自然豊かで静かな市街化調整区域で家を建てたい方へ！
愛知県では「既存宅地（開発審査会基準第17号）」なら住宅を建てることが可能です。
本記事では、既存宅地の要件や土地探しのコツ、許可申請の流れを詳しく解説します。
市街化調整区域の土地購入を検討している方に役立つ情報をまとめました。
最後まで読んで、スムーズでお得な家づくりを実現しましょう！
市街化調整区域とは？
都市計画法で定める市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保護する目的で定められたエリアです。
原則として新規の宅地開発や建築行為が厳しく制限されるエリアです。
しかし、愛知県では「既存宅地」ならば誰でも家を建てることが可能です。
そして既存宅地は「愛知県開発審査会基準第17号」で要件が定められています。
既存宅地の要件は、昭和45年11月23日以前の利用状況などが判断材料となるため、購入前に役所や専門家への確認が重要です。
都市計画法の目的
市街化調整区域などを定める都市計画法は、計画的なまちづくりを行うための法律です。
開発を進める区域（市街化区域）、自然を残して農業などを残す区域（市街化調整区域）を分け、それぞれの目的に合ったルールを整備しています。
結果として、都市と自然がバランスよく共存し、住みやすい環境を維持することが期待されます。
既存宅地の定義
既存宅地とは、線引き（市街化区域と調整区域の区分）が行われる以前から宅地として利用されていた土地を指します。
愛知県の場合、昭和45年11月24日に線引きが行われました。
そのため、昭和45年11月23日以前からの宅地が「既存宅地」とされます。
また、地目以外にも「50戸以上の建物が並ぶ“連たん”」と1区画あたり160㎡以上という最低面積も、
既存宅地の重要な要件となります。
愛知県既存宅地の要件（開発審査会基準第17号）
開発審査会基準とは、地域の実情に合わせて都道府県知事等が定める基準です。
愛知県知事許可の基準では現在、1号（分家住宅）～18号（農家レストラン）があります。
既存宅地は17号に規定されており、許可を受けるには3つの要件が必要です。
- 昭和45年11月23日以前からの宅地
- 50戸連たん（集落性）
- 敷地の最低面積は160㎡以上
この要件は不動産会社や行政書士が確認してくれるものですが、知っておくと安心です。
昭和45年11月23日以前からの宅地
愛知県では、市街化調整区域のエリアを決めた日が昭和45年11月24日です。
従って、この線引き以前から宅地だった土地を「既存宅地」と定義します。
実際に利用されていたかどうかは、土地の登記簿謄本から確認します。
また、地目変更登記がされていない、地目変更登記はされているが登記した時期が遅い（昭和50年4月1日以降）場合には、他の公的資料（建物の登記簿謄本、航空写真など）で証明する必要があります。
50戸連たん
既存宅地である条件の2つ目は、50戸連たんです。
連たんについては、17号の運用基準で次のように定義されています。
２ 連たんについては、次の各号により取り扱うことができるものとする。
引用：開発審査会基準第 17 号の運用基準 愛知県HPより
(1) 敷地間の最短距離がおおむね５０メートルの距離をもって連続していること。
(2) 既に建築物がない宅地にあっても、連続しているものとみなす。
(3) 戸数の算定（延べ面積が３０平方メートル以上のものに限る。以下、同じ。）にあたって
は同一敷地に複数の棟があるときは、それぞれ算定し、共同住宅又は長屋にあっては住戸
数で算定するものとする。
「周辺にある程度、家が建っていないと既存宅地として認めないよ」ということです。
市街化調整区域の許可界隈では家が集まっている場所を「集落性がある」と表現しますが、昔から建物が建っていたとはいえ、周りに何もない場所で家を建てられても困る、ということかもしれません。
敷地の最低面積は160㎡以上
既存宅地の要件では、1区画あたりの面積は160㎡以上が必要です。
分譲地など、どうしても区画割で狭くなる場合には140㎡以上で認められることもあります。
ごくまれに、分譲の区画割を間違って面積要件を下回ってしまい既存宅地の要件を満たさなくなってしまう失敗があります。（実際に、売主業者の認識不足が原因で起こりました・・・）
その時は、愛知県と相談して分筆登記のやり直しで何とか許可が取得できました。
市街化調整区域の許可では、実際にこういったトラブルが起こっています。
実績のある、信頼できるプロに依頼することもとても重要です。
建築物の用途と禁止用途
市街化調整区域では、建てられる建物の種類や用途が厳しく制限されます。
これは既存宅地でも同様で、風俗営業関連施設やの危険物の貯蔵用倉庫は建築できません。
ただ、専用住宅であれば高さが10ｍ以下といった規制があるだけです。
市街化調整区域での土地探しのコツ
