市街化調整区域の土地活用は難しいと思われがちですが、許可の裏ワザを活用すれば事業チャンスが広がります。
本記事では、分家住宅や共同住宅、駐車場経営、資材置き場などの活用術を徹底解説。
許可を得るための手続きや注意点も詳しく紹介します。
成功事例を交えながら最適な土地活用法を提案しますので、最後までご覧ください。
市街化調整区域とは？基本を押さえよう
都市計画法で決められる都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。
市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然を守る区域です。
そのため、市街化調整区域では建築・開発の規制が厳しく、原則として新たな建築が禁止されていますが、分家住宅や社会福祉施設など、一定の要件を満たせば建物の建築が可能です。
市街化調整区域の定義と目的
市街化調整区域とは、都市計画法で定められる区域の一つです。
既存の市街地を優先的に整備するため、将来的な大規模開発を抑制する狙いがあります。
農地や自然環境の保護にも配慮されており、新しい建物を建てる場合は許可が必要です。
公共投資は区域を集中して行われているため、市街化調整区域の優先順位は相対的に低く、インフラ整備や補助金の対象範囲外となることも多いです。
日本における市街化調整区域の実情
（2024年建築着工統計調査より）
令和6年の建築着工統計調査によると、居住専用住宅の着工件数は全国で約80万棟です。
そのうち市街化調整区域内で建てられた居住専用住宅は約3万7,000棟に達します。
（全体の約4.7％）
出典：2024年建築着工統計調査（国土交通省）※e-Stat：政府統計ポータルサイトより
そのうち約3万1,000棟が個人名義、約5,800棟は会社名義でした。
市街化調整区域で建築できる建物は、分家住宅や農家住宅が知られています。
これらの建物は個人の専用住宅のため、会社名義が15％あることに少し驚きました。
ただ、地域によっては既存宅地制度、建替え、自治体ごとに定めた開発審査会基準を活用することで、多様な利用形態が実現しているのが実情です。
市街化調整区域の土地活用には、これらの基準を知ることがとても重要です。
市街化区域との違いと整備方針
日本の人口の約7割が住んでいると言われる市街化区域は、住宅や商業施設の建設を積極的に進める
エリアとして整備が行われます。
一方、市街化調整区域は農地や自然環境を優先的に保全し、開発が抑制されます。
そのため、上下水道や道路といったインフラの整備も市街化区域が優先され、市街化調整区域では
利便性が劣る傾向にあります。
土地活用においては、インフラ整備の遅れというリスクも覚えておきましょう。
しかし、地域の特性を活かした独自の活用法を考えることで土地の価値を高められる可能性があり、
隠れたプラスの面も存在します。
市街化調整区域で建築される住宅の実態
市街化調整区域でも、条件を満たせば戸建てや共同住宅を建築できます。
実際には法人名義での事業利用も行われており、個人所有だけにとどまりません。
そのため、市街化調整区域の土地を持っていて活用方法を考えている方は個人だけでなく法人向けの活用方法も考えると、新たな可能性がみつかるかもしれません。
市街化調整区域でも会社名義の専用住宅が建てられる理由
先ほど紹介した2024年の統計によると、市街化調整区域に建築された居住専用住宅は全国で37,423棟でした。
このうち31,583棟が個人名義で、5,769棟は会社名義です。
個人所有が多い傾向はありますが、一定数の法人名義が存在する点が気になりますね。
法人名義の住宅があるということは、経営目的で共同住宅を建てるケースが考えられ、環境や利便性を踏まえて、市街化調整区域にも土地活用による事業のチャンスがあると言えます。
全国の傾向を考えるために、私が許可制度を把握できている愛知県を例に出してみます。
愛知県の事例：会社名義の専用住宅が792棟建築できた背景
愛知県内の市街化調整区域では、会社名義で建てられた居住専用建築物が792棟にのぼります。
