市街化調整区域の土地購入には、かなりのリスクがあります。まず、新築や建て替えが制限され、インフラが不十分です。さらに、地元でもめて建築中止など、見えないリスクも多くあります。一方で、土地価格が安い、都市計画税非課税、自然が多いというメリットも存在します。
本記事では、市街化調整区域の土地購入におけるリスクと対策について解説します。
市街化調整区域とは？
基本的な定義と目的
市街化調整区域は、都市計画法に基づいて市街化を抑制するために指定された区域です。農地や自然環境保全が重視され、基本的には新たな建物の建築が禁止されています。この区域の主な目的は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然環境を守ることです。
特定の目的に限り建物の建築が認められますが、その際にも許可が必要です。
市街化調整区域と市街化区域の違い
市街化調整区域と市街化区域は、都市計画において明確に区分されています。
名古屋市などに多い市街化区域は、都市の発展を促進するために指定された区域で、新築や建て替えが容易に行える地域です。
一方、市街化調整区域は、建物の建築が厳しく制限されています。
このため、土地購入を考える際には、市街化区域・市街化調整区域のどちらの区域に属しているかを確認することが重要です。
市街化調整区域の土地は、土地価格が安く、税金も低く抑えられるメリットがあります。一方、生活の利便性が低い、インフラ整備が不十分などのデメリットも存在します。
ただ、愛知県は商業施設や大きな都市が点在しているという特徴があります。そのため、調整区域でも車で20分ほど走ればどこかの都市部に行けるでしょう。
市街化調整区域の土地に潜むリスク
新築の制限
市街化調整区域は、建物の建築が基本的に禁止されています。そのため、住宅の新築や建替には、入念な事前打合せと許可手続きが必要です。一般住宅が建築できる主な要件は、農家住宅、分家住宅、既存宅地と限られています。
建築できない土地と知らずに買ってしまうと、転売すらできない不良財産となります。
許可無しで分家住宅を買うと、数十年後に悲劇が・・・
正式な許可を受けずに中古の分家住宅を買った場合には、更なる悲劇が待っています。
分家住宅とは市街化調整区域に昔から住んでいる人の子や孫が、特別に許可を受けて建てられる家のことです。分家住宅はその人たちが住むための家なので、転売や転貸は禁止されています。
しかし、住宅ローンが払えない、転職などで売却する人もいます。事情があれば、許可（基準16号）を受けて売却できますが、許可無しで売却されてしまうケースもあります。許可無しで分家住宅を買ったとしても、固定資産税は通常通り請求されます。そのため、特に問題なく数十年が経過してしまいます。
そして、建て替えしようとした時に、「建て替えはできない」ということが発覚します。しかし、数十年経過していると当事者が既に亡くなっていたり、仲介会社が廃業していたりと、裁判すら難しい状況になっている恐れがあります。手元には建て替えができないので資産価値の低い土地建物だけが残ってしまいます。
↓実際、このような方もいたようです・・・
商業活動の制約
市街化調整区域では商業活動にも制約があります。都市計画法34条第1号で定められた一部の職種の建物に限り、許可を受けて建築できます。学校、店舗（コンビニ、飲食店、ドラッグストアなど）、学習塾、新聞販売店など、生活に密着した業種です。
なお、愛知県なのに中古車販売業は34条1号の許可メニューに無いため、許可が下りません。ただし、営業許可が下りない、というわけではありません。既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号：土地代は市街化区域並みに高い）を購入して建築することは可能です。
愛知県HP 都市計画法第34条第1号の審査基準
インフラが不十分
愛知県の市街化調整区域は、インフラ整備が進んでいない場合が多いです。上下水道、電気、ガスなどの基本的なライフラインが不十分であり、生活の利便性に欠けるかもしれません。また、公共交通機関も限られているため、日常生活には車が必須です。
ただし、愛知県はトヨタ自動車があるからか、道路は比較的整備が整っています。
資産価値の低さ
