この証明書を取得できれば土地が農地法上の農地としての扱いが無くなるため、地目変更が可能です。

そうすれば、無断転用などの罰則を受けるリスクも無くなります。

本記事では、愛知県の自治体を参考に、非農地証明について詳しく解説します。
農地を持っているものの、20年以上耕作していない、宅地として利用してしまっているような場合には、この記事を参考にして現状に合わせた登記に変更しましょう。

愛知県の非農地証明の現状

非農地証明は、法律上の正式な手続きではありません。

各市町村の農業委員会が便宜上行っている、耕作放棄地などへの対処療法と言える手続きです。
そのため、各市町村によって基準が違っており、非農地証明自体が無い自治体も存在します。

豊橋市の例

豊橋市では、次のような基準が設けられています。

（定義）
第２条 非農地証明とは、登記簿の地目が「田」、「畑」、「牧場」（以下「田畑等」
という。）である土地について、現況が農地又は採草放牧地（以下「農地等」
という。）以外であることを証明する事実行為をいう。
（対象地）
第３条 願出地は、登記簿の地目が田畑等である土地であり、かつ、一筆の土地全
部又は証明できる範囲を分筆した後の土地とし、次の(１)から(５)を全て満
たす土地とする。
(１) 願出地の現況が農地等以外であること。
(２) 次のいずれかに該当すること
ア 願出前２０年間以上継続して、農地等以外のものとして利用されて
いること。
イ 災害その他の人為的でない理由（河川敷の移動など自然改廃）によ
り農地等以外の土地になったことで明らかで、農地等に復元すること
が著しく困難であること。
(３) 次のいずれかの証明書類があること。
ア 「 願出前２０年間以上継続して、農地等以外のものとして利用され
ていること」 を理由とする場合、公的機関の発行する証明書等の証明
となるものがあること。
イ 「災害その他の人為的でない理由によること」を理由とする場合、
その旨を明らかにする書類
(４) 農業振興地域整備計画において農用地区域とされている土地において
は、農用地区域から除外がされていること。
(５) 農地法第５１条の規定による処分の対象となった土地について、処分
を受けた者による願出でないこと。

引用：豊橋市HP　豊橋市農業委員会非農地証明書（遊休農地以外）事務処理要領　より

江南市の例

江南市でも同様に、次のような基準が定められています。

1 現況証明とは

現況証明とは、登記簿の地目が農地（田、畑）又は採草放牧地である土地（以下「農地等」という。）について、現況が20年以上農地等以外であることを公的証明で明らかにできる場合に、現況が農地等ではないことを農業委員会が証明するものです。

4 現況証明ができる基準

以下の(1)～(5)の全てを満たすこと。

(1) 願出地の現況が、農地等以外であること。

(2) 下記ア、イのいずれかに該当すること。

ア 願出前20年間以上、農地等以外であること。

イ 災害その他の人為的でない理由（河川敷の移動など自然改廃）により農地等以外の土地になったことが明らかで、農地等に復元することが著しく困難であること。

(3) 下記ア、イのいずれかの証明書類があること。

ア 「願出前20年間以上、農地等以外であること。」を理由とする場合、公的機関の発行する証明書等の証明となるものがあること。

イ 「災害その他の人為的でないこと」を理由とする場合、その旨を明らかにする書類。

(4) 農業振興地域整備計画において農用地区域とされている土地については、農用地区域から除外等がされていること。

(5) 農地法第51条第1項の規定による処分の対象となった土地については、処分を受けた者による願出でないこと。

引用：江南市HP　現況証明について

非農地証明が認められる主な要件

豊橋市・江南市の例を挙げましたが、他の市町村でも同様です。
まとめると、次のような要件が必要です。

1. 20年以上非農地であった土地
2. 20年以上非農地であったことが公的証明書により証明できる
3. 農業振興地域の整備に関する法律で定める「農用地区域」ではない土地

私が非農地証明を取得できたケースのほとんどは、農地と知らずに建物を建ててから２０年が経過している場合です。

特に建物であれば固定資産税が課税されていれば、課税台帳が「公的証明書」となります。
同じ役所なのに、違反転用だったとしても課税されるのは変な話ですよね。

通常であれば無断転用に対して行政指導が入るべき事例ですが、そういった指導がされないまま20年以上経過したため、行政側としても今更「農地に戻せ」とは言いにくいのかもしれません。

駐車場・資材置き場は原則、非農地証明が下りない

駐車場や資材置き場は公的資料での証明ができない（建物の課税などがない）ため、原則非農地証明は取得できません。

ただし、江南市では少し違った取り扱いがあります。

【駐車場・資材置場等の場合】

駐車場や資材置場等の土地は区画形質の変更が容易であり、20年間以上継続して農地以外に利用されていることを公的に証明するのが困難であり、現況証明の対象とならない。

＊ 令和3年8月より、願出地がアスファルト、又はコンクリート等で施工されていた場合、国土地理院が発行した航空写真（願出日から20年以上前に撮影されたもの）で、願出地の状況が判別でき、その状況が願出日と変更ない場合は、現況証明の対象となることとしました。

引用：江南市HP　現況証明について

キチンと（？）コンクリートで無断転用していれば、非農地として扱うようです。
色々ツッコミどころがありますが、これは朗報ですね。

ただし、この取り扱いは江南市に限ったもので、他の市町村では引き続き、駐車場・資材置き場の非農地証明は難しいと考えましょう。

非農地証明の手続

非農地証明の手続に必要な書類、提出先は次のとおりです。

必要書類

非農地証明の必要書類は次の通りです。（江南市を参考）

結構大変そうな書類が並んでいますが、市役所・法務局で揃えるができます。

いきなりすべてを揃えられなくても、案内図・登記簿謄本は取得しましょう。

提出先

非農地証明の提出先は、各市町村の農業委員会です。

農家の方以外で日常生活の中で農業委員会に出向くことはまずないでしょう。

ただ、親から相続した農地などがある方は、一度農業委員会へ行って現状を調べることも重要です。
農地の貸し出しや耕作放棄地について相談に乗ってくれるでしょう。

愛知県内の自治体の農業委員会連絡先・農地転用の締切日一覧

処理期間

非農地証明は早ければ提出から２，３週間で完了します。

農地転用と一緒に処理する市町村であれば1ヶ月半～2ヶ月です。

耕作放棄地・無断転用は放置しない

非農地証明は、許可や届出に比べて手続きが簡単です。

もし所有農地が無断転用だと気付いたら、まず非農地証明ができないか検討してみましょう。

手続きが難しいと感じる場合は、ぜひ専門家に相談してみてください。
あなたの大切な時間と費用を節約することができるかもしれません。

無断転用の駐車場などを処分する場合はワケガイへ

「非農地証明を取得しても、後の処分をどうしよう？」
「元農地を買ってくれる人がいるのか不安」
「市街化調整区域の土地をどうすれば良いか分からない」

このような悩みを抱えている方は、買取業者の利用を検討しましょう。

一般的な買取業者では、農地や市街化調整区域の土地を買い取ることは難しいです。

しかし、訳あり不動産を専門に取り扱う「ワケガイ」などは、多くの訳あり物件を取扱った実績とノウハウがあるため、買取後の活用方法を多く知っており、高値で買取をしてくれます。

不動産屋に断られた方でも、まずはワケガイに無料査定を依頼してみましょう。
もしかしたら、想像以上の金額で買取をしてくれるかもしれません。

市街化調整区域の土地を高く売るためには、建築制限やインフラ整備の遅れ、住宅ローン審査の厳しさなど、売れない原因を理解し、適切な対策を講じることが重要です。

本記事では、市街化調整区域の土地を高く売るための5つの方法を詳しく解説します。訳あり物件の買取業者活用や活用方法まで、売却を成功させるポイントを紹介！

市街化調整区域の土地を手放したい人に必要な基礎知識

市街化調整区域とは、都市計画法により開発を抑制する目的で指定された区域です。
そのため、一般的な宅地や商業地と比べて売却が難しい特徴があります。

所有者にとっては、固定資産税や維持費の負担が重い、困り者です。
また、相続の際には評価額が高くなることもあります。

こうした土地を適切に手放すには、規制・地目の違いを理解することが重要です。

都市計画法による建築制限を理解する

市街化調整区域では、原則として新たな建物の建築が認められていません。
ただし、特定の条件を満たせば許可が下りるケースもあります。

例えば、「分家住宅」のように、既存の土地所有者が建築する場合や、「公益性のある施設（社会福祉施設など）」を建設する場合は、自治体の許可を得られる可能性があります。

また、見直しにより一部の市街化調整区域が市街化区域に編入されることもあります。
このようなケースはとても稀ですが、将来的に土地の価値が上がるかもしれません。

そのため、売却タイミングは慎重に見極めることも重要です。

宅地・農地・山林など地目による違い

土地の地目は、売却や活用方法に大きな影響を与えます。
市街化調整区域の土地には「宅地」「農地」「山林」などの地目が設定されています。

それぞれ異なる規制・特徴がありますので紹介します。

• 宅地：すでに住宅が建っている場合は、比較的売却しやすい
• 農地：農地法の制約があり、転用には農業委員会の許可が必要。地目変更なしでは農業以外の用途に利用できない。
• 山林：保安林などであれば、都市計画法以外の手続も必要です。

このように同じ市街化調整区域の土地でも地目によって、売却方法が異なります。

更に言えば、宅地にも2種類あります。
市街化調整区域決定前からの土地は既存宅地と呼ばれ、建物の建築が行いやすく、買い手もつきやすい、人気の土地です。
しかし、分家住宅などの許可により、市街化調整区域決定後宅地となった土地は「新宅地」と呼ばれ、新たに建物を建てる場合には用途変更などの許可手続きが必要であり、その制限のために売却が難しいとされています。

売却前を考える際には地目を確認し、地目ごとに適切な手続きの準備も重要です。

意外と高い相続税評価額

市街化調整区域の土地は、一般的に市場価値が低いと考えられがちです。
しかし、相続税の評価額も必ずしも低いとは限りません。

市街化調整区域の土地の相続税評価額は、多くの場合は「倍率方式」で計算されます。
倍率方式では農地の評価額も決められた倍率（20倍～70倍程度）で評価され、固定資産税評価額に指定された倍率をかけた金額が、相続税の評価額となります。

もしも100坪の農地が10万円の固定資産税評価額、倍率30倍の土地であれば300万円の相続税評価額となります。
実際には終身営農することで、評価額を10万円のままにすることも可能です。
※農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例（国税庁HPより）

このように、農地は実際の市場価格よりも高い評価額が設定される傾向があります。
そのままだと、相続税の負担が想定以上に大きくなるケースがあります。

相続の際には、評価額を正確に把握し、適切な節税対策を講じることが重要です。

なぜ市街化調整区域は売れにくい？3つの主要原因

市街化調整区域の土地は、市街化区域の土地と比べて売却が難しいとされています。

その主な原因は、建築制限、インフラ整備の遅れ、住宅ローン審査の厳しさにあります。
これらの問題を理解し、適切な対策を講じることが、スムーズな売却につながるでしょう。

建物建築には許可が必要

市街化調整区域では、建物の建築が原則禁止されています。
ただし、以下のようなケースでは建築許可を得られる可能性があります。

• 分家住宅：一定の条件を満たせば、親族が新たに住宅を建てられる。
• 公益施設：社会福祉施設や教育機関など、公益性の高い建築物は許可要件あり
• 特例許可：特定の用途に限り、例外的に建築許可が下りる

これらの条件を満たさない場合、新たに建物を建てることはできません。
そのため、土地の用途が制限され、買い手が見つかりにくくなります。

インフラ整備の遅れ

市街化調整区域では、上下水道やガスなどのインフラ整備が不十分なことが多く、生活環境が不便になりがちです。
特に、水道や道路が未整備は住宅建築のハードルが高く、価格が下がる原因です。