建築着工統計調査の分類では、建物の定義が次のように書かれています。
- 居住専用建築物：専ら居住の用に供せられる建築物をいう。
- 居住専用準住宅：専ら居住の用に供せられる建築物で個々の炊事施設を有しない建築物をいう。
引用：建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義 より（国土交通省）
居住専用準住宅は、高齢者や障がい者が共同生活を行うグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅（各部屋に炊事施設がないもの）などの社会福祉施設が該当します。
一方、居住専用建築物は個人の専用住宅、一般的な共同住宅が該当します。
共同住宅や寄宿舎建築での土地活用（愛知県開発審査会基準）
愛知県内の市街化調整区域で居住用専用建築物で許可を受けられる建物は次のとおりです。
個人の専用住宅が建てられる要件
- 分家住宅：愛知県開発審査会基準第1号
※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要） - 既存集落内のやむを得ない自己用住宅：愛知県開発審査会基準第7号
※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要） - 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
※属人性無し、誰でも建てられる - 農家住宅：都市計画法第29条第2項
※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
共同住宅が建てられる要件
- 事業所の社宅及び寄宿舎：愛知県開発審査会基準4号
※自己の業務用（調整区域内にある事業所の事業者が従業員用の社宅・寄宿舎を建てる）のみ - 大学等の学生下宿等：愛知県開発審査会基準5号
※市街化調整区域にある大学に通学する学生のみを対象とするもの
申請者（建築主）＝大学、でなくても可能 - 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
※属人性無し、共同住宅の建築も可能 - 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為：都市計画法第34条第11号
※指定された区域であれば誰でも専用住宅、兼用住宅、共同住宅を建築できる。
ただし、新城市・岩倉市など一部の市町村のみ
このように、愛知県であれば土地活用として建築できるものは、5号の大学等の学生下宿等、既存宅地・都市計画法34条第11号区域での共同住宅建築です。
ただ、事業者が社宅を建てる場合に土地を貸し出すことはできるので、広い意味での土地活用の可能性もあります。
これは愛知県知事許可のお話ですが、自治体によって条件は異なります。
事前に基準を確認しながら計画を進めることが大切です。
市街化調整区域の土地活用は可能？
市街化調整区域の土地は制限が多い一方で、工夫次第で収益性を高める手段があります。
許可を取得すれば建築も可能となり、土地活用のチャンスを見いだせるでしょう。
活用の基本ルールと制限
市街化調整区域では、自治体が示す開発許可基準を満たすことが必須となります。
農林漁業や公共施設など、特定用途に限って開発が認められます。
許可手続きには書類作成や審査が必要で、時間や費用がかかる点に留意しましょう。
制限を理解したうえで、実行可能な活用プランを検討することが大切です。
建物を建てない土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）
大がかりな建物を建てなくても、駐車場や資材置き場なら手続きが比較的シンプルです。
砂利敷きや舗装工事程度で運用を開始できるため、初期投資を抑えつつ賃料収益を得やすい利点があります。
資材置き場の場合は近隣への騒音や影響を考慮し、適切な管理体制が必要です。
私も以前、資材の保管スペースとして月額賃貸をお手伝いした経験があります。
許可を得て建築物を建てる場合
特定の要件を満たせば、住宅や周辺住民のための店舗などを建てられます。
