市街化調整区域で家を建てたい、または既存物件を購入したいと考えていませんか?
しかし、下記のような疑問を持つ方も多いでしょう。
- 「市街化調整区域物件は住宅ローンの審査が通るのか?」
- 「どの金融機関が調整区域の融資に対応しているのか?」
- 「市街化調整区域での住宅建築に必要な許可や手続きが分からない」
また、調整区域ならではの制約やリスクについて不安を感じているかもしれません。
そこで本記事では、
- 市街化調整区域の住宅ローン審査が厳しい理由
- 審査が通る金融機関の事例や特徴
- 愛知県の市街化調整区域物件に前向きな金融機関5行
- 相談不要!市街化調整区域では住宅ローン申込できない金融機関3行
といった内容を分かりやすく整理してご紹介します。
市街化調整区域の基礎知識と住宅ローンが厳しい本当の理由
市街化調整区域の住宅ローン審査が厳しい理由と、その背景にある制度や金融機関のリスク回避姿勢を把握すれば、次の行動が明確になります。
審査基準の大枠を知ることで、自分に適した融資条件を見極められるでしょう。
市街化調整区域とは?
「市街化調整区域」とは、将来的な市街化を抑制するために指定されたエリアのことです。都市の無秩序な拡大を防ぎ、環境や農地を保護する役割があります。
一方、市街化区域は原則として住宅などの建築が可能ですが、市街化調整区域では建物の建築が原則禁止され、特定の許可を受けないと新築や増改築ができません。
市街化調整区域物件特有のリスク判定と審査の厳しさ
住宅ローンを行う金融機関は融資の際、担保価値の安定性を重視します。
しかし、市街化調整区域の物件は売却しづらく、地価評価も低めに設定されがちです。
とりわけ、分家住宅など属人性のある許可(昔からそのエリアに住んでいるなど特定の人しか受けられない許可)の場合は、限られた人しか建物を利用・購入できないため流動性がさらに低下します。
結果として、金融機関は将来的な転売リスクや担保価値の不安から、市街化調整区域の物件に対する審査を厳しくする傾向があります。
インフラ未整備が審査に与える影響
市街化調整区域では、下水道や都市ガスなどのインフラ整備が十分に行き届いていない場所が多いです。
金融機関としては、こうした地域で将来的にライフライン整備が遅れ、建物の維持管理や転売に支障が出る可能性を考慮します。
ハウスメーカーに依頼して建築に付随する工事を含めて、必要なコストを事前に見積もり、銀行に説明できる資料を整えるといった対策が重要です。
建築許可と地価評価の問題点
市街化調整区域は厳しい建築制限があります。そのため都市計画法上の許可を受けなければ住宅の建築や増改築が自由にできません。(建築基準法の「建築確認申請」とは別の手続です)
特に、市街化調整区域での住宅建築に使われる「分家住宅」は属人性のある許可です。
愛知県の場合は昭和45年以前から建築地周辺で住んでいた人、またはその子・孫のみが許可を受ける権利があり、こういった建築主の属性が要件になることを「属人性」と言います。
属人性のある土地建物は限られた人しか購入できません。そのため、分家住宅で建てた住宅などは市場での売買ニーズが低く、地価評価も低めに設定されがちです。
一度融資を受けても、もし転職や家族構成の変化で売却を検討した際、希望価格で手放せないリスクが高まる上、属人性のある建物の売却には再度、都市計画法上の許可が必要です。
金融機関はこうした将来の流動性を踏まえて、担保評価を慎重に行います。
そのため、市街化調整区域での住宅ローン審査は、市街化区域に比べて厳しいということを知っておきましょう。
ただし、住宅ローンは借入金額、建築主の収入や勤続年数などから総合的に判断すること、金融機関は沢山あるため、市街化調整区域だからと言って建築を諦める必要はありません。
住宅購入・建築検討者の4割以上が「駅からの距離」より「広さ」を重視する理由
日本ではゆとりある敷地で家庭菜園やセカンドライフを楽しむニーズがあり、市街化調整区域という制約を意識せずに購入を進める人も見受けられます。
SUUMOリサーチセンターの『住宅購入・建築検討者』調査(2020年)によると、全国の住宅購入・建築検討者の4割以上が「駅からの距離」よりも「広さ」を重視しています。
