市街化調整区域の土地を持て余している方必見！
このエリアは建築や開発が制限されているため、売却や活用が困難なケースもあります。
しかし、いくつかの方法を知っておけば処分は可能です。
本記事では、市街化調整区域の土地を手放すための実践的な処分方法を詳しく解説します。
市街化調整区域は、都市計画区域のひとつ
市街化調整区域は都市計画法で定められた都市計画区域の一つで、特に建物の建築・土地開発が抑制されている区域です。
都市計画法上、都市計画区域には次の3つがあります。
・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域
それぞれについて詳しく解説します。
市街化区域
市街化区域は既に市街化が進んでいる、または１０年以内に優先的に市街化を進める区域です。
いわゆる都市部で役所が多い、商店街があるような区域をイメージしてください。
この市街化区域は建物の建築や開発が推奨されているため、指定された用途区域に応じた建物が建築できます。
また、農地であっても生産緑地を除いて基本的に農地転用の届出を行うだけで宅地転用が可能です。
市街化調整区域
一方、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアであり、建物の建築・開発行為は原則禁止されています。
市街化調整区域は都市部から少し離れた、田畑の拡がった風景をイメージしてください。
しかし建物の建築・開発行為が禁止されていても、建物や店舗が立ち並んでいることもあります。
これは、市街化調整区域決定前から住んでいる人の家、その人たちの子孫が特別な許可を受けて住宅（分家住宅）を建てていたり、地元に必要な店舗・病院・学校などが建設されている場合があります。
また、農林水産業を営む人たちが住むための住宅（農家住宅等）も建築可能です。
非線引き区域
都市計画区域の中で、市街化区域・市街化調整区域を決めていないケースもあり、そういった区域は非線引き区域と言います。
市街化区域と市街化調整区域の「線引き」をしていないために、こう呼ばれます。
非線引き区域は地元の都市計画に基づき、用途地域が定められることもありますが、基本的には建物の建築・開発が可能なエリアです。
市街化調整区域の確認方法
自分の持っている土地が市街化調整区域内かどうか知らない人もいるのではないでしょうか？
市街化調整区域かどうかを調べる方法は２つあります。
・不動産情報ライブラリ（国土交通省サイト）で調べる
・市町村役場で直接確認する
それぞれについて解説します。
国土交通省のサイト（不動産情報ライブラリ）で確認する
不動産情報ライブラリは国土交通省の運営するサイトで、不動産の取引価格、公示価格などの価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など、不動産に関する情報を見ることができます。
無料でいつでも24時間（メンテナンス時間以外）使えるため、手軽に調べられます。
使い方はこちらの記事で解説しています。
市町村役場で直接確認する
インターネットを使って自分で調べるのが不安、という方は市町村役場で直接確認することをお勧めします。
都市計画法に関する情報は各市町村役場の都市計画課等で確認することができます。
窓口であれば自分の持っている土地の地図・住所地番を伝えると、担当者が確実に調べて教えてくれるので安心です。
ただし、窓口が空いている平日に行く必要があるので注意が必要です。
市街化調整区域の土地・建物を処分する場合の注意点
市街化調整区域の土地・建物を処分する場合は、下記の3点に注意してください。
・買主が建物を建てるには許可が必要
・農地だと宅地転用が難しい
・建物が既に建っていても売れないケースがある
建物を建てるには許可が必要
既にご紹介したとおり、市街化調整区域は建物の建築・開発行為が禁止されています。
そのため、新たに建物を建てるには許可（開発許可または建築許可※建築確認申請とは別）が必要です。
許可を受けられる人は限られており、分家住宅などの資格を持つ人や、店舗・病院・社会福祉施設を運営する事業者などです。
