分家住宅を考えていたけど、住宅ローンが通らないというネットの情報を見て心配になった方は多いのではないでしょうか？
確かに、分家住宅は建てられる人が限られており、転売ができないので住宅ローン審査で不利な面もあります。
また、金融機関によっては、「市街化調整区域の物件に融資しない」ところもあります。
しかし、実際には、無事に審査を通して分家住宅を建てている方は沢山います。
※ただし、審査状況は個々の収入・信用情報・物件評価など複合的に判断されるため、一概に「必ず通る」とは言えません。
本記事では、分家住宅の許可を100件以上手掛けた筆者が、実際に許可を受けて家を建てられた人たちの住宅ローンの傾向をお伝えします。
この記事を読めば、金融機関選びと審査のコツが分かるため、安心して住宅ローン審査に臨むことができるでしょう。
分家住宅とは何か
分家住宅とは、市街化調整区域において、本家から分家した者が許可を得て自己居住用の住宅を建てる制度です。
この制度は、家族や親族が長年住んできた土地に新たに住宅を構えることを支援する目的で設けられています。
市街化調整区域
市街化調整区域は、都市計画法に基づき建物の建築や市街地化を抑制する区域です。
主に農業や自然環境の保護を目的としており、建物の建築は原則禁止されています。
そのため、市街化調整区域で新たに居宅を建築するには分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）や既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の許可を受ける必要があります。
分家住宅の要件
分家住宅の許可を受けるためには、幾つかの要件が必要です。
線引き（愛知県では昭和45年11月24日）以前から親・祖父母が土地を所有していること、継続して住んでいること、そして他に利用可能な土地が無いなど、です。
これらの要件をクリアしていれば、建築許可申請（都市計画法第43条）が可能になり、許可を受ければ建築確認申請→着工となります。
しかし、住宅ローンでは、この分家住宅で、特に属人性が不利にはたらきます。
分家住宅の住宅ローンが厳しい理由
ここでは、分家住宅の住宅ローン審査が厳しい理由を解説します。
分家住宅は売却が難しい
分家住宅は属人性（特定の人しか使用できない性質）のある建物のため、売却は難しいです。
分家住宅は昔から住んでいる世帯の子や孫、と限られた人だけが許可を受けられる許可であり、他の人に貸したり売ったりすることは禁止されています。
これが、属人性であり、住宅ローン審査のネックとなります。
属人性のある建物は原則売却できないため、融資する銀行から考えるとリスクが高いと判断されます。
そうなると、万が一の担保処分が難しく、ローンの回収が困難になってしまいます。
したがって、分家住宅に住宅ローンを提供しないことが多いのです。
担保価値が低い
分家住宅がある市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街地化を制限する区域です。
そのため、この区域内の不動産は一般的に市場価値が低く、売却のハードルが高いです。
金融機関が住宅ローンを提供する際には、不動産の担保価値が重要な要素となります。
その点、上記のような理由から市街化調整区域内の物件は担保価値が低いとみなされてしまいます。
結果的に、金融機関は住宅ローンの審査において厳しい姿勢を取ります。
このような事例が多いため、ネットなどでは「分家住宅はローンが通らない」などと書かれていると考えられます。
分家住宅の許可に多かった金融機関
このように分家住宅の住宅ローン審査は難しいと言えます。
しかし、実際には多くの方が審査をクリアして分家住宅を建てられています。
私が手掛けた愛知県の分家住宅の許可手続きで多かった金融機関は次のとおりです。
JA（農協）
もっとも多かった金融機関はJA（農協）です。
JAは農業に関与する方々を支援する立場で、市街化調整区域に対する理解もあります。
また、JAは他の銀行とは異なり、農地転用の手続きを代行したり、土地改良区の決済金支払いができたりと、農地転用のノウハウも持っています。
従って、農地転用に対するリスク判断を適切に行ってくれます。
以上のとおり、JAは分家住宅・農地転用に理解があり、他の金融機関に比べて融資審査は前向きだと考えられます。
地元の信用金庫
信用金庫も、分家住宅の住宅ローンが取りやすい金融機関として知られています。
信用金庫は、地域の実情に精通しているため、分家住宅や農家住宅、農地転用などにも柔軟に対応してくれるでしょう。
そのため、地域の特性や住民のニーズに合わせた融資が期待できます。
地方銀行
地方銀行も、分家住宅の住宅ローンについて前向きに取り組むケースが多いです。
特に、地域で長年の歴史を持つ地方銀行は、地元住民へのサポートに積極的です。
さらに、地方銀行は、他の大手銀行に比べて地域特性を重視してくれます。
そのため、分家住宅の融資にも柔軟に対応する傾向があります。
ただし、具体的な融資条件や金利についてはしっかりと確認しましょう。
分家住宅の許可でほぼ見なかった金融機関
一方、分家住宅の許可業務でほぼ見なかった金融機関は下記のとおりです。
