愛知県開発審査会基準第17号は、市街化調整区域のいわゆる既存宅地に関する規定を定めています。
平成12年5月18日までは「既存宅地確認」という制度がありました。現在は無くなっており、愛知県のこれに代わる制度が、既存宅地（17号）です。そのため、既存宅地確認制度では許可不要でしたが、現在は許可が必要となっています。
既存宅地として建築許可を受けるには、もちろん正確な知識と事前打合せが必要です。しかし、実は既存宅地の要件は３つのポイントを抑えれば大丈夫です。
本記事では、既存宅地の概要と３つの要件について、わかりやすく解説します。
愛知県開発審査会基準第17号（既存の宅地における開発行為又は建築行為等）の概要
愛知県開発審査会基準第17号は、「既存宅地」や「17号」と呼ばれる基準です。分家住宅（基準第1号）と同じかそれ以上に使われている有名な許可要件です。
既存宅地の基本的な３要件
愛知県開発審査会基準第17号には、以下の3つの基本的な要件があります。
- 要件１：線引き前から現在まで宅地であることの確認
- 要件２：50戸連たん
- 要件３：土地の面積
これらの要件は、既存宅地の許可を行う上で非常に重要です。それぞれの要件について、具体的な必要書類や確認方法などが詳細に規定されています。
開発審査会基準第17号（既存の宅地における開発行為又は建築行為等）
次の項目から、各要件についてわかりやすく解説します。
要件１．線引き前から現在まで宅地であることの確認
既存宅地とは、市街化調整区域と市街化区域を決定した昭和45年11月24日（愛知県※一部除く）から現在まで、宅地である土地のことを言います。地目変更がされていないケースもあるので、既存宅地の確認方法次の規定があります。なお、市街化調整区域かどうかの確認方法はこちら。
土地の登記簿謄本
登記簿謄本に記載の地目が、昭和45年11月23日以前から宅地であれば、OKです。
ただし、土地改良や土地の合筆があった場合には事情が変わります。土地の閉鎖謄本を取得して、過去の履歴を確認します。その上で、現在の土地の元になった土地も全て宅地であったことを証明します。
地目変更登記の申請日が昭和50年3月31日まであれば既存宅地の確認に使えます。しかし、昭和50年4月1日以降に地目変更登記を申請しているものは参考資料とみなされます。その場合は、他の客観的な資料（当時の都市計画図や航空写真等）も必要になります。
建物登記簿謄本
建物の登記簿謄本を使って既存宅地を確認することも可能です。登記簿謄本には建物の新築年月日と土地の所在地番が載っています。そのため、土地上にいつから建物が存在していたかの客観的な証拠となります。こちらも、新築年月日が昭和45年11月23日以前であればOKです。
建物の新築年月日がのものは、昭和30年代以前からの建物です。そのため、線引き前からの建物と推定されます。
既存宅地確認
平成12年までの「既存宅地確認」を受けた土地も既存宅地として認められます。
既存宅地確認を受けた土地かどうかは、過去の建築確認や、既存宅地確認の書類などで証明します。建設事務所や市役所で調査も可能です。しかし、既存宅地確認の記録が存在しない（廃棄済み）の場合もがほとんどです。そのため、基本的には所有者が持っている資料が手掛かりとなります。
なお、安城市など一部の市町村は既存宅地確認の資料が保管されています。
その他、公的資料
土地建物の登記簿謄本、既存宅地確認で既存宅地の証明ができない場合は、他の公的資料を使って証明します。
例えば、建物の固定資産評価証明書（新築年月日、所在地が記載されいているもの）、過去の航空写真（国土地理院の証明があるもの）、線引き前の都市計画図（各市区町村役場で発行※残っていない市区町村も多い）などがあります。これらの資料で、土地が継続して宅地利用されていることを証明できるかもしれません。
要件２．50戸連たん
既存宅地には集落性の確認が必要
愛知県開発審査会基準第17号では、50戸連たんのも重要な条件の１つです。
50戸連たんは、申請地の周辺に集落性あることを定義づけしたものです。簡単に言うと、「申請地の周囲に建物結構沢山ある集落」ということです。
50戸連たんを数える時の条件は次のとおりです。連たんの確認は、役場が発行する都市計画図（2500分の１の白図）で行います。各市町村役場の都市計画課で200円～300円程度で購入できます。
建物は30平方メートル以上
50戸連たんを数える建物は、広さが30平方メートル以上のものに限ります。
床面積ではなく建築面積（屋根の広さ）ですが、都市計画図には建物の形状だけ描かれているので、特に迷うことは無いでしょう。
また、共同住宅や長屋は住戸数（部屋の数）で数えるので、近くにあるとおトクです。
建物と建物の距離はおおむね50ｍ以内
連たんを数える時、建物と建物の距離はおおむね50メートル以内のものを数えます。これは、住宅が密集した一体的な地域を形成していることを示すためです。
また、おおむね50メートルというのは１割程度の幅を持たせているので、55メートルまでは大体認めてくれるでしょう。更に、建物が既に存在しない土地でも地目が宅地の場合には連たんしているものとみなされます。
要件３．土地の面積
既存宅地の１区画の最低面積は160平方メートル
17号で許可申請をする際、に1区画当たりの最低面積は160平方メートルと決められています。あまりに細切れに建物を建てられるのが良くないので、設定されたものと思われます。
複数に区画割する場合の例外
土地の形状から、どうしても最低面積が取れない場合、５区画であれば１区画など（土地利用上やむを得ない場合で、複数の区画がある場合は、全体区画の数に０．２を乗じて得た数〔平成20年３月24日以降分筆等による分割がなされていないものについて、その数が１に満たない場合は１とする〕を超えない数の区画）は下限面積を140平方メートルまで緩和することができます。
平成13年5月18日以降分筆されてない土地
平成13年5月18日以降に分筆されていない土地については、その後も分筆をしていない限り下限面積（160平方メートル）を下回っていても、許可申請が可能です。
まとめ
愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）の許可を取得するポイントは３つです。
線引き前からの宅地確認、50戸連たんの集落性の確認、土地面積の最低基準を満たす。この３つの要件をクリアできれば、既存宅地としての許可を受けられる可能性がかなり高いでしょう。
最終的には、各建設事務所・市町村役場の確認が必要です。
ハウスメーカーや不動産業者に既存宅地での建築を相談し、最終的に紹介してもらった行政書士に調査を依頼してもらうと良いでしょう。
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