また、東海地方では広さを重視する割合が54%と、広さ重視の傾向が全国平均よりも強いと考えられます。東海地方は道路の整備状況が良く、車社会ということも影響しているかもしれません。

市街化調整区域で住宅ローン審査を受ける厳しさのまとめ
市街化調整区域での住宅ローン審査が厳しとはいえ、やはり広い敷地にマイホームを建てられるのは魅力的です。
審査が厳しい理由を知った上で問題点を洗い出し、住宅ローン審査通過への条件をもう少し細かく見てみましょう。
市街化調整区域の物件で審査を通すための条件・許可手続きの要点
市街化調整区域で住宅ローン審査を通すためには、法律面や行政手続きを正確に理解することが要です。
ここでは許可要件や必要書類、スムーズな進め方について確認しましょう。
都市計画法上の許可要件をチェックする
愛知県の市街化調整区域で住宅を建てるには、愛知県知事(または事務処理市の市長など)の開発許可または建築許可が必要です。
- 既存宅地(愛知県開発審査会基準第17号):市街化調整区域決定前(昭和45年11月23日以前)から現在まで宅地である土地(最低面積が原則1区画160㎡以上)
- 分家住宅(愛知県開発審査会基準第1号):市街化調整区域決定前(昭和45年11月23日以前)から周辺に住んでいた世帯の子・孫が独立・分化(結婚等)の過程で、その所有している土地や同一集落内の土地を購入して建築する住宅(敷地面積は原則500㎡未満)
- 農家住宅(都市計画法第29条1項2号):市街化調整区域内で農業を営む人が居住する住宅(敷地面積は1,000㎡未満)
上記の3つが許可を受けて住宅を建築できる代表的なものです。
両親・祖父母の代から市街化調整区域に住んでいる場合は分家住宅、市街化調整区域内で農業を営んでいる方は農家住宅、それ以外の方は誰でも建築できる既存宅地を候補に考えると良いでしょう。
再建築不可物件との違いと注意点
再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に接道していないなどの理由で、原則として新築・増改築できない物件を指します。
市街化調整区域の場合、同じく厳しい制限があるものの、行政の許可を得れば建築が可能となる点で大きく異なります。
ただし、実際には道路幅員の不足や隣地の同意など、想定外の問題も起こります。
必要書類と行政申請フローの全体像
市街化調整区域で住宅を建てる際は、最低限、下記の書類が必要となります。
- 開発許可申請書
- 位置図
- 敷地現況図
- 造成計画図
- 建物の設計図面(平面図・立面図)
- 排水計画図
- 要件を証明する戸籍謄本、住民票
- 名寄せ台帳や無資産証明書
など多岐にわたる書類を準備します。加えて、地元排水総代への説明が要求されるケースも見られます。
この一連のフローを把握しておくと、金融機関とのやり取りでも審査に必要な書類を迅速に提示できるでしょう。
無駄な待ち時間や再提出を防ぐためにも、早期に行政窓口と相談するのがおすすめです。
停止条件付き契約を活用するメリット
停止条件付き契約とは、特定の条件が満たされた場合に契約が成立する契約です。
この停止条件は市街化調整区域物件において、ハウスメーカーとの建築工事請負契約、土地売買契約で使われます。
市街化調整区域での売買では、開発許可や建築許可の取得を停止条件にすることで、融資審査が下りなかったり、行政の許可が降りなかったりするリスクを回避できます。
売り主にとっても、契約解除の要件が明確化されます。さらに後々のトラブルを軽減する効果が期待できます。
ハウスメーカーや不動産会社の実績が審査通過につながる理由
調整区域の物件は手続きが複雑です。そのため、経験豊富なハウスメーカーや不動産会社経由で依頼すると、審査落ちのリスクが下がるケースがあります。
金融機関側も、実績ある業者が関わっているプロジェクトであれば、許可申請や工事進行がスムーズに進むと判断しやすいのです。
