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不動産売却を検討する際、「確定測量」はトラブル回避と高値売却を実現するための重要なカギとなります。
本記事では、確定測量の意味と必要性、現況測量との違い、費用相場や測量の流れまで徹底解説。
売却成功を左右する境界の明確化について、初心者にもわかりやすく詳述します。
はじめに：不動産売却を成功させる鍵「確定測量」とは？
不動産の売却は、多くの場合、人生における大きな節目の一つです。
特に土地を含む不動産の売却においては、そのプロセスが単純ではないと認識されています。
その中でも、「確定測量」という手続きは、売却を円滑に進め、将来的なトラブルを回避するために極めて重要な役割を担います。
土地の売却を検討している売主の中には、「測量は法的な義務ではない」という情報に触れ、その必要性に疑問を抱く方もいるかもしれません 。
しかし、実際の不動産取引においては、確定測量が事実上不可欠な要素となることがほとんどです。
法的な義務がないにもかかわらず、確定測量がこれほどまでに重視される背景には、市場の期待とリスク回避の意識が深く関わっています。
買主は、購入する土地の正確な範囲や面積について、明確な情報を求めるのが一般的です。
境界が不明確な土地は、購入後の隣地トラブルや希望する建築計画への支障など、様々な不確実性を伴います。
このような不確実性は、買主にとって大きな懸念材料となり、結果として購入をためらったり、売却価格の引き下げを要求したりする要因となり得ます 。
本記事では、不動産売却において確定測量がなぜ不可欠なのか、その具体的な理由を掘り下げて解説します。
また、測量の種類である現況測量との違い、そして気になる費用相場や手続きの流れについても詳細に説明することで、売主が安心して売却を進めるための実践的な情報を提供します。
確定測量とは？なぜ不動産売却で必要とされるのか
確定測量とは、土地の境界を正確に測定し、隣接する土地の所有者（個人・法人、および国や地方公共団体などの公的機関）の合意を得て、その境界を法的に確定させる測量を指します 。
この測量により作成される「確定測量図」は、土地の所有権の範囲を明確にし、不動産取引や登記において最も信頼性の高い資料となります 。
不動産売却において確定測量が必要とされる理由は、単に土地の面積を知るためだけではありません。
その根底には、売買取引の安全性と円滑性を確保するという目的があります。
不動産売却を含めて、確定測量が必要とされる具体的な理由
確定測量は様々なケースで必要とされますが、具体的な理由は次の６つです。
- 将来的なトラブルの回避: 土地の境界が不明確なまま売却されると、売却後に買主と隣地所有者との間で境界を巡る争いが発生するリスクが高まります 。
確定測量を行うことで、売主は境界を明確にした状態で引き渡すことができ、売却後の契約不適合責任を問われるリスクを大幅に低減できます 。 - 買主の安心感と売却促進: 境界が明確で、確定測量図が添付された物件は買主にとって安心材料となります 。
将来的なトラブルの懸念が払拭されるため、安心して購入を検討でき、結果として物件の魅力が高まり、スムーズな売却につながりやすくなります 。 - 正確な価値評価と適正価格での売却: 登記簿上の面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が異なるケースは少なくありません 。
確定測量により正確な面積が判明することで、土地の価値を適切に評価でき、売主は適正な価格で売却することが可能になります 。
これにより、売却後の面積差異による代金減額請求などのトラブルも防げます 。 - 住宅ローン利用の可能性の確保: 買主が住宅ローンを利用して土地を購入する場合、金融機関は担保となる土地の正確な面積や境界を把握することを求めます 。
境界が不明確な土地は、担保評価が低くなる傾向があり、買主がローンを組めなくなる可能性があります 。
確定測量を行うことで、買主は円滑に資金調達を進められます。 - 土地の分筆登記の前提条件: 広大な土地の一部を売却する場合など、土地を分筆して売却することがあります。
