「農家住宅」と「分家住宅」、このふたつの住宅をご存じですか？
どちらも市街化調整区域に家を建てる際に関わる重要な制度ですが、実はその要件や許可の仕組み、そして利用できる人の条件には大きな違いがあります。
この記事では、農業を営む方や親から土地を引き継いだ方が、どちらの制度を利用すべきかを判断するために必要な情報を、わかりやすく丁寧に解説しています。
「許可がいらないのはどっち？」「将来的に売ることはできるの？」といった、よくある疑問にも答えながら、農家住宅・分家住宅それぞれの特徴、メリット・デメリット、手続きの注意点を比較します。
今後の住まいの計画や土地活用に役立つ、実践的な知識が満載です。
農村地域で家を建てようと考えている方は、ぜひ最後まで読んでご自身に合った選択肢を見つけてください。
農家住宅とは？基礎知識を解説
都市計画法第29条に規定されている適用除外（許可不要）の建築物の1つが農家住宅です。ここでは、その農家住宅についての基礎知識を解説します。
農家住宅の定義と目的
農家住宅とは、農業を営む人々が農作業を効率的に行うために、自身の農地付近に住むための住居を指します。都市計画法第29条第1項第2号に基づき、市街化調整区域内で建設が可能です。
この住宅は、農業を営むための基盤となるものであり、通常は建物の建築が難しい市街化調整区域で建てられることが特徴です。
農家住宅の目的は、農業を行う人々が農地に近い場所で暮らすことで、作業効率を向上させ、農業継続の基盤を整えることにあります。こうした制度により、農家が安定して農業に従事できる環境が支えられています。
農家住宅の建築許可に関する制度と条件
農家住宅を建築する際には、都市計画法に基づき特別な許可が適用されます。
市街化調整区域に建物を建設する場合、通常は開発行為の許可が必要です。
しかし、農家住宅に関しては許可不要で建築可能です。
この点が、農家住宅と分家住宅の違いのひとつです。
ただし、農家住宅の建築には下記の要件が必要です。
- 建築主が農家であること（兼業農家も可）
- 農家住宅の建築場所と営農している農地が同じ地域内にあること
- １世帯につき１戸のみ建築可能（別荘とかはNG）
農家であることの判断は通常、市町村の農業委員会が発行する農業従事者証明が必要です。
農業従事者証明の発行には農作物の年間出荷額や農業従事日数などの条件があります。
要件確認を含めて、農家住宅を考えている方は必ず役所との打ち合わせを事前に行いましょう。
農家住宅のメリットと注意点
農家住宅を建てることには多くのメリットがあります。
一般的には建築が制限される市街化調整区域内でも、農家住宅であれば許可不要で建設できるという点は大きな利点です。また、農地に隣接する場所に住むことで、農作業の効率を最大限高めることが可能となります。
一方で、注意点もいくつか存在します。
まず、農家要件等を満たす場合に限られるため、農業委員会での事前確認が非常に重要です。
また、建設後は原則として譲渡や売却が厳しく制限されています。そのため、不動産価値が一般住宅よりも低下するリスクがあります。
分家住宅とは？基本情報から要件まで
ここでは、市街化調整区域で建てられる代表的な要件、分家住宅について解説します。
昭和45年以前から親・祖父母が市街化調整区域に住んでいる方や土地を持っている方は必見です！
分家住宅とはどんな住宅なのか
分家住宅とは、親族世帯から独立して新たに設けられる住宅を指します。
特に市街化調整区域において、通常は住宅建設が難しいエリアであっても、特定の条件を満たすことで居住を目的とする住宅の建築が許可される制度です。
この制度は、親族の分家がその土地で生活を続けるための住環境を確保することを目的としています。
農家住宅と分家住宅の違いとして、分家住宅は主に親族間で土地を相続・贈与された場合に建てることができ、建築主が農業をしていなくても良い点が特徴です。
分家住宅を建てる際の条件とプロセス
分家住宅を建てる場合も、いくつかの条件を満たす必要があります。（愛知県の場合）
- 申請者は線引き前から本家と同一世帯であった者
- 土地を直系尊属（両親・祖父母）から相続や贈与により取得したこと
- 建築主とその配偶者、建築主の両親・祖父母が他に利用できる土地を所有していない
- 敷地面積は500㎡未満
- 土地が農地の場合は農地転用許可を取得する必要がある
- 2世帯住宅は禁止
詳しくは、分家住宅についての記事を参考にしてください。
分家住宅に必要な許可と自治体との連携
分家住宅を建築する場合には、自治体の許可が必要です。
市街化調整区域内での建築を行うため、自治体の条例や規定に準じた計画を立てることが重要です。
農家住宅と分家住宅の違いの一つとして、分家住宅は本家との親族関係や土地の取得経緯など要件となっています。これらの要件を確認するため、自治体との慎重な連携が不可欠です。
分家住宅建築での注意事項
分家住宅を建築する際にはいくつかの注意点があります。
まず、申請者本人が住宅所有を必要とする正当な理由を明確にする必要があります。しかし、結婚していて持ち家が無い（借家住まい若しくは実家住み）、ということであれば大丈夫です。（愛知県の場合）
次に、申請地は申請者が許可後に取得しなければなりません。
愛知県開発審査会基準第1号（分家住宅）
運用基準13 申請地は、申請者の自己所有地又は許可後自己所有地となる土地であること。
引用元：開発審査会基準第1号（愛知県）より
贈与税がかかるため、簡単に「はいそうですか」とはなりませんが、注意が必要です。
ただ「許可後『すぐ』」ではないので、タイミングを見て名義変更すると良いでしょう。
また、分家住宅は農家住宅と同じく、原則、転売や貸出しは禁止です。
そのため、住宅建築後の利用計画をしっかりと立てておくことが重要です。
