市街化調整区域の建築計画を進める上で必要となる、「建築許可」と「建築確認申請」。この２つは名前が似ているため混同しがちですが、役割が全く違います！
本記事では、それぞれの手続きの違いや必要な手順について解説し、スムーズな建築計画をサポートします。
建築確認申請とは
定義と目的
建築確認申請は新築や増築、改築の際に必要な建築基準法の手続きで、建築計画が法規に適合するかを確認する手続きです。建物が安全性かどうかの構造、条例など周辺環境への影響を確認し、適正な建築を目指します。
手続きと必要書類
手続きは、設計図書と申請書を準備することから始まります。設計図書には配置図、平面図、立面図、構造図が含まれ、申請書には建物の概要や計画内容を記載します。これらを所轄の建築主事に提出し、審査を受けます。
審査では、計画が法規に適合しているかを確認します。申請が受理されると、「確認済証」が発行され、工事を開始できます。
書類の詳細は地域ごとに異なる場合がありますので、各地方公共団体の指示に従うことが重要です。
建築許可とは
定義と都市計画法第43条
市街化調整区域は市街化を抑制する区域として設定されているため、建物の建築は原則禁止されています。そのため、建物を建築するためには「許可」を受ける必要があります。
市街化調整区域で建てられる建物は都市計画法34条・29条で規定された建物に限定されています。たとえば、愛知県の分家住宅は都市計画法34条14号の「都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進すおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為」の一つです。
この規定された建物を建てる際に必要な手続きが、都市計画法第43条の建築許可（土地造成が30cm未満の場合）です。
必要なケース
市街化調整区域では、都市計画法34条に規定された建物を建築する場合には、全て建築許可（造成がる場合は開発許可）が必要です。たとえば、分家住宅（基準1号）や既存宅地（基準17号）は要件に該当していても、建築許可無しでは建築できません。
また、農家住宅など都市計画法29条第1項（第2号～11号）に規定されている開発行為は適用除外と言われており、建築許可・開発許可不要で建物の建築をできますが、その建物が本当に適用除外された建物かどうかの確認が必要なため、制限対象外の開発行為の証明などが必要です。
市街化調整区域における注意点
市街化調整区域とは
都市計画法に基づき、市街地の無秩序な拡大を防ぐために指定される区域です。新しい開発や建築が制限されています。土地所有者や開発者は、開発行為・建築行為をする場合には許可を取得する必要があります。
取得条件
この区域での建築には、法第43条に基づく許可が必要です。新築、改築、用途変更に適用されます。ただし、特定の建築物は例外です。地域ごとの基準に適合する必要があるため、細心の注意が必要です。
建築確認申請までの流れ
一般的な流れとしては、許可権者（愛知県知事許可の場合は各建設事務所、市長許可は市の建築課・都市計画課等）に建築許可申請を行い、許可を取得します。許可を取得すれば、後は通常の建築確認申請と同様に、建築確認申請を行います。確認済証が発行されたら、工事に着手できます。
違い
目的の違い
建築許可申請は「特別に、市街化調整区域で禁止されている建築行為の許可を受ける」で、建築確認申請は「建築する建物が建築基準法の基準に適合していることの確認」という目的の違いがあります。
手続きの違い
手続きにも違いがあります。建築許可申請では、土地の要件・人の要件・その他建物の用途などが都市計画法の基準を満たしてれば許可が下ります。一般住宅の許可であれば１ヶ月程度、農地転用がセットなら２ヶ月程度かかります。
建築確認申請は、確認申請書を提出し、法規に適合しているかをチェックします。市街化調整区域の建物の建築確認申請を出す場合は、先に取得した建築許可証を添付して都市計画法をクリアしていることを示す必要があります。確認が終われば、確認済証が発行され、工事に着手できます。
まとめ
市街化調整区域内での建築行為は、都市計画法に基づく許可（建築許可）を取得した上で、建築基準法の手続（建築確認申請）を行います。
名前は似ていますが、「許可（禁止されている行為を例外的に認めてもらう）」と「確認（基準に適合しているか確認する）」という点で、本質的に別の概念です。また、根拠となる法律も、建築許可は都市計画法、建築確認申請は建築基準法という違いがありますが、どちらの手続もお互いに影響しています。
市街化調整区域での建物建築は、これらの手続が必要なので、必ず行政書士・建築士に相談しましょう。
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