広告
市街化調整区域の物件を購入・売却する際のリスクと注意点を徹底解説！土地の特徴、許可条件、資産価値、災害リスクなど重要ポイントを具体的に解説します。
市街化調整区域とは？その特徴と目的を解説
市街化調整区域は、都市計画法に基づき「市街化を抑制するエリア」として指定されています。この区域の主な目的は、無秩序な都市化を防ぎ、農地や自然環境を保護することです。
市街化区域との大きな違いは、建築や開発が厳しく制限されている点です。これにより、自然豊かな環境が維持されていますが、同時に生活利便性が低いという課題もあります。例えば、新築や改築には自治体の許可が必要であり、この条件を満たさない場合は建築が認められません。
また、インフラ整備が遅れている地域も多く、生活に不便を感じることがあります。市街化調整区域は、このような特徴を理解した上で活用することが重要です。
市街化調整区域に住むメリットとデメリット
では、市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょう？
メリット
市街化調整区域のメリットは次の３つです。
- 土地価格が市街化区域に比べて安い：住宅建築のために土地購入を考えている方には、初期投資を抑えられるため魅力的
- 静かで自然豊かな環境：都市部では得られない快適な暮らしが実現できる
- 都市計画税が非課税：維持管理の費用が軽減される
このような点から、市街化調整区域はコストパフォーマンスを重視する方や自然環境を求める方に適しています。
デメリット
一方で、市街化調整区域にはデメリットもあります。
- 新築、建て替えに厳しい制限がある：市街化調整区域での建物建築は原則禁止されており、一定の要件を満たす場合に限り都市計画法の許可（開発許可または建築許可）を受けて建築可能です
- 許可手続きに時間と費用がかかる：市街化区域であれば建築確認申請を出すだけで工事に着工できますが、都市計画法の許可（開発許可または建築許可）が必要なため、1ヶ月～6カ月（農地転用や土地分筆のある場合）と10万円～200万円程度かかります
- インフラ整備が遅れている：上下水道や都市ガスなどのインフラ整備が遅れているエリアが多く、利用に不便を感じたり、余分な整備費用がかかったりします
- 生活利便性が低い傾向にある：市街化調整区域はバス停や駅、商業施設が少ないため、生活利便性が低い傾向にあります。都市部に近い場合でも、車が無いと生活が大変かもしれません。
このようなデメリットを理解し、自分のライフスタイルに合うかどうか慎重に検討することが重要です。
市街化調整区域での建築リスク
市街化調整区域で建築するにはリスクがあるため、住宅用地として土地を買う際には注意が必要です。
建築・改築に関する制限
市街化調整区域では、新築や建て替えには都道府県知事の許可が必要です。
許可を受ける要件は都市計画法第29条・第34条などに基づいており、その条件は非常に厳しい場合があります。
特に注意すべき点は、既存建物を解体した場合、新たな建築が認められないケースです。
また、一度許可された建物でも、その用途や所有者によって再利用が制限されることがあります。
こうした厳しい制限は購入時だけでなく、その後の利用計画にも影響を及ぼします。
そのため、事前に許可権者へ相談し、具体的な条件を確認することが重要です。
資産価値と売却リスク
市街化調整区域内の土地は、市場での資産価値が低い傾向があります。
そのため、不動産市場で流動性が低く、売却時には買い手探しに時間がかかる可能性があります。
また、このような土地は価格上昇も期待しにくいため、中長期的な資産運用としてはリスクがあります。
特に住宅ローン審査では担保評価が低いため、買い手側もローン利用が難しくなる場合があります。
このような売却リスクを理解し、不動産会社など専門家と相談しながら進めることがおすすめです。
自然災害リスク
市街化調整区域には自然豊かな地域が多い一方で、災害リスクも伴います。
特に土砂災害危険地域や洪水リスクの高い場所では、安全面での懸念があります。
購入前にはハザードマップなどで災害リスクを確認し、安全性について十分検討する必要があります。
また、防災設備や避難経路についても確認しておくことで、不測の事態にも備えることが可能です。
このような事前準備によって、安全性への不安を軽減できます。
市街化調整区域で物件を購入する際の注意点
市街化調整区域の物件を購入する際に注意するべき事項は次のとおりです。
購入前の確認事項
市街化調整区域で物件を購入する際には、多くの確認事項があります。
- 既存宅地かどうか
- インフラの整備状況
- 建物がある場合は建て替えできるかどうか
まず、その土地が「既存宅地」として認められているか確認しましょう。
既存宅地であれば専用住宅の建築は原則可能です（愛知県の場合）。
それでも、その土地で新たな建築や改築が可能かどうか、許可権者へ確認することが重要です。