加えて、各自治体によって具体的な要件が異なるため、事前に自治体と十分に相談し、不明点を解消することが大切です。
農家住宅と分家住宅の違いを徹底比較
市街化調整区域で建築できる住宅に農家住宅があります。
農家住宅と分家住宅は、何が違うのでしょうか？
建築許可の要・不要の違い
農家住宅と分家住宅の大きな違いとして、建築許可の要否が挙げられます。
基本的に、農家住宅は市街化調整区域でも開発行為の許可（建築許可・開発許可）が不要とされており、農業を営む人が農地の近くに建築する住宅として認められる仕組みです。
一方、分家住宅では通常の建築許可が必要です。
しかし、市街化調整区域であっても一定条件を満たす場合に限り分家住宅の建築が認められるため、許可を得るプロセスに時間と手間を要する可能性があります。
これは分家住宅の申請には、開発審査会の議などの厳格な手続きが必要であるからです。
居住者の条件と対象となる世帯について
農家住宅と分家住宅のもう一つの重要な違いは、居住者の条件にあります。
農家住宅は、農業に従事している者、もしくはその世帯が居住することが前提です。
これは兼業農家も含まれ、農業を辞めた場合や、農地を他者に譲渡する際には制限がかかる点に注意が必要です。
一方、分家住宅の場合は、親世帯から独立した世帯が対象となります。
具体的には、本家から相続・贈与された土地を利用し、新しい住居を建築する場合に認められます。
また、申請者には他に住宅用地を所有していないことや、土地を元本家から正式に取得したことを証明する必要があるなど、対象者は厳密に限定されています。
このように、農家住宅は農業従事という要件が必要ですが、分家住宅は親・祖父母の状況が重要となります。
そのため、分家住宅は建築主の意思に関係なく「建築できる・できない」が決まります。
しかし、農家住宅については建築主が「農業をする」という条件さえクリアすれば、建築できることになります。
ただ、「農業をする」ことは容易でなく、下記のような準備が必要です。
- 農地の確保
- 農地法3条の許可（農地を持っていない場合）
- 農機具の確保：知り合いから借りてもOK、賃料が発生する場合もある
- 農業技術の習得：市町村が研修してくれる場合もあります
- 資金の確保：農業経営（営農）するための資金（数百万～）の準備
家を建てるためだけに、農家を始めてしまうと大変なことになってしまいます。
そのため、農家住宅は親や親戚が農家である、または実際に農業を既に行っていたり、農業系の学校を出ていたりする方におススメです。
面積要件について
敷地面積についても分家住宅と農家住宅では大きく違います。
愛知県の場合、分家住宅の敷地は原則500㎡未満です。
しかし、農家住宅は農業用倉庫などを想定しているため、1,000㎡まで可能です。
もちろん分家住宅でも150坪（約450㎡）使えれば十分ではありますが、特に敷地を広く使いたいという場合、農家住宅であれば更に広い敷地での建築が可能です。
それぞれのメリット・デメリットを検証
農家住宅のメリットとして挙げられるのは、市街化調整区域であっても比較的容易に建築が可能な点です。
特に、開発許可が不要であるため、建築までのハードルが低いことが特徴です。
ただし、農業従事者に限定されているため、用途変更や転売が難しい点がデメリットといえます。
不動産価値が他の住宅と比較して低い場合もあるため、将来的な活用に制限がある傾向があります。
しかしこの2点は分家住宅も同じ条件なので、農家住宅特有のデメリットではなく、やはり大きなデメリットは農業従事が条件ということでしょう。
分家住宅のメリットは、農業従事といった縛りが無いことです。
そのため、幅広い層が対象となる可能性があります。
しかし、開発許可や建築許可の取得が必須であり、親・祖父母の状況で決まると言えます。
更に、許可手続きに時間がかかることがデメリットとして挙げられます。
このように、農家住宅と分家住宅の違いを理解し、それぞれの条件やメリット・デメリットを考慮しながら選択することが重要です。
まとめ
農家住宅と分家住宅の違いは、市街化調整区域内で住宅を建てる際に非常に重要です。
それぞれの住宅には建築許可の条件や対象となる世帯、土地の制約など、独自の要件が定められています。
農業を営む方向けの「農家住宅」、独立分化した世帯のための「分家住宅」、それぞれの特性を正確に把握することで、自分に適した選択が可能になります。
また、「農家住宅と分家住宅の違い」を理解するには、事前の情報収集が欠かせません。特に自治体ごとに異なる規制があるため、具体的な条件については必ず自治体に確認することをおすすめします。
分家住宅、農家住宅、あるいはそれ以外の一般の住宅も含めた選択肢を踏まえ、自身に最適な形を見つけていきましょう。
自分が分家住宅、農家住宅に該当するか分からない方
- 市街化調整区域の土地がある
- 先祖代々市街化調整区域の土地に住んでいる
- 農家を営んでいる
いずれかの条件に該当する方は分家住宅・農家住宅を建てられる可能性があります。
そうは言っても「分家住宅が建てられるか分からない」「不安だから細かい調査は誰かにやってもらいたい」という方はハウスメーカー・工務店への相談をお勧めします。
ハウスメーカーは市街化調整区域での建築の流れや要件を把握しているため、要件から相談に乗ってくれる上、必要に応じて行政書士・建築士も紹介してもらえます。
ただし、ハウスメーカーによっては市街化調整区域での建築に慣れている・慣れていない、といったケースがあります。
しかし、一括予約を行っておけば、幾つかのハウスメーカー・工務店を比べることができるため、市街化調整区域での建築に前向きなハウスメーカーを見つけられるでしょう。
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