自治体によっては、負担金を支払うことでインフラ整備を進められる場合もあります。
そのため、売却前に自治体へ相談し、インフラ整備の可能性を確認することが重要です。

住宅ローン審査が厳しい

市街化調整区域の土地は、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。その理由は、以下の点にあります。

• 担保評価が低い：将来的な資産価値が不透明であるため、金融機関が融資を渋る。
• 住宅の建築制限：ローン審査の際、建築許可が取得できるかどうかが大きなポイント
• 流動性の低さ：市街化調整区域は銀行側のリスクが高く、融資の対象になりにくい。

住宅ローンの利用が難しいため、買い手の多くが幾つかの金融機関を探し、場合によっては現金購入を検討することになります。

結果として売却までの期間が長引くことが多いです。

農地の売却・転用が難しいと言われる理由と手続きを詳しく知る

市街化調整区域の農地を売却するには、農地転用の手続きを理解する必要があります。
農地転用とは農地を農地以外の宅地や雑種地などに転用することですが、農地転用には都道府県知事の許可が必要です。

また、農地転用許可を得ずに転用すると、最大3年以下の懲役または1億円の罰金が科されるかもしれません。
農地を転用する際には、必ず正式な手続きを取ってから転用しましょう。

許可を取らずに違反転用した場合、３年以下の懲役または300万円以下（法人は１億円以下）の
罰金を科せられる場合があります。

引用：STOP!!農地の違反転用（農林水産省）

本章では、農地転用の手続き、難しさについて解説します。

農地法4条・5条の許可手順と必要書類

農地転用には、「農地法4条」と「農地法5条」による許可が必要です。

• 農地法4条：農地の所有者が自ら転用（例：駐車場にする）する場合の手続き。
• 農地法5条：農地を第三者が転用する場合の手続き。（売却または賃貸）

必要書類として、土地登記簿、申請書、転用計画書、土地利用計画図などが必要です。
申請は市町村の農業委員会を通じて行い、最終的には都道府県知事が許可が下ろします。

【注意】申請＝許可ではない

許可手続きは「禁止されている行為について、特別に許可を受けて行う」ため、「申請すれば必ず許可が下りるわけではない」ことも知っておきましょう。

たとえば、「自宅の駐車場が必要なので農地転用したい」、などは許可が下りません。
理由としては、「自宅敷地に他に停められる場所がある」「本当にそれだけの車が必要か」「他の土地で借りられないか？」など、理不尽に思われるレベルで詰められることがあります。

比較的通りやすい理由は、「病院で患者が多く、駐車場が不足している。周辺で駐車場借りているが、足りずに路上駐車が多く、『周辺住民からクレームが出ている』」といったものです。
緊急性（今現在困っている）・公益性（周辺住民の為）・合理性（他に対策したが他に方法が無い）、といった理由がつけばどうにかなる、イメージです。

このように、農地転用許可申請には役所との念入りな打ち合わせが必要です。

農地転用できる農地とできない農地がある（農地の種別）

すべての農地が転用できるわけではなく、以下のように区分されています。

• 農業振興地域内農地：原則として転用不可。例外的に認められる場合もあるが、ハードルが高い。
• 甲種農地：農業上の重要性が高く、転用がほぼ不可能。
• 一般農地（第1種～第3種）：第3種であれば比較的転用しやすいが、許可と合理的な理由が必要

事前に自治体の農業委員会で確認し、転用可能な農地かを調べることも重要です。

周辺農地への影響、排水に配慮が必要

農地転用の際には、周辺農地への影響が考慮されます。
特に、以下の点に注意が必要です。

• 排水対策：農地を宅地にすることで、周辺農地の水はけが悪くなる可能性がある。
• 農道・用水路の変更：生活排水が農業用水路に入らないよう注意すること。近隣住民や自治会との合意形成が求められる。
• 景観・環境への配慮：地域の開発方針と調和するかどうかが審査のポイントとなる。
  近隣農地に日影ができないように高さや位置を調整するなど。

転用申請から完了までにかかる期間と費用目安

農地転用には時間とコストがかかります。一般的な目安は以下のとおりです。

• 審査期間：3～6か月程度（自治体によって異なる）。
• 費用：行政書士への依頼費用や開発負担金などを含め、50万～200万円程度。

転用の許可が下りた後も、地目変更の登記や各種手続きが必要となります。

農地の買い手が見つかった場合でも、スケジュールを慎重に立てることが重要です。

市街化調整区域の土地を高く売る3つの方法

売れにくい市街化調整区域の土地でも、工夫次第で価値を高め、売却を成功させることが可能です。
ここでは、市街化調整区域の土地を高く売るための3つの具体的な方法を紹介します。

【方法1】分家住宅などを一般住宅に用途変更する

分家住宅の許可を受けて建てた建物は、建築主とその家族（配偶者・子・孫）しか居住できません。
そのため、他の人が買ったとしても居住してはいけません。
黙っていれば気付かれないかもしれませんが、建て替えの際に建築確認申請を出すとバレてしまい、
建て替えができないという最悪の状況に陥ってしまいます。

そんな状況になったケースはこちらの記事で紹介しています。↓

しかし、建築主の死亡や破産などやむを得ない状況であれば、「分家住宅から一般住宅への用途変更」の許可手続きを行って、別の人に売却することが可能です。

愛知県であれば、愛知県開発審査会基準第16号という基準で規定されています。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

全国でもほとんどの市町村に用途変更の規定が存在しますので、ご自分の所有する土地の市町村役場で確認すると良いでしょう。

【方法2】建物用地以外として売却する（駐車場、資材置き場）

住宅として売却できない場合、駐車場や資材置き場として売る方法もあります。
特に、以下のような用途での需要が見込めます。

• 企業のトラック駐車場：2024年問題で流通業界は駐車場・中継基地を探しており、現在も駐車場のニーズは高いです
• 資材置き場（建設会社、物流業者向け）：成長中の建設会社は資材置き場用地を探しており、売却に至らずとも借地で定期収入になるケースもあります
• 貸し農園や家庭菜園用地：近年、都市部では数坪の農地を借りて、週末に農作業を行う人が増えています。都市部に近いのであれば、貸し農園などを営む業者への売却ができるかもしれません。

このような用途であれば、買い手の幅が広がり、売却の可能性が高まります。
また、売却が難しい場合でも借地の方法も考えておきましょう。

【方法3】訳あり物件専門の買取業者を利用する

通常の不動産市場では買い手が見つかりにくい土地でも、訳あり物件を専門に扱う業者を利用すれば、比較的スムーズに売却できます。

これらの業者は、転用可能な土地や事業用地として独自の活用方法や販売ルートを持っているため、
市場価格よりも低めですが、確実に速やかに売却できるメリットがあります。

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売却以外の活用方法をまとめて検討｜社会福祉施設・空き家バンクなど

市街化調整区域の土地は売却が難しいケースが多いため、売れなかった場合の活用方法を検討することも重要です。
特に、自治体の制度を活用した転用や賃貸活用を行うことで、土地を有効に活かす手段があります。

公益施設や社会福祉施設への転用事例

市街化調整区域では、住宅建築が難しくても、社会福祉施設や公共施設としての転用であれば認められます。
ただし、事業者からの許可申請が必要なため、声がかかるのを待つか、不動産業者に紹介してもらえるよう仲介（不動産媒介）契約を締結しておくことになります。
実際に建てられる建物は以下のようなものです。

• 介護施設・デイサービスセンター
• 老人介護施設
• 病院
• 障がい者支援施設

このような施設の需要がある地域では、NPO法人や自治体が買い手となる可能性もあります。
特に、過疎化が進んでいる地域では、公共施設としての転用が自治体の支援を受けられる場合もあるため、事前に自治体へ相談してみるとよいでしょう。

空き家バンクや自治体のマッチングサービス利用

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家・空き地の売却・賃貸情報をまとめたデータベースです。買い手を探しにくい市街化調整区域の土地でも、こうしたサービスを活用することで売却のチャンスが広がります。

• 空き家バンクに登録する（自治体のウェブサイトから手続き可能）
• 自治体が主催する不動産マッチングイベントに参加
• 地域の活性化事業に協力し、補助金を受けながら売却

市町村によっては、移住促進事業と連携し、空き家や土地活用に力を入れているところもあります。
自治体のホームページなどで最新情報を確認し、活用できる制度がないかチェックしましょう。

駐車場や資材置き場として賃貸する

売却が難しい場合、土地を活用して賃貸収入を得る方法もあります。
特に、以下のような用途で活用が可能です。

• 月極駐車場として貸し出し（トラックや大型車両用のスペースとして需要あり）
• 資材置き場として貸し出し（建設会社や解体業者が利用するケースが多い）
• キャンプ場やアウトドア施設に転用（近年、アウトドアブームで需要増）

このような活用方法を検討することで、売却できない土地でも収益化することが可能です。

遠方在住や相続問題で管理が難しいときの対処法

市街化調整区域の土地を相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しいケースも多く見られます。
このような場合、管理代行サービスの活用や、手放すための具体的な手段を検討することが重要です。

不動産所有者としての管理責任はどこまで？

土地所有者には管理責任が発生します。
特に、以下のようなリスクに注意が必要です。

• 雑草や不法投棄の問題：放置すると近隣住民とのトラブルに発展
• 境界トラブル：隣地との境界が曖昧な場合、後々の売却に影響するかもしれない
• 固定資産税の負担：利用していなくても毎年固定資産税がかかる

このような問題を避けるため、定期的な管理を行うか、早めの売却・活用を検討することが望ましいでしょう。

地元の専門業者・管理代行サービスに依頼する利点

遠方に住んでいる場合、地元の管理代行サービスを利用すると、手間をかけずに土地を維持できます。主なサービス内容には以下のようなものがあります。

• 定期的な草刈り・清掃
• 土地境界の維持管理
• 不法投棄や不法占拠の監視

費用は業者によって異なりますが、年間5万～15万円程度で対応してくれるケースが多いです。
長期的に維持する場合は、こうしたサービスの利用を検討するとよいでしょう。

相続放棄や国庫帰属制度は本当に得か？メリットとデメリット

相続した土地が不要な場合、「相続放棄」や「国庫帰属制度」を利用して手放す方法もあります。

• 相続放棄：相続を放棄することで、固定資産税の負担を回避。ただし、他の相続人に負担が移るため、家族間でのトラブルになる可能性がある。
• 国庫帰属制度：一定の条件を満たせば国が土地を引き取る制度。
  ただし、審査が厳しい上、境界確定測量する必要があるなど、利用のハードルは高い

これらの制度を利用する場合、条件をしっかり確認し、専門家に相談するのが望ましいです。

よくある質問（FAQ）

市街化調整区域の土地に関するよくある質問と、その回答をまとめました。

「市街化調整区域から外す」ことは可能？

市街化調整区域から外すには、自治体の都市計画の見直しが必要です。
そのため、個人の希望で市街化調整区域から外すことはできません。

ただし、将来的に自治体が区域の再編を行う可能性があるため、最新の都市計画情報をチェックして
おくとよいでしょう。
「（自治体名）　マスタープラン」と検索すると、その自治体の今後10年程度の開発方針を見ることができるので、市街化調整区域の取り扱いについても調べておくと良いでしょう。

建物が既にある場合、売却や用途変更はどうなる？

建物がすでにある場合でも、その建物を活用して売却することが可能です。

例えば、リフォームして販売したり、空き家バンクを利用して買い手を見つける方法があります。
ただし、再建築不可（分家住宅など）は既にご紹介したとおり、用途変更の許可が必要です。
行政書士などの専門家に依頼して、リスクもある事前に自治体へ確認が必要です。