既存宅地について詳しく知りたい方は、こちらの記事へ！
【愛知県版】既存宅地（17号）で家を建てる！土地探しから完成まで
また、上下水道・都市ガスなどのインフラ状況についても事前確認しましょう。
それぞれ未整備の場合に必要な工事等は次のとおりです。
| 必要な工事等 | 代替手段 | |
| 上水道 | 近隣の水道本管から延伸する １ｍ〇万円など | 井戸水の掘削 ※水が出たとしても、水質検査が必要 |
| 下水道 | 下水区域内であれば本管の延伸 区域外の場合、区域外流入の手続が 別途必要 | 浄化槽の設置 ※自治体によって補助金あり 集落排水：農村部などに多く、地元で整備する排水設備。 加入金などが別途必要。 |
| 都市ガス | 本管の延伸（事業者による） | プロパンガス |
| 電気 | 電柱敷設・移設 |
市街化調整区域とはいえ、都市計画区域のため電気設備が無いエリアは少ないでしょう。
上下水道のインフラについては自治体のHPで確認できたり、不動産業者の物件情報でも確認できます。
工事費用については建築会社に見積もりを取る必要があります。
特に、浄化槽などは100万円以上の費用がかかるので、事前確認することで不測のトラブルを防げるでしょう。
手続きと専門家への相談
市街化調整区域内では、開発許可申請など複雑な手続きが伴い、特に農地転用許可申請や開発許可申請には専門知識が必要となります。
そのため、不動産会社や行政書士など専門家への相談がおすすめです。
また、許可権者（都道府県知事等）にも直接問い合わせることで正確な情報を得ることができます。
このように専門家と連携することで、安全かつスムーズな取引を進めることができます。
市街化調整区域の物件を売却する際の問題点
不動産を売却する場合も、市街化調整区域であれば大変です。
売却時の課題
市街化調整区域内の物件は需要が限定的なため、市場で買い手探しに苦労する可能性があります。
また、その不動産に開発許可や用途制限付許可（属人性）がある場合、売却条件も変わります。
このような課題は売却価格にも影響し、属人性のある不動産は建て替え・転売ができないために二束三文ということもあります。
そのため、売却時には適切な戦略と計画立案が必要です。
ただ、愛知県の場合には土地所有者（許可を受けた人）にやむを得ない事情（破産、死亡、競売等）があれば、用途変更（基準16号）の許可を受けて売却することも可能です。
用途変更の許可を受けて購入した人は再建築可能となります。
売却成功のポイント
市街化調整区域の物件売却は、市街化調整区域物件に特化した不動産会社への依頼がおすすめです。
買取専門会社であれば、適切な価格設定とともに、その土地のポテンシャル（例：農業用地として活用可能など）について具体的な情報提供を行うことで買い手の関心を引きやすくなります。
このような工夫によって売却成功率を高めることができます。
市街化調整区域の物件の活用方法
市街化調整区域の物件はどうにもならないと思われがちですが、活用方法もあります。
活用可能なケース
市街化調整区域内でも条件次第では活用できるケースがあります。
例えば駐車場用地、太陽光パネル敷地、小規模観光施設として運営する方法があります。
また、一部条件下では事業用地として活用できる場合もあります。
ただし、それぞれの場合でも許可取得が必要となりますので注意してください。
将来的な可能性
都市計画変更によって市街化区域へ編入される可能性もゼロではありません。
ただし、この見込みについては自治体へ確認する必要があります。
将来的な用途変更や価値上昇の可能性について検討することで、中長期的視点から活用方法を考えることも重要です。
結論
市街化調整区域内の物件は価格面や自然環境というメリットがあります。
しかし、多くの制限やリスクも伴うため慎重さが求められます。
不動産購入・売却時には十分な情報収集と専門家への相談を行いましょう。
そして、自分自身の目的やライフスタイルに合った選択肢かどうか判断してください。
このような準備によって、安全かつ満足度の高い取引につながります。
市街化調整区域の土地売却で困ったら「ワケガイ」
市街化調整区域の土地のような「訳あり不動産」の売却は、一般的な不動産会社ではスムーズに進まない場合も少なくありません。
そこで注目したいのが、「訳あり不動産専門の買取専門業者」です。
特に訳あり不動産買取専門業者の「ワケガイ」では、農地や再建築不可物件、共有持分など、多岐にわたる問題物件の査定から買取、さらにはリノベーション・再販まで一貫してサポートしています。
豊かな実績で再販・活用方法を知っているため、適正価格で訳あり不動産の買取を行ってくれます。
市街化調整区域の土地売却の無料相談はこちらから↓
他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」