行政書士が面談で見抜く！『大規模』分家住宅で土地購入できるかのポイントとは【元プロが解説】

はじめに

大規模分家住宅とは？

大規模分家住宅とは分家住宅の中でも、市街化調整区域内において農地を購入して居宅を建築できるという、特別な許可です。

愛知県における大規模分家住宅の背景

愛知県は市街化調整区域が多く、地域ごとの特性に応じて住宅の建築が制限されています。こうした地域では、土地利用を抑制しながらも地域社会の維持と家族のニーズに応えるために、分家住宅という基準（愛知県開発審査会基準第１号）が設けられています。

この分家住宅には、先祖代々の土地に家を建てる「一般分家住宅」、そして利用可能な土地が無い場合に同じ集落内の土地を購入して家を建てる「大規模分家住宅」があります。
今回は、この大規模分家住宅にフォーカスして、行政書士が面談で「要件の有無」を見抜くポイントについて詳しく解説します。

大規模分家住宅（愛知県開発審査会基準第１号）の要件

一般的な分家住宅の条件

一般分家住宅とは、線引き前から所有している土地に建築が許可される住宅です。これには、親族関係の証明や所有地の適格性が求められます。愛知県では、事前に戸籍謄本や土地謄本、住民票などを提出し、家族のつながりと土地の適法性を確認することが必要です。

大規模分家住宅の特別な条件

大規模分家住宅に必要な主な要件は次のとおりです。

• 線引き前（昭和45年11月23日以前）から現在まで市街化調整区域に世帯がある
• 建築主が線引き時の世帯構成員の子または孫（昭和45年11月24日時点に結婚していた家族の子か孫）
• 建築地は本家と同一集落内（30平方メートル以上の建物が180戸以上連たんしている）
• 建築主が賃貸住宅または本家に住んでいる
• 他に利用可能な土地が無い

特に本家が現在まで継続して同一集落内の市街化調整区域にある、という条件が厳しく、この要件が満たせずに分家住宅を諦める方もいます。

なお、継続については現在の本家（当代）が継続して本家に住んでいる必要があります。
例は次のとおりです。

世帯の継続性に関する事例

継続性が認められる可能性のあるパターン

（１）両親が昭和45年11月10日に結婚（線引き時に世帯があった）していて、現在まで市街化調整区域に住んでいる。
　　→線引き時から現在まで問題なく本家が継続している

（２）両親が昭和54年8月1日に結婚した（線引き時には母親が本家に住んでいた）、母方の祖父が健在で線引き時から現在まで本家に住んでいる。
　　→祖父を中心に考えて、祖父が線引き時から現在まで同一集落（市街化調整区域内）に住んでいる

継続性が認められない可能性が高いパターン

（１）両親が昭和45年11月10日に結婚（線引き時に世帯があった）していたが、父親の仕事の関係で家族全員４年ほど東京で住んでいた
　　→４年間本家を空けていたので、継続性が認められない可能性が高い
　　※例外的に、単身赴任していた場合はOK（開発審査会基準第１号の運用基準　５－（３））

（２）両親が昭和54年8月1日に結婚した（線引き時には母親が本家に住んでいた）、母方の祖父母は既に亡くなっているが、母親は本家に住んでいる。ただし、母親は関西の大学に進学し、卒業後は関西で３年間フリーターをしていた。
　　→本家にあたる母親が線引き時から現在まで継続して居住していないために継続性が認められない可能性が高い
　　※大学院、大学、短期大学、高等専門学校、専修学校及び高等学校に通学していた場合は継続が途切れても例外的に認められるが、３年間フリーターをしていた時期は認められない

継続性が認められない場合はどうするか？

本家の継続性についてはいくつか例外規定があり、すぐに諦めずに一度は行政書士か建設事務所に相談してみましょう。

また、住所の履歴や引っ越しの理由については裏付け資料（住所は住民票や戸籍の附票、引っ越し理由については卒業証書や会社の辞令など）が必要なので、注意が必要です。

大規模分家住宅の申請手続き

必要書類と事前準備

大規模分家住宅の申請には、土地謄本、戸籍謄本、住民票など、申請者と土地の適格性を証明する書類を揃えます。また、土地が農地である場合には、農地転用許可も併せて申請する必要があります。事前に行政書士などの専門家と相談し、手続きを円滑に進めるための準備が求められます。

申請手続きのステップ

申請手続きは、まず役所への事前相談から始まります。この段階で、土地や申請者が大規模分家住宅の条件を満たしているか確認します。次に、建築プランを確定し、必要書類とともに正式な申請を行います。