買い手が見つからないときの最終手段は？

どうしても買い手が見つからない場合、以下の方法を検討できます。

• 訳あり物件専門の買取業者に売却（市場価格より低くなるが、確実に売れる）
• 自治体の引き取り制度を利用（特定の条件を満たせば、自治体が買い取る場合も）
• 寄付や無償譲渡を検討（NPO法人や団体に無償提供することで処分できることも）

買い手が見つかりにくい場合は、こうした手段を活用することで、早期の処分が可能になります。

本記事では、分家住宅や共同住宅、駐車場経営、資材置き場などの活用術を徹底解説。

許可を得るための手続きや注意点も詳しく紹介します。

成功事例を交えながら最適な土地活用法を提案しますので、最後までご覧ください。

市街化調整区域とは？基本を押さえよう

都市計画法で決められる都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然を守る区域です。

そのため、市街化調整区域では建築・開発の規制が厳しく、原則として新たな建築が禁止されていますが、分家住宅や社会福祉施設など、一定の要件を満たせば建物の建築が可能です。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法で定められる区域の一つです。
既存の市街地を優先的に整備するため、将来的な大規模開発を抑制する狙いがあります。

農地や自然環境の保護にも配慮されており、新しい建物を建てる場合は許可が必要です。
公共投資は区域を集中して行われているため、市街化調整区域の優先順位は相対的に低く、インフラ整備や補助金の対象範囲外となることも多いです。

日本における市街化調整区域の実情
（2024年建築着工統計調査より）

令和6年の建築着工統計調査によると、居住専用住宅の着工件数は全国で約80万棟です。

そのうち市街化調整区域内で建てられた居住専用住宅は約3万7,000棟に達します。
（全体の約4.7％）
出典：2024年建築着工統計調査（国土交通省）※e-Stat：政府統計ポータルサイトより

そのうち約3万1,000棟が個人名義、約5,800棟は会社名義でした。

市街化調整区域で建築できる建物は、分家住宅や農家住宅が知られています。
これらの建物は個人の専用住宅のため、会社名義が15％あることに少し驚きました。

ただ、地域によっては既存宅地制度、建替え、自治体ごとに定めた開発審査会基準を活用することで、多様な利用形態が実現しているのが実情です。
市街化調整区域の土地活用には、これらの基準を知ることがとても重要です。

市街化区域との違いと整備方針

日本の人口の約7割が住んでいると言われる市街化区域は、住宅や商業施設の建設を積極的に進める
エリアとして整備が行われます。
一方、市街化調整区域は農地や自然環境を優先的に保全し、開発が抑制されます。

そのため、上下水道や道路といったインフラの整備も市街化区域が優先され、市街化調整区域では
利便性が劣る傾向にあります。
土地活用においては、インフラ整備の遅れというリスクも覚えておきましょう。

しかし、地域の特性を活かした独自の活用法を考えることで土地の価値を高められる可能性があり、
隠れたプラスの面も存在します。

市街化調整区域で建築される住宅の実態

市街化調整区域でも、条件を満たせば戸建てや共同住宅を建築できます。
実際には法人名義での事業利用も行われており、個人所有だけにとどまりません。

そのため、市街化調整区域の土地を持っていて活用方法を考えている方は個人だけでなく法人向けの活用方法も考えると、新たな可能性がみつかるかもしれません。

市街化調整区域でも会社名義の専用住宅が建てられる理由

先ほど紹介した2024年の統計によると、市街化調整区域に建築された居住専用住宅は全国で37,423棟でした。

このうち31,583棟が個人名義で、5,769棟は会社名義です。
個人所有が多い傾向はありますが、一定数の法人名義が存在する点が気になりますね。

法人名義の住宅があるということは、経営目的で共同住宅を建てるケースが考えられ、環境や利便性を踏まえて、市街化調整区域にも土地活用による事業のチャンスがあると言えます。

全国の傾向を考えるために、私が許可制度を把握できている愛知県を例に出してみます。

愛知県の事例：会社名義の専用住宅が792棟建築できた背景

愛知県内の市街化調整区域では、会社名義で建てられた居住専用建築物が792棟にのぼります。

建築着工統計調査の分類では、建物の定義が次のように書かれています。

• 居住専用建築物：専ら居住の用に供せられる建築物をいう。
• 居住専用準住宅：専ら居住の用に供せられる建築物で個々の炊事施設を有しない建築物をいう。

引用：建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義　より（国土交通省）

居住専用準住宅は、高齢者や障がい者が共同生活を行うグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅（各部屋に炊事施設がないもの）などの社会福祉施設が該当します。

一方、居住専用建築物は個人の専用住宅、一般的な共同住宅が該当します。

共同住宅や寄宿舎建築での土地活用（愛知県開発審査会基準）

愛知県内の市街化調整区域で居住用専用建築物で許可を受けられる建物は次のとおりです。

個人の専用住宅が建てられる要件

• 分家住宅：愛知県開発審査会基準第1号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存集落内のやむを得ない自己用住宅：愛知県開発審査会基準第7号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、誰でも建てられる
• 農家住宅：都市計画法第29条第2項
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）

共同住宅が建てられる要件

• 事業所の社宅及び寄宿舎：愛知県開発審査会基準4号
  ※自己の業務用（調整区域内にある事業所の事業者が従業員用の社宅・寄宿舎を建てる）のみ
• 大学等の学生下宿等：愛知県開発審査会基準5号
  ※市街化調整区域にある大学に通学する学生のみを対象とするもの
  　申請者（建築主）＝大学、でなくても可能
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、共同住宅の建築も可能
• 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為：都市計画法第34条第11号
  ※指定された区域であれば誰でも専用住宅、兼用住宅、共同住宅を建築できる。
  　ただし、新城市・岩倉市など一部の市町村のみ

このように、愛知県であれば土地活用として建築できるものは、5号の大学等の学生下宿等、既存宅地・都市計画法34条第11号区域での共同住宅建築です。

ただ、事業者が社宅を建てる場合に土地を貸し出すことはできるので、広い意味での土地活用の可能性もあります。

これは愛知県知事許可のお話ですが、自治体によって条件は異なります。
事前に基準を確認しながら計画を進めることが大切です。

市街化調整区域の土地活用は可能？

市街化調整区域の土地は制限が多い一方で、工夫次第で収益性を高める手段があります。
許可を取得すれば建築も可能となり、土地活用のチャンスを見いだせるでしょう。

活用の基本ルールと制限

市街化調整区域では、自治体が示す開発許可基準を満たすことが必須となります。
農林漁業や公共施設など、特定用途に限って開発が認められます。
許可手続きには書類作成や審査が必要で、時間や費用がかかる点に留意しましょう。
制限を理解したうえで、実行可能な活用プランを検討することが大切です。

建物を建てない土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）

大がかりな建物を建てなくても、駐車場や資材置き場なら手続きが比較的シンプルです。
砂利敷きや舗装工事程度で運用を開始できるため、初期投資を抑えつつ賃料収益を得やすい利点があります。

資材置き場の場合は近隣への騒音や影響を考慮し、適切な管理体制が必要です。
私も以前、資材の保管スペースとして月額賃貸をお手伝いした経験があります。

許可を得て建築物を建てる場合

特定の要件を満たせば、住宅や周辺住民のための店舗などを建てられます。

専用住宅、共同住宅については既にご紹介したとおりです。

自治体ごとの開発審査会基準や独自ルールを踏まえ、許可を取得できるかどうかを精査しましょう。

周辺住民のための店舗（都市計画法第34条1項）の要件については、公共利益に資するかどうかも判断材料となり、「本当に必要か？」「同種の店舗が他に沢山ないか？」「どんな人が使うのか」といったニーズ調査も必要となります。
許可を通すには専門知識だけでなく経験も重要です。

許可手続きについては、できるだけ早い段階から行政書士に相談しておくと安心です。

市街化調整区域の建築で注意するポイント

建物を計画する際は、下記の項目を特に調べておきましょう。

• 何の要件（分家住宅？既存宅地？）で許可を受けられるか
• 土地・建物の規模は適正か？（分家住宅なら敷地が500㎡未満）
• 建物の用途は基準に合致しているか？（店舗であれば居住部分はNG、など）
• 業務用建築物の場合、建物所有者（許可申請者）＝事業者という条件があるかどうか？
  ※原則、建物所有者（許可申請者）＝事業者。ただし、大学の寄宿舎は建物所有者＝大学でなくても良い（愛知県知事許可の場合）

建築計画前にチェックするポイント（具体例）

分家住宅、共同住宅、大学の学生下宿、周辺住民のための店舗だと次のとおりです。
※参照　市街化調整区域の審査基準（愛知県HP）より

これ以外にも許可を受けるための要件があります。
必ず、計画段階から愛知県の建設事務所または行政書士・建築士に相談して、要件や規模の確認をしておきましょう。

このように、市街化調整区域の土地でも活用できる可能性はあります。
上記の例であれば、分家住宅以外の事業者を探して借地することも考えてみましょう。

市街化調整区域の土地を活用する方法6選

市街化調整区域でも、工夫と許可次第で収益化できる方法があります。
活用法を比較検討し、自分の目的や資金に合ったプランを選ぶとよいでしょう。

駐車場経営（コインパーキングなど）

車社会の地域では、駐車スペースへの需要が高いです。
特に駅周辺や商業施設の近隣であれば、コインパーキングとしての集客が見込めます。

舗装や機器の設置にはある程度の初期費用がかかりますが、シンプルな仕組みで長期的な安定収益を狙えます。
集金管理を専門会社に委託すると、オーナーの負担を軽減できます。

太陽光発電・再生可能エネルギー活用

日照条件や土地の大きさを活かし、太陽光発電所を設置するケースもあります。
固定価格買取制度を利用することで、長期的な売電収入を期待できます。

資材置き場としての活用

土地をフェンスで囲み、企業や個人に賃貸する形態も有効です。
建物を最低限に抑えられるため、投資のハードルが比較的低い点がメリットといえます。

地盤強度や災害リスクを考慮し、保険や管理体制を整えることが重要です。
アクセスしやすい立地なら、運送業や建設業の需要を取り込む余地があります。

ただし、倉庫は建物として扱われるため、倉庫を建てる場合には建築許可・開発許可が必要ですが、
愛知県では「倉庫をのみ建てる」許可は存在しないため、他の店舗の許可などで附属建物としてしか
建てられないことを知っておきましょう。

霊園・墓地としての活用

霊園や墓地は、宗教法人などが申請して許可を得ることで設置可能です。
市街化調整区域の閑静な環境を活かし、自然に囲まれた落ち着いた雰囲気が好まれる傾向があります。

許可申請には保健所や自治体との調整が必要となり、敷地面積や設備基準にも注意が必要です。
嫌悪施設と呼ばれる施設に該当するため、周辺住民・自治会などの合意を得ることになり、許可に際しては地元の行政書士に依頼することをお勧めします。

需要動向を事前に把握し、長期的な維持管理の計画を立てることが大切です。

社会福祉施設の建設

介護施設やグループホームなどは公共性が高いため、都市計画法34条第1号第1項（１）ウ（社会福祉施設）や愛知県開発審査会基準10号（老人ホーム）、同基準13号（介護老人保健施設）など、許可要件も複数規定されています。

共同住宅や寮など（許可基準と実例）

大学の寄宿舎などを建築し、家賃収入を得る手法もあります。

既存宅地制度や開発審査会基準を確認し、建設の可否を精査しましょう。

特に愛知県では、会社名義の共同住宅が792棟建てられており、土地活用事業としても考えられるでしょう。
工夫次第では、小規模アパート経営にも道が開ける可能性があります。

