「愛知の市街化調整区域で土地購入して家を建てたい」と考えている方には必見の情報です。
土地を買って家を建てたいけど、愛知県の都市部は土地が高い。「市街化調整区域が安いらしいけど、買えるかどうか分からない」とお悩みの方は多いでしょう。
この記事では、愛知県の市街化調整区域で家を建てる際のステップと必要な条件を解説します。市街化調整区域での土地購入や建築に関心のある方には必見の情報です。
市街化調整区域での家づくりの魅力と課題
市街化調整区域で土地を安く購入して家を建てるには？
愛知県の市街化調整区域は、都市部よりも土地が安く、広い敷地が手に入ります。ただし、建築には厳しい制限があります。
愛知県の市街化調整区域で自己用住宅を建てるには、要件を満たした許可が必要です。しかし、開発審査会基準の要件は複雑で、初めての方には何をどうすれば良いか分からないことが多いでしょう。
愛知県の市街化調整区域とは
市街化調整区域って何？
愛知県の市街化調整区域は、都市計画法で建物の新築が原則禁止されています。市街化調整区域は、市街化を抑制し自然環境などを守る地域のためです。
愛知県開発審査会基準で認められる要件（属人性、土地の要件）
市街化調整区域で家を建てられるケースとは？
愛知県の市街化調整区域で家を建てるには、開発審査会基準を満たすことが条件です。そして、要件に合致していれば例外的に建築が許可されます。
この基準には、1号（分家住宅）、7号（やむを得ない自己用住宅）、16号（用途変更）や17号（既存宅地）の要件があります。
結局、各基準は何がどう違う？属人性と土地の要件
開発審査会基準の要件には、属人性と土地の要件が重要です。
これらの要件を理解すれば、整理が容易になります。
属人性
属人性は、「誰が建てるのか」、「誰の土地に建てるのか」という人物に関わる条件です。建築主に属人性が求められる場合が多いですが、間接的に関わるケースもあります。
例えば、分家住宅の要件では、建築主は「申請者は、結婚して世帯を構成する者または当該土地で合理的に世帯を構成する者」と定められています。
この場合は、結婚していればクリアできます。
また、16号（用途変更）の場合、建物譲渡を受ける人には「譲り受ける者が現在の住居で過密、狭小、被災、立ち退き、借家などの問題を抱えている」といった要件が課されています。これも属人性を求める基準の一例です。
土地の要件
土地の要件は、「線引き前所有」「線引き前宅地」「50戸連たん」など、土地の所有状況や位置に関する条件です。
市街化調整区域の許可要件の中には属人性と、土地単体で判断されるものがあります。
市街化調整区域で土地を選定する具体的なステップ
ここでは、市街化調整区域で土地を選ぶ際の具体的なステップについて解説します。
属人性の要件を満たす人（分家住宅、やむを得ない自己用住宅）
分家住宅（基準第1号）ややむを得ない自己用住宅（基準第7号）は、属人性の要件を満たす必要があります。
いずれも、線引き前から継続して本人または直系尊属が所有している土地や、線引き前から本家が存在する土地などが要件となります。
本家が存在していれば、農地を購入して住宅を建てられる可能性があります。農地を含む土地の購入を検討している方にとって魅力的です。
一般の要件は、代々所有している土地に建築できる、と比較的わかりやすいものです。
要件の整理
各要件をまとめると、次の表のとおりです。
| 分家住宅 （基準第１号） | やむを得ない自己用住宅 （基準第７号） | |
| 共通の要件 | ・施主が結婚している ・申請者が現在居住している住居 について、過密、狭小、被災、 立ち退き、借家等の事情がある | ・施主が現在居住している住居 について、過密、狭小、被災、 立ち退き、借家等の事情がある |
| 一般要件 （所有地での許可） | ・直系尊属（父母・祖父母）が 線引き前から所有する土地 →現在は父母・祖父母が 持っていても、本人所有でもOK ・既存建築物の敷地から100ｍ以内 | ・施主が線引き前から所有する土地 ※直系尊属からの贈与・相続はOK →現在は申請者（建築主）が所有 ・集落性（45戸以上の連たん）がある |