また、市街化調整区域の多い地元で活躍しているハウスメーカー・不動産会社であれば、市街化調整区域での住宅ローン実績が豊富な金融機関を熟知しており、建築主の属性に合わせた金融機関を紹介してもらえます。
下記のサイトは全国の有名ハウスメーカー100社以上の中からあなたに合ったハウスメーカー・工務店を探し、一括で見学会予約を入れることが可能です。
建築希望地近くで気に入ったハウスメーカー・工務店の見学予約と一緒に、市街化調整区域の物件でも住宅ローンを組んでもらえる金融機関を聞くと、意外な金融機関を教えてくれるかもしれません。

市街化調整区域に前向きな金融機関5選
ここからは、実際に市街化調整区域でも融資を受けられる可能性が高い金融機関を詳しく見ていきます。
収入や建築許可の形態によって差はあるものの、以下で挙げる5行は比較的前向きです。
1.大垣共立銀行(市街化調整区域で特に除外されない)
大垣共立銀行の住宅ローンの規約は次のとおりです。
担保
担保・保証会社が、新築(増改築含む)または購入する住宅とその土地に第1順位の(根)抵当権の設定登記をします
引用:住宅ローン「フットワーク」商品概要説明書(2024年4月1日現在適用中)
※担保評価のため、担保となる不動産の実地調査をします
※担保設定手続きに必要な費用は別途ご負担いただきます
特に市街化調整区域の物件を排除するような文言はありません。
大垣共立銀行から融資を受けて分家住宅の許可申請をしていた方もいらっしゃいました。
市街化調整区域の多い岐阜県・愛知県がメインの銀行と考えると、既存宅地・分家住宅・農家住宅全て審査対象となるでしょう。
2.愛知銀行(既存宅地、分家住宅は可能性あり)
愛知銀行の住宅ローンに関する条件は下記のとおりです。
住宅ローンについては、お申込人およびそのご家族が居住することを目的とした、以下のご資金が対象となります。
以下の物件はご融資の対象となりません。
引用:愛知銀行住宅ローン説明書 より
(1)市街化調整区域内にあり、建築許可が得られない物件
(2)農地で、転用許可が得られない物件
建築許可が得られない物件は融資対象外とのことです。しかし、建築許可・農地の転用許可が得られる物件であれば融資対象と読み替えられます。
そのため、既存宅地・分家住宅であれば融資対象と考えて問題ないでしょう。
農家住宅(許可不要)は他の案件と同様、建築許可証が発行されないため要相談です。
3.JAバンク(市街化調整区域の物件に積極的と思われる)
西三河を中心に店舗のあるJAあいち中央では、市街化調整区域の分家住宅を対象としたチラシを作成しているレベルで積極的です。
他のJAにしても、農家・農地をメインに取引している組合です。そのため、「市街化調整区域だから」と断られることは、まず無いでしょう。
現在の取り扱いについては変更があるかもしれませんが、私の手掛けた農家住宅や分家住宅などの許可ではJA住宅ローンはかなり多く、「困ったらJA住宅ローン」というイメージでした。
組合員など細かい要件の方が重要かもしれませんので、その点には注意しましょう。

4.楽天銀行(既存宅地、分家住宅も可能性あり)
6⃣対象物件について
Q.市街化調整区域の建物は対象でしょうか?
引用:楽天銀行HP 事業者様専用 Q&A ハウスメーカー、不動産販売・仲介会社ご担当者様からいただくよくあるご質問をまとめました。
A.市街化調整区域内の建物でも、建築許可がおりる建物は対象となります。
楽天銀行は建築許可が下りる建物であれば住宅ローン審査の対象となります。
既存宅地だけでなく、属人性のある分家住宅でも「建築許可」がおりるため、申込対象です。
ただし、農家住宅については許可不要(都市計画法29条1項2号)のため、建築許可がおりない物件です。そこまで細かく書いていないかもしれませんので、相談してみましょう。
5.イオン銀行(市街化調整区域も可能)
イオン銀行は、ネット銀行と既存の店舗型銀行のハイブリッド型ですが、ネット銀行に分類しています。
11.担保 ご融資対象物件に当行を抵当権者とする第一順位の抵当権を設定していただきま
引用:イオン銀行住宅ローン 商品概要説明書(2024 年 4 月 10 日現在) より
す。
※抵当権設定費用はお客さまのご負担となります。
