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愛知県の市街化調整区域での開発を検討中の方必見！
「既存宅地」は、土地が一定の条件を満たせば誰でも住宅建築が可能な愛知県特有の制度です。
本記事では、愛知県開発審査会基準第17号に基づく既存宅地の定義や要件、許可申請の流れについて詳しく解説します。効率的な手続きと適切な土地活用を目指しましょう。
はじめに
愛知県では、開発審査会基準第17号で既存宅地の要件を定めています。この基準は、都市計画法第34条第14号に基づいています。適切な土地利用と地域環境の保全のバランスを取るために重要な役割を果たしています。
愛知県知事許可における既存宅地の定義と要件
市街化調整区域での建築許可は原則、愛知県知事が行います。
ただし、名古屋市や豊橋市、岡崎市など一部の市は市長が許可を下ろします。（→詳しくはこちら）
ここでは、愛知県知事許可について解説します。
開発審査会基準第17号の「既存の宅地」とは？
いわゆる既存宅地かどうかの定義は愛知県開発審査会基準第17号に書かれています。
そして、既存の宅地とは以下の①～④いずれかによって「市街化調整区域決定前から宅地であったこと」が確認できる土地を指します。
※参考：愛知県HP 開発審査会基準第17号の運用基準
- ①昭和45年11月23日までに既に宅地で、現在まで継続して宅地である土地
※昭和50年3月末までに宅地への地目変更登記している土地 - ②昭和45年11月23日建築物が存在していたことが、建物の登記事項等で確認できるもの
- ③平成１２年５月１９日改正前の都市計画法第４３条第１項第６号の既存宅地確認を受けたもの
- ④その他、公的資料により昭和45年11月23日までに既に宅地であったことが確認できるもの｡
また宅地は市街化調整区域決定前から現在まで継続していることも重要です。
昭和45年11月23日以前から宅地であっても途中で雑種地に地目変更している場合は許可を受けられない可能性があります。
また、登記地目が宅地でない場合でも、②～④のいずれかの条件に該当していれば既存宅地の要件が認められる可能性があります。
既存宅地の基本要件
愛知県の既存宅地として認められるには、以下の３要件を満たす必要があります：
- 線引き前からの宅地利用：市街化調整区域決定前から現在まで『宅地』であること（前述のとおり）
- 50戸連たん：周辺に概ね50戸以上の建物が連続して存在していること
- 最低敷地面積：土地面積が160平方メートル以上であること
これらの要件は、無秩序な開発を防ぎ、良好な住環境を維持するために設定されています。
建築可能な建物と用途制限
既存宅地は建築可能な土地とはいえ、用途（住宅、店舗などといった建物の使いみち）には制限があります。
建築可能な建物
既存宅地では、以下の用途の建物が建築可能です。
居住の用または自己の業務用のみ可能です。
- 居住用建築物：専用住宅、アパート、マンション
- 店舗：敷地面積1000㎡以下で自己用のもの※貸店舗は不可
- 事務所：敷地面積500㎡以下で自己用のもの※貸事務所は不可
- 小規模工場：敷地面積500㎡以下で危険性が低い自己用のもの※賃貸不可
- 倉庫：敷地面積500㎡以下で自己用のもの※貸倉庫は不可
敷地が広い場合には土地分筆登記で敷地を分ける必要があります。たとえば店舗敷地の土地が１筆で1,300㎡ある場合は、以下のように分けます。
- 店舗敷地（開発許可、確認申請部分）：800㎡
- 駐車場敷地：500㎡
建築敷地が1,000㎡以下になっていれば大丈夫です。
ただし、同時に駐車場部分の造成工事を行う場合は役所と調整が必要です。
建築が制限される用途
一方、以下の用途の建築物は既存宅地を使ったとしても建築できません。
- 性風俗関連特殊営業施設（風営法対象施設）
- 危険物を貯蔵・処理する倉庫
※建築基準法別表第２（と）項の準住居地域内において建築してはならない規模以上の危険物の貯蔵等をするもの - 周辺環境に悪影響を及ぼす工場
