分家住宅の許可申請において、土地選定理由はとても重要です。
本記事では、愛知県における分家住宅の許可申請において重要な土地選定理由作成のポイントを詳しく解説します。役所が重視する「消去法」に基づくアプローチや、理由書の書き方に関する注意点を押さえ、スムーズな許可取得を目指しましょう。
分家住宅で重要な土地選定とは
分家住宅の建築において土地選定は非常に重要です。
分家住宅とは、本家から独立して新たに家庭を築くための住宅で、建築地となる土地は本家所有地を使うことが多いです。しかし、愛知県では分家住宅の許可申請の際、申請地以外に建築可能な土地が無いか厳しく見られます。そのため、手順に沿った土地選定と適切な理由の設定が不可欠です。
この土地選定には、土地が使えない理由や許可基準を十分に理解する必要があります。
誰の所有地が分家住宅の候補地？
分家住宅の候補地は、建築主と建築主の配偶者、本家が所有するすべての土地です。本家とは、建築主、建築主の配偶者、建築主の両親・祖父母です。
両親や祖父母の所有地については名寄せ台帳を提出するため、口頭で「両親に所有地が無い」と言っていてもバレてしまいます。
希望の土地に建てられない可能性がある
分家住宅の許可を受けて建築したい土地があったとしても、本家所有地の中で、他に利用可能な土地があればそちらを優先して使うように指導されます。従って、祖父が所有する農地に建築したいとしても、母が所有している使っていない宅地があれば、そちらを使うように指導されます。
更に、本家の土地にも建築できるスペースがあれば、分筆して建築するように言われてしまいます。
これは、利用可能な土地をできるだけ優先して使い、無駄な農地転用や宅地化を防ぐためと言われています。
建築地の優先順位（宅地＞雑種地＞農地）
分家住宅を建てる際の優先順位は、市街化区域の土地＞市街化調整区域の宅地＞市街化調整区域の雑種地＞市街化調整区域の農地、です。
とくに、市街化区域の土地を所有している場合は、既に共同住宅が建っている、工場の用地に貸しているなど、よっぽど厳しい事情がないと、他の土地での許可が認められません。
なお、「駐車場として貸している」というのは、更地で宅地化しやすいこともあり、利用できない理由としてはまず認められません。
土地選定の考え方：役所は消去法、建築主は直接法
建築主としての考え方
分家住宅を建築する際、建築主としては本家所有地の中で、希望する土地を選ぶことでしょう。特に本家に近い場所、上下水道などインフラの整っている場所など、利便性を考慮するでしょう。
役所の考え方（使えない理由を積み上げて、残った土地で許可を下ろす）
一方、役所は基本的に消去法を用いて土地を選定します。まず使えない理由のある土地を排除していき、最終的に残った土地について許可を検討します。
どちらが正しい？
建築主が希望する土地を選ぶことが理想的ですが、役所は消去法で許可を出す土地を決めるため、役所のルールに乗っ取って、消去法で土地選定を行うのが許可までの近道です。
もちろん、消去法にするのは役所へ相談するときのお話で、実際には建てたい土地を選んだ上で、他の候補地で建てられない理由を探します。しかし、土地を選択する上で、その土地も周辺も農地ばかり、山林のために傾斜がきつい、といった建築できない理由があるので、結局はどちらの手順でも建築できる土地はあまり変わらなかったりします。
避けるべき土地選定のポイント
理由書に「ここで建てたい」はNG
分家住宅の土地選定において理由書を書く際、「ここで建てたい」といった希望だけを述べるのは避けるべきです。このような主張は役所にとって許可を出しにくい理由となります。
役所は基本的に、他に使えない土地がないという消去法的なアプローチを採用しているため、理由書にはもっと具体的で実際的な理由を記載する必要があります。
土地を使えない理由ベスト３
分家住宅の土地選定でよく使われる「使えない理由」には以下の三つがあります:
- 優良農地のため、今後も耕作する予定
- 接道が取れない
- 傾斜がきつく、建物の建築ができない
これらの理由を理由書に示すことで、役所がその土地で分家住宅を建てる許可を検討しやすくなります。具体的な使えない理由を示すことで、次の適切な土地選定への道が開けます。
実はNGな、使えない理由
一見もっともらしい理由でも、役所によってはNGとされる理由は次のとおりです。
- 駐車場として使っている：駐車場は造成が不要で、すぐに建築ができる。また、駐車場の借主は他を探せば良いから。（←かなり乱暴ですが・・・）
- （田んぼなど）造成にお金がかかる：お金で解決できるなら、解決してください。（←お金出してくれ）
- 近くに工場があって、環境が気になる：色んな環境で住んでいる人がいます。（←は？）
という感じで、なかなか意味不明に却下されます。ちなみに上記の３つは、別の案件で何度もチャレンジしましたが、愛知県知事許可エリアではすべて断られました。
実際はどうするか
ここで諦めてはいけません、役所が「消去法」を使っていることを知っていれば、それに合わせて、希望地以外の土地にどんどんダメ出しをします。そして、選定理由も表現方法を変えれば何とかなったりします。（←個人の感想です）
そこで、選定理由を変換した例をご紹介します。
【最初の理由】→【変換後の理由】
- 【周りに何もない農地だから、嫌】→【優良農地のため、今後も耕作する】
※農地を守りたいアピール - 【土地が狭いから嫌】→【予定する建物が入らない】
※そもそも、家族の人数と仕事などの事情で最低限必要な建物の大きさがあり、庭や駐車場を考えるとスペースが足りない - 【高低差があって造成費用がかかるから嫌】→【高低差がきつく、技術的に建築が難しい】
※お金の問題ではなく、技術的な問題にする
このようにお金や感情的な話でなく、技術的でやむを得ない雰囲気を出すと、認めてくれる可能性が高まります。
まとめ
分家住宅の土地選定では、他に建築可能な土地がないか厳しく審査されます。役所は消去法で土地を選定するため、理由書には具体的な技術的理由を示すことが重要です。希望する土地に建てたい場合も、他の土地が使えない理由を明確にすることで、許可を得やすくなります。
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