市街化調整区域で開発許可を得るまでの手順

市街化調整区域で建物を建てるには、開発許可を受ける必要があります。
手続きや条件は地域差が大きいため、あらかじめ専門家に確認することが重要です。

開発許可が必要になるケースの見極め

市街化調整区域で住宅や店舗などを新築する場合、多くは開発許可が必要です。
自治体は地域の保全や景観、インフラ整備への影響を考慮して許可の可否を判断します。

許可には用途の公共性や周囲への配慮が求められます。
また、農地であれば、農地転用の許可申請も合わせて行う必要があります。

許可申請の流れと必要書類

まず、都市計画課など所管部署へ事前相談を行い、要件や必要書類を確認します。
建設予定の建物用途、計画図などを提出し、現地調査や関係機関との協議が必要です。

申請には詳細な図面や測量図が必要となり、審査期間は数カ月かかる場合もあります。
早めにスケジュールを組むことで、無駄な工期の遅れを防ぐことにつながります。

審査ポイントと注意点（自治体による違い）

自治体によって、独自の開発審査会基準や建築条件が存在します。
景観地区や農業振興地域など、別の区域指定が重なっている場合はさらに規定が厳しくなることがあります。

特に、許可権者が違えば申請手順などで振り回されることがあります。
たとえば名古屋市内の市街化調整区域で許可申請を行う場合、許可は愛知県知事ではなく名古屋市長が許可を下ろしますが、要件・申請方法も大きく異なります。

私も自治体ごとの違いに大いに悩まされました。

できるだけ、そのエリアの市街化調整区域に強い行政書士に依頼すると良いでしょう。

農地転用の手続きと注意点

市街化調整区域内の農地を活用する際は、農地法による転用手続きが必要です。
条件を満たせないと転用が認められず、計画が頓挫する可能性があるため注意が必要です。

農地転用の基本と必要書類

農地を宅地や他の用途に変える場合、農地法第4条または第5条の許可が必要です。

申請には土地の位置図や転用計画書、土地所有者の同意、地元土地改良区の承諾書などが必要です。

安城市などは排水にも特に厳しく、自治会長さんと面談し、災害や水利への影響を確認されました。
農地の面積や転用理由によって、審査のハードルが変わる点も覚えておきましょう。

転用が認められにくいケースとリスク

農業振興地域や優良農地（甲種農地、第一種農地）に該当する場合、原則転用が禁止されているため許可は難しいでしょう。

耕作目的で整備された土地を別用途に変えるため、地域の農業に与える影響が問題です。

許可を得ないまま工事を始めると違反行為とみなされ、罰金や原状回復を命じられるリスクがあります。（法人であれば最大1億円）

必ず事前に役所や農業委員会に相談し、適正な手続きを踏むようにしてください。

手続きの期間と行政書士の活用

転用の申請から許可が下りるまで、通常1カ月半＝２カ月の審査期間を要します。
書類不備や追加調査が必要になると、さらに期間が延びることもあるため注意が必要です。
行政書士に依頼すれば、書類作成や窓口対応を効率よく進められます。

また、自治体ごとで毎月1回の締切日を設けている点にも注意しましょう。
各自治体の申請締切日はこちらです。

市街化調整区域で土地活用する際のリスクと対策

市街化調整区域ならではのリスクを把握し、対策を講じておくとスムーズな活用が可能です。
将来を見据えて、資産価値や事業性の面も検討すると安心です。

売却が難しい理由と資産価値の維持

市街化区域と比べ、調整区域は建築制限やインフラ整備の遅れなどの要因で売却需要が低いです。
そのため、市場価格も下がりやすく、資産価値が伸びにくい点がリスクとなります。

一方で、適切に活用できれば地代収入や賃貸収益を得ることができ、一定の価値を維持可能です。

地域住民との関係構築とトラブル回避策

土地活用で施設や事業を始める際は、周囲の環境や住民の生活に配慮が求められます。
特に交通量の増加や騒音対策などを検討し、自治会や隣接者と適切にコミュニケーションを図ることが大切です。
近隣の理解を得られれば、事業が円滑に進み、トラブルの予防にもつながります。
私も新規事業を始める際、事前に説明会を開き、意見交換の場を設けてスムーズに事業化しました。

市街化調整区域の土地活用事例と収益アップのポイント

実際の事例や経験をもとに活用法を検討すれば、リスク回避と収益性の向上を両立できます。
現地の特性やニーズを踏まえてプランをカスタマイズすると有効です。

駐車場・資材置き場での成功例

駅から離れた郊外でも、エリアによっては近隣企業の従業員向け駐車場としてのニーズも期待できます。
賃料相場を下げつつ台数を確保すれば、一定の収益を長期間維持することが可能です。

資材置き場の場合、工務店や運送業向けに貸し出す形が多く、リピート契約が期待できる点も魅力です。

管理会社に任せれば、契約や料金回収の手間が大幅に軽減されます。

企業名義で共同住宅を建てる

愛知県の市街化調整区域は、既存宅地（基準17号）であれば企業名義・個人名義でも共同住宅を建てて事業収入を得ることも可能です。

社宅は家賃収入や社員福利厚生の充実につながります。
そのため、企業にとっては資産活用と雇用対策の一石二鳥となります。

市街化調整区域に社屋のある企業様は、ご一考の価値ありです。

長期的視点での投資回収と収益性

調整区域の土地活用は、すぐに高収益を得るよりも長期安定を目指す視点が大切です。
上下水道の整備や周辺状況によって、将来的に資産価値が変化する可能性があります。

まとめ

市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく活用が難しいと思われがちです。

しかし、許可制度をしっかり理解すれば、有効に活用も可能です。

• 建物を建てる：分家住宅、共同住宅、社会福祉施設、店舗（住民向けのもの）など、許可基準を満たせば建築可能。自治体の開発審査会基準を事前に確認しましょう。
• 建物なしの活用：駐車場や資材置き場、太陽光発電、農地活用（転用許可が必要）といった方法も有効。初期投資が少なく収益を上げやすい。
• 許可申請がカギ：市街化調整区域の開発には自治体の許可が必須。申請の流れや必要書類を確認し、専門家（行政書士や建築士）と相談しながら進めるのがベスト。

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この記事で市街化調整区域の土地の魅力や具体的な売却方法を知りましょう。

市街化調整区域とは？基礎知識を確認

市街化調整区域とは、都市計画法で無秩序な市街地の広がりを抑制するために設定された区域です。

この区域では、住宅や商業施設などの建築が原則として認められません。自然環境や農地の保護が主な目的となっているからです。

また、都市計画区域の一部として位置づけられており、建築制限が非常に厳しいです。

そのため、不動産を売りたいと思っても、売却が難しいケースが多いのが現状です。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域の違いは、想定されている土地の利用計画です。

都市計画法では、市街化区域は積極的に都市開発が推進されるエリアと規定しており、住宅や商業施設の建築が可能です。

一方、市街化調整区域は、市街化を抑制するエリアと設定されています。
そのため、開発や建築が制限されています。

この違いにより、市街化区域に比べて市街化調整区域内の土地の売却や活用は難しく、都市計画法に関する専門的知識が必要となります。

市街化調整区域で建物を建てるためには許可が必要

市街化調整区域内で建物を建てる場合、都市計画法の許可が必要です。

これは、「市街化調整区域は建物の建築が原則禁止」されており、その禁止行為を行うためには特別に許可を受ける必要があるからです。

この特別な許可は開発許可（または建築許可）と呼ばれます。
そして、都道府県知事（指定都市又は中核市の長）により許可されます。

一般的な専用住宅を建築するための許可を受ける条件は、主に下記の3つです。（愛知県の場合）
※農家住宅は厳密に言うと、許可ではなく適用除外（許可不要の建物）です

• 分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）：市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から存在した世帯の子・孫が結婚等で独立する場合に認められる住宅
• 既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）：市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から現在まで宅地である土地で建物を建築する場合
• 農家住宅（都市計画法第29条第2項）：市街化調整区域で農業を営む農家のための住宅

市街化調整区域での住宅建築には、この3ついずれかの条件を満たす必要があります。

建物建築以外の活用方法

建物建築が難しい市街化調整区域の土地でも、活用方法がないわけではありません。

たとえば、農地としての使用や、駐車場、資材置き場などの非建築用途への転用を検討することが可能です。

また、観光地やキャンプ場に近い地域では、自然環境を活かしたアウトドア施設や地元産品の直売所などとして利用される場合もあります。

住宅建築については基本的に前述の3つです。

しかし、医療施設、店舗など日常生活に必要な建物については別の基準があります。
これらの基準を満たしていれば許可を受けて建築が可能です。

そのため、事業者の方が土地を気に入れば、市街化調整区域の土地でも売却は可能です。

不動産会社に相談することで、その土地に合った活用方法を提案してもらう方法もあります。

市街化調整区域の土地が売れない主な理由3つ

市街化調整区域の土地が売れない（人気がない）理由は、主に次の3つです。

• 建物が建っていても多くの物件は再建築できない
• インフラの整備状況が悪い
• 住宅ローン審査が通りにくい

それぞれについて詳しく解説します。

建物が建っていても多くの物件は再建築できない

市街化調整区域内の土地に建物が建っていても、その多くは再建築ができない建物です。

既にご紹介した通り、市街化調整区域で建てられる住宅は限られています。
そして分家住宅や農家住宅の許可には、建築主に属人性と呼ばれる要件が必要です。

分家住宅であれば市街化調整区域決定前から住んでいる人の子や孫、農家住宅であれば農業を営んでいること、といったその人特有の要件を属人性と呼びます。

そのため、分家住宅・農家住宅は建築主とその家族しか居住することができません。
そして、再建築の際にもその要件（属人性）を満たしているかが確認されます。

たとえば分家住宅を全く関係ない第三者が購入し、再建築しようとしても建築確認申請でストップがかかります。
建築確認申請の際に、建築主が許可を受けた人との関係が確認されるからです。

市街化調整で建てられる住宅は限られており、このように第三者が購入して建てられない建物（分家住宅や農家住宅）が多いため、市街化調整区域の物件は敬遠されてしまいます。

インフラの整備状況が悪い

市街化調整区域内の土地は、上下水道や都市ガスなどのインフラが十分に整備されていない場合があります。
エリアによっては電気や通信網についても不安定な地域があります。

インフラの整備状況が悪いことは、生活環境としての利便性が低いと判断される場合があります。

更に、住宅を新築する際に土地が安く手に入っても、上水菅の引き込み工事、道路側溝の整備などで
数十万円～数百万円の余分な工事費用が加算される恐れもあります。

このようにインフラの整備状況が悪いことで不動産の価値が低く見積もられ、売却が困難になることも少なくありません。

住宅ローン審査が通りにくい

市街化調整区域内の不動産を購入する際、住宅ローンの審査も大きな壁となります。

金融機関は、住宅ローン審査では購入する土地の担保価値も重要な判断要素です。

まずは再建築できるかどうか、そしてインフラの整備状況が悪いと評価額は下がり、都市部への利便性が悪い場合には更に住宅ローン審査の条件は悪くなってしまいます。

特に再建築不可である場合や、利用用途が不明確な土地ではさらに審査が通りにくいです。

このような条件は、売買の際にネガティブな要因となりやすく、土地を売りたい売主にとって大きな障害となっています。

それでも市街化調整の土地を買いたい人はいる

ネガティブな内容ばかり紹介しましたが、それでも市街化調整区域を買いたいという人は多く存在します！

用途制限（属人性）や住宅ローンの問題で購入できない、というケースもあるようです。

ここでは、次の3つの市街化調整区域の魅力について解説します。

• 広い敷地が手に入る
• 自然豊かで静かな環境
• 固定資産税が安く済む

広い敷地が手に入る

市街化調整区域の宅地は基本的に広いです。

理由は、農業を前提としている住宅（居宅に加えて農機具倉庫、収穫物の倉庫など）が多いことや、農地を宅地に変える際に「せっかくなので」と許可を受けられる最大値ギリギリ（愛知県の分家住宅は499㎡、農家住宅は999㎡まで可能）まで転用するからです。

