市街化調整区域で建築できる分家住宅は、一般住宅と何が違うのでしょうか？
実は分家住宅はさまざまは制限があります。
本記事では分家住宅と一般住宅の違いについて解説します。
また、一般住宅と比べた場合の分家住宅のメリット・デメリットも紹介します。
分家住宅を建てようか悩んでいる方に必見の内容です。
これを読めば、親の土地に分家住宅を建てるか、自分で土地を買って一般住宅を建てるかの決断に一歩進めるでしょう。
分家住宅とは
定義と特徴
分家住宅とは、市街化調整区域内で特別に許可を受けて、本家から独立した個人や家族が新たに建築する住宅です。
市街化調整区域に特有の制度である分家住宅は、許可を受けるために「市街化調整区域決定前から住んでいる世帯の構成員、またはその子・孫」といった特定の要件が必要です。
また、分家住宅は一般住宅と異なり、属人性が必要です。
属人性とは、「誰が建てる」「誰が使う」など、『誰が』行うかが要素となることです。
許可と要件
分家住宅を建築するには下記の内容について決められた要件があります。
- 建築主の家族構成
- 不動産の所有状況
- 土地の所有履歴
- 本家が市街化調整区域決定前から存在したか
建築主
建築主は、市街化調整区域決定前（愛知県では昭和４５年１１月２４日）より前から住んでいる世帯の子か孫ということです。ある日突然、「このエリアは今日から市街化調整区域になりました。従って、新たに家は建てられません。」と言われたら、元々住んでいる人達はたまりません。そのため、昔から市街化調整区域に住んでいる（または土地を持っている）人が新たに子どもの家（分家住宅）を建てるのであれば、特別に建てられるようにしたものが「分家住宅」です。従って、このような要件が規定されています。
不動産の所有状況
市街化区域内、市街化調整区域内の宅地など他に住宅を建てる適切な場所がないことが要件です。分家住宅の許可は強力で、市街化調整区域の農地でも転用して建築可能です。そのため、他に利用できる土地があるのにわざわざ田畑を転用して分家住宅を建てられないようにと、規定されています。
本家後継者についてですが、愛知県開発審査会基準第１号（分家住宅）では、本家後継者は不要です。しかし、岡崎市など後継者が必要な基準を持つ中核市もあるので、逐一確認が必要です。
なお、分家住宅建設には都市計画法に基づく許可が必要です。豊川市、稲沢市などの事務処理市は市役所で、愛知県知事許可のエリア（日進市、あま市、半田市、蒲郡市など）は愛知県の建設事務所（尾張、海部、知多、西三河、東三河）で許可を受けます。必ず事前相談し、必要な手続きを行うことが重要です。とくに、分家住宅の要件については最初に必ず確認しましょう。
一般住宅の概要
属人性の無い住宅
一般住宅とは、特定の個人や家族に限定されずに利用される住宅です。これは、誰でも購入や居住が可能で、属人性がありません。地域社会の多様性を生む要因となり、周囲の住宅環境と調和します。また、居住者が変わっても、大掛かりな手続きが不要です。
誰でも使える、誰でも買える
一般住宅は、広く市場に開放されており、誰でも購入可能です。立地や建物の特性に応じた価格設定がされ、多くの人々にとって手の届く選択肢となります。また、用途に制約が少ないため、ライフスタイルに応じて親しみやすい居住の場を提供します。購入や所有における手続きが簡便である点も、分家住宅との大きな違いです。
分家住宅と一般住宅の違い
属人性の有無
分家住宅は、特定の家族や親族が利用することを前提に設計されています。そのため、居住できる人が限定されており「属人性」が強いと言えます。一方、一般住宅は、特定の個人や家族に限定されず、誰でも購入や居住が可能です。この違いが、居住者に関する柔軟性に影響しています。
分家住宅は建替えに都市計画法の手続きが必要
分家住宅は、建替え時には都市計画法に基づく手続きが求められます。同一敷地、同一所有者、同一用途であれば許可は不要ですが、要件確認が必要です。
一方、一般住宅はこのような制約がなく、通常は建築確認申請のみで建替えが可能です。
売却時の手順の違い
分家住宅を売却する際には、分家住宅から一般住宅への変更が必要です。これは、分家住宅に属人性があるためです。こう聞くと、「分家住宅を一般住宅へ変更できるなら、毎回やれば良いのでは？」と思われるかもしれません。しかし、分家住宅から一般住宅への変更は、厳密に言うと「分家住宅の所有者（許可を受けた人）が、破産や競売、死亡などで『やむを得ず』手放すので、他に必要な人に住む権利を移す（用途変更する）」という手続き（愛知県開発審査会基準第16号の「やむを得ない用途変更」）です。そのため、簡単に分家住宅から一般住宅への変更はできません。
一方、一般住宅は自由に売買が可能で、売却手続きも簡便です。
売却時の評価の違い