分筆登記を行うためには、確定測量図が必須となるため、確定測量無しでは、分筆による売却戦略が実行できません 。 - 相続税の物納への対応: 相続税を現金で支払うことが難しい場合、不動産による物納が認められることがあります。しかし、境界が確定していない土地は物納の対象外となるため、確定測量によって境界を明確にしておくことが重要です 。
確定測量なしで売却する際のリスクとデメリット
確定測量は法的な義務ではないため、理論上は測量なしで土地を売却することも可能です 。
しかし、その際には以下のような重大なリスクとデメリットが伴います。
- 契約不適合責任の追及: 売却後に土地の面積や境界が契約内容と異なると判明した場合、売主は買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や代金減額請求、最悪の場合には契約解除に至る可能性があります 。
これは売主にとって大きな経済的・精神的負担となります。 - 売却の長期化と価格の低下: 境界が不明確な土地は買主から敬遠されやすく、売却が難航する傾向にあります 。
また、買い叩かれる可能性が高く、結果として売却価格が大幅に下がることもあります 。
測量費用を惜しむことで、最終的により大きな金銭的損失を被るという皮肉な結果につながるかもしれません。 - 相続時のトラブル: 境界が未確定の土地を相続した場合、相続人同士での分割が困難になったり、将来的に売却しようとした際に同様の困難に直面したりするリスクがあります 。
被相続人が生前に隣地とのトラブルがなくても、所有者が変わることで新たな境界トラブルが発生することも珍しくありません 。 - 隣地所有者との関係悪化: 境界が不明確な状態は、隣地所有者との間で越境問題（植栽や構築物など）や意見の対立を引き起こしやすく、関係悪化の原因となります 。
一度関係が悪化すると確定測量に必要な立ち会いを拒否されるなど、問題がさらに複雑化する恐れがあります 。
これらのリスクを考慮すると、確定測量にかかる費用は、単なる出費ではなく、売却価格の最大化、トラブル回避、そしてスムーズな取引を実現するための「投資」と捉えるべきです 。
境界の明確さは、買主にとっての重要な付加価値であり、市場における競争力を高める要素となります。
現況測量と境界確定測量の違いを徹底比較
土地の測量には、主に「現況測量」と「境界確定測量」の2種類があります。
どちらも土地の形状や面積を測るという点では共通していますが、その目的、内容、法的な効力、そして費用や期間において大きな違いがあります。
この違いを理解することは、不動産取引において適切な判断を下す上で非常に重要です。
現況測量（現状測量）とは
現況測量は、その名の通り、土地の現在の状況を把握することを目的とした測量です 。
土地の高低差、建物の配置、ブロック塀などの構造物の位置や大きさといった現場の状況を測定し、おおよその面積や形状を把握するために行われます 。
- 目的: 土地の現状を迅速に確認し、おおまかな形状や面積を把握すること。土地の利用計画や建築プランの初期段階で利用されることが多いです 。
- 内容: 既存の構造物や地形を測定しますが、境界線の確認や法的な確定行為は行いません 。
そのため、隣地所有者の立ち会いは不要です 。 - 法的効力: 測定された面積は「現況面積」と呼ばれ、法的な効力を持たない参考値です 。
後に確定測量を行った際に、実際の面積と異なる場合があります 。 - 費用と期間: 境界確定測量に比べて費用が安く、短期間で完了します 。
- 適したケース: 建築計画の初期段階で土地の概況を知りたい場合や、法的な効力を求めない取引の場合に適しています 。
境界確定測量とは
境界確定測量は、土地の境界を法的に確定させることを目的とした測量です 。
これは、土地の売買や相続、分筆などの際に、土地の所有権の範囲を明確にするために不可欠な手続きです。
- 目的: 法的な効力を持つ正式な土地の境界を確定させること。土地取引や登記に用いられ、境界線を厳密に確認するための手続きが含まれます 。
- 内容: 厳密な境界線の調査に加え、隣接する土地の所有者（個人、法人、国、地方公共団体など）の立ち会いと合意形成が必須となります 。合意が得られた境界点には、永続性のある境界標（石杭、金属標など）が設置されます 。
- 法的効力: 測定された面積は「確定実測面積」と呼ばれ、作成される「確定測量図」と「境界確認書」は法的な効力を持ち、登記の根拠となります 。