また、市街化区域に比べて地価が低いため、広い土地が購入できるメリットがあります。

自然豊かで静かな環境

都市計画法で市街化調整区域を設定する目的は自然環境や農地の保護です。そのため、市街化調整区域は基本的に自然豊かで静かな環境です。

自然豊かと言ってもテレビに出てくるような「山奥の一軒家」状態ではありません。

市街化区域と隣接しており、商業エリアへは車で数十分という場所も多くあります。

少し不便だけど自然と静かな環境が好き、という方にはお勧めのエリアです。

固定資産税が安く済む

市街化調整区域の固定資産税は、市街化区域に比べて固定資産税が安いことも特徴です。
理由は2つあります。

• 都市計画税がかからない
• そもそも地価が安い

一般的に言う固定資産税には、都市計画税と固定資産税があります。

市街化区域では両方課税されており一緒に請求されています。
そのため、気にしていない方も多いのではないでしょうか。

しかし、市街化調整区域の場合には都市計画税は非課税です。
その分市街化区域よりも固定資産税が安く済んでいます。

また、地価が安いこともあり、結果として固定資産税が安いと言えます。

このように、自然豊かで静かな環境、広い敷地に魅力を感じて、市街化調整区域の土地を探している人もいることは覚えておいてください。

市街化調整区域の土地売却前に確認すべきこと

前述のとおり市街化調整区域の土地は魅力があり購入希望者もいます。

しかし、規制が分かりにくいこともあり、適正な取引が難しい不動産と言えるでしょう。

そこで、この章では市街化調整区域の土地を売却する場合に売主として最低限確認すべきポイントをまとめました。

• 土地の地目（宅地or農地）
• 建物が適法に建築されたものかどうか
• 再建築できるかどうか

土地の地目（宅地or農地）

市街化調整区域にある土地を売却する際には、土地の地目を確認することが重要です。

地目は「宅地」か「農地」かによって売却方法や手続きが異なります。そのため、正確に把握しておく必要があります。

不動産会社に依頼する前に、土地の登記簿謄本などで地目を確認しておきましょう。

宅地の場合

地目が宅地の場合、比較的売却がスムーズに進む可能性があります。

ただし、宅地になった時期によって売値、売りやすさが大きく変わります。

愛知県では、『市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）からの宅地』であれば、「既存宅地」として誰でも許可を受けて住宅建築できる土地として、場所によっては市街化区域と同レベルの査定額になることもあります。

一方、市街化調整区域決定後（昭和45年11月24日以降）に宅地となった土地は「既存宅地」の要件がありません。そのため、既存宅地と区別して「新宅地」と呼ばれます。

「新宅地」は再建築できない土地のため、一般的な市街化調整区域の土地と扱われます。

既存宅地の細かい規定については、こちらの記事で分かりやすく解説しています。

農地の場合

地目が農地である場合、売却には「農地法」に基づく許可が必要です。

農業委員会の許可を得ずに売却を進めることはできません。

農地はその用途から買い手が限られ、不動産市場では売りにくい物件とされています。

そのため、農地としての活用が可能な買い手（農家や農業生産法人など）、農地の取り扱いに強い不動産業者やJAに依頼すると良いでしょう。

建物が適法に建築されたものかどうか

市街化調整区域内の土地に建物が存在する場合、その建物が適法に建築されているかを確認する必要があります。これは、既存宅地・新宅地でも変わりません。

そして、建物が適法に建築されたかどうかは、建築確認申請の有無で判断できます。

不動産売却を検討している場合で建物があれば、その建物の建築確認申請を探します。見つからない場合には、市町村役場に問い合わせてみましょう。

愛知県の場合は各建設事務所（尾張、知多、西三河、東三河、知立）または市役所で「建築計画概要書の閲覧」という手続きで照会可能です。古い建物については、役所のデータが残っていないこともあります。

参考リンク：愛知県尾張建設事務所 建築課（建築計画概要書・開発登録簿の閲覧）

「適法に建てたハズだけど資料がない」、「調べ方が分からない」、という場合は行政書士・建築士に依頼して調査してもらいましょう。

過去の建築確認申請の履歴が無ければ、その建物は違法建築物かもしれません。

違法建築物があると売却がさらに困難になります。そのため、不動産会社に査定を依頼する際も、この点をきちんと説明しておきましょう。

再建築できるかどうか

市街化調整区域における土地売買の際、再建築が可能かどうかも重要な確認事項です。

特に中古住宅を売る場合、再建築の可否は買い手にとって重要な判断材料となります。

再建築が可能であれば、用途や条件を明確にしておきましょう。そうすれば、買い手にとって魅力的な物件となる可能性があります。

一方、再建築不可の場合は、不動産業者を通じた売却や活用を検討する必要があります。

再建築できるかどうかは専門的な知識が必要なため、専門家に調査を依頼しましょう。

市街化調整区域の土地を売却する裏ワザ

ここでは市街化調整区域の土地を売却する裏ワザを紹介します。

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号に該当）の場合

愛知県開発審査会基準第17号の条件に該当する「既存宅地」の場合、売却は可能です。

ただし、不動産会社に既存宅地に該当しているかどうか確認することが必要です。また、買主側が市街化調整区域の規制に理解を持っていることも重要です。

これは裏ワザというレベルではありませんが、基本的なものとして知っておきましょう。

適法に建築された建物（分家住宅、農家住宅）の場合

分家住宅や農家住宅として適法な建物でも、原則、第三者による再建築はできません。

しかし例外があり、分家住宅・農家住宅を建築した方が破産した、収入が無くなり維持管理できなくなった、病気で住めなくなったなどの事情があれば、「特別な事情によるやむを得ない用途変更（＝所有者の変更）」ということで、許可を受けて第三者に売却することができます。

そして、この許可を受けて購入した買主は再建築も可能で、一般的な住宅と同様に使うことができます。

このような「用途変更」の許可は多くの都道府県で規定されています。愛知県の場合は愛知県開発審査会基準第16号に該当します。

この16号の許可は購入希望者にとっても利用価値が見込まれ、売却に有利です。この制度について詳しい解説はこちら↓

ただし、売買の際には都市計画法に基づく過去の許可・現在の建物状況、所有者の状況などの確認が必要です。不動産会社を通じて正確な裏付け調査、役所への確認をしましょう。

違反建築の場合は買取業者へ

過去の建築確認申請の履歴を調べてみると、「建築確認申請を出さずに建築していた」、「無断で増改築していた」、「名義貸しで建ててもらい、買い取っていた」などの事例が発覚する場合があります。

このようなケースでは、通常の不動産売買が難しいです。

そのため、ワケガイなど、専門の買取業者への売却を検討すると良いでしょう。
買取業者は、修繕や建物の撤去を前提に土地を買い取るケースが多く、市場価値よりも低い価格での取引になることがあります。
しかし、効率的に問題を解決できる場合も多いため、売却が困難な土地の処分方法として有力です。

市街化調整区域の土地査定依頼はこちら

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

不動産会社や買取業者との相談を通じて、最適な選択肢を探すと良いでしょう。

再建築不可物件での売却はリスクが高い

分家住宅や農家住宅を売りに出すと、「リフォームするだけだから」と購入希望者が現れるかもしれません。

しかし、分家住宅や農家住宅を用途変更の許可無く、住宅として売買してしまうと都市計画法違反となります。

また、当事者がどんなに合意していても、数年後のトラブルにつながるリスクもあるため、絶対に止めておきましょう。

このような物件を売却する場合は、不動産会社にリスクを事前に相談し、適切な価格設定や売却戦略を立てる必要があります。
さらに、買取業者を利用してスムーズに処分する方法も一つの解決方法です。

まとめ

市街化調整区域の土地を売却するには、「売れないとされている理由」をしっかりと把握しておきましょう。主な理由は次の3つです。

• 建物が建っていても多くの物件は再建築できない
• インフラの整備状況が悪い
• 住宅ローン審査が通りにくい

しかし、過去の建築確認申請の記録を確認すれば再建築できないかどうかは判明します。そして、実は既存宅地として市街化区域並みに売却できる土地だった、という可能性もあります。

市街化調整区域の土地に魅力を感じる方もいて、実際には売買も成立しています。

私が前職でお世話になっていた「ハウスドゥ安城」でも既存宅地、用途変更許可後の売買などを仲介していただきました。市街化調整区域の取り扱いに慣れた不動産業者ですので、一度相談してみてはいかがでしょうか？

本記事では、市街化調整区域の基本知識からマイホームの建築を実現する「裏ワザ4つ」を徹底解説。

土地探しのポイントや建築許可の手続きも詳しく紹介します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域と市街化区域の違い

　まず、市街化調整区域と市街化区域は、都市計画法に基づいて都市の土地利用計画を明確に分けるための区分です。市街化区域は、今後10年以内に積極的に都市化を進める地域として指定されます。そして、住宅地や商業地としての開発が推奨されます。一方、市街化調整区域は市街地化を抑制する地域として位置づけられます。そのため、基本的に新しい建物の建設が禁止されています。このため、市街化調整区域建築は特定の条件を満たす場合に限り許可されるケースがほとんどです。

市街化調整区域が建築に制限を設ける理由

　市街化調整区域が建築に制限を設けている理由は、主に農地や自然環境を保護し、無秩序な都市開発を防ぐためです。都市計画法により、これらの区域では農業をはじめとする従来の土地利用を維持し、乱開発や人口の過密を制御することが目的とされています。また、交通インフラや上下水道などの生活基盤整備の負担軽減も見られます。そのため、調整区域に新たに建物を建設するには、用途や状況に応じた許可が必要です。

市街化調整区域における建築可能な建物とは？

　市街化調整区域で建築可能な建物は農家住宅や分家住宅です。また、既存宅地に基づく住宅建設も可能です。さらに、用途変更の許可を得ることで都市計画法に適合した建物を建築することができます。これらの方法はすべて都市計画法に基づいており、市街化調整区域建築の「裏ワザ」とも言えるでしょう。

市街化調整区域内の土地探しのポイント

　市街化調整区域内での土地探しでは、地域の規制内容や都市計画の方針を十分に確認することが重要です。まず、対象となる土地が建築可能かどうかを自治体や専門家に相談します。必要な許可や手続きが得られる見込みを確認します。また、周辺の生活インフラ状況や交通アクセスなども調査しておくことで、住まいや建物の利用に関する具体的なイメージを持つことができます。土地の価格が安いというメリットもありますが、法令や手続き上のリスクを考慮した慎重な対応が求められます。

市街化調整区域で建築を可能にする裏ワザとは？

　市街化調整区域で新築の建物を建てることは原則として難しいと言われていますが、特定の条件を満たすことで建築が可能になる「裏ワザ」が存在します。ここでは、代表的な4つの裏ワザをご紹介します。これらの方法を活用することで、市街化調整区域でも理想の家を建てることが現実のものとなるでしょう。