市街化調整区域で土地探しをする際は、一般的な土地探しよりも注意点が多くなります。
まず、既存宅地に該当するかはどうかで土地の価値が大きく変わります。
そのため、役所や専門家へ確認を取りながら進めましょう。
ここでは、土地探しをスムーズに行うポイントを解説します。
市街化調整区域に慣れた不動産屋に依頼する
市街化調整区域は法規制が複雑で、手続きに時間と手間がかかりがちです。
経験豊富な不動産会社は、行政書士と連携しつつ、適切な物件紹介や交渉を進めてくれます。
特に既存宅地、停止条件付契約の注意点、住宅ローン審査などに詳しい担当者がいると、建物完成までの流れがスムーズで、トラブルなく終わるでしょう。
逆に、市街化調整区域に慣れていない不動産会社や担当者だと、許可手続きのタイミングが分からず
引き渡しが延期になったり、想定外の手続費用が請求されたりと、大変な思いをするかもしれません。
経験豊富かつ信頼できる不動産会社・担当者を見極めるコツは次のとおりです。
- 担当者が知らないことは調べてくれる：曖昧な回答をせず、行政書士や役所に確認してくれます
- 話が分かりやすい：全体の流れ、ルールを把握していると整理して話してくれるので分かりやすい
- 期日が明確：おおよその期間を知っているので、「〇〇までに～～」と提示してくれます
また、新人担当者だとしても、店長や上司としっかり連携しているなら大丈夫でしょう。
誰でも新人の時期はあります。
会社に教育をしていてフォロー体制ができていれば信頼してみるのも大切です。
土地探しのキーワード（既存宅地・開発審査会基準第17号）
インターネットで物件を調べる際、「既存宅地」や「愛知県開発審査会基準第17号」といったキーワードで探すと、建築可能な土地を絞りやすくなります。
また、広告には「要確認」「現況宅地」などの注釈がつく場合もあります。
明確に「既存宅地」などの表現でない場合は、仲介会社に確認しましょう。
もちろん、既存宅地であっても裏付けの確認は必要です。
既存宅地の価格
市街化調整区域だからといって、必ずしも格安価格とは限りません。
とくに、既存宅地の土地は誰でも建築可能なために需要が高く、市街化区域並みの価格というケースもあります。
場合によっては、市街化区域の土地を探しても良いかもしれません。
市街化調整区域で住むメリットは土地が安い以外にも、自然豊か、敷地が広い、静か、といったものがあります。
既存宅地は土地価格面でのメリットが少ないので、他のメリットと合わせて考えると良いでしょう。
役所や売主の資料で確認すべきポイント（裏付け）
購入候補の土地が本当に「既存宅地」かについては、裏付けを取りましょう。
「プロがやっているのに失礼では？」
「『本当に建てられるのか？』と聞くみたい・・・」
と思われるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐためにも重要なことです。
裏付けを取る方法は下記の3つです。
- 役所に確認する：最も確実な方法ですが、資料を作成したり役所に行ったりと手間が大変です
- 行政書士に確認する：通常は、成約後の許可手続のために行政書士と提携していますので、打ち合わせ時に同席してもらい、役所との打ち合わせ状況、許可費用の話を聞ければ安心です
- 建築許可証等を確認する：分譲地などであれば既に許可が下りている場合があります。その場合、許可証を見せてもらい、購入希望の土地の地番が載っているかを確認します。更に固く言うなら、許可番号などを控えておき、役所で確認することもできます。
どこまで確認するかは人によるでしょうが、裏付けを取る必要性は意識しておきましょう。
また、不動産会社担当者との信頼関係から判断しても良いでしょう。
建築許可の申請費用と排水関連費用の注意
建築許可の申請を行政書士や建築士に依頼すると、10～20万円程度の費用がかかります。
この許可手続きの費用は買主（建築主）負担なので、見積もりで確認しておきましょう。
分譲地などで先に許可が取られていれば売買代金に含まれている場合もあります。
既存宅地など市街化調整区域の土地なのに許可手続きの費用が含まれていない場合、見落としの可能性があるので、土地価格や仲介手数料の話の時に絶対に確認してください。
私は不動産会社に「許可費用を入れてなかったので安くして」と言われたことが何度もあります。
原因は担当者の勘違い、売主側仲介との連係ミスなど色々あるとは思いますが、知識不足・経験不足だと感じたこともありました。
なぜか、市街化調整区域の許可手続の費用は後回しになりやすいようです。
また、既存宅地の許可手続き費用は排水関係で費用が高くなる可能性もあります。
例えば安城市や稲沢市では、排水に関して地元承諾・自治会長への説明が必要です。
これらの費用はエリアによって数万円必要なこともあります。
土地価格のお話の際、仲介手数料に加えて許可費用の見積もりも依頼しておきましょう。
