市街化調整区域の農地転用は「難しい」というイメージがないでしょうか？
実は簡単・・・ということはなく、慣れても農地転用は難しいです。
本記事では、農地転用が難しい理由と具体的な手続きの流れ、そしてスムーズに進めるためのポイントを、元プロの視点から解説します。
農地転用とは？
では、農地転用はどの様な手続きでしょうか？
田・畑の地目をを宅地などに変更する手続き
「農地転用」とは、農地を農地以外の用途に変更する手続きです。
農地の売却や他の用途への転用には、農地法の手続きが必要です。
これは農地法という法律で決められており、自己所有地を自己のために転用する場合は農地法第４条、農地を転用するために農地を売買・貸借する場合は農地法第５条に従い、農業委員会や都道府県知事への届出や許可が必要です。
農地法の制限
農地転用には、農地法が大きな役割を果たしています。
農地法は、農地の適切な利用を守り、安定した食料供給を確保するための法律です。
この法律に基づく制限により、転用には多くの条件が課せられています。
特に、市街化調整区域にある農地の転用は、許可が難しいと言われています。
農地転用が難しい理由
農地転用（特に市街化調整区域の許可）が難しいと言われる理由は次のとおりです。
転用できる農地とできない農地がある
農地転用が難しい理由の一つに、転用できる農地とできない農地が存在することが挙げられます。
市街化区域内の農地は生産緑地の農地を除いて、ほぼ間違いなく転用できます。
しかし、市街化調整区域の農地は転用が難しく、しかも農地の評価が決まっており、優良農地ほど転用に厳しい条件がつけられています。
転用の厳しい順番は次のとおりです。
- 農業振興地域内農用地（青地または黄地と呼ばれる色地）：ほぼ転用できない
- 甲種農地：ほぼ転用できない
- 第一種農地：農用地、甲種農地とほぼ同レベルで転用できない
- 第二種農地：第一種・第三種農地の間くらいの農地で、他に代替可能な土地が無ければ転用可能
- 第三種農地：市街化区域に隣接している、３つのライフライン（上水道、下水道、都市ガス）のうち２つ以上が整備されている農地。宅地化がかなり進んでいる農地。
農業振興地域内農用地かどうかは、eMAFF農地ナビ（農地法に基づき農地情報をインターネット上で公表するサイト）で調査可能です。
また、各市町村の農業委員会に問い合わせると、農用地かどうか、農用地以外の場合にはおおよその種別を教えてもらえます。
問い合わせの際には、農地の所在地番、地図上の位置が必要です。農地の所在地番は固定資産税課税明細書でも分かります。
目的によっても転用できるできないが変わる
農地転用の可否は、転用目的にも左右されます。
たとえば同じ土地でも、分家住宅建築のための転用はできるが、太陽光パネル設置のための転用はできない、ということがあります。
これは、太陽光パネルはどこでも建築できるが、分家住宅（特に、線引き前からの土地所有が要件の一般分家）は他に選択肢が無く「やむを得ない」と判断されるためです。
また、周辺住民のための病院や店舗は地元住民のためのサービスであり公共性が高いため、転用し易いです。
各市町村役場の農業委員会で対応が違う
農地転用を進める際には、各市町村役場の農業委員会で事前相談を行います。
地主さんが相談に行かれることもありますが、この段階で専門的な話や法的要件が多く、初心者には難解です。
また、何に転用するかの目的が決まっていなければ一般的な回答で終わってしまいます。
さらに、各市町村役場で判断基準が違う場合があり、厳しい市町村に当たってしまうと大変です。
ちなみに、某市では「あ～、ここの地元農業委員さんは色々あって、たぶん転用難しいよ。ウチは市長より農業委員会（一応は、市と別組織）の方が権力強いから」と言われたことがあります（実話）。
農地転用の申請前にも手続きが必要（土地改良区、地元承諾）
農地転用には、事前にクリアすべき手続きがあります。
例えば、土地改良区や地元住民の承諾が必要です。
これにより、申請内容がより複雑となり、時間と労力がかかります。
不確定要素が多いが、順番に処理すれば大丈夫
転用の可否には、判断要素が多いために難しく見えますが、順番に処理すれば大丈夫です。
農地の種別、転用目的、地元の折衝、という順番に相談することをお勧めします。
手続きの流れ
農地転用の許可手続きの流れは次のようになります。
区分を特定する（農振農用地、甲種農地、１種農地等）
農地転用の相談では、まず農地の区分を特定することが重要です。
農振農用地、甲種農地、第一種農地は特に転用が難しいため、注意が必要です。
転用できる目的かどうか（分家住宅、周辺住民サービス、太陽光パネル設置等）
分家住宅や周辺住民サービスの提供などの目的は、比較的転用が認められやすいです。
太陽光パネルは合理的な理由があれば転用の見込みが出るでしょう。
農地転用難易度が低い（転用し易い）もの
※過去に私が行った愛知県での許可イメージですので、あくまで参考までに
| 転用可能性 | 公益性 | 転用可能な 農地の種別 ※実績ベース | コメント | |