分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）

　分家住宅とは、親・祖父母が所有する土地に住宅を建設する方法（一般分家住宅）です。また、市街化調整区域の農地に建築することも可能です。

　さらに、市街化調整区域内に昭和45年11月23日以前から住んでいる世帯の子・孫であれば、周辺の土地を買って建築することも可能です。（大規模分家住宅）

　分家住宅のメリットとして、土地の価格が市街化区域よりも安いことが挙げられます。親族の土地に建てるのであれば購入費用がかかりません。（※贈与税には注意が必要。）また、大規模分家で土地を購入する場合も、農地であれば比較的安価に購入できるでしょう。

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）

　既存宅地は、昭和45年11月23日以前から宅地であった土地であれば、誰でも自己用住宅が建築できる許可です。

　この許可を受けるためには、建物が存在していた時期を証明する資料が必要です。また、建築可能な範囲や条件が詳細に決められています。そのため、事前に自治体との協議が重要です。

　既存宅地の許可であれば、比較的スムーズに市街化調整区域での建築が可能になります。ただし、誰でも許可を受けられるために土地の価格が高くなる傾向にあります。

農家住宅（都市計画法第29条第1項2号）

　農家住宅は、農業を営む方がその仕事に必要な住宅を建築できるという許可です。農地を守るために、市街化調整区域では農業従事者の利便性を考慮した特例といえます。例えば、農作物の栽培や家畜の飼育を行う農業従事者が農業を行うために必要な住宅や倉庫を建築する場合、農家住宅に該当します。

　ただし、農業従事者としての証明や農業委員会の承認が必要となります。農業に従事しない場合は適用できない点に注意が必要です。愛知県では、年間60日以上の農業従事が要件です。

用途変更の許可（愛知県開発審査会基準第16号）

　市街化調整区域で許可を受けて建築した分家住宅などにおいて、所有者が破産等のやむを得ない事情により手放す場合に限り、「用途変更（所有者の変更）」し、それに基づいて建物を取得することが認められる許可です。

　分家住宅などは許可を受けた人とその家族しか居住することができません。しかし、この許可を得ることで、分家住宅を建てた人と同じように建て替えも可能になります。

　なお、この許可を受けずに分家住宅で建てた建物を購入すると、再建築できないので注意が必要です。

　以上の4つの方法を活用すると、市街化調整区域でも法律を守りながら建築の実現が可能です。ただし、いずれの方法を選ぶ場合でも、事前に専門家や自治体へ相談し、必要な手続きをしっかりと行うことが成功のポイントです。

市街化調整区域に家を建てるメリットとリスク

土地価格の安さが魅力！

　市街化調整区域の土地は一般的に市街化区域に比べて価格が安い傾向にあります。特に新築を検討する場合、土地の購入費用を抑えられることは大きなメリットです。また、調整区域の性質上、需要が限られているため、条件に合えば魅力的な価格で広めの土地を購入できる可能性があります。

静かな環境と豊かな自然

　市街化調整区域は都市化を抑制する目的で保全されています。そのため、交通量が少なく、穏やかな環境が保たれています。自然が多く、子どもをのびのびと育てる環境や、静かな暮らしを求める人にも人気です。緑に囲まれた家であれば、心身ともにリフレッシュできる環境が手に入ることでしょう。

リスクを伴う法令の制限と運用

　市街化調整区域で建築する場合には、都市計画法や自治体ごとの法令制限があります。これらの制限をクリアしない限り、住宅や建物を建築できません。そのため、法令の適用に関する知識や許可の取得には手間と時間がかかります。また、建築可能な区域や建物の用途が限定されることも考慮する必要があります。

将来の資産価値を考慮するポイント

　市街化調整区域の土地は一般的に市街化区域に比べて資産価値が低く、市場の需要も限られる場合があります。将来的に売却する際、買い手が見つかりにくい可能性もあります。購入時には、これらの点を慎重に検討する必要があります。ただし、特定の条件やエリアで需要が増加する可能性もあります。購入前に周辺エリアの発展計画や市場動向を確認することが重要です。

生活インフラの整備状況の確認

　市街化調整区域では、水道、ガス、電気、道路の整備が不十分な場合があります。計画する際は、これらの生活インフラの整備状況を事前に確認することが必要です。場合によっては、自費でインフラ整備を行うコストが発生することもあります。建築費用に加えて大きな費用負担となるので注意しましょう。

市街化調整区域で理想の家を建てるためのステップ

事前準備と専門家への相談

　市街化調整区域で新築を計画するには、まず「調整区域」についての理解が必要です。この区域では建物の建築が原則として制限されていますが、法律や基準を適切に満たすことで建築が可能になる裏ワザも存在します。こうしたプロセスは専門的な知識が必要です。建築の専門家や不動産業者に相談し、十分な準備をすることが重要です。また、土地の地域区分や用途制限を事前に確認することも大切なステップです。プロの助言を受けることで、法的トラブルや無駄な時間を避けることができます。

自治体との事前協議の進め方

　市街化調整区域で建築を行うには、自治体との事前協議が欠かせません。この協議では、建築が可能かどうか、またその条件について確認します。各自治体には詳細な基準や運用ルールがあり、これに従う必要があります。

建築許可（開発許可）申請に必要な書類と手続きの流れ

　市街化調整区域での建築には、建築許可、あるいは開発許可の申請が必要となります。この申請には、土地の位置図、設計図面、計画書、そして土地の登記簿謄本などを含む多くの書類が必要です。手続きの流れは、事前協議、正式な申請、審査、許可通知を受け取るという順です。申請内容が適切に準備されていることを確認し、自治体の指示に従いながら慎重に進めることが重要です。

建築許可完了後に確認申請、着工

　建築許可が下りた後は、建築基準法に基づく建築確認申請を行います。これにより、建物の構造や用途が現行法に適合しているかが再チェックされます。建築確認が完了すると、いよいよ着工することが可能です。基礎工事や建物の建設プロセスでは、建築基準を遵守するだけでなく、近隣への配慮や工期管理も重要なポイントとなります。現場監督や施工業者とも連携し、スムーズな工事を進めましょう。

完成後に必要な手続き（農地転用完了届）

　建物が完成した後も、いくつかの手続きが残っています。特に、農地転用の場合には、「農地転用完了届」を農業委員会に提出する必要があります。これは、建築が計画通りに終了したことを報告する手続きです。この他にも、建物表題登記・地目変更登記が必要です。これらの手続を適切に行い、新しい生活へのスタートを問題なく切れるよう整えましょう。

まとめ

　市街化調整区域での建築は一見すると難しいように感じるかもしれません。しかし、適切な「裏ワザ」を活用することで、理想の家を手に入れることが可能です。調整区域に家を建てるメリットとしては、土地価格の安さや自然環境の魅力があります。一方で、法令による制限やインフラ整備の課題がリスクとして挙げられます。これらをしっかりと理解し、建築計画を練ることが重要です。

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この記事では、農林漁業従事者向けの農家住宅と、許可手続きの流れ、注意点を詳しく解説します。

ルール

住宅を市街化調整区域で建築するためには、市街化調整区域のルールを知る必要があります。
ここでは、市街化調整区域に関するルール・法律等について解説します。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、無秩序な市街化を防ぐために設定された地域です。

この区域は、都市のスプロール現象（無秩序な都市拡大）を抑制し、農地や自然環境を保護することを目的としています。
そのため、原則として新しい住宅や商業施設の建設が制限されています。

家を建てる際のルール

市街化調整区域内では、一般的な住宅の新築は基本的に禁止されています。

しかし、特定の条件を満たす場合や例外規定に該当すれば建築可能です。

市街化調整区域で家を建てられる要件

市街化調整区域で家を建てれらる要件は大きく次の4つです。

• 農家住宅等
• 開発審査会基準で認められた要件
• 都市計画法34条11号地域
• 開発済み分譲地（既存宅地等）

農林漁業従事者向け建物（農家住宅等）は例外的に建築可能

市街化調整区域では、農林漁業従事者がその業務に関連する居住用住宅を建てる場合、開発許可が不要となる例外があります。

田畑や漁場などは広大な敷地が必要なため市街化調整区域に多く存在します。
農家住宅などはその土地で働く農林漁業従事者の住居を確保するための制度です。

都市計画法
（開発行為の許可）
第二十九条都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

２都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

引用：都市計画法（昭和四十三年法律第百号）　e-Gov法令検索

具体的には以下の条件を満たす必要があります。

• 農業（漁業・林業）従事者であること: 農地で作物を育てたり、漁業、林業を営んでいることが条件です
• 一定規模以上の経営: 家庭菜園などの自給自足レベルではなく、一定規模以上の農業（漁業・林業）経営が行われていることが求められる場合があります。

農業従事者（漁業・林業従事者）であることの証明は、各市町村役場で取得（農業の場合は農家基本台帳）できますが、漁協が発行する場合もあります。

詳しくは、各都道府県知事等の許可権者に確認しましょう。

開発審査会基準で認められている要件（分家住宅、やむを得ない自己用住宅等）

市街化調整区域内でも既存宅地や分家住宅などの場合には、要件を満たせば住宅の建築が可能です。

これらの基準は都市計画法第34条14号に規定されている、都道府県知事が決定する「開発審査会基準」にあります。

なお、開発審査会基準は都道府県によって基準が異なります。
そのため、建築したい市町村に適用される審査会基準を確認する必要があります。

たとえば愛知県では分家住宅（1号）ややむを得ない自己用住宅（7号）が該当します。
また、既存宅地（基準17号）であれば誰でも専用住宅が建築できます。

都市計画法34条11号地域

市街化調整区域内でも特定の立地基準を満たした地域では住宅建設が可能です。

例えば、34条11号地域という特別なエリアが存在します。
34条11号地域は許可権者が指定し、属人性（分家住宅のような「誰が建てる」かについての要件が必要）がなく、属地性（「どこ（地区、土地）」に建てるかの要件）のみ必要であり、農地転用して専用住宅を建てることもできます。

愛知県では岩倉市、新城市の一部の地域が該当します。

開発済み分譲地

ディベロッパーなどによって開発された分譲地では、市街化調整区域内でも既に開発許可が取得されているため、新たな住宅建設は比較的スムーズです。

これらの土地は販売時点で開発行為が完了しており、個別に開発許可申請を行う必要はありません。
愛知県の市街化調整区域で分譲される土地は、ほぼ17号許可（既存宅地）です。

市街化調整区域で家を建てる手順

市街化調整区域で家を建てるには、次の手順が必要です。

許可権者への事前相談

市街化調整区域で家を建てるために最初に行うべきは自治体への事前相談です。

その土地で住宅建設が可能かどうかを確認する重要なステップです。
許可要件や、細かな排水手続きなど、自治体ごとの基準によって異なるため、この段階で具体的な条件や手続きについて確認します。

開発許可申請

市街化調整区域で家を建てる際には、開発許可が必要になる場合があります。
これは都市計画法第29条に基づくものです。
市街化調整区域内で土地利用変更や区画整理などを行う際には必須です。

開発許可申請には以下の書類・図面が必要です。

• 要件を証明するもの（分家住宅であれば戸籍、既存宅なら土地謄本等）
• 設計図（平面図、立面図、土地利用計画図、排水計画図、断面図等）
• 関係権利者からの同意書
• 申請地の登記簿謄本、公図、都市計画図（2500分の1の白図）
• 開発許可申請書
• 手数料

申請後は都道府県知事による審査が行われます。

既存宅地であれば申請から許可まで1ヶ月程度です（愛知県）。
また、分家住宅等でも同じ程度の処理期間です。

ただし、申請地が農地の場合には2ヶ月、農振農用地であれば半年以上かかります。

建築確認申請

開発許可後（または不要の場合）、次に建築確認申請を行います。

これは建物の構造等が建築基準法などに適合しているかどうかを確認する手続きです。
この申請には設計図や配置図などが必要です。
そして確認済証が交付されれば工事着手が可能となります。

