市街化区域と市街化調整区域の違いとは？

市街化区域と市街化調整区域の違いを理解することは、土地購入や不動産開発において極めて重要です。

本記事では、それぞれの特徴や選び方のポイントを徹底解説します。土地購入や不動産開発を検討中の方必見！「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いを徹底解説し、それぞれのメリット・デメリットや選ぶ際のポイントについて詳しく解説します。知っておくべき基礎知識をこの1記事でマスターしましょう！

1. はじめに

日本の都市計画法では、土地利用を効率的に管理するために「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの区域が定められています。これらの区域は、土地の開発や建築制限に関わる重要な要素であり、不動産購入や開発計画を進める上で、正確な理解が欠かせません。

この記事では、市街化区域と市街化調整区域の違いを詳しく解説し、それぞれのメリット・デメリット、さらにどちらを選ぶべきかについても触れていきます。不動産購入や建物建築を考えている方はもちろん、都市計画に関わる業務を行う方にも役立つ情報を提供します。

2. 市街化区域とは

市街化区域と市街化調整区域の違いを理解するには、それぞれの定義を把握することが重要です。

定義と目的

市街化区域は、すでに市街地として発展しているか、今後10年以内に計画的に市街地として開発される予定の地域です。都市計画法に基づき、この区域では積極的な開発が進められ、効率的な都市開発を促進することが目的です。

特徴

• 用途地域の設定：市街化区域内では、土地利用が「住居系」「商業系」「工業系」などの用途地域に細かく分類され、それぞれの用途に応じた建築制限があります。これにより、住環境や商業環境が適切に保たれます。
• インフラ整備：道路や上下水道、公園などの公共インフラが整備されていることが多く、生活環境が非常に充実しています。また土地区画整理事業や再開発事業も積極的に行われます。そのため、利便性が高いです。
• 開発行為の許可：1,000平方メートル以上の規模で開発行為を行う場合には、都道府県知事から開発許可を受ける必要があります。これは無秩序な開発を防ぐためです。
  ※三大都市圏（関東、関西、中部）は一部例外があります

市街化区域のメリット・デメリット

• メリット：
• 住宅や商業施設など自由な建築が可能
• インフラが整備されており、生活利便性が高い
• 不動産価値が安定しているか上昇傾向
• デメリット：
• 土地価格や税金（固定資産税・都市計画税）が高い
• 用途地域による建築制限があり、希望の建物用途が叶えられないことがある

3. 市街化調整区域とは

定義と目的

一方、市街化調整区域は、市街地として開発する予定がなく、市街化を抑制するために指定された地域です。この区域は主に農地や森林など自然環境を保護し、無秩序な都市拡大を防ぐことが目的です。

特徴

• 開発の抑制：原則として新しい建物の建設は認められていません。また、住宅や商業施設などの建築は厳しく制限されています。ただし、一部例外として農林漁業関連施設、公益上必要な施設、分家住宅など許可を受けて建築できる場合があります。
• インフラ未整備：市街化調整区域ではインフラ整備が遅れていることが多く、上下水道や都市ガスなどの基本的な設備も未整備の場合があります。そのため、自費でのインフラ設備が必要なケースもあります。

メリット・デメリット

• メリット：
• 土地価格が安価であるため、大規模な土地取得が比較的容易
• 都会から離れた静かな環境で自然豊かな生活ができる
• 固定資産税のみで都市計画税は課されないため、税負担が軽減される
• デメリット：
• 新築や増改築には厳しい制限があり、許可取得には時間とコストがかかる
• インフラ未整備による生活の不便さ
• 不動産価値の上昇期待は低く、将来的な売却時にも買い手を見つけることが難しい可能性。

4. 市街化区域と市街化調整区域の違い

比較表

区域	市街化区域	市街化調整区域
目的	計画的に市街地として開発	市街地拡大を抑制し自然保護
開発行為	積極的に許可	原則禁止（例外あり）
インフラ状況	整備済みが多い	未整備または遅延
用途地域設定	必須	設定なし
土地価格・税金	高め（都市計画税あり）	安価（都市計画税なし）
不動産価値	安定または上昇傾向	上昇期待は低い

この表からわかるように、市街化区域と市街化調整区域では、その目的からインフラ状況、不動産価値まで、大きく異なる点があります。特に、市街化調整区域では新たな建築や開発行為が厳しく制限されているため、不動産購入や開発を検討する際には慎重な判断が求められます。

5. 市街化区域と市街化調整区域を選ぶ際のポイント

不動産購入や土地利用を考える際には、自分自身のライフスタイルや将来計画によって、市街化区域と市街化調整区域どちらを選ぶべきか判断することになります。以下は、その選択時に考慮すべきポイントです。

選択基準

• インフラ状況：利便性重視なら、市街化区域がおすすめ。すでにインフラが整っており、生活環境も充実しています。
• 将来的な不動産価値：資産価値の上昇期待なら、市街化区域。不動産取引も活発であり、不動産価値も安定しています。一方、市街化調整区域では不動産価値の上昇期待は低く、売却時にも苦労する可能性があります。
• 税負担：税負担を軽減したい場合、市街化調整区域では都市計画税が課されないため、有利です。ただし、その分生活利便性は低くなる点にも注意しましょう。
• 建築制限：自由度高く住宅や商業施設を建てたいなら、市街化区域がおすすめ。一方、市街化調整区域では厳しい建築制限があります。

6. 開発許可と手続きについて

特に市街化調整区域で例外的に住宅や施設を建設したい場合には、「開発許可」が必要になります。この許可取得には自治体ごとの基準や条件があります。以下は一般的な手続きフローです。

1. 自治体への事前相談
2. 開発許可申請書類の提出
3. 審査・現地調査
4. 許可取得

具体的には農家住宅、分家住宅、近隣住民サービスが許可可能です。また、愛知県では既存宅地（17号）であれば誰でも許可を受けて住宅建築が可能です。

自分の計画する内容が可能かどうか、許可権者への確認が不可欠です。また、この確認作業には時間とコストもかかりますので注意しましょう。

7. 市街化調整区域で住宅を建てたい場合の注意点

市街化調整区域で住宅を建てたい場合は、原則許可が必要です。そのため、特に以下の点には注意してください

• 許可取得まで時間とコストがかかる
• インフラ未整備の場合、自費で上下水道設備などを導入する必要がある
• 将来的な売却リスク（買い手不足、売却にも許可が必要）

これらリスク要因についてあらかじめ考慮し、十分な準備とリサーチを行いましょう。

8. 結論

市街化区域と市街化調整区域には、それぞれ明確な違いがあります。

特に、市街地として積極的に開発される「市街化区域」と、市街地拡大を抑制し自然環境保護を重視する「市街化調整区域」では、その目的からして異なるため、自分自身のライフスタイルや将来設計によってどちらを選ぶべきか慎重な判断が求められます。不動産購入や土地利用について迷った場合には、市役所・専門家への相談が必須です。

9. FAQ（よくある質問）

1. Q: 市街化調整区域でも住宅を建てられる方法はありますか？

• A: 各都道府県知事の決めた許可要件を満たせば建築可能です。分家住宅、農家住宅、既存宅地での専用住宅建築などがあります。

1. Q: 市街化区域内で農地転用する際の手続きは？

• A: 農地転用には農地法による許可申請が必要です。用途地域ごとの規制にも注意しながら進めましょう。

1. Q: インフラ未整備の場合、自費で設備投資する際の注意点は？

• A: 自費で上下水道設備などインフラ投資する場合、その費用負担だけでなく自治体との協議も必要になります。また将来的な維持管理費用も考慮しましょう。