しく審査されます。
このため、購入希望者が住宅ローンを利用しにくくなってしまいます。
そして購入者が限られ、取引が進まない状況が生まれるという負のスパイラルに陥るのです。
生活インフラ不足
市街化調整区域は都市化を抑制しているため、生活インフラが未整備な地域が多く、特に愛知県では下水道の未整備区域が多いです。
さらに、公共交通機関の不足、都市ガス供給の不十分さなどが挙げられます。そのため定住を考える方にとっては不便な立地と映ることが多いです。このような要素が原因で、売り手は土地や不動産を手放すことが難しくなっています。
市街化調整区域の物件を売る裏ワザ
市街化調整区域の物件を裏ワザは、専門の買取業者に売却する、用途変更の許可を受けるの2択です。
裏ワザ①専門の不動産会社に相談
市街化調整区域の土地は売れない売れないと言っても、実はワケガイのような「訳アリ物件専門の不動産買い取り会社」が存在します。
しかし、買い取り業者と言われるとこんなイメージを持っていませんか？
「買い取り業者？安く買いたたかれるよね？」
「訳アリ物件専門って怪しくない？」
確かにそういった、あやしい買取業者もいるかもしれません。
もちろん、市街化調整区域の土地はいわゆる訳アリ物件に該当しますし、高額買取は期待できません。
買取の場合は仲介での売却に比べて何割も売却価格が低くなるという傾向もあります。
そんな買い取り業者ですが、ワケガイのように本当に専門で訳アリ物件の買取を行い、実績のある不動産会社であればしっかりと信頼できるのです。
なぜなら、市街化調整区域のような訳アリ物件を取り扱うには豊富な経験と、専門的な知識が必要だからです。
市街化調整区域は、一般の土地と異なり、開発や建築に厳しい制限が課されています。
そのため、通常の不動産市場では販売が難しく、買い取り業者にとっては「安く買っても売り先がない」のです。
しかし、ワケガイのような訳アリ物件専門の買い取り業者は多くの訳アリ物件を買い取り・整備して売却している実績があるので、多くの売り先（売却方法）を持っており、利益を出す方法を熟知しています。
したがって、こういった経験豊富な買い取り業者であれば適正価格での買取が期待できます。
まずは「市街化調整区域の土地ですが売れるでしょうか？売却方法は？」と、ワケガイに相談してみましょう。
困った不動産の売却なら「ワケガイ」
開発許可の取得（用途変更：審査会基準16号）
前述のとおり、人に要件（属人性）のある建物は他人が再建築できません。しかし、売主に下記のようなやむを得ない理由があれば、用途変更の許可（愛知県開発審査会基準第16号）により売却できる可能性があります。
- 建物所有者が亡くなって住宅ローンが払えなくなった
- 建物所有者が破産した
- 住宅ローンを滞納して競売にかけられた
- 病気等で居住が難しくなった
これ以外にも認められる場合はあります。ただ「現金化したい」、「便利なところに住み替えをしたい」等の事情では基本的に認められません。
建物は10年以上違反なく使っている、無断での増改築が無いなどの条件も必要です。詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
売れやすい市街化調整区域の特徴
市街化調整区域の土地の中でも、売れやすい土地が存在します。
既存宅地（基準17号）の土地
既存宅地とは、昭和45年11月23日以前から現在まで宅地である土地のことです。
愛知県開発審査会基準第17号に規定されており、既存宅地であれば「誰でも」専用住宅の建築が可能です。
また、一度許可を受けていれば再度許可を取らなくてもダイレクトに建築確認申請→着工、が可能です。
そのため、市街化調整区域の土地で既存宅地は最も売れやすい土地と言えます。
売却希望の土地が既存宅地かどうかの調べ方は、次の章で詳しく解説します。
開発許可取得済みの土地（分譲地）
市街化調整区域内でも開発許可を取得した土地は、通常の分譲地として利用できます。インフラ整備が進んでいることが多く、新しく購入しやすいと言えます。