| 病院・福祉施設 | ◎ | ◎ | 農振農用地 | 公益性が高く、地元に必要な施設。 集落の近くであれば農用地でも 転用の可能性あり。 |
| コンビニ | ◎ | ◎ | 農振農用地 | 公益性が高く、地元に必要な施設。 集落の近くであれば農用地でも 転用の可能性あり。 |
| 農家住宅 | ○ | ○ | 農振農用地 | 市街化調整区域の農地を営農する 農家に必要な住宅・倉庫なので、 農用地でも転用の可能性あり。 |
| 分家住宅 | ○ | △ | 農振農用地 | 市街化調整区域決定前からの世帯の 分化発展に必要な住宅のため、 土地の所有状況等により農用地でも 転用の可能性あり。 |
| 病院などの駐車場 | ○ | ○ | 農振農用地 | 公益性の高い建物に付属する駐車場 であれば、農用地の転用も可能性あり。 市街化区域が近い、周辺に貸駐車場が 多いなどの場合は転用が難しい。 |
農地転用難易度が高い（転用が難しい）もの
| 転用可能性 | 公益性 | 転用可能な 農地の種別 ※実績ベース | コメント | |
| 太陽光パネル | △ | ✕ | 第二種農地 | 公益性は認められず、農用地などの 転用はほぼ不可能。 第二種農地での転用もギリギリで、 基本は第三種農地のみ。 |
| 工場などの駐車場 | △ | △ | 第二種農地 | 既存工場や会社の従業員用駐車場は、 会社の運営・雇用維持のために認められる 場合があります。ただし、 |
| 個人用駐車場 | △？ | 無し | 自宅隣の農地 | 自宅に駐車場が無い場合などやむを得ない 事情があれば、自宅敷地の隣地であれば、 転用の可能性はある。（敷地拡大） |
| 月極駐車場 コインパーキング | ✕ | 無し | ✕ | 不特定多数が利用するための駐車場は、 営利目的で公益性が無いと判断される。 雑種地を駐車場に利用することは 問題ありません。 |
目的に応じた説明・裏付け資料を準備しておきましょう。
事前相談（都市計画法等他法令についても）
各市町村の農業委員会で「転用できる農地か」「転用目的が妥当か」について、事前相談を行います
また、都市計画法など他の法令についても事前相談を行うことが必要です。
分家住宅や病院など、農地転用して建物を建てるには原則、都市計画法の許可が必要なため、建築課・建築指導課等でも打ち合わせが必要です。
なお、どちらも相談が一度で終わることはまずありません。
したがって、何度か往復して最終的に「転用見込みあり」と回答が出れば、本申請の準備に入ります。
本申請
事前相談後には転用計画を詰めます。
そして、土地改良区の除外手続き、地元承諾を得た上で本申請を行います。
農地転用の本申請には月１回の締切日があります。いつが締切日かを必ず把握しておきましょう。
↓愛知県内の各市町村の農地転用締切日は下記のとおりです
許可完了
申請後、２ヶ月程度で農地法の許可が完了します。
許可が下りれば、農業委員会から連絡が入るので、農地法の許可証を受領します。
工事
許可が下りた後、予定の用途に合わせて工事を開始します。
地目変更登記
転用が完了したら、地目変更登記を行い、土地の用途変更を正式に記録します。地目変更登記は法務局の登記手続きであり、土地家屋調査士に依頼するとスムーズです。
工事完了報告書の提出
農地転用が完了すれば、「工事完了報告書」を各市町村の農業委員会を経由して愛知県に提出する必要があります。工事完了後にはただちに提出します。
愛知県HP 工事完了報告書及び工事進捗状況報告書
農地転用をスムーズに行うために
農地転用は面倒な手続きのため、専門家への相談が必要です。
費用を抑えるために自分でやりたい、という方もいるとは思います。
しかし、役所との折衝や書類作成がよっぽど得意な方以外は専門家に依頼しましょう。
専門家に相談する
農地転用には、専門家の相談が不可欠です。
農地法に詳しい行政書士に助言を受けることで、スムーズな手続きが可能です。
手続きを理解する
農地法第4条と第5条には、転用の届出や許可の規定が明記されています。
法律を理解することで手続きの遅れを防げます。
転用できる農地の種類、認められやすい転用目的を知る
成功するためには、農地の種類や認められやすい転用目的を理解することが重要です。
市街化調整区域内で農地転用をする場合には、できるだけ農振農用地や第一種農地は避けて、第二種農地・第三種農地で転用計画を考えましょう。
農振農用地・第一種農地は、一般分家住宅を建築したいが他に転用可能な土地が無い場合であれば、転用できるかもしれません。
こちらも必ず、行政書士に相談しましょう。
申請プロセスを効率化するためのヒント
申請プロセスの効率化には、事前相談と必要な書類の早期準備が重要です。
また、地元住民・総代との円滑なコミュニケーションも必要です。
まとめ
農地転用は、複雑な手続きと法律の理解が求められます。
特に、転用できる農地とできない農地が存在し、目的によって許可の可否も異なります。
事前に計画と準備を行い、専門家の力を借りることが成功への鍵です。
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