- 費用と期間: 隣地所有者との調整や法的な手続きが含まれるため、現況測量よりも費用が高く、期間も長くかかります 。
- 適したケース: 土地の売却、分筆、抵当権設定、相続、境界トラブルの解決など、法的な境界の明確化が必要な場合に適しています 。
現況測量と境界確定測量の比較表
現況測量と境界確定測量の最も重要な違いは、「法的な効力」と「第三者（隣地所有者）の合意」の有無にあります。
現況測量はあくまで現状把握のための参考資料であり、法的な境界の証明にはなりません。
一方で、境界確定測量は、関係者全員の合意を得て境界を確定させるため、その結果は法的に有効であり、不動産取引における信頼性を担保します。
現況測量に依拠した売買は、未確定の境界という潜在的なリスクを抱えたままの取引であり、後々のトラブルの温床となる可能性が高いです。
| 項目 | 現況測量 | 境界確定測量 |
| 目的 | 土地の現状把握 おおまかな面積確認 | 法的な境界の確定、土地取引・登記 |
| 内容 | 土地の形状、高低差、 ブロックなど構造物、 隣地建物の窓の測定 | 厳密な境界線の確認、 隣地所有者との合意形成 |
| 法的効力 | なし（参考値） | あり（法的な効力を持つ） |
| 隣地所有者の立ち会い | 不要 | 必要 |
| 成果物 | 現況測量図 | 確定測量図、境界確認書 |
| 費用相場 | 約10万～20万円 | 約30万～100万円以上 |
| 適したケース | 建築計画の初期段階、 おおまかな土地形状の把握 | 土地の売却、土地分筆登記、 境界トラブル回避 |
確定測量にかかる費用相場と内訳
確定測量にかかる費用は、土地の状況や条件によって大きく変動するため、一概にいくらとは言えません。
一般的な相場としては、30万円から100万円以上と幅があります 。この費用は、いくつかの要因によって増減します。
費用に影響を与える主な要因
- 土地の広さ: 土地の面積が広いほど、測量にかかる手間や時間が多くなるため、費用は高くなる傾向があります 。
例えば、60坪程度の一般的な住宅用地であれば50万～60万円が目安ですが、300坪を超えるような広大な土地では120万～150万円、あるいはそれ以上かかることもあります 。 - 土地の形状: 土地の形状が複雑で、境界点が多いほど、測量作業が難しくなり、費用が高くなります 。
例えば、四角形の土地よりも、多角形の土地の方が費用は高くなる傾向にあります 。 - 隣接地の数と種類: 隣接する土地の数が多いほど、境界確認のための調整や立ち会いが必要となる相手が増え、費用が増加します 。
特に、隣接地が国や地方公共団体が所有する道路や水路などの「官有地」である場合、「官民査定」と呼ばれる行政との協議・立ち会いが必要となり、その手続きに時間と手間がかかるため、費用が20万～30万円程度追加で発生することがあります 。 - 境界標の有無と状態: 過去の測量で設置された境界標（境界を示す杭など）が残っているか、またその状態が良いかどうかも費用に影響します 。
境界標が不明瞭であったり、破損・埋没していたりする場合、その探索や再設置に手間がかかり、費用が増加します 。 - 既存資料の有無: 過去の地積測量図や境界確認書などの資料が残っている場合、測量作業がスムーズに進み、費用を抑えられる可能性があります 。
資料が少ない、あるいは存在しない場合は、より詳細な調査が必要となり、費用が増える傾向にあります 。 - 隣地所有者との協議の難易度: 隣地所有者が不明、あるいは立ち会いに非協力的である、境界を巡って争いがあるといった場合、協議が難航し、測量期間が長期化するだけでなく、費用も大幅に増加する可能性があります 。
隣地所有者が故人であれば、相続人全員の特定と合意形成が必要となり、さらに時間がかかることもあります 。
確定測量費用の目安（土地面積・条件別）
| 土地の面積 | 測量費用の目安 | 条件 |
| ～70坪 (約200㎡) | 50万～60万円 | 一般的な住宅用地、隣接民有地、 公道に接する場合 |
| ～150坪 (約500㎡) | 70万～90万円 | 土地の広さや形状、隣接地の数により変動 |
| ～300坪 (約1000㎡) | 120万～150万円 | 土地の広さや形状、隣接地の数により変動 |