専用住宅、共同住宅については既にご紹介したとおりです。
自治体ごとの開発審査会基準や独自ルールを踏まえ、許可を取得できるかどうかを精査しましょう。
周辺住民のための店舗（都市計画法第34条1項）の要件については、公共利益に資するかどうかも判断材料となり、「本当に必要か？」「同種の店舗が他に沢山ないか？」「どんな人が使うのか」といったニーズ調査も必要となります。
許可を通すには専門知識だけでなく経験も重要です。
許可手続きについては、できるだけ早い段階から行政書士に相談しておくと安心です。
市街化調整区域の建築で注意するポイント
建物を計画する際は、下記の項目を特に調べておきましょう。
- 何の要件（分家住宅？既存宅地？）で許可を受けられるか
- 土地・建物の規模は適正か？（分家住宅なら敷地が500㎡未満）
- 建物の用途は基準に合致しているか？（店舗であれば居住部分はNG、など）
- 業務用建築物の場合、建物所有者（許可申請者）＝事業者という条件があるかどうか？
※原則、建物所有者（許可申請者）＝事業者。ただし、大学の寄宿舎は建物所有者＝大学でなくても良い（愛知県知事許可の場合）
建築計画前にチェックするポイント（具体例）
分家住宅、共同住宅、大学の学生下宿、周辺住民のための店舗だと次のとおりです。
※参照 市街化調整区域の審査基準（愛知県HP）より
| 分家住宅 | 共同住宅 | 大学の学生下宿 | 周辺住民の ための店舗 | |
| 要件 | 審査会基準第1号 （分家住宅） | 審査会基準第17号 （既存宅地） | 審査会基準第5号 （分家住宅） | 法第34条第1号 公益上必要な建築物及び 日常生活のため必要な店舗等 |
| 規模 | 土地面積 500㎡以下 | 土地面積 最低160㎡以上 | 土地面積 1,000㎡以下 | 建物延べ面積300㎡以下 管理施設の規模は20㎡以下 土地面積500㎡以下 |
| 建物の用途 | 専用住宅 ※自己の業務用に 限り兼用住宅も可 | 共同住宅 | 共同住宅 ※対象となる 大学の学生のみ | 店舗 居住施設を含まない |
| 申請者と 事業者の関係 | 同一 ※土地は 許可後自己所有に | 同一 ※借地可能 | 事業者（大学） 以外も建築可能 | 同一 ※借地可能 |
これ以外にも許可を受けるための要件があります。
必ず、計画段階から愛知県の建設事務所または行政書士・建築士に相談して、要件や規模の確認をしておきましょう。
このように、市街化調整区域の土地でも活用できる可能性はあります。
上記の例であれば、分家住宅以外の事業者を探して借地することも考えてみましょう。
市街化調整区域の土地を活用する方法6選
市街化調整区域でも、工夫と許可次第で収益化できる方法があります。
活用法を比較検討し、自分の目的や資金に合ったプランを選ぶとよいでしょう。
駐車場経営（コインパーキングなど）
車社会の地域では、駐車スペースへの需要が高いです。
特に駅周辺や商業施設の近隣であれば、コインパーキングとしての集客が見込めます。
舗装や機器の設置にはある程度の初期費用がかかりますが、シンプルな仕組みで長期的な安定収益を狙えます。
集金管理を専門会社に委託すると、オーナーの負担を軽減できます。
太陽光発電・再生可能エネルギー活用
日照条件や土地の大きさを活かし、太陽光発電所を設置するケースもあります。
固定価格買取制度を利用することで、長期的な売電収入を期待できます。
資材置き場としての活用
土地をフェンスで囲み、企業や個人に賃貸する形態も有効です。
建物を最低限に抑えられるため、投資のハードルが比較的低い点がメリットといえます。
地盤強度や災害リスクを考慮し、保険や管理体制を整えることが重要です。
アクセスしやすい立地なら、運送業や建設業の需要を取り込む余地があります。
ただし、倉庫は建物として扱われるため、倉庫を建てる場合には建築許可・開発許可が必要ですが、
愛知県では「倉庫をのみ建てる」許可は存在しないため、他の店舗の許可などで附属建物としてしか
建てられないことを知っておきましょう。
霊園・墓地としての活用
霊園や墓地は、宗教法人などが申請して許可を得ることで設置可能です。