農林漁業用建築物に関する特別な基準

住居以外では、農林漁業用施設を建築することが可能です。

農林漁業用施設の基準

市街化調整区域では農林漁業用施設として認められる建築物については特別な基準があります。

例えば以下のような施設は開発許可なしで建設できる可能性があります。

• 畜舎（家畜飼育施設）
• 温室（作物栽培用）
• サイロ（飼料貯蔵施設）
• 漁具保管施設

これらはすべて農林漁業活動に直接関連するものである必要があります。
また、小規模な施設については特例としてさらに簡便な手続きとなります。

農家住宅の条件と手続き

農家住宅の場合は農業従事者であることが条件です。
愛知県であれば、年間60日以上の農業従事が必要です。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

市街化調整区域で家を建てるには、インフラなどにも注意が必要です。

インフラ整備状況

市街化調整区域ではインフラ（上下水道・電気・ガスなど）が未整備の場合も多いです。
そのため、自身でインフラ設備を導入する費用や時間も考慮する必要があります。

また、一部地域では井戸水や浄化槽など代替インフラ設備を使用するケースもあります。

自治体ごとの違い

市街化調整区域内での建築条件や手続きは自治体ごとに異なるため、自分の土地に適用されるルールについて必ず確認してください。
同じ市町村内でも地域によって判断基準が異なることがありますので注意が必要です。

トレーラーハウスなど代替案

市街化調整区域内で固定資産税対象外となるトレーラーハウスなど、一時的または移動可能な住居として利用できる選択肢もあります。

これらは固定された住宅とは異なる扱いになるため、市街化調整区域でも比較的自由に設置できる場合があります。

ただし、長期間使用する場合には自治体への相談が必要です。

結論

市街化調整区域では原則として新しい住宅を建てることは難しいですが、農林漁業従事者向けの例外や既存宅地利用など、一部条件下では可能になるケースがあります。

また、それぞれの手続きには時間と労力がかかり、多くの場合専門家との連携も重要になります。

最終的には、自分自身の状況と土地条件に合った方法を選びつつ、自治体との綿密な協議を進めることが成功への鍵となります。

市街化調整区域で家を建てるには地元工務店への相談がお勧め

市街化調整区域で家を建てたい方へ、まずは地元工務店への相談をお勧めします。

地元工務店は市街化調整区域での建築の流れや要件を把握しているため、要件から相談に乗ってくれる上、必要に応じて行政書士・建築士も紹介してもらえます。

ただし、工務店によっては市街化調整区域での建築に慣れている・慣れていない、といったケースがあります。

しかし、一括予約を行っておけば、幾つかのハウスメーカー・工務店を比べることができるため、市街化調整区域での建築に前向きなハウスメーカーを見つけられるでしょう。

また、ハウジングバザールであれば地域密着型工務店での見積もり・間取り作成も可能なので、既存宅地や市街化調整区域に詳しい地元の工務店にも申し込みができます。
こちら↓のサイトから、まずは資料請求をしてみましょう。

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ハウジングバザール

本記事では、この規定の適用範囲や許可基準について解説します。指定区域のある新城市と岩倉市の実態も紹介します。地域の特性を活かした安全な住宅建築の重要性や手続きのポイントを学びましょう。

はじめに

都市計画法第34条第11号は、一定の条件下で開発行為を許可する制度です。この制度の適用範囲は、市街化区域と一体化した生活圏を形成し、おおむね50以上の建築物が連続する地域が対象です。

愛知県の条例の特徴

愛知県では都市計画法第34条第11号に基づき、条例により指定区域を定めています。この条例では、予定建築物の用途制限、敷地面積の最低限度（200平方メートル以上）、建築物の高さ制限（原則10メートル以下）などが規定されています。

指定区域の実態

愛知県内には、新城市と岩倉市に指定区域が存在しています。以下に各指定区域の詳細を示します。

共同住宅建築の許可基準

３４条１１号地域では、建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる建築物該当する共同住宅、専用住宅、兼用住宅の建築が可能です。敷地面積は200平方メートル以上、建築物の高さは原則10メートル以下という制限があります。

共同住宅建築の手続き

開発許可申請は、岩倉市は市役所に申請の後、尾張建設事務所で許可を受けます。また、新城市も同様に市役所で申請の後、東三河建設事務所で許可を受けます。

他の住宅タイプとの比較

共同住宅は、専用住宅や兼用住宅と比較してより厳しい規制が適用されます。これは、共同住宅が地域のコミュニティや環境に与える影響が大きいためです。

まとめ

愛知県の市街化調整区域でも都市計画法第34条第11号の指定区域であれば、共同住宅の建築が可能です。

建築計画を検討する際は、指定区域の確認、適切な手続きが重要です。地域の特性を活かし、安全で魅力的なまちづくりを進めることが期待されています。

本記事では、市街化調整区域で事務所を建てる際のメリットやデメリット、そして愛知県で許可を得る具体的な方法について解説します。

特に、既存宅地での事務所建築や、特定業種に限定された建築のポイントについて詳しく説明します。

市街化調整区域とは

定義と目的

市街化調整区域は、都市計画法に基づき市街化を抑制する目的で指定された地域です。
自然や農地を守るために、建物の建設は原則禁止されています。

この区域は、無秩序な開発を防ぎつつ、人々の生活環境と自然のバランスを保つための区域です。

市街化区域との違い

市街化区域は、既に市街地として開発されているか、今後開発が進む地域です。
したがって、建築の規制は緩く、住宅や事務所の建設が可能です。

一方、市街化調整区域では厳しい建築規制があり、基本は建築禁止です。
そのため、特定の条件を満たす建物以外は許可されません。
例えば、農家住宅や分家住宅がその具体例です。

このように、両区域では開発や建築に対する規制が大きく異なります。

市街化調整区域で事務所を建てるメリット・デメリット

そんな、建築規制の厳し市街化調整区域ですが、事務所を建てるメリット・デメリットはどんなものでしょうか？

メリット

市街化調整区域で事務所を建築するメリットは大きく次の５つです。

• 土地価格が安い：初期経費が押さえられます
• 固定資産税が安い：市街化調整区域は都市計画税が非課税で、市街化区域よりも維持費が安く済むでしょう
• 広い土地が確保できる：車中心のエリアなので、駐車場はお客様・従業員用の確保をお勧めします
• 静かな環境：騒音が少なく、静かな環境で業務を行えます
• 自然に囲まれている：リラックスした空間で、ストレスを軽減できるでしょう

費用面だけでなく、環境面でもメリットが多いのは意外ではないでしょうか？
事務所が街中にある必要がなければ、市街化調整区域も一つの良い選択肢です。

デメリット

一方、市街化調整区域特有のデメリットもあります。

• 事務所の建築は難しい：事務所が建築できる基準は少なく、要件も厳しいです
  ※建築方法は次の章で詳しくご紹介します
• インフラ整備が不十分：市街化調整区域はインフラ整備が遅れており、追加の整備費が発生することがあります
• 生活の利便性が悪い：商業施設・娯楽施設が少ないため、生活の利便性が悪い傾向にあります

このようなデメリットがありますが、取引先と直接行き来の少ない業種、ネット中心の業務であれば
問題ないでしょう。

愛知県の市街化調整区域で「事務所」が建築できる方法は２つ！

愛知県の市街化調整区域では、事務所を建築する方法が2つあります。

1つは既存宅地の土地を買って建築する方法で、最もスタンダードな方法です。
もう1つは、線引き前からの事務所を買い取って建て替える方法です。

それぞれについて解説します。

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の土地を買って事務所を建築する

愛知県内の市街化調整区域で事務所を建築できるのは既存宅地（基準第17号）のみです。

そもそも既存宅地は専用住宅（共同住宅含む）をはじめ店舗、事務所、倉庫、工場の建築が可能です。

愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地での開発や建築行為等）

事務所や倉庫などが対象です。ただし、建築基準法別表に定める条件を満たす必要があります。

引用：愛知県HP

しかしながら、既存宅地は誰でも購入でき・さまざまな用途の建物が建築できるため、市街化区域の
土地に匹敵する価格になることが多く、「土地価格が安い」というメリットが失われます。

では、どうすれば良いでしょうか？

実は、市街化調整区域で事務所を建てる裏ワザが存在します。

【裏ワザ】線引き前から建っている事務所の建て替え

市街化調整区域と市街化区域を分けた日を線引き日と呼びます。
愛知県の線引き日は一部を除いて昭和45年11月24日です。

そして、線引き前から建っている事務所は、同じ用途・敷地での建て替えが可能です。
この建て替えには建築許可が不要で、所有者にも特に制限がありません。

そのため、昭和45年以前から建っている事務所を購入できれば、許可不要で事務所を建築できる可能性があります。
※建て替えの相談は、行政書士や建築士、または建設事務所で行いましょう。

勘の良い方は気付いているかもしれませんが、線引き前から事務所が立っている土地は既存宅地です。
しかし、破産や相続人が手放すため、安く売りに出されているケースもあります。

下記のポイントを注意して、物件を探してみましょう。
掘り出し物があるかもしれません！

• 建物の用途が「事務所」：同一用途での建て替えなので、登記簿などで用途を確認します
• 建物の建築年月日が昭和45年以前：昭和46年以降でも許可を受けた要件によっては可能
• 建物が現存している：建て替えなので、更地になっていて「昔事務所があった」ではダメです

市街化調整区域の貸事務所は危険（都市計画法違反の可能性大）

市街化調整区域で用地を探していると、「貸事務所」の文言が見つかるかもしれません。

しかし、市街化調整区域の貸事務所のほとんどは都市計画法違反です！

なぜなら、市街化調整区域で建築できる事務所は「自己用」に限られるからです。
「自己用」の事務所で建築した建物は当然、他人に賃貸・売却は禁止されており、他人が使って営業していると都市計画法違反として是正勧告（許可の取り直し）や営業停止命令の恐れがあります。

一番多いのは廃業したコンビニに飲食店（ピザ屋など）が入っているケースです。

周辺住民サービス（34条1号）での許可を取って建てたコンビニが撤退する際、地主さんとしては
「何かに使える」からと建物を残して土地を返してもらうことがあります。
※契約上は通常、更地にして返却

農地転用した場合などは農地に戻すことができず、せめて残った建物で賃貸事業をと考えることもやむを得ないかもしれません。
しかし、都市計画法違反の状態では、店舗を借りて営業してもリスクが高いです。

市街化調整区域では、事務所・店舗を借りる場合にも都市計画法の制限を知っておきましょう。

特定の店舗や業種は建築可能（都市計画法第34条第１号）

前章で紹介しましたが、市街化調整区域でも都市計画法第34条第１号に基づき、特定の店舗・業種の建物が建築可能です。

以下に病院やコンビニ、飲食店など、具体的な事例を紹介します。

また、これらの建物は農地を転用して建築も可能です。

病院

病院は公益性が認められるため、市街化調整区域でも例外的に建築が許可されます。
規模は診療所（クリニック）で、大病院などは建てられません。

コンビニエンスストア

コンビニは住民の生活利便性を高めるため、許可を受けて建築が可能です。

飲食店

飲食店も、地域の生活利便性を考慮し、許可を受けて建築が可能です。
種類は日本料理、西洋料理、喫茶店などに限定されています。
また、宅配専門店は建てられない点にも注意しましょう。

市街化調整区域でも地域住民の生活を維持・向上させるため、特定の業種は例外的に許可を受けて建築可能です。
ご自身が考えている業種が該当すれば、土地費用を抑えて建築できるかもしれません。
具体的な業種（愛知県基準）は下記のとおりです。