| 水路、公園、学校など、 公道以外のと接する場合 | 上記に＋5万～20万円 | 水路や公園など官有地との境界確定が必要な場合 |
確定測量費用の主な内訳
確定測量の費用は、いくつかの作業項目に分けられます。それぞれの作業内容と概算費用を理解することで、見積もりの内容をより深く把握できます。
| 費用項目 | 作業内容 | 費用（概算） |
| 相談費用 | 測量に関する相談 | 無料～5千円 |
| 事前調査費用 | 登記事項証明書や公図、地積測量図などの入手、隣接地の所有者調査、測量前の現地調査 | 6万～10万円 |
| 測量業務費用 | 現地測量、境界測量（境界標の確認、仮境界杭の設置、永久杭への打ち換え） | 10万～15万円 |
| 書類・図面作成費用 | 確定測量図作成、申請書類作成、 | 3万～5万円 |
| 官民有地境界確定費用 | 官民境界の立ち会い、 官民境界協議・確定申請、 境界確認書の作成 | 7万～10万円（追加） |
| 民有地境界確定費用 | 隣地所有者との境界確認立ち会い、境界確認書への署名・捺印 | 2万～3万円（1点あたり） |
| 登記費用 | 登記の申請、調査報告書の作成、 登記完了証の発行 | 1.5万～4万円 |
| その他 | 交通費、登録免許税などの実費 | 実費 |
測量費用は誰が負担するのか？
測量費用の負担については、法律で厳密に定められているわけではありません 。
しかし、土地を売却する際には、売主が買主に対して境界を明確にする責任があるという考え方から、一般的には売主が費用を負担するケースがほとんどです 。
買主が費用を負担する場合、売却がスムーズに進まない可能性もあります 。
なお、確定測量にかかった費用は、不動産を売却した際の譲渡所得を計算する際に、必要経費として差し引くことが可能です 。
これにより、税負担を軽減できるというメリットもあります。
確定測量の依頼から完了までの流れと期間
確定測量は、専門的な知識と隣地所有者との調整が必要なため、土地家屋調査士に依頼して行われます。
依頼から完了までには、通常1.5ヶ月から3ヶ月以上を要し、土地の状況や隣地所有者との交渉の難易度によっては、さらに長期間に及ぶこともあります 。
売却をスムーズに進めるためには、早期に測量の検討を始めることが推奨されます 。
以下に、確定測量の一般的な流れと、各段階での期間の目安を示します。
- 土地家屋調査士への依頼（1～2日程度） 測量作業自体は測量士も行えますが、不動産の登記申請手続きを代理できるのは土地家屋調査士のみです 。
そのため、売却に伴う確定測量図の作成は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
不動産会社に相談すれば、信頼できる土地家屋調査士を紹介してもらえるでしょう 。 - 資料収集・準備（1週間程度） 土地家屋調査士は、測量に必要な公図、登記簿謄本、地積測量図などの公的資料を法務局や役所から取得します 。
売主は、土地の権利書（登記済証書・登記識別情報通知）や固定資産税関係書類、過去に境界確定をした経緯があればその関係書類などを準備し、土地家屋調査士に提供します 。 - 事前現地調査・現況測量（2～3週間程度） 収集した資料と照らし合わせながら、土地家屋調査士が現地を詳細に調査します。
既存の境界標の有無や状態を確認し、土地の大きさ、形状、隣地との接道状況などを把握します。
この段階で、公図などに基づいて仮の境界を定め、仮の境界杭を設置することもあります 。この時点では隣地所有者の立ち会いは不要ですが、誤解を避けるため、仮杭であることを事前に説明しておくことが重要です 。 - 隣接地の権利関係調査・挨拶 境界確定を進める上で、隣接地の所有者全員の特定が不可欠です。土地家屋調査士は、隣接地の権利関係を調査し、所有者を特定します 。
隣地所有者が故人名義のまま登記されている場合は、相続人全員が協議対象となり、相続人の特定に時間を要することがあります。特に相続人が未定であったり、紛争になっているケースでは注意が必要です 。 - 測量作業が始まる前に、土地家屋調査士または売主が隣地所有者へ事前に挨拶を行い、測量を行う旨と境界確認への協力を依頼します 。良好な人間関係を築くことは、その後の境界確認作業を円滑に進める上で極めて重要です 。