市街化調整区域の土地は、市街化区域と比べて資産価値が低いです。建築制限やインフラの未整備などのデメリットが影響していると考えられます。長期的に見ても資産価値の上昇が期待し辛く、投資目的の土地購入には不向きでしょう。
土地の売却が難しい
市街化調整区域の土地は、売却が難しいという特徴があります。建築・再建築できない、という点がもっともネックになっています。そのため、土地を売る際には時間がかかってしまいます。
市街化調整区域に住んでいる世帯の子や孫であれば、買ってくれる場合があります。（大規模分家住宅）
ローン審査の厳しさ
市街化調整区域の土地購入を検討する際、銀行などの金融機関からのローン審査も厳しいでしょう。資産価値の低さや再販性の低さが影響して、貸し付け条件が厳しくなってしまいます。結果、希望額のローンを組むことが難しく、計画通りに資金調達できないリスクもあります。
金融機関によっては市街化調整区域の物件には融資しない、というケースもあるようです。ただ、フラット３５などは比較的融通が利くという話もあります。（元フラット35販売代理店の方からの情報）
分家住宅での建築を考えている方は、フラット35の商品も調べてみましょう。
市街化調整区域のメリット
土地価格が安い
また、市街化調整区域は土地価格が安いことが一番のメリットです。市街化区域と比べて開発が規制されているため需要が少なく、結果として土地の価格も低く設定されることが多いのです。そのため、初期投資のコストを低く抑えられ、予算を抑えた土地購入が可能となります。ただし、安価な土地を購入する際には、都市計画や建築許可の制限、インフラ整備の不十分さなど、関連するリスクも理解しておくことが重要です。
都市計画税がかからない
市街化調整区域での土地購入には、いくつかのメリットがあります。その一つが、都市計画税がかからないことです。市街化調整区域は都市計画税が免除されています。このため、固定資産税やランニングコストを低く抑えることができます。税金が低いため、土地を所有する際の経済的な負担も軽減されます。
リスクを軽減するための対策
購入前の調査と専門家への相談
市街化調整区域の土地を購入する際には、まず該当する土地の地目や、建築する建物が都市計画法の許可要件に該当しているかを調査することが重要です。
行政書士や建築士など、都市計画法の許可に詳しい専門家と相談しましょう。専門家の知識と経験を借りることで、最適な判断を下すことができるでしょう。
長期的な視点での土地利用計画
市街化調整区域の土地購入には長期的な視点を持つことが不可欠です。短期的な利益を追求するのではなく、将来的な土地利用の可能性や地域の開発計画などを考慮して購入計画を立てましょう。特に住宅や宅地として利用する場合は、今後のインフラ整備や市街化区域への変更の可能性を考慮に入れることが重要です。
市街化調整区域の土地をどのように利用するか明確にすることで、リスクを軽減するだけでなく、購入後の計画をスムーズに進めることができます。
ローンの準備と金融機関の選択
市街化調整区域の土地を購入する際には、ローンの準備も慎重に行う必要があります。一般的に、これらの土地は土地購入資金や建築資金のローン審査が厳しいです。そのため、手続きや審査基準に詳しい金融機関を選ぶことが求められます。
事前にいくつかの金融機関と相談し、比較検討することが重要です。とくに、市街化調整区域の土地購入に対する理解が深い金融機関を選ぶことで、スムーズに資金の手配を進めることができるでしょう。
まとめ
市街化調整区域の土地購入は、多くのリスクと注意点を伴います。この地域は、農地や自然環境の保全を目的としており、市街化を抑制する区域です。そのため、新築や建て替えの際には厳しい制限があることを理解しておくべきです。
しかし、市街化調整区域には土地価格が安い、都市計画税がかからないといったメリットも存在します。これらのメリットを活かしつつ、リスクを軽減するためには、購入前に自治体や専門家への相談を行い、長期的な視点で土地利用計画を立てることが肝心です。また、ローンの準備や金融機関の選定も慎重に進める必要があります。
総じて、市街化調整区域の土地購入にはデメリットが多いものの、情報を十分に収集し、適切な対策を講じることでリスクを軽減することが可能です。都市計画の線引きを理解し、土地の売買や地目の確認を徹底することで、最適な土地選びを行いましょう。
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