このような土地は、不動産市場においても評価が高く、買主にとっても安心して取引できることから、売れやすい特徴を持っています。
34条11号地域（誰でも買える、建てられる）
都市計画法34条11号地域は、誰でも購入して建築することが可能です。許可は必要ですが、分家住宅や農家住宅などの属人性はありません。
愛知県内では岩倉市、新城市に存在します。誰でも購入可能なため、他の市街化調整区域と比べて売れやすい傾向があります。
愛知県で市街化調整区域の土地が「売れる」かどうかのポイント
改めて、売れる土地かどうかの判断基準を解説します。
既存宅地かどうか？
市街化調整区域内の土地が売れるかどうかを判断する際、まず確認すべきポイントはその土地が既存宅地であるかどうかです。確認するためには、土地・建物の登記簿謄本が必要です。
登記簿謄本は法務局、または登記情報提供サービスのサイトでも取得できます。土地の所在地番が分からない場合は、固定資産税課税明細書を確認しましょう。
既存宅地かどうかを簡易的に確認できるポイントは下記の２点です。
- 土地の地目が昭和45年11月23日以前から宅地（土地の登記簿の『地目』の項目を見ます）
※土地の地目が宅地以外の場合は、建物の登記簿謄本で新築年月日を確認します - 周りに建物が50戸以上存在して、建物同士の距離がすべて50ｍ以内
まずはこの2点を確認してみましょう。
間違いなく昭和45年11月23日以前から建物が建っていたものの、土地登記簿などの記載内容が違う場合には、地目変更登記が漏れている可能性もあります。その場合には行政書士・土地家屋調査士に相談しましょう。
また、昭和45年11月24日以後に宅地となっている土地は新宅地と呼ばれます。
これは、分家住宅や農家住宅などの許可を受けて建物を建てて宅地化した土地で、既存宅地と区別されます。
新宅地は既存宅地と違って、建物の建築には再度許可が必要なため購入者・条件が限られてしまうため、売却価格は低くなる傾向にあります。
用途変更（審査会基準16号）を満たすやむを得ない事情があるかどうか
売主側に用途変更（愛知県開発審査会基準第16号）が取れるような事情があれば、建物（＋土地）が「売れる」可能性が高くなります。
16号許可は買主側が行う申請ですが、許可の重要な要素は売主側にあります。前述のとおり売主側は、やむを得ない事情が必要です。
一方、買主側の要件は愛知県開発審査会基準第16号に記載されており、「現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。」です。これは、現在賃貸アパートや、夫婦どちらかの実家に住んでいる場合が該当します。そのため、16号許可については売主側にやむを得ない事情があれば、買主側のハードルは非常に低いと言えます。
分家住宅や農家住宅などの売却を考えている方は、16号許可の要件に該当しないかを下記で調べた上で、専門家（ナカジツのような不動産会社、行政書士等）にご相談ください。
まとめ
市街化調整区域の土地は、都市計画法によって開発や建築に厳しい制限が課されるため、一般的に売れにくいという状況があります。しかし、適切な対策を講じれば売却を成功させることも可能です。
まずは、実績豊富な「ナカジツ」のような専門業者に相談し、「既存宅地か？」「16号許可は使えるか？」といった可能性をプロの目で判断してもらうことが、成功への第一歩です。
それでも売れない・断られた場合は「ワケガイ」へ
万が一、一般の不動産会社やナカジツでも「取り扱いが難しい」と断られてしまった場合や、「再建築不可」と言われてしまった場合でも、まだ諦める必要はありません。
文中で解説した通り、訳アリ物件専門の買い取り業者であれば適正価格で買い取ってくれる可能性があります。
特に「ワケガイ」は、他社で断られた物件の再生・活用ノウハウを持っており、最後の駆け込み寺として頼りになります。
困った不動産の売却なら「ワケガイ」