《担保対象地域》
日本国内全域(ただし、一部の離島はお取扱い対象外の場合があります)
※市街化調整区域、非線引き区域、準都市計画区域、都市計画区域外についても
お取扱いしています。
特に但し書きなどなく、市街化調整区域も取り扱っていると明言されています。
既存宅地、分家住宅、農家住宅すべてで融資の可能性があると言えます。第一順位の抵当権設定は、どの住宅ローンでも同じで、特別な条件ではありません。
市街化調整区域での住宅が、確実に難しい金融機関3つ
三井住友銀行(難しい)
三井住友銀行の「ネットdeホーム」での趣旨に、下記の記載があります。
1.趣 旨
当行は、銀行に行くよりもインターネットで簡単に手続きをしたいというお客さまや、近くに都市銀行がない地方在住のお客さまの住宅ローンニーズにお応えすることを目的に、インターネットで全国から(*1)24時間お申込みいただける新型住宅ローン『ネットdeホーム』の取扱いを開始します。
当行では、『ネットdeホーム』を通じて、当行支店のない地域のお客さまにも、利便性の高い住宅ローンサービス(*2)を積極的に提供して参ります。
(*1)市街化調整区域など、一部お取扱いできない地域があります。
引用:新型住宅ローン『ネットdeホーム』取扱い開始について(1/1) 三井住友銀行HPより
ネット申込み商品のため、他に取り扱いできる商品があるかもしれません。
しかし、ネットdeホームについては確実に、市街化調整区域での住宅ローンは取り扱っていないようです。
PayPay銀行(申込できない)
PayPay銀行は、市街化調整区域での物件は住宅ローンの申込ができません。
【住宅ローン】申し込みできない物件はありますか。
以下のいずれかに該当する場合は、お申し込みいただけません。引用:PayPay銀行 【住宅ローン】申し込みできない物件はありますか。
- 市街化調整区域
- 都市計画区域外
- 離島
ソニー銀行(取り扱いなし)
ソニー銀行も、市街化調整区域では住宅ローンを取り扱っていません。
Q.【住宅ローン】 取り扱いの対象となる地域はどこですか?
A..お取り扱い地域は日本国内全域の市街化区域です。
市街化調整区域、いわゆる非線引き区域(*)などの区域および離島については、お取り扱いしておりません。(*)市街化調整区域、いわゆる非線引き区域などに該当するかについては、市区町村役場までご確認ください。
その他の金融機関
他の金融機関についても調べてみました。
みずほ銀行(既存宅地は申込み可能、分家住宅・農家住宅は申込み不可)
Q.【ネット住宅ローン】購入したい物件が調整区域になっているのですが、申込はできますか
A.「開発許可を得ている等で第三者でも建物の再建築ができる場合」はお申込可能です。お申込の際、開発許可証写し等をご提出ください。
引用:【ネット住宅ローン】購入したい物件が調整区域になっているのですが、申込はできますか みずほ銀行HPより
「第三者でも建物の再建築ができる場合」とは、属人性のない許可という意味です。
分家住宅・農家住宅は属人性のある許可のため、みずほ銀行の住宅ローンへの申込みはできません。
愛知県の開発審査会基準第17号(既存宅地)は属人性の不要な許可です。
そのため、既存宅地で許可を受けた場合に限り申込みが可能です。
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行の住宅ローンでは、市街化調整区域について明言した商品説明、プレスリリースなどはありませんでした。メガバンクで審査が画一的ということを考えると、三井住友銀行のように市街化調整区域での住宅ローンは厳しいかもしれません。
ただ、私が行った過去の許可手続きでは、三菱UFJ銀行(当時「三菱東京UFJ銀行」)申請時点で事前承認が通っていた案件はありました。
本命の住宅ローンがある場合の第三候補として検討しておくくらいが良いでしょう。
詳しくは、近隣の店舗に問い合わせてみましょう。
住信SBIネット銀行(既存宅地なら可能性はある?)
Q.〔住宅ローン〕 市街化調整区域の物件でも利用することはできますか?
