市街化調整区域の農地転用は「難しい」というイメージがないでしょうか？
実は簡単・・・ということはなく、慣れても農地転用は難しいです。
本記事では、農地転用が難しい理由と具体的な手続きの流れ、そしてスムーズに進めるためのポイントを、元プロの視点から解説します。
農地転用とは？
田・畑の地目をを宅地などに変更する手続き
「農地転用」とは、農地を農地以外の用途に変更する手続きです。農地の売却や他の用途への転用には、農地法の手続きが必要です。自己所有地を自己のために転用する場合は農地法第４条、農地を転用するために農地を売買・貸借する場合は農地法第５条に従い、農業委員会や都道府県知事への届出や許可が必要です。
農地法の制限
農地転用には、農地法が大きな役割を果たしています。農地法は、農地の適切な利用を守り、安定した食料供給を確保するための法律です。この法律に基づく制限により、転用には多くの条件が課せられています。特に、市街化調整区域にある農地の転用は、許可が難しいと言われています。
農地転用が難しい理由
農地転用（特に市街化調整区域の許可）が難しいと言われる理由は次のとおりです。
転用できる農地とできない農地がある
農地転用が難しい理由の一つに、転用できる農地とできない農地が存在することが挙げられます。
市街化区域内の農地は生産緑地の農地を除いて、ほぼ間違いなく転用できます。
しかし、市街化調整区域の農地は転用が難しく、しかも農地の評価が決まっており、優良農地ほど転用に厳しい条件がつけられています。
転用の厳しい順番は次のとおりです。
- 農業振興地域内農用地（青地または黄地と呼ばれる色地）：ほぼ転用できない
- 甲種農地：ほぼ転用できない
- 第一種農地：農用地、甲種農地とほぼ同レベルで転用できない
- 第二種農地：第一種・第三種農地の間くらいの農地で、他に代替可能な土地が無ければ転用可能
- 第三種農地：市街化区域に隣接している、３つのライフライン（上水道、下水道、都市ガス）のうち２つ以上が整備されている農地。宅地化がかなり進んでいる農地。
農業振興地域内農用地かどうかは、eMAFF農地ナビ（農地法に基づき農地情報をインターネット上で公表するサイト）で調査可能です。
また、各市町村の農業委員会に問い合わせると、農用地かどうか、農用地以外の場合にはおおよその種別を教えてもらえます。問い合わせの際には、農地の所在地番、地図上の位置が必要です。農地の所在地番は固定資産税課税明細書でも分かります。
目的によっても転用できるできないが変わる
農地転用の可否は、転用目的にも左右されます。たとえば同じ土地でも、分家住宅建築のための転用はできるが、太陽光パネル設置のための転用はできない、ということがあります。
これは、太陽光パネルはどこでも建築できるが、分家住宅（特に、線引き前からの土地所有が要件の一般分家）は他に選択肢が無く「やむを得ない」と判断されるためです。また、周辺住民のための病院や店舗は合理的な理由があれば、転用し易いと言えます。
各市町村役場の農業委員会で対応が違う
農地転用を進める際には、各市町村役場の農業委員会で事前相談を行います。しかし、この段階でも専門的な話や法的要件が多く、初心者には難解です。さらに、各市町村役場で判断基準が違う場合があり、厳しい市町村に当たってしまうと大変です。
ちなみに、某市では「あ～、ここの地元農業委員さんは色々あって、たぶん転用難しいよ。ウチは市長より農業委員会（一応は、市と別組織）の方が権力強いから」と言われたことがあります（実話）。
農地転用の申請前にも手続きが必要（土地改良区、地元承諾）
農地転用には、事前にクリアすべき手続きがあります。例えば、土地改良区や地元住民の承諾が必要です。これにより、申請プロセスがより複雑となり、時間と労力がかかります。
不確定要素が多いが、順番に処理すれば大丈夫
転用できるかどうか、という重要な判断要素が多いために難しく見えますが、順番に処理すれば大丈夫です。農地の種別、転用目的、地元の折衝、という順番に相談することをお勧めします。
農地転用の流れ
区分を特定する（農振農用地、甲種農地、１種農地等）
農地転用の相談では、まず農地の区分を特定することが重要です。農振農用地、甲種農地、第一種農地は特に転用が難しいため、注意が必要です。
転用できる目的かどうか（分家住宅、周辺住民サービス、太陽光パネル設置等）
分家住宅や周辺住民サービスの提供などの目的は、比較的転用が認められやすいです。太陽光パネルは合理的あれば転用の見込みが出るでしょう。
目的に応じた説明・裏付け資料を準備しておきましょう。
事前相談（都市計画法等他法令についても）
各市町村の農業委員会や農政課等で「転用できる農地かどうか」「転用目的が妥当か」について、事前相談を行います。また、都市計画法など他の法令についても事前相談を行うことが必要です。
相談が一度で終わることはまずありません。したがって、何度か往復して、最終的に「転用見込みあり」と回答が出れば、本申請の準備に入ります。
本申請
事前相談後には転用計画を詰めます。そして、土地改良区の除外手続き、地元承諾を得た上で本申請を行います。
農地転用の本申請には月１回の締切日があります。いつが締切日かを必ず把握しておきましょう。
↓愛知県内の各市町村の農地転用締切日は下記のとおりです
許可完了
申請後、２ヶ月程度で農地法の許可が完了します。許可が下りれば、農業委員会から連絡が入るので、農地法の許可証を受領します。
工事
許可が下りた後、予定の用途に合わせて工事を開始します。
地目変更登記
転用が完了したら、地目変更登記を行い、土地の用途変更を正式に記録します。地目変更登記は法務局の登記手続きであり、土地家屋調査士に依頼するとスムーズです。
工事完了報告書の提出
農地転用が完了すれば、「工事完了報告書」を各市町村の農業委員会を経由して愛知県に提出する必要があります。工事完了後にはただちに提出します。
愛知県HP 工事完了報告書及び工事進捗状況報告書
農地転用をスムーズに行うために
専門家に相談する
農地転用には、専門家の相談が不可欠です。農地法に詳しい行政書士に助言を受けることで、スムーズな手続きが可能です。
手続きを理解する
農地法第4条と第5条には、転用の届出や許可の規定が明記されています。法律を理解することで手続きの遅れを防げます。
転用できる農地の種類、認められやすい転用目的を知る
成功するためには、農地の種類や認められやすい転用目的を理解することが重要です。市街化調整区域内で農地転用をする場合には、できるだけ農振農用地や第一種農地は避けて、第二種農地・第三種農地で転用計画を考えましょう。
農振農用地・第一種農地は、一般分家住宅を建築したいが他に転用可能な土地が無い場合であれば、転用できるかもしれません。こちらも必ず、行政書士に相談しましょう。
申請プロセスを効率化するためのヒント
申請プロセスの効率化には、事前相談と必要な書類の早期準備が重要です。また、地元住民との円滑なコミュニケーションも必要です。
まとめ
農地転用は、複雑な手続きと法律の理解が求められます。特に、転用できる農地とできない農地が存在し、目的によって許可の可否も異なります。事前に計画と準備を行い、専門家の力を借りることが成功への鍵です。
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