ネット銀行
分家住宅の住宅ローンで、ネット銀行はほとんど見かけませんでした。
※私の過去の勤務先事例の範囲であり、通らないわけではありませんが、事例が非常に少なかったのは事実です
これは、ネット銀行が融資審査において担保価値を非常に重視し、本部に情報集約するため、売却相場や法令制限しか見ないからと考えられます。
下記の記事で紹介していますが、PayPay銀行・ソニー銀行は「市街化調整区域の物件に対する住宅ローン申込を受け付けない」と明言しています。
一方、楽天銀行は市街化調整区域の物件に市街化調整区域でも住宅ローン申込を受け付けています。
6⃣対象物件について
Q.市街化調整区域の建物は対象でしょうか？
引用：楽天銀行HP 事業者様専用 Q&A ハウスメーカー、不動産販売・仲介会社ご担当者様からいただくよくあるご質問をまとめました。
A.市街化調整区域内の建物でも、建築許可がおりる建物は対象となります。
ネット銀行によっては、分家住宅での住宅ローンが可能かもしれません。
一度問い合わせてみるのも良いでしょう。
メガバンク
メガバンクからの融資はゼロではありませんが、100件以上の経験の中で３件だけでした。
三井住友銀行の「ネットdeホーム」での趣旨に、下記の記載があります。
１．趣 旨
当行は、銀行に行くよりもインターネットで簡単に手続きをしたいというお客さまや、近くに都市銀行がない地方在住のお客さまの住宅ローンニーズにお応えすることを目的に、インターネットで全国から（*1）２４時間お申込みいただける新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』の取扱いを開始します。
当行では、『ネットｄｅホーム』を通じて、当行支店のない地域のお客さまにも、利便性の高い住宅ローンサービス（*2）を積極的に提供して参ります。
（*1）市街化調整区域など、一部お取扱いできない地域があります。
引用：新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』取扱い開始について(1/1) 三井住友銀行HPより
ネット申込み商品のため、三井住友銀行では他に取り扱いできる商品があるかもしれません。
しかし、ネットdeホームについては、市街化調整区域での住宅ローンは取り扱っていないようです。
ネット銀行ほどではないものの、メガバンクも分家住宅の融資は厳しいかもしれません。
やはり、客観的な評価（相場、法令制限）から分家住宅は担保価値が低いと見られるのでしょう。
ただ、収入が十分高く、他のローンの延滞が無い、勤務先が安定しているなど総合的な信用力が高ければ、分家住宅であってもメガバンクでも融資を受けられる可能性はあります。
気になる方は、まずお近くの支店に問い合わせてみましょう。
分家住宅で住宅ローン審査を通すコツ
分家住宅で住宅ローン審査を通すコツは次のとおりです。
JAや地元金融機関を利用する
分家住宅の住宅ローンは、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行がおすすめです。
地元の事情、農地についての理解を持ち、柔軟な対応が期待できるからです。
市街化調整区域の物件は建築確認申請前に都市計画法の許可が必要など、通常の家づくりとは違った手続きがあるため、メガバンクなどではイレギュラー対応を嫌がられてしまうことが多いです。
しかし、市街化調整区域の近くにあるJAや地元金融機関は、市街化調整区域の案件に多く融資しているためノウハウ・実績も多く、審査も前向きに対応してくれます。
フラット35の活用
分家住宅の住宅ローン審査を通すためには、フラット35の利用も一つの方法です。
フラット35は住宅支援機構の支援を受けています。
そのため、分家住宅のような特殊な物件でも融資を受けられる可能性があり、おすすめです。
メガバンク・ネット銀行は避ける
分家住宅で住宅ローンを通すためには、メガバンクやネット銀行は避ける方が賢明です。
これらの金融機関は一般的に担保価値を重視しています。そのため、担保価値が低い分家住宅に対しては消極的です。
特にネット銀行は地域ごとの特殊な事情に対応する能力が限られており、審査が厳しくなる傾向があります。
したがって、分家住宅の住宅ローンを通すためには、地元の金融機関やJAを利用する方が現実的です。
まとめ
分家住宅で住宅ローン審査を受ける場合、売却の難しさや担保価値の低さから、大手銀行やネット銀行では厳しい対応を受けることが多いでしょう。
一方、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行など、地域と密接な関係を持つ金融機関は調整区域への理解が深く、分家住宅でも比較的柔軟に対応してくれるケースがあります。
また、フラット35などの商品を活用するのも一案です。
とはいえ、住宅ローンの選択や家計全体のバランスは人それぞれです。
必要な金額や返済期間だけでなく、ご自身の将来設計に合った保険の見直しや老後資金の準備など、総合的な視点で検討することが大切です。
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