買主がこのような規制を知らずに買ったとしても、建物建築のために土地売買を行ったのであれば売主は契約不適合責任を負う必要があります。
大きな責任となるため、「黙っていれば分からない」という考えは止めておきましょう。
なお、建て替えの建築確認申請の際に必ずバレることとなります。
農地だと宅地転用が難しい
市街化調整区域の農地は公共性の高い事業や、分家住宅など特別な許可を受けられる要件がなければ転用許可が下りません。
ただでさえ都市計画法の規制により、市街化調整区域の土地というだけで宅地転用が難しいのですが、農地であれば更に農地法の規制もあり、宅地転用はとても難しくなってしまいます。
したがって、市街化調整区域農地の売却は基本的に病院や店舗などの事業者などに販売することとなります。
建物が既に建っていても売れないケースがある
建物が既に建っている宅地でも、分家住宅や農家住宅など、特別な許可を受けて建てた建物は、建てた人以外の使用が禁止されています。
そのため、第三者に売却してしまうと、購入した人は当該建物に住んでいるだけで都市計画法違反となり、行政指導を受ける恐れがあります。
こうなってしまっては、契約不適合責任が問われることとなります。
市街化調整区域の土地を手放す方法
市街化調整区域の土地をどうしても手放したい場合は、下記の4つの方法が推奨されます。
・駐車場・太陽光パネル用地として売却する
・用途辺境の許可を取得して売却する
・相続土地国庫帰属制度を利用する
・専門の買取業者へ売却する
それぞれについて詳しく解説します。
駐車場・太陽光パネル用地として売却する
建物が建てられない土地であっても、駐車場・太陽光パネル用地であれば売却できる可能性があります。
駐車場・太陽光パネル用地として売却するのであれば、数千㎡以上の大きな土地でなければ、特に許可は不要なため、買主がいれば比較的スムーズに売却が可能です。
※農地転用の許可（農地の場合）、太陽光パネル設置について条例等がある場合はその手続きが必要です。
特に農地の場合には転用できない優良農地などもありますので、計画段階で役所に確認しておきましょう。
用途変更の許可を取得して売却する
分家住宅などで許可を受けて建物を建てた土地は「新宅地」と呼ばれますが、この不動産で居住できるのは許可を受けた人とその家族のみです。
そのため、この土地建物を売却してしまうと、売主・買主ともに都市計画法違反となってしまいます。
しかし所有者が死亡した、破産したなどのやむを得ない事情があれば、買主が許可を受けて新たな所有者になる（用途変更する）ことが可能です。
この許可基準は多くの都道府県・中核都市等で設定されており、愛知県の場合には愛知県開発審査会基準第16号です。
相続土地国庫帰属制度の利用
相続した土地が市街化調整区域で管理の負担が大きい、住む予定が無い、といった場合には土地を国に引き取ってもらうことができます。
これは、令和5年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度です。
便利な制度に見えますが、法務局による要件審査・承認、10年分の土地管理費相当額の負担金の納付が必要という大きなデメリットがあります。
お金を支払ってでも処分したいという場合の最終手段として考えておくと良いでしょう。
専門の買取業者へ売却する
市街化調整区域のような特殊な土地は「訳あり不動産」などと言われますが、訳あり不動産専門の買取業者も存在します。
買取業者は買取後に、自分たちの持つ経験と知識から様々な活用方法を考えるため、所有者の方は土地を手放すだけでストレスなく「市街化調整区域の土地だから売れない。管理が大変・・・」といった悩みを解消できます。
ワケガイでは、市街化調整区域の物件や事故物件などの訳あり不動産を専門に買取しています。
訳ありの内容を告知いただいた上で、他業者より高い買取価格を提示できるケースも多いため、スムーズな売却が可能です。
市街化調整区域の土地を売却する
まとめ
本記事では、市街化調整区域の不動産の処分について解説しました。
市街化調整区域内の不動産は都市計画法の規制がきつく、許可手続きなどの費用もかかってしまいます。
しかし、今後も維持することが難しい、どうにか処分したいという場合はご事情に適した処分方法を探してみてください。