愛知県の既存宅地の建て替え、ここが難関！元プロが教える対策術

愛知県の既存宅地の建て替えは、ポイントを知っていないと簡単には進められません。市街化調整区域の建て替えには同一敷地、同一用途、同一所有者の要件があります。要件の概要と相談手順を知っていれば、建て替えまでの手順は許可よりもシンプルです。

この記事では、元プロの視点から難所となるポイントと対策について詳しく解説します。建て替えを成功に導くためのアドバイスを提供します。

愛知県の既存宅地とは？
市街化調整区域における建て替えの３要件
建て替えの注意点
愛知県の既存宅地の建て替えの流れ
まとめ

愛知県の既存宅地とは？

愛知県における既存宅地とは、市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から宅地である土地のことで、属人性（建築する人、購入する人への制限）が無く、許可さえ受けられれば新築だけでなく分譲や転売もできてしまう土地です。愛知県の基準の名称を取って、既存宅地は「17号」とも呼ばれます。

また、既存宅地に建っている建物は、原則許可不要で建て替えやリフォームが可能です。しかし、市街化調整区域特有の手続があり、難しい面もあります。

愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）

愛知県開発審査会基準第17号では、既存宅地の許可を受けるための条件が定められています。この基準では、昭和45年11月23日以前の建物の存在する土地が許可を受けられます。

そして、17号許可を受けた建物は、一定の条件下で、許可不要で建て替えできます。

基準第17号の対象となる愛知県の市町村

既存宅地が適用される市町村は、愛知県知事許可の市町村及び事務処理市です。愛知県知事許可の市町村は日進市、知多市、蒲郡市などです。また、事務処理市は稲沢市、豊川市、半田市などの大き目の市です。

17号の対象とならない市は、市で独自の基準を作っている政令市、中核市などです。名古屋市、一宮市、春日井市、豊田市、岡崎市、豊橋市が独自の基準を運用しています。ただ、愛知県知事許可と似た運用をしていますので、大きくは変わりません。

線引き前から建物が建っている土地

既存宅地の許可を受けていない土地でも、線引き（愛知県は昭和45年11月2３日）以前から存在する建物がある土地は、既存宅地と同様の特性を持ちます。線引き前から建っている建物であれば、新たに許可を受けずに建て替え可能です。

ただし、線引き前の建物を取り壊してしまうと既存宅地であった証拠が無くなって、過去の経緯を残すために既存宅地の許可を受けるのも一つの方法です。

従って、線引き前から建物が建っている土地での建て替える方法は、２つです。

①許可無しで建て替え、②既存宅地の許可を受けて建て替え、どちらの方法も可能です。①は許可証が出ないものの、手順がシンプルで許可費用がかかりません。②は費用がかかりますが、許可証が出るので、後々の建て替えや売却時にも安心です。

市街化調整区域における建て替えの３要件

同一敷地

市街化調整区域での建て替えでは、「同一敷地」で行うことが要件です。これは既存の敷地をそのまま利用する方法です。そのため、土地を拡げたり、狭くすることはできません。元々許可を受けた敷地を利用し、他の要件の無い土地が混ざらないようにするためです。

なお、許可された土地の面積と実測の面積が合わない場合、許可権者と相談が必要です。面積が減る分には比較的寛容ですが、面積が増える場合には他の土地が混ざっている恐れがあるので、慎重に調査されます。誤差が大きい場合には、確定測量・地積更正登記が必要です。

同一用途

次に「同一用途」の要件です。市街化調整区域では、建物の用途は既存のものと同じである必要があります。例えば、専用住宅を商業施設（店舗）に変更する、農業用倉庫を専用住宅に変更することはできません。

既存の建物と用途を変更して建て替えする場合は、新築建物として既存宅地（17号）の建築許可を取得します。また、新築建物の用途が17号の基準に適合していることも必要です。

同一所有者

建て替えの3つ目の要件は「同一所有者」です。もともと所有していた人が引き続き建て替えを行う必要があります。所有者要件は、土地の譲渡や新しい開発を制限し、無秩序な開発を防ぐためです。

愛知県の既存宅地の建て替えは「同一所有者」が不要

一方、愛知県の市街化調整区域における既存宅地の建て替えでは、「同一所有者」の要件が不要とされる場合があります。これは、既存宅地に属人性（建築主のしばり）が無いため、許可を受けた人以外も建物を利用できるためです。

建て替えの注意点

解体後の再建築が困難となるケース

市街化調整区域では、既存宅地の建て替えにおいて解体後に再建築が難しくなることがあります。再建築が可能かを解体前に確認することが重要です。都市計画法の制限を理解し、慎重な計画が求められます。

もっとも危険なケースが、土地の地目が宅地になっておらず、既存宅地である証拠が既存の建物だけの場合です。この場合、既存の建物を取り壊してしまうと、既存宅地の証拠が無くなってしまいます。そうなると、建て替えどころか既存宅地の許可を受けることも難しくなります。

市街化調整区域での建物の取壊しは、許可権者の確認を取ってから行いましょう。

許可が必要な場合の手続き

用途が変わる、敷地を分筆する、といった場合の建て替えには、許可が必要です。まず自治体への事前相談を行い、その後に開発許可申請を提出する流れとなります。すべての手続より前に、必ず事前相談を行いましょう。

愛知県は原則、一般住宅の建て替えに関する「法60条証明」は発行されない

愛知県では、都市計画法施行規則第60条に基づく証明書は発行されないことが一般的です。

法60条証明は、都市計画法に適合している証明で、許可権者が発行します。他の都道府県では、市街化調整区域での建て替えに要求されることが多いようです。しかし、愛知県（尾張、海部、知多、西三河、東三河の各建設事務所、他の事務処理市もほぼ同様）は原則、一般住宅の建て替えに関して、法60条証明を発行していません。

ただし、60条証明を発行しない代わりに、建て替えの要件を満たしていることの分かる資料と、計画図面を提出して問題なければ、その旨と担当部署・連絡先を建築確認申請の審査機関に伝えるだけで完了です。

例：尾張建設事務所建築課　○○市担当　△△氏と打ち合わせ済み（R６．１０．１０）
連絡先　052‐○○○‐○○○○

図面、地積、床面積、建築面積、構造、用途などに齟齬が無いよう注意してください。