市街化調整区域の閑静な環境を活かし、自然に囲まれた落ち着いた雰囲気が好まれる傾向があります。
許可申請には保健所や自治体との調整が必要となり、敷地面積や設備基準にも注意が必要です。
嫌悪施設と呼ばれる施設に該当するため、周辺住民・自治会などの合意を得ることになり、許可に際しては地元の行政書士に依頼することをお勧めします。
需要動向を事前に把握し、長期的な維持管理の計画を立てることが大切です。
社会福祉施設の建設
介護施設やグループホームなどは公共性が高いため、都市計画法34条第1号第1項（１）ウ（社会福祉施設）や愛知県開発審査会基準10号（老人ホーム）、同基準13号（介護老人保健施設）など、許可要件も複数規定されています。
共同住宅や寮など（許可基準と実例）
大学の寄宿舎などを建築し、家賃収入を得る手法もあります。
既存宅地制度や開発審査会基準を確認し、建設の可否を精査しましょう。
特に愛知県では、会社名義の共同住宅が792棟建てられており、土地活用事業としても考えられるでしょう。
工夫次第では、小規模アパート経営にも道が開ける可能性があります。
市街化調整区域で開発許可を得るまでの手順
市街化調整区域で建物を建てるには、開発許可を受ける必要があります。
手続きや条件は地域差が大きいため、あらかじめ専門家に確認することが重要です。
開発許可が必要になるケースの見極め
市街化調整区域で住宅や店舗などを新築する場合、多くは開発許可が必要です。
自治体は地域の保全や景観、インフラ整備への影響を考慮して許可の可否を判断します。
許可には用途の公共性や周囲への配慮が求められます。
また、農地であれば、農地転用の許可申請も合わせて行う必要があります。
許可申請の流れと必要書類
まず、都市計画課など所管部署へ事前相談を行い、要件や必要書類を確認します。
建設予定の建物用途、計画図などを提出し、現地調査や関係機関との協議が必要です。
申請には詳細な図面や測量図が必要となり、審査期間は数カ月かかる場合もあります。
早めにスケジュールを組むことで、無駄な工期の遅れを防ぐことにつながります。
審査ポイントと注意点（自治体による違い）
自治体によって、独自の開発審査会基準や建築条件が存在します。
景観地区や農業振興地域など、別の区域指定が重なっている場合はさらに規定が厳しくなることがあります。
特に、許可権者が違えば申請手順などで振り回されることがあります。
たとえば名古屋市内の市街化調整区域で許可申請を行う場合、許可は愛知県知事ではなく名古屋市長が許可を下ろしますが、要件・申請方法も大きく異なります。
私も自治体ごとの違いに大いに悩まされました。
できるだけ、そのエリアの市街化調整区域に強い行政書士に依頼すると良いでしょう。
農地転用の手続きと注意点
市街化調整区域内の農地を活用する際は、農地法による転用手続きが必要です。
条件を満たせないと転用が認められず、計画が頓挫する可能性があるため注意が必要です。
農地転用の基本と必要書類
農地を宅地や他の用途に変える場合、農地法第4条または第5条の許可が必要です。
申請には土地の位置図や転用計画書、土地所有者の同意、地元土地改良区の承諾書などが必要です。
安城市などは排水にも特に厳しく、自治会長さんと面談し、災害や水利への影響を確認されました。
農地の面積や転用理由によって、審査のハードルが変わる点も覚えておきましょう。
転用が認められにくいケースとリスク
農業振興地域や優良農地（甲種農地、第一種農地）に該当する場合、原則転用が禁止されているため許可は難しいでしょう。
耕作目的で整備された土地を別用途に変えるため、地域の農業に与える影響が問題です。
許可を得ないまま工事を始めると違反行為とみなされ、罰金や原状回復を命じられるリスクがあります。（法人であれば最大1億円）
必ず事前に役所や農業委員会に相談し、適正な手続きを踏むようにしてください。
手続きの期間と行政書士の活用
転用の申請から許可が下りるまで、通常1カ月半＝２カ月の審査期間を要します。
書類不備や追加調査が必要になると、さらに期間が延びることもあるため注意が必要です。