- 境界確認作業・立会い（1ヶ月程度、官有地の場合はさらに長期化）
- 民有地との境界: 土地家屋調査士が立ち会いのもと、売主と隣接する民有地の所有者全員が現場で仮に設置した境界点を確認し、合意形成を行います 。
- 官有地との境界: 道路や水路など、国や地方公共団体が所有する土地と接している場合は、「官民有地立会申請書」を管轄の役所に提出し、役所職員の立ち会いのもとで境界を確認します 。
官有地との境界確定は、行政側のスケジュール調整や内部協議に時間がかかることが多く、確定までに数ヶ月から一年以上を要することもあります 。
隣地所有者との協力関係が築けない場合や、所有者が不明・死亡している場合、境界確定測量のプロセスは大幅に遅延し、費用も増加します 。
このような「人的要素」は、測量プロセスにおける最も予測不能で重要なボトルネックとなることがあります。
- 境界確認書の作成・署名捺印 確定測量図に基づき、境界確定に関係する隣地所有者全員に「境界確認書」を作成し、署名・捺印を求めます 。
この書類は、境界が正式に合意されたことを証明する重要な書類となります。
確定測量・図面作成（1ヶ月程度） 全ての境界が確定し、合意が得られたら詳細な「確定測量図」を作成します 。この段階で、永続性のある石杭、コンクリート杭、金属標などの境界標が正式に設置されます 。
※地域により、杭設置後に再度確認してから、境界確認書に署名・押印するケースもあります - 登記申請 作成された確定測量図と境界確認書を添付し、土地家屋調査士が法務局に登記申請を行います 。
これにより、公的な地積測量図が更新され、土地の境界が法的に確定された状態となります 。
確定測量は単なる技術的な作業にとどまらず、隣地所有者や行政との複雑な調整を伴うプロセスです。
特に隣地所有者との関係性や、官有地の有無が、期間と費用に大きく影響するため、売主はこれらの要素を事前に把握し、土地家屋調査士と密に連携しながら進めることが成功の鍵となります。
まとめ：不動産売却を成功させるために確定測量を検討しよう
不動産、特に土地の売却を検討する際、確定測量は法的な義務ではないものの、その実施は売却の成功と安心を確保するために極めて重要であると結論付けられます。
これは、単なる費用負担ではなく、売却価格の最大化、将来的なトラブルの回避、そして買主の信頼獲得に向けた戦略的な「投資」と捉えるべきです。
確定測量を実施することで、売主は以下のような多大なメリットを享受できます。
- 境界トラブルの事前防止: 売却後の隣地所有者や新所有者との境界を巡る紛争リスクを根本から排除できます 。
- 買主の安心感と売却促進: 境界が明確な土地は、買主にとって「安心材料」となり、スムーズな契約締結と売却の早期化につながります 。
- 適正価格での売却: 土地の正確な面積が確定することで、適正な価値評価が可能となり、買い叩かれることなく、より良い条件での売却が期待できます 。
- 融資や分筆の円滑化: 買主が住宅ローンを利用しやすくなり、また、土地を分筆して一部を売却する際の法的要件も満たせます 。
一方で、現況測量はあくまで土地の現状把握のための参考資料であり、法的な境界確定には至りません。売却に際して現況測量に頼ることは、売却後の契約不適合責任や価格交渉での不利、売却の長期化など、様々なリスクを抱えることになります。
確定測量には、土地の広さや形状、隣接地の数、官有地の有無、そして隣地所有者との関係性によって、30万円から100万円以上という費用と、1.5ヶ月から3ヶ月以上の期間がかかることを理解しておく必要があります 。
特に、隣地所有者との調整や官有地との境界確定は、測量プロセスにおける重要な要素であり、これらがスムーズに進むかどうかが、期間と費用に大きく影響します。
不動産売却を成功させるためには、これらの費用と期間を「負担」と捉えるのではなく、将来的な安心と利益を守るための「先行投資」と考える視点が重要です 。
売却を検討し始めたら、できるだけ早い段階で信頼できる不動産会社や土地家屋調査士に相談し、自身の土地の状況に応じた確定測量の見積もりとスケジュールを確認することをお勧めします。
事前の準備と適切な専門家のサポートを得ることで、安心して、そして納得のいく不動産売却を実現できるでしょう。