A.『第三者でも建物の建築をすることが可能か』を基準として所定の審査をさせていただきます。
引用:住信SBIネット銀行「よくある質問」より
みずほ銀行と同じパターンで、属人性のない「既存宅地(17号許可)」は審査申込可能、属人性のある「分家住宅・農家住宅」は審査不可と考えられます。
SBI新生銀行(既存宅地のみ)
Q.市街化調整区域ですが、住宅ローンの申し込みはできるか教えてください。
A.市街化調整区域内の物件はお取り扱いしておりません。
引用:SBI新生銀行 よくあるご質問
ただし、開発許可を得ている等で、第三者が取得した際に再建築ができる場合はお申し込みいただけます。
審査の際、開発許可証写し等をご提出いただきます。
みずほ銀行と同じパターンのようです。既存宅地で許可を受けているのであれば、融資の可能性があります。
金融機関ごとの住宅ローン取り扱い(市街化調整区域物件)
愛知県知事許可(事務処理市含む)エリアにおいて、市街化調整区域物件が住宅ローン対象かどうかをまとめました。
ただし、調査時点(令和7年1月時点)での内容のため、実際の住宅ローン審査については各金融機関に直接ご確認ください。
市街化調整区域の住宅ローンに前向きな金融機関
金融機関名 | 既存宅地 | 分家住宅 | 農家住宅 | 対象となる物件 |
大垣共立銀行 | 〇 | 〇 | 〇 | 規定なし |
愛知銀行 | 〇 | 〇 | △ | 建築許可が得られない物件以外 |
JAバンク | 〇 | 〇 | 〇 | |
楽天銀行 | 〇 | 〇 | △ | 建築許可が おりる建物 |
イオン銀行 | 〇 | 〇 | 〇 | 市街化調整区域 についても取扱いしている |
市街化調整区域の住宅ローンが無理ではない金融機関
金融機関名 | 既存宅地 | 分家住宅 | 農家住宅 | 対象となる物件 |
みずほ銀行 | 〇 | ✕ | ✕ | 第三者でも 再建築可能な物件 |
三菱UFJ銀行 | ? | ? | ? | 詳細不明 (明言無し) |
SBI新生銀行 | 〇 | ✕ | ✕ | 第三者でも 再建築可能な物件 |
明確に市街化調整区域の住宅ローンが難しい金融機関
金融機関名 | 既存宅地 | 分家住宅 | 農家住宅 | 対象となる物件 |
三井住友銀行 | ✕ | ✕ | ✕ | 市街化調整区域は 取扱いできない |
PayPay銀行 | ✕ | ✕ | ✕ | 市街化調整区域は 申込みできない |
ソニー銀行 | ✕ | ✕ | ✕ | 市街化区域のみ対象 |
早期に専門家へ相談するタイミング
早めに専門家へ相談するメリット
市街化調整区域の物件は許認可手続きが複雑で、住宅ローン審査も通常より時間がかかります。
ハウスメーカーや工務店、行政書士・不動産会社のサポートがあれば、書類の準備や役所とのやり取りがスムーズになり、審査落ちや工期遅れのリスクを大幅に減らすことが可能です。
そのため、ハウスメーカー・工務店や行政書士に早期に相談することで、手続きを効率化できるでしょう。
費用相場
ハウスメーカーの手続き代行費:契約内容による(0~数万円前後)
「専門家へ頼む」=「コストが増える」と感じるかもしれません。しかし、計画が頓挫するリスク回避を考えれば十分に検討する価値があります。
行政書士への手数料:数万円~数十万円
まとめ
市街化調整区域での住宅ローン取得は、都市計画法や属人性のある許可、インフラ整備の問題など、通常以上にハードルが高いものです。
しかし、金融機関ごとの融資方針を正しく理解し、行政手続きを早めに進めることで、審査をクリアできる可能性は十分にあります。
- 既存宅地や分家住宅など、許可形態をしっかり確認する
- JAバンクや地銀、信用金庫、イオン銀行など柔軟な機関を活用する
- 行政書士やハウスメーカーと連携して書類作成・許可申請を迅速化する
こうしたポイントを押さえれば、市街化調整区域ならではの広い敷地や自然環境をいかした生活を実現しやすくなります。
「駅から近いよりも、広い土地で思いっきり暮らしたい」という理想をお持ちなら、ぜひ今回ご紹介した金融機関や行政手続きを検討してみてください。
自分に合った選択肢を見つけ、納得のいく住まいづくりを目指しましょう。
それでも困った場合の相談先
- 「本当に自分に合ったローンの組み方がわからない」
- 「分家住宅などの手続きが複雑で不安」
- 「まずは予算や将来的な生活設計を整理したい」
こうした悩みをお持ちの方は、早い段階で専門家に相談するのがベストです。
そこで注目なのが、「家づくり相談所」 です。
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- 公正中立なアドバイス:金融機関やハウスメーカーの紹介だけでなく、物件探しや住宅ローンの基礎知識も専門家が丁寧にサポート
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市街化調整区域に限らず、住宅ローン・物件選び・手続きの進め方は人それぞれ。だからこそ、一人で悩むより専門家と一緒に道筋を立てるほうがスムーズに進みます。
「地元の銀行じゃダメなの?」「ネット銀行はどう?」など、身近な疑問にプロの視点で応えてくれるので、初めてのマイホーム購入でも不安をしっかり解消できるでしょう。
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