市街化調整区域の家を買って、建て替え・リフォームができないと非常に困ります。
市街化調整区域の分家住宅は、許可を受けた人と家族しか住めません。しかし、事情によってコッソリ売却してしまう人もいます。違法でも、当事者がよく分からずに売買してしまうケースもあります。それを知らずに買ってしまった人は、建て替え・リフォームができない建物を所有することになってしまいます。
このように、市街化調整区域での不動産購入は、多くの魅力と同時にリスクを伴います。特に建て替えに関する手続きは、新築の許可よりも厄介です。
本記事では、ヤフー知恵袋で紹介された実例を元に、分家住宅で建てられた建物の売買に関するトラブルと適切な対処法、分家住宅で建てられた建物の正式な購入方法、注意点を詳しく解説します。
ヤフー知恵袋での相談事例
ヤフー知恵袋に書かれていた、市街化調整区域に関するトラブル事例を紹介します。
相談内容（引用）
（質問内容）
先日、愛知県のとある地域で市街化調整区域にある中古住宅を購入しました。 ただ将来的に家を建て替えることができる様に建築審査会16号の手続きを行って建替を出来る様にした方が良いと仲介業者の方に言われました。 自分で手続きをしたいと思うのですが可能でしょうか？ 宜しくお願いしますヤフー知恵袋より引用（ベストアンサー）
購入前に、やるべき事なんじゃないでしょうか。
都市計画法では、市街化調整区域の建物の賃貸・売買は許可制です。
用途など審査を受けての賃貸・売買ですが、もう所有権移転が
済んでいるのでしょうか。
問題点
市街化調整区域の建物は、分家住宅や農家住宅として建てられた物件もあります。これらの住宅は許可を受けた人とその家族（配偶者、子・孫）しか住。
しかし、売買などの所有権移転には、都市計画法上の規制について確認する機能がないため、名義変更ができてしまうケースがあります。これが原因で、都市計画法に詳しくない業者が売買を仲介してしまう場合もあります。
この相談者の不動産会社は、売買後に建て替えができないことを知らせてくれたとはいえ、本来は事前に許可を取るべき状況であるため、不適切な対応だったと言えます。
市街化調整区域の建物（分家住宅・農家住宅）の正式な売買手続き
本来、分家住宅・農家住宅で建てられた建物の売却には許可が必要です。愛知県許可エリアでは、愛知県開発審査会基準第１６号（用途変更）の許可。この許可を受ければ、都市計画法上の利用者が変更され、問題なく売買ができます。
相談者の今後は？？
回答者が指摘する通り、１６号許可は事前に行うべきです。しかし、この相談者は許可なしで購入しているため、都市計画法上、この建物を使用する権利が無い状態にあります。
建て替え・リフォームで建築確認申請ができるのは元々の許可を受けた人物のみです。そのため、相談者はこの状態では建て替えができません。
解決策としては、建設事務所や市役所に売買の経緯を相談し、後からでも１６号許可を取得できるよう交渉することになります。実際、不動産会社が法の制限を無視して売買するケースも多く、事情を考慮してもらえるもあります。
心当たりのある方は、当時の売買契約書を持って役所や行政書士に相談しましょう。特に、売買契約書の特記事項に「買主は建て替えできないことを承諾している」と記載されている場合があり、この場合には許可が難航してしまうので要注意です。
市街化調整区域の不動産を購入するリスク
市街化調整区域の不動産は安価で広く、自然環境が良好な点が魅力です。しかし、購入にはリスクがあります。ここでは、市街化調整区域の不動産の特徴と購入時のリスクを解説します。
市街化調整区域の不動産の特徴
市街化調整区域の不動産、特に分家住宅や農家住宅は、広い敷地に大きな建物が建っており、自然に囲まれていることが多いです。また、完全に田舎というわけではなく、近くに商業エリアがあることもあります。
そして、最も特徴的なのは都市部に比べて土地の価格が非常に安い点です。
購入におけるリスク
市街化調整区域の不動産購入のリスクは、建て替え時にトラブルが発生する可能性があることです。その理由は、都市計画法上、建物の利用権利者を変更しなければ建て替えできないためです。
建物はいつか老朽化し、リフォームや建て替えが必要になります。しかし、その時に許可を取ろうとしても、関係者が亡くなっていたり、書類が見つからない可能性もあります。
注意点
失敗しない市街化調整区域の不動産購入
では、市街化調整区域の魅力的な物件を見つけた時、どのようにすれば失敗せずに購入できるでしょうか？失敗しないための手順をお伝えします。
国土交通省のサイト（不動産情報ライブラリ）で市街化調整区域かどうか確認する
まずは、本当に購入を検討している不動産が市街化調整区域にあるか確認します。調べる手段は、国土交通省の不動産情報ライブラリがおススメです。
不動産情報ライブラリ（国土交通省HPより）の使い方はこちら↓
まずは、地図表示・地域検索のどちらかをクリックします。（今回は地図表示を参照します）
右上の「都市計画法」のタブを開きます。そして、「区域区分」「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。
すると、区域区分に色が付きます。ここで、調査対象の土地が市街化調整区域かどうかを確認できます。
市街化調整区域であれば、購入後に建て替えできるかどうかを確認しましょう。
売主側の不動産会社に「建て替え可能か」を確認する
購入した建物が建て替え可能かどうかは、売主側の不動産会社に確認するのが確実です。既に物件探しを依頼している不動産会社があれば、その会社に確認してもらいましょう。
また、ネットで物件情報を見た場合は、管理会社に問い合わせる方法もあります。物件情報に「愛知県開発審査会基準第１６号の許可が必要」と記載されていれば、情報を細かく確認しておきましょう。
行政書士に相談する
失敗を避けるためには、１６号許可が取れるかどうかを行政書士に相談します。通常は、要件を確認するため、売主側に行政書士がついています。そして、この場合も自分で連絡せず、依頼している不動産会社、または物件の管理会社を通じて連絡を取ってもらいます。
不動産会社はこうした調査や交渉事も仲介業務の一環なので、必ず関わってもらうことが大切です。
役所で確認する
最終的には役所で確認します。通常は資料を持っていき行政書士が最終確認を行います。
行政書士が正式に役所で許可見込みを確認していれば、許可が取れない・建て替えができないといったトラブルを防ぐことが可能です。
まとめ
市街化調整区域の不動産は魅力的な価格と広さの一方、購入後のリスクも大きいです。特に、建て替えやリフォームの際には、都市計画法に基づく16号許可の取得が必須です。この許可がなければ、建物の利用権利者が変更されず、建て替えができないという重大な問題に直面する可能性があります。
事前に売主や不動産会社に確認し、必要に応じて行政書士に相談します。そうすれば、リスクを回避し安全に不動産を購入できるでしょう。
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