市街化調整区域で家を建てる流れ（既存宅地）
市街化調整区域内での家づくりについて、代表的な手続きを順番に紹介します。
開発許可（建築許可）が下りていない物件の場合
許可が下りていない場合、既存宅地の要件があるかどうかを確かめることが第一です。
既存宅地の裏付け確認
気になる土地を見つけたら、不動産会社に問い合わせをします。
この時点ではお問合せだけで、不動産会社にとっても細かい情報が出せないこともあるので、
「既存宅地ですよね？」程度でも良いかと思います。
実際に打ち合わせに入れば、物件の詳細を教えてもらえます。
その際、先にご紹介したように裏付けを確認しましょう。
土地売買契約（停止条件付契約の有無を要チェック）
売買契約書に「不許可時には無条件解除」できる条項があるかはとても重要です。
法律上、このような契約を「停止条件付契約」と言います。
これがないと、万一許可が下りなかった際に大きなリスクを負う可能性があります。
契約書の記載を入念に確認しましょう。
建築プランの決定（仮プラン可）
許可申請には建物の用途や規模が必要なので、仮段階のプランを用意します。
細部は後から修正できるので、大枠だけでも固めておくと手続きがスムーズです。
建築許可申請（行政書士・建築士が代理）
許可申請は費用節約のため、自分で行いたいかもしれませんが、おすすめできません。
申請は書類作成だけでなく図面作成、役所との交渉や排水手続きも必要です。
そのため、役所手続きに慣れた方以外にはハードルが高いでしょう。
スムーズで確実な手続きのため、行政書士や建築士に依頼すると安心です。
許可完了（目安1か月）
申請書類が揃い、特に問題がなければ概ね1か月程度で許可手続きは完了します。
排水手続きなどで伸びることもあるので、事前に費用と一緒にスケジュールも確認しておきましょう。
土地引き渡し（許可後に実施）
万が一不許可になった場合を考えて、土地の引き渡しは許可後に行うのが一般的です。
売買契約の実行、土地の引き渡しが完了すれば建築確認申請を正式に進められます。
金融機関の住宅ローンも土地の引き渡し時に実行します。
建築確認申請・着工
都市計画法の許可と土地の引き渡しが終われば、建築確認申請を行って工事に着手します。
構造計算や設計図面の審査が行われ、確認済証が交付されれば工事スタートです。
建物完成・引き渡し
工事が完了したら、完了検査を経て建物の引き渡しを受けます。
登記や火災保険の加入、引っ越しなどの手続きもこの段階で行います。
許可開始から建物引き渡しまで、早くても半年～1年程度が目安です。
待ちに待った、マイホームでの新生活が始まります。
開発許可が下りている物件の場合
既に開発許可（建築許可）が下りている物件なら、上記のような長い手続きは不要です。
停止条件付契約を組む必要もなく、比較的スムーズに建築へと移行できます。
開発許可証の確認
まずは開発許可証のコピーを見て、許可が下りていることを確認します。
許可証の見方が分からないかと思いますので、不動産会社の担当者に教えてもらいましょう。
建築可能な用途や構造に制限がある場合もあるため、事前にチェックしておきましょう。
土地売買契約（停止条件付契約は不要）
既に許可がおりているため、「許可が下りなければ解除」などの停止条件は不要です。
一般的な不動産売買契約に準じて手続きを進められます。
土地引き渡し（許可後に実施）
開発許可が得られているので、売買契約が完了すればすぐに引き渡し可能です。
建築プラン最終決定（変更届が必要なケースも）
許可内容と異なる設計を行う場合、自治体に対して変更届け出が必要になることがあります。
プランに大きな変更がなければ、特に追加手続きは不要な場合も多いです。
建築確認申請・着工
最終プラン決定後、建築確認申請を行い、問題がなければ工事を開始します。
実際の工事期間は設計や施工内容によって変動しますが、スケジュールの進捗確認は重要です。
建物完成・引き渡し
工事完了後の検査で問題がなければ、物件が正式に引き渡されます。
利用するローンの種類や保険手続き、住所移転などの事務作業を並行して進めるとスムーズです。
まとめ
市街化調整区域は建築制限が厳しいですが、愛知県は既存宅地であれば誰でも許可を受けて住宅を
建てられます。
他の都道府県に、既存宅地と同様の制度は少ないそうです。
許可申請や契約の手続きは複雑になりがちですが、市街化調整区域に詳しい不動産業者や行政書士、
建築士がいれば安心です。
役所が発行する書類の確認や停止条件付契約の活用など、ポイントを押さえて進めることでスムーズな家づくりが可能になります。
愛知県で家づくりを考えている方は、静かで自然豊かな市街化調整区域で住める、既存宅地を選択肢の一つとして考えてはいかがでしょうか。
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