| 大規模要件 （土地購入できる 許可） | ・本家が線引き前から現在まで 市街化調整区域に住んでいる ・購入する土地は、本家の同一 集落内（180戸以上で連たん している） →同じ小学校の区域内程度 | ・施主が線引き前から現在まで 市街化調整区域に住んでいる ・購入する土地は、施主の住所 の同一集落内（180戸以上で 連たんしている） →同じ小学校の区域内程度 |
属人性がほぼ関係ない要件（17号既存宅地、16号やむを得ない用途変更）
一方で、属人性がほとんど関係ない要件も存在します。
愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）は、線引き前から現在まで宅地であること、周辺に50戸連たんがあることを条件に、誰でも建築が許可されます。
ただし、土地価格は市街化区域の宅地と大差がないです。
第16号の用途変更に関しては、売主側の条件は厳しいです。しかし、施主側の要件は「過密、狭小、被災、立ち退き、借家の問題があること」だけなので、新築を検討している人には該当しやすいでしょう。
施主の方の状況別、調整区域の土地購入方法
施主の状況に応じた市街化調整区域での土地購入方法を紹介します。
線引き前（昭和45年11月23日以前）から現在まで、父母もしくは祖父母が継続して市街化調整区域住んでいる（基準第1号 大規模分家住宅）
父母または祖父母が線引き前から市街化調整区域に住んでいる場合、大規模分家住宅の要件を満たしている可能性があります。そうすれば、農地を購入して家を建てることができるかもしれません。
線引き前（昭和45年11月23日以前）から現在まで、ご自身が市街化調整区域に住んでいる（基準7号）
線引き前から自身が市街化調整区域に住んでいるなら、同じ集落内で土地を購入し家を建てられる可能性があります。安価な土地を求める方には一考の価値があります。
興味のあるエリア（市街化調整区域）には自分も両親も住んだことがない
実家が市街化区域や別の市町村にある場合、分家住宅ややむを得ない自己用住宅の要件を満たすことは難しいです。
その場合、既存宅地ややむを得ない用途変更（16号）の土地を探すことになります。特に16号の土地は安価な場合が多いですが、物件数が限られています。
見つけた際には、「愛知県開発審査会基準第16号許可が必要な土地」であれば、要件が緩和されているため、積極的に問い合わせましょう。
ただし、事前の確認や相談は必ず行いましょう。最後に問題が発覚して建築できないという事態を防ぐためです。
盲点になる要件（配偶者の実家に大規模分家の要件があった）
大規模分家住宅の要件で土地購入を検討していたものの、夫の実家が県外にいたため要件を満たせなかったというケースもありました。
その後、奥様の実家に要件があったため、奥様の要件で大規模分家住宅が認められました。
この場合、土地と建物は共有になりますが、問題なく許可が下り、家を建てることができました。
配偶者の実家に要件がある場合もあるため、両方の可能性を検討することが大切です。
市街化調整区域で家を建てることの利点と課題
市街化調整区域での住宅建築のメリット・デメリット
市街化調整区域で家を建てる大きなメリットは、広い土地を安く手に入れることができる点です。庭付きの一戸建てを望む人には魅力的です。しかし、デメリットとしては、生活の不便さやインフラ不足が挙げられます。
また、許可を得るまでに時間がかかることも少なくありません。
土地の価格だけでなく、生活環境や利便性も考慮することが大切です。
まとめ
市街化調整区域は、都市拡大を防ぐために建築規制が厳しいですが、一定の条件を満たせば建築が可能です。愛知県では、開発審査会基準に沿って、分家住宅や自己用住宅、用途変更などの条件を満たすことで例外的に建築が認められます。広い土地を安価に取得できる反面、利便性の低さや複雑な手続きが課題です。事前の確認や相談が欠かせません。
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