市街化調整区域は、無秩序な都市化を防ぐために設定された区域です。
また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く、土地探しをしていると気になるキーワードと言えるでしょう。
しかし、土地探しをするまで「市街化調整区域」という言葉を気にしたことがなく、「自分の住んでいる土地が市街化調整区域かどうか」、「購入を検討しているエリアに市街化調整区域があるのか」、が分からないのではないでしょうか？
取り敢えずネットで調べても、市街化調整区域かどうかはグーグルマップには載っていません。
そこで、本記事では市街化調整区域の簡単な確認方法をご紹介します。
ネットでの市街化調整区域の調べ方
市街化調整区域を調べる際にはもちろん、インターネットが便利です。
以下のツールを使って簡単に確認する方法をご紹介します。
不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）
国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、市街化区域や調整区域を含む土地利用情報を簡単に閲覧でき、複数の市区町村にまたがる土地の情報も一度で確認できる便利なツールです。
不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）の使い方はこちら↓
地図表示か地域検索を選びます。（今回は地図表示を選びます）
まずは右上の「都市計画法」のタブを開きます。
そして、「区域区分」「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。
すると区域区分が色分けされるので、調べたい土地の該当区域区分を確認します。
薄い黄色であれば市街化区域です。
建物建築、土地売却にも特に手間はありません。
薄いベージュ色であれば、市街化調整区域です。
少し大変ですが、家を建てたり、売却したりも、やり方によっては可能です。
ご自身の気になる土地が市街化調整区域だった方で、市街化調整区域で家を建てたい、市街化調整区域の土地を売りたい、という方はこちらの記事↓をご覧ください！
役所（市町村役場）での市街化調整区域の調べ方
市町村役場での聴き取りが、市街化調整区域確認の一番確実な方法です。
都市計画課窓口での確認方法
市町村役場の都市計画課窓口を訪ねることも確実な方法です。
職員に直接確認できるため、土地購入や不動産投資を考えている方には非常に有効でしょう。
また、役所で相談すると、不明点をその場で解決できることもメリットです。
都市計画図を活用した方法
市町村役場で都市計画図を閲覧することで、市街化調整区域の詳細を確認できます。
近年では、デジタル化されたデータをインターネットで簡単にアクセス可能です。
これにより、区域の特徴や建築制限をしっかり理解できます。
市街化調整区域とは？
そもそも、市街化調整区域とは何でしょうか？
概要
市街化調整区域とは「都市計画法」に基づき指定された区域です。
市街化調整区域は、原則として新たな建築や開発が厳しく制限されています。
これは都市の均衡ある発展を目指し、市街化を抑制するための制限です。
特に都市の外周部や自然環境を守るための重要な役割を果たしており、建築行為そのものが慎重に取り扱われる区域でもあります。
規制内容
市街化調整区域内では、建築物の新設や宅地の造成など、通常の開発行為が原則禁止されています。ただし、農業従事者の住宅や公益性の高い建物など、例外もあります。
この場合、愛知県開発審査会基準第17号などの要件に基づき、許可を受ける必要があります。また、建物の用途や高さ、面積に関しても細かく規定が設けられています。
市街化調整区域は誰が決めた？
市街化調整区域の区域区分や審査基準の設定は、都道府県知事が行います。
愛知県であれば愛知県知事が決定しました。
また、名古屋市などの指定都市等（名古屋市、一宮市、豊橋市、岡崎市、豊田市、春日井市）は、市長が権限を持っており、それぞれ独自の開発審査会基準を持っています。
この６市は愛知県の基準と違うため、各市で確認が必要です。
また、市街化調整区域と市街化区域は昭和43年の都市計画法で分類が作られました。
そして、愛知県では昭和45年11月24日に線引きが行われたため、既存宅地を線引き前宅地（市街化調整区域決定前からの宅地）とも表現します。
豊田市の一部（藤岡地区）など、近年（平成12年4月4日）線引きが行われた地区もあります。
市街化調整区域に住むメリットとデメリット
市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょうか？
メリット
市街化調整区域に住む最大のメリットは、土地を低価格で購入できることです。
維持コストも低く、静かな環境の中での生活が楽しめます。
また、自然に囲まれた快適な暮らしは、この区域ならではの魅力です。
なお、市街化調整区域で家を建てるには、分家住宅や既存宅地などの要件に基づく許可が必要です。
詳しくは、こちらの記事を参考にしてください（分家住宅・既存宅地）。
※分家住宅・既存宅地は愛知県内の制度のため、他の都道府県の方は各都道府県HPなどで似たような制度を探してみましょう
デメリット
一方、市街化調整区域は建築制限が厳しいことが大きなデメリットです。
自分の希望する住宅を建てることが難しいかもしれません。
また、インフラ整備が遅れがちで、資産価値の低下により不動産の売却が難しくなることも考慮すべき点です。
持っている土地が市街化調整区域では売れない？
「売りたかったのに、市街化調整区域じゃ売れない・・・」
「市街化調整区域の土地をどう売ったら良いか見当もつかない」
市街化調整区域の土地では売れないと心配している方、悲観することはありません！
市街化調整区域の土地などの訳あり不動産を専門とする買取業者への売却という方法があります。
訳あり不動産専門の買取業者であれば専門の再販ルートや、適切な販売方法を熟知しているため、買取後のノウハウを沢山持っています。
そのため、適正な価格での査定に期待が持てます。
一般の不動産業者に持ち込んで「市街化調整区域ですか・・・」と言われて嫌な気持ちになる前に、
訳あり不動産専門の買取業者、ワケガイにまずは無料相談してみましょう。
お問い合わせは下記のリンクから↓
まとめ
本記事でお伝えしたとおり、市街化調整区域の調べ方は、「不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）」が一番簡単で信頼性も高く、おススメです。
合わせてご紹介した市街化調整区域のメリット・デメリットを考え、自分の目的に合った土地選びを行うことが大切です。
また、売却を考えている方は専門の買取業者への相談も考えてみましょう。
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