これらの制限は、地域の安全性や環境保護の観点から設けられていると考えられます。
なお、火薬庫については都市計画法34条第8号（火薬庫）、ガソリンスタンドについては都市計画法第34条第9号（沿道施設と火薬類製造所）の（３）給油所等の許可を受けて建築することができます。
既存宅地の開発許可（建築許可）申請について
許可申請に必要な書類
建築許可申請には以下の書類が必要です：
- 登記事項証明書
- 課税証明書※登記事項証明書だけで既存宅地か分からない場合
- 都市計画図（連たん性の確認用）
- 建築図面（平面図・立面図）
- 配置図・排水計画図
建築プランで注意すること
建築プラン決定時には、以下の点に注意が必要です。
違反している場合には建築許可が下りず、再申請となってしまいますので、プランニング時点から注意しておきましょう。
- 建物の高さは原則10メートル以下
- 容積率・建ぺい率の遵守
- 敷地面積は最低160平方メートル以上
通常の一戸建て住宅であれば違反することはありませんが、分筆時に最低面積を下回ってしまう恐れがあるので、分譲時などには注意しましょう。
駐車場設置の義務
集合住宅を建築する場合、以下の点に注意が必要です。
- 部屋数と同数の駐車スペースが必要
- 駐車場の設置基準を遵守すること
これは、居住者の利便性と周辺環境への配慮のためです。
独自の基準を持っている6市（名古屋市等）
愛知県内でも名古屋市などの中核市等は既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）に似た独自の基準があります。
- 名古屋市：独自の基準あり→名古屋市内に既存宅地は存在しない！？愛知県の既存宅地の意外な事実
- 豊田市：愛知県と同様の既存宅地要件あり。また、中山間地等の住宅での要件は、地元自治区と協議して定住意思があれば、誰でも許可を受けて住宅建築可能。
- 岡崎市：独自の連たん基準あり
- 豊橋市：線引き前宅地（基準16号）は独自の要件あり
- 一宮市、春日井市：ほぼ愛知県基準と同じ既存宅地
建築したい土地が上記の6つの市の場合には、それぞれの市の基準を確認しましょう。
手続きの流れと実務上のポイント
許可申請手続きの流れ
- 必要書類の準備
- 市町村役場や建設事務所との事前相談
- 許可申請書類の提出
- 審査と許可決定
申請準備、本申請、許可完了まで早くとも１～２ヶ月かかります。
また、費用は事務所により変わりますが、10～20万円が相場です。
ただし、道路占用許可、排水承諾等があれば別途費用が必要です。
専門家への相談が重要な理由
以下の専門家への相談が推奨されます。
- 行政書士：手続きの専門家
- 不動産業者：土地情報に詳しい
- ハウスメーカーや工務店：建築の専門家
このように、専門家の助言を得ることで、スムーズな手続きが可能になります。
FAQ（よくある質問）
- なぜ160平方メートル以上という基準があるのか？：無秩序な開発を防ぎ、良好な住環境を維持するため
- 既存宅地でアパートを建てる際の注意点は？：駐車場の確保と周辺環境への配慮が重要
- 風俗営業施設が許可されない理由は？：地域の安全性と環境保護のため
- 各市町村の基準はどこで確認できるか？：各市町村の都市計画課や愛知県の各建設事務所建築指導課
まとめ
愛知県の既存宅地基準は、適切な土地利用と環境保全のバランスを取るために重要です。
また、今後も法改正や運用変更の可能性があり、最新情報の確認が必要です。
行政書士などの専門家へ相談することで、スムーズな手続きが可能になります。
既存宅地の購入を検討されている方は、まずはハウスメーカー・工務店への相談をお勧めします。
ハウスメーカーは市街化調整区域での建築の流れや要件を把握しているため、要件から相談に乗ってくれる上、必要に応じて不動産業者・行政書士・建築士の紹介も可能です。
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