審査期間は農地を含む場合は２ヶ月（農地法と同時許可）、農地以外の場合は１ヶ月程度で許可が完了します。また、補正が必要な場合は速やかに対応することが重要です。

許可完了後の手続

大規模分家住宅は、許可後に土地の名義変更（売買）を行います。

農地の場合には、所有権移転登記に農地法第5条許可証が必要なので、必ず農地法・分家住宅の許可→土地売買、という手順になります。

また、非農地の場合でも、土地の名義変更は可能ですが許可が下りなかった場合に建築できないというリスクがあること、許可が無いと銀行の融資が受けられないことから、分家住宅の許可→土地売買、という手順は変わりません。

大規模分家住宅と一般分家住宅の比較

土地の所有状況の違い

一般分家住宅と大規模分家住宅の大きな違いは、土地の所有条件にあります。

一般分家住宅は、線引き前からの所有地であれば許可が得られるのに対し、大規模分家住宅は、本家が線引き前から現在まで継続して存在していることが求められます。この継続所有が証明できない場合、許可を得ることは非常に困難です。

それ以外については、他に利用可能な土地が無い、賃貸住宅か本家に住んでいる等、特に変わりません。

一般分家・大規模分家の違い（比較表）

一般分家と大規模分家の違いはこちらです。
整理して、自分がどちらに該当し、どこがネックになるかを確認してから行政書士に相談しましょう。

	一般分家住宅の要件	大規模分家住宅の要件
【要件が違うもの】
土地の所有者	直系尊属（父母・祖父母・曾祖父母） が線引き前から代々所有している （相続or贈与のみ）	要件無し （購入前提）
購入しての建築	原則不可（線引き前所有が前提） ※農振農用地で交換したなど、 　限定的に認められる場合あり	土地購入が前提
本家の所在地	市街化区域・市街化調整区域 どちらでも可能	市街化調整区域のみ
本家の継続性	特に言及なし	線引き前から現在まで 継続して同一集落内にある
土地と本家の 位置関係	特に言及なし ※既存集落内又はその周辺の地域 という土地だけの要件はある （田んぼの一軒家は✕）	指定既存集落内 （本家と、市街化調整区域のみで 30㎡以上の建物が180戸以上で 連たんしている）
【共通の要件】
施主の要件	結婚など独立していること ※実務上は、ほぼ「結婚」のみ	結婚など独立していること ※実務上は、ほぼ「結婚」のみ
建築主の居住状況	賃貸住宅または本家に仮住まい	賃貸住宅または本家に仮住まい
他の所有地	他に利用可能な土地が無い 特に、市街化区域の土地や 宅地・雑種地（調整区域含む） があってはいけない	他に利用可能な土地が無い 特に、市街化区域の土地や 宅地・雑種地（調整区域含む） があってはいけない
建築希望地が 農地の場合	原則、第三種・第二種農地まで 第一種農地や農振農用地は、 状況により建築可能	原則、第三種・第二種農地まで 第一種農地や農振農用地は、 状況により建築可能
建築プランの 最終決定時期	建築許可・農地転用許可 申請前まで ※建築面積・床面積平面図・立面図 配置・排水計画など	建築許可・農地転用許可 申請前まで ※建築面積・床面積平面図・立面図 配置・排水計画など
許可までの期間	農地の場合は申請から約２ヶ月 農地以外の場合は申請から約１ヶ月 ※農振農用地の除外があると６ヶ月	農地の場合は申請から約２ヶ月 農地以外の場合は申請から約１ヶ月 ※農振農用地の除外があると６ヶ月

大規模分家住宅の相談を受けた時に行政書士が注意しているポイント

大規模分家住宅の相談を受けた時、行政書士は次のポイントに注意しています。

本家が市街化調整区域にあるかどうか

本家がそもそも市街化区域にあると、時期も何も関係なく、大規模分家住宅の要件が無いため、基本的には事前に本家の住所地番を伺って、本家が市街化調整区域にあることを確認します。

この確認が何より大切です。なお、市街化調整区域かどうか分からない場合には、国土交通省の不動産ライブラリというサイトで簡単に調べられます。

不動産ライブラリ（国土交通省サイト）

本家の継続性

本家に住んでいる方が祖父母であれば祖父母が現在まで継続して本家で居住しているか、祖父母が亡くなっていた場合には父母の結婚時期と継続性について確認します。

父母が線引き前に結婚していて祖父母も健在な場合は、父母を本家と考えて継続性を判断しても、祖父母を本家として継続性を判断しても、どちらでも大丈夫です。

他の分家住宅の要件

他の分家住宅の要件も、面談時に確認します。詳しくは下記の記事を参照してください↓

まとめ

愛知県の大規模分家住宅の許可は、要件があれば農地でも買って居宅を建築できる、強力な要件です。

本記事では、大規模分家住宅と一般分家住宅の違いに焦点を当て、行政書士が面談で確認するポイントを詳しく解説しました。継続性の確認や土地の所有条件など、事前の準備が成功の鍵となります。専門家の助言を受けながら、しっかりとした計画を立てて、希望の土地での建築を叶えましょう。

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