はじめに
分家住宅とは、市街化調整区域で特別な許可を受けて建てられた住宅ですが、実はその売却にも厳しい許可が必要となるため、従来の方法では二束三文にしかならないという現実があります。
あなたも「どうにか合法的に高く売る方法はないか」と頭を抱えていませんか？
愛知県知事ルール（愛知県開発審査会基準）で許可する市町村（安城市、刈谷市、豊川市など）では、愛知県開発審査会基準第16号の「相当期間適正に利用された住宅等の用途変更」の許可を受けて、分家住宅の物件を合法的かつ高く売却することが可能です。
本記事では、分家住宅の定義や特徴、そしてやむを得ない理由を利用した売却について詳しく解説します。手続きの流れやリスク、成功事例も含めてご紹介しますので、売却を検討されている方に参考になれば幸いです。
分家住宅とは
分家住宅の定義・概要は次のとおりです。
定義
分家住宅とは、市街化調整区域決定前からある本家の一部が分家し、都市計画法に基づき許可を受けて建築された住宅を指します。
許可を受けた人とその配偶者、直系卑属（子や孫）に限り使用が認められており、他の親族、両親が住むことはできず、賃貸・売却もできません。
しかし、用途変更の許可を受けられれば合法的に売却することができます。
分家住宅の特徴
市街化調整区域において建築条件を満たすことで、分家住宅は新たに土地を購入せずに余っている農地を活用して建築できるため、非常に便利でお得な制度となっています。
以前は本家後継者が必要とされ、一人っ子の家庭では分家住宅が建てにくかったのですが、令和4年12月26日以降は基準が緩和され、本家後継者がいなくても分家住宅の許可が取得可能となりました。
用途変更（愛知県開発審査会基準第16号）での分家住宅売却
用途変更の基準に該当していれば、許可を受けて分家住宅の売却が可能です。
愛知県開発審査会基準第16号とは
正式名称は「相当期間適正に利用された住宅等の用途変更」といいます。
これは、分家住宅に限らず、市街化調整区域で建てられた住宅が、売却などの際に再建築が難しい場合に適用される救済措置です。
許可を受けるためのポイント
用途変更の許可を得るためには、以下の3つのポイントが重要です。
社会通念上やむを得ない事情とは
やむを得ない事情が認められれば、分家住宅の用途変更が可能です。農家の分家が本来の対象であり、住む権利は直系卑属に限られますが、やむを得ない事情があれば一般住宅として用途変更できます。
具体的には、建築主の死亡、破産、家族構成の変化などが理由となり、用途変更の許可を得て売却が可能です。許可を得るためには、書類の提出や自治体との協議が必要です。
具体例
具体的な例として、以下のケースが挙げられます：
- 経済的困窮：破産や任意整理などにより、分家住宅を売却せざるを得ない場合。
- 健康上の理由：所有者の病気による経済的負担で、住宅維持が困難になった場合。
- 家族構成の変化：建築主の死亡や家族の状況変化で、住む人がいなくなった場合。
すべてのケースで、詳細な理由書や証拠書類を提出する必要があり、正確な情報を記載して申請します。分家住宅の売却は難しいですが、用途変更ができれば、その障壁をクリアできます。
用途変更の手続きステップ
用途変更の手続きの具体的な内容（必要書類、ステップ）は次のとおりです。
必要な書類
分家住宅の用途変更には、建築許可証、確認済証、検査済証が必要です。これにより、建物が適正に利用されていたことを証明します。
次に、住民票が必要です。なぜなら、建築主が10年以上住んでいたことを証明するためです。また、単身赴任などで分家住宅を離れていた場合は、裏付け資料として会社の辞令や引っ越し先での住民票の提出が必要です。履歴を証明するためには、戸籍の附票を取得するのが一番手間が少なく、分かりやすいでしょう。
また、やむを得ない事情を説明する書類（経済的困難や相続関連）も提出しなければなりません。具体的には戸籍、給与明細や確定申告書、診断書です。許可を受けた方が無くなっていること、経済的に困窮していることを証明します。
その他の条件や書類は、役所の指示に従って準備することが重要です。
手続きの流れ
分家住宅の用途変更の手続きは、まず愛知県建設事務所や市町村で相談を行います。ご自身の状況を相談すれば、必要な要件・どういった裏付け資料が必要か説明されます。
書類を準備し、事前相談を通じて仮審査を受けます。仮審査には数週間から1ヶ月かかることが一般的です。要件を満たしており、仮の内部決裁が取れれば「許可見込み」の連絡が入ります。
「許可見込み」が得られれば、買主が見つかった後に16号許可申請すれば、ほぼ確実に許可が下りることの裏付けとなります。
※「ほぼ確実に」というのは、本申請時に何らかの新たな事実が発覚すると不許可になる可能性があるため100％になりませんが、実務上、許可見込みが出ていて不許可になったことはありません
次に買主を探し、建物の売却が可能となります。
許可見込みがないと、売却が難しくなりますので、許可見込みを取得してから販売活動を行うのが一般的です。
買主が決まると、買主から建築許可の申請を行います。建築許可の申請人は買主であることに注意しましょう。
これらの手続きが全て整えば、分家住宅を合法的に、かつ適正な価格で売却することが可能になります。要するに、しっかりとした準備と専門家の協力があれば、今まで低評価だった分家住宅にも再び輝きを取り戻せるのです。
注意点とリスク
用途変更を受けて分家住宅を売却する場合の注意点は次のとおりです。
手続きの難易度
分家住宅を売却するには用途変更が必要で、難易度が非常に高いです。
用途変更は厳しい審査が行われ、市町村によって運用が異なる場合もありますので、専門家に相談することをお勧めします。
リスクとその対策
用途変更が認められない場合、売却自体ができなくなるリスクがあります。また、手続きが進まない場合や市場価値の低下も懸念されます。そのため、事前の計画と準備は入念に行いましょう。
成功のポイント
この事例の成功のポイントは以下の3つです。
- やむを得ない理由の明確化：経済的困難がやむを得ない理由として認められたこと
- 専門家の協力：専門家と協力し、手続きを適切に進める
- 購入者の選定：用途変更後に適正に利用できる買主を見つける
これらのポイントを抑えれば、分家住宅をスムーズに売却ができるでしょう。
まとめ
分家住宅の売却は、特殊な用途変更手続きを経ることで初めて第三者への売却が可能になります。
まずは、分家住宅の定義や特徴、そして用途変更の必要性を正しく理解することが重要です。
手続きは複雑で、必要書類の準備や各ステップの確認が欠かせません。
リスクを最小限にするため、専門家（不動産会社や行政書士）と連携しながら進めることが成功への鍵となります。
最終的に、用途変更の許可が下りれば、分家住宅を適正な価格で売却できる可能性が広がります。
売却をお考えの方は、まずは専門家に無料相談をしてみることをお勧めします。
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