行政書士に依頼すれば、書類作成や窓口対応を効率よく進められます。
また、自治体ごとで毎月1回の締切日を設けている点にも注意しましょう。
各自治体の申請締切日はこちらです。
市街化調整区域で土地活用する際のリスクと対策
市街化調整区域ならではのリスクを把握し、対策を講じておくとスムーズな活用が可能です。
将来を見据えて、資産価値や事業性の面も検討すると安心です。
売却が難しい理由と資産価値の維持
市街化区域と比べ、調整区域は建築制限やインフラ整備の遅れなどの要因で売却需要が低いです。
そのため、市場価格も下がりやすく、資産価値が伸びにくい点がリスクとなります。
一方で、適切に活用できれば地代収入や賃貸収益を得ることができ、一定の価値を維持可能です。
地域住民との関係構築とトラブル回避策
土地活用で施設や事業を始める際は、周囲の環境や住民の生活に配慮が求められます。
特に交通量の増加や騒音対策などを検討し、自治会や隣接者と適切にコミュニケーションを図ることが大切です。
近隣の理解を得られれば、事業が円滑に進み、トラブルの予防にもつながります。
私も新規事業を始める際、事前に説明会を開き、意見交換の場を設けてスムーズに事業化しました。
市街化調整区域の土地活用事例と収益アップのポイント
実際の事例や経験をもとに活用法を検討すれば、リスク回避と収益性の向上を両立できます。
現地の特性やニーズを踏まえてプランをカスタマイズすると有効です。
駐車場・資材置き場での成功例
駅から離れた郊外でも、エリアによっては近隣企業の従業員向け駐車場としてのニーズも期待できます。
賃料相場を下げつつ台数を確保すれば、一定の収益を長期間維持することが可能です。
資材置き場の場合、工務店や運送業向けに貸し出す形が多く、リピート契約が期待できる点も魅力です。
管理会社に任せれば、契約や料金回収の手間が大幅に軽減されます。
企業名義で共同住宅を建てる
愛知県の市街化調整区域は、既存宅地（基準17号）であれば企業名義・個人名義でも共同住宅を建てて事業収入を得ることも可能です。
社宅は家賃収入や社員福利厚生の充実につながります。
そのため、企業にとっては資産活用と雇用対策の一石二鳥となります。
市街化調整区域に社屋のある企業様は、ご一考の価値ありです。
長期的視点での投資回収と収益性
調整区域の土地活用は、すぐに高収益を得るよりも長期安定を目指す視点が大切です。
上下水道の整備や周辺状況によって、将来的に資産価値が変化する可能性があります。
まとめ
市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく活用が難しいと思われがちです。
しかし、許可制度をしっかり理解すれば、有効に活用も可能です。
- 建物を建てる：分家住宅、共同住宅、社会福祉施設、店舗（住民向けのもの）など、許可基準を満たせば建築可能。自治体の開発審査会基準を事前に確認しましょう。
- 建物なしの活用：駐車場や資材置き場、太陽光発電、農地活用（転用許可が必要）といった方法も有効。初期投資が少なく収益を上げやすい。
- 許可申請がカギ：市街化調整区域の開発には自治体の許可が必須。申請の流れや必要書類を確認し、専門家（行政書士や建築士）と相談しながら進めるのがベスト。
市街化調整区域の土地を持っている方も購入を考えている方も、正しい知識を得ることで、事業や収益化のチャンスが広がります！
持っている市街化調整区域の土地活用が難しいとお悩みの方
「市街化調整区域の土地を持っているけど、土地活用は怖い。」
「売れるかどうかも分からない」
「市街化調整区域だから、諦めている」
と悩んでいる方は、訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。
訳あり物件専門の買取業者であれば、市街化調整区域などの通常では売却の難しい土地の活用方法を熟知しており、買取後の活用方法・活用ルートを多く知っています。
そのため、適正な価格での査定が期待できます。
ワケガイサービスでは、何かしらの「ワケ」があって手放すのが難しい不動産の買取、相談をしてくれます。
気になる方は、こちら↓からご相談を。
コメント