分家住宅の評価額は、属人性や市街化調整区域内という条件により、市場価格が下がる傾向があります。これに対し、一般住宅は広範な市場評価が可能で、経済の動向に左右されやすいですが、流動性が高いです。
分家住宅のメリット
土地購入費用が抑えられる
分家住宅は農地での建築も可能で、親の土地（農地）に建てたり、農地を安く買っての建築が可能です。そのため、土地購入費用を抑えられる経済的利点があります。
自然豊かな環境
分家住宅が建てられる市街化調整区域は、自然豊かな立地であることが多く、自然との共生を望む方にとって魅力的です。
土地が広く使える
市街化調整区域は都市化が制限されているため、広大な土地を確保しやすいです。これにより、分家住宅は様々な用途に合わせた土地利用が可能です。愛知県では分家住宅の敷地は基本的に500㎡未満とされていますが、十分な広さでしょう。また、農家住宅では1,000㎡まで可能です！（広すぎィ）
家が建て込んでいない
市街化調整区域では、過密な住宅地帯になりにくく、プライバシーが確保されやすいことも利点です。しかも、集落性は必要なため、ポツンと一軒家のような孤独な状況にもならないでしょう。
分家住宅のデメリット
住めるのは許可を受けた人とその家族（親兄弟除く）
分家住宅は、本家から独立した世帯（親、祖父母は本家に居る）として許可です。要件として、同居できるのは、許可を受けた本人と配偶者、子・孫のみです。そのため、親や兄弟姉妹との同居はできず、二世帯住宅などは認められません。
簡単に売却できない
分家住宅は特殊な許可の下で建てられているため、売却時にも用途変更の許可が必要です。そのため、一般住宅と比較して簡単に売却できません。
住宅ローン審査が大変
分家住宅は、売却が難しいため、一般的には市場価値が低く設定されてしまいます。そのため、担保価値としても厳しい評価をされることがあり、住宅ローン審査が大変です。
しかし、JAや地元の信用金庫で審査を受ける、フラット35を利用するなどで住宅ローンを借りられている人も多くいますので、対処方法を工夫すれば大丈夫でしょう。
インフラや利便性の課題
分家住宅は市街化調整区域に建てられているため、インフラ整備や利便性に課題があります。公共交通機関や商業施設へのアクセスが不便になる可能性があります。
まとめ
分家住宅と一般住宅の違いを理解することは、市街化調整区域での居住や建築を考える上で重要です。分家住宅土地購入費用が抑えられたり、自然豊かな環境で生活できるメリットがあります。しかし、属人性が強く、簡単には売却できないという制約もあります。
一方で、一般住宅は誰でも購入、売却が可能で、流動性が高く柔軟性があります。これらの違いを理解し、目的に応じた住宅を選ぶことが、快適で効率的な生活設計につながるでしょう。
分家住宅の建築は地元密着型工務店がおすすめ！
分家住宅を建てるなら、やはり地元密着型の工務店がおすすめです。
私が大手司法書士・土地家屋調査士・行政書士の事務所に勤務していた頃、有名ハウスメーカーから地域に根差した工務店まで、実に多くの事業者と連携しながら分家住宅の許可に携わってきました。
もちろんどの企業にも得意・不得意があるのですが、分家住宅に関しては、地元密着型工務店の担当者の方がスムーズに許可取得から建築まで進められていた印象が強いです。
なかには「大手や有名ハウスメーカーの方が安心」という考え方もあるかもしれませんが、実際には地元密着型の工務店に依頼する大きなメリットが存在します。
なぜ、分家住宅の相談は地元密着型工務店が良いのか？
理由はシンプルです。
地元密着型工務店の営業担当者はほとんど異動がなく、地域特有の排水ルールや許可申請の進め方を熟知しているからです。
この、地域ならではの規定を把握していないと、トラブルが起こって余計な時間や費用がかかる恐れがあります。
しかし、地元エリアをよく理解している工務店なら、そうしたリスクを最小限に抑えながら、着実に建築を進めてくれます。
「有名ハウスメーカーなら安心」…本当に大丈夫？
一方、有名ハウスメーカーの営業担当者は、半年から3年ほどのスパンで異動するケースが多く、地元のルールに慣れたころに別のエリアへ異動してしまうことも。
たとえ同じ愛知県内でも、三河と尾張では慣習や規定が異なるため、排水などでトラブルが起きることも珍しくありません。
〇〇改良区の排水承諾で5万円必要ですね。
え？排水承諾にそんなにかかるんですか？
△△市では不要だったのに…。
いえ、このエリアではどこでも必要ですよ。
突然発生する追加費用は、カーテンや壁紙などの内装予算を圧迫します。
しかし市街化調整区域に詳しい地元密着型工務店であれば、こうした問題を事前に想定しやすく、余計な出費や手間を軽減できるでしょう。
地元密着型工務店を知らない場合は、ハウジングバザールで一括見積
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