別表（法第３４条第１号審査基準第２項第１号関係）　※愛知県HP参照

気になった方は、愛知県の各建設事務所または行政書士に相談しましょう。

まとめ

市街化調整区域で事務所を新築する方法は、２つしかありません。

既存宅地での許可（基準第17号）を受けるか、線引き前からの事務所の建て替えです。

そして事務所や店舗は原則自己用に限られるため、市街化調整区域での「貸事務所」は都市計画法違反の可能性が高いことにも注意してください。

市街化調整区域で事務所を建てる場合、既存宅地や線引き前の事務所を探しましょう。
そして、業種が都市計画法第34条第１号に該当するかも調べることをおすすめします。

また、具体的な話については必ず行政書士・建築士に依頼して調査してもらいましょう。

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分家住宅を考えていたけど、住宅ローンが通らないというネットの情報を見て心配になった方は多いのではないでしょうか？

確かに、分家住宅は建てられる人が限られており、転売ができないので住宅ローン審査で不利な面もあります。

また、金融機関によっては、「市街化調整区域の物件に融資しない」ところもあります。

しかし、実際には、無事に審査を通して分家住宅を建てている方は沢山います。
※ただし、審査状況は個々の収入・信用情報・物件評価など複合的に判断されるため、一概に「必ず通る」とは言えません。

本記事では、分家住宅の許可を100件以上手掛けた筆者が、実際に許可を受けて家を建てられた人たちの住宅ローンの傾向をお伝えします。

この記事を読めば、金融機関選びと審査のコツが分かるため、安心して住宅ローン審査に臨むことができるでしょう。

分家住宅とは何か

分家住宅とは、市街化調整区域において、本家から分家した者が許可を得て自己居住用の住宅を建てる制度です。

この制度は、家族や親族が長年住んできた土地に新たに住宅を構えることを支援する目的で設けられています。

市街化調整区域

市街化調整区域は、都市計画法に基づき建物の建築や市街地化を抑制する区域です。

主に農業や自然環境の保護を目的としており、建物の建築は原則禁止されています。

そのため、市街化調整区域で新たに居宅を建築するには分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）や既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の許可を受ける必要があります。

分家住宅の要件

分家住宅の許可を受けるためには、幾つかの要件が必要です。

線引き（愛知県では昭和45年11月24日）以前から親・祖父母が土地を所有していること、継続して住んでいること、そして他に利用可能な土地が無いなど、です。

これらの要件をクリアしていれば、建築許可申請（都市計画法第43条）が可能になり、許可を受ければ建築確認申請→着工となります。

しかし、住宅ローンでは、この分家住宅で、特に属人性が不利にはたらきます。

分家住宅の住宅ローンが厳しい理由

ここでは、分家住宅の住宅ローン審査が厳しい理由を解説します。

分家住宅は売却が難しい

分家住宅は属人性（特定の人しか使用できない性質）のある建物のため、売却は難しいです。

分家住宅は昔から住んでいる世帯の子や孫、と限られた人だけが許可を受けられる許可であり、他の人に貸したり売ったりすることは禁止されています。
これが、属人性であり、住宅ローン審査のネックとなります。

属人性のある建物は原則売却できないため、融資する銀行から考えるとリスクが高いと判断されます。

そうなると、万が一の担保処分が難しく、ローンの回収が困難になってしまいます。

したがって、分家住宅に住宅ローンを提供しないことが多いのです。

担保価値が低い

分家住宅がある市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街地化を制限する区域です。
そのため、この区域内の不動産は一般的に市場価値が低く、売却のハードルが高いです。

金融機関が住宅ローンを提供する際には、不動産の担保価値が重要な要素となります。
その点、上記のような理由から市街化調整区域内の物件は担保価値が低いとみなされてしまいます。

結果的に、金融機関は住宅ローンの審査において厳しい姿勢を取ります。

このような事例が多いため、ネットなどでは「分家住宅はローンが通らない」などと書かれていると考えられます。

分家住宅の許可に多かった金融機関

このように分家住宅の住宅ローン審査は難しいと言えます。

しかし、実際には多くの方が審査をクリアして分家住宅を建てられています。

私が手掛けた愛知県の分家住宅の許可手続きで多かった金融機関は次のとおりです。

JA（農協）

もっとも多かった金融機関はJA（農協）です。

JAは農業に関与する方々を支援する立場で、市街化調整区域に対する理解もあります。

また、JAは他の銀行とは異なり、農地転用の手続きを代行したり、土地改良区の決済金支払いができたりと、農地転用のノウハウも持っています。
従って、農地転用に対するリスク判断を適切に行ってくれます。

以上のとおり、JAは分家住宅・農地転用に理解があり、他の金融機関に比べて融資審査は前向きだと考えられます。

地元の信用金庫

信用金庫も、分家住宅の住宅ローンが取りやすい金融機関として知られています。

信用金庫は、地域の実情に精通しているため、分家住宅や農家住宅、農地転用などにも柔軟に対応してくれるでしょう。

そのため、地域の特性や住民のニーズに合わせた融資が期待できます。

地方銀行

地方銀行も、分家住宅の住宅ローンについて前向きに取り組むケースが多いです。

特に、地域で長年の歴史を持つ地方銀行は、地元住民へのサポートに積極的です。

さらに、地方銀行は、他の大手銀行に比べて地域特性を重視してくれます。
そのため、分家住宅の融資にも柔軟に対応する傾向があります。

ただし、具体的な融資条件や金利についてはしっかりと確認しましょう。

愛知県の市街化調整区域での住宅ローンおすすめ金融機関5選

愛知県内の市街化調整区域での住宅ローンおすすめ金融機関について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【愛知県版】市街化調整区域の住宅ローン｜審査が通りやすいおすすめ金融機関5選 「親から引き継ぐ土地が市街化調整区域だった」「調整区域の中古住宅が安くて気になっているけれど、ローンが組めるか心配」 そ…

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分家住宅の許可でほぼ見なかった金融機関

一方、分家住宅の許可業務でほぼ見なかった金融機関は下記のとおりです。

ネット銀行

分家住宅の住宅ローンで、ネット銀行はほとんど見かけませんでした。
※私の過去の勤務先事例の範囲であり、通らないわけではありませんが、事例が非常に少なかったのは事実です

これは、ネット銀行が融資審査において担保価値を非常に重視し、本部に情報集約するため、売却相場や法令制限しか見ないからと考えられます。

下記の記事で紹介していますが、PayPay銀行・ソニー銀行は「市街化調整区域の物件に対する住宅ローン申込を受け付けない」と明言しています。

一方、楽天銀行は市街化調整区域の物件に市街化調整区域でも住宅ローン申込を受け付けています。

6⃣対象物件について

Q.市街化調整区域の建物は対象でしょうか？
A.市街化調整区域内の建物でも、建築許可がおりる建物は対象となります。

引用：楽天銀行HP　事業者様専用 Q&A　ハウスメーカー、不動産販売・仲介会社ご担当者様からいただくよくあるご質問をまとめました。

ネット銀行によっては、分家住宅での住宅ローンが可能かもしれません。
一度問い合わせてみるのも良いでしょう。

メガバンク

メガバンクからの融資はゼロではありませんが、100件以上の経験の中で３件だけでした。

三井住友銀行の「ネットdeホーム」での趣旨に、下記の記載があります。

１．趣　旨

　当行は、銀行に行くよりもインターネットで簡単に手続きをしたいというお客さまや、近くに都市銀行がない地方在住のお客さまの住宅ローンニーズにお応えすることを目的に、インターネットで全国から（*1）２４時間お申込みいただける新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』の取扱いを開始します。

当行では、『ネットｄｅホーム』を通じて、当行支店のない地域のお客さまにも、利便性の高い住宅ローンサービス（*2）を積極的に提供して参ります。

（*1）市街化調整区域など、一部お取扱いできない地域があります。

引用：新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』取扱い開始について(1/1)　三井住友銀行HPより

ネット申込み商品のため、三井住友銀行では他に取り扱いできる商品があるかもしれません。
しかし、ネットdeホームについては、市街化調整区域での住宅ローンは取り扱っていないようです。

ネット銀行ほどではないものの、メガバンクも分家住宅の融資は厳しいかもしれません。

やはり、客観的な評価（相場、法令制限）から分家住宅は担保価値が低いと見られるのでしょう。

ただ、収入が十分高く、他のローンの延滞が無い、勤務先が安定しているなど総合的な信用力が高ければ、分家住宅であってもメガバンクでも融資を受けられる可能性はあります。

気になる方は、まずお近くの支店に問い合わせてみましょう。

分家住宅で住宅ローン審査を通すコツ

分家住宅で住宅ローン審査を通すコツは次のとおりです。

また、家づくり全体の流れについて知りたいは、こちらの記事をご覧ください。

失敗しない家づくり完全ガイド in 市街化調整区域

JAや地元金融機関を利用する

分家住宅の住宅ローンは、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行がおすすめです。

地元の事情、農地についての理解を持ち、柔軟な対応が期待できるからです。

市街化調整区域の物件は建築確認申請前に都市計画法の許可が必要など、通常の家づくりとは違った手続きがあるため、メガバンクなどではイレギュラー対応を嫌がられてしまうことが多いです。

しかし、市街化調整区域の近くにあるJAや地元金融機関は、市街化調整区域の案件に多く融資しているためノウハウ・実績も多く、審査も前向きに対応してくれます。

フラット35の活用

分家住宅の住宅ローン審査を通すためには、フラット35の利用も一つの方法です。

フラット35は住宅支援機構の支援を受けています。
そのため、分家住宅のような特殊な物件でも融資を受けられる可能性があり、おすすめです。

メガバンク・ネット銀行は避ける

分家住宅で住宅ローンを通すためには、メガバンクやネット銀行は避ける方が賢明です。

これらの金融機関は一般的に担保価値を重視しています。そのため、担保価値が低い分家住宅に対しては消極的です。

特にネット銀行は地域ごとの特殊な事情に対応する能力が限られており、審査が厳しくなる傾向があります。

したがって、分家住宅の住宅ローンを通すためには、地元の金融機関やJAを利用する方が現実的です。

まとめ

分家住宅で住宅ローン審査を受ける場合、売却の難しさや担保価値の低さから、大手銀行やネット銀行では厳しい対応を受けることが多いでしょう。

一方、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行など、地域と密接な関係を持つ金融機関は調整区域への理解が深く、分家住宅でも比較的柔軟に対応してくれるケースがあります。

また、フラット35などの商品を活用するのも一案です。

とはいえ、住宅ローンの選択や家計全体のバランスは人それぞれです。

必要な金額や返済期間だけでなく、ご自身の将来設計に合った保険の見直しや老後資金の準備など、総合的な視点で検討することが大切です。

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農地法では、農地の転用には厳しいルールと手続きが定められており、違反すると懲役や罰金の対象に。この記事では、無断転用の定義から罰則内容、そして発覚後の対応策までをわかりやすく解説します。

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農地の無断転用とは

農地は国の食物自給率を維持するため、国によって転用は制限されています。
特に市街化調整区域の農地転用には許可が必要で、許可無しに宅地等へ転用した場合には厳しい罰則が科せられます。

定義と禁止事項

農地の無断転用は、農地法に基づく許可を得ずに、農地を他の目的に使うことです。これは違法行為で、罰則の対象となります。

農地法では、農地を別の用途に使う際の許可申請が必要です。無許可で転用すると、罰金刑や懲役が科される場合があります。

無断転用の具体例

例えば、農地所有者が許可なく自宅を建てたり、駐車場を設置する行為が該当します。

さらに、許可を得た目的以外で使用する場合も無断転用となります。例として、駐車場用の許可を得た農地を宅地にする場合です。また、農業関連施設として申請しながら、商業施設として使用する場合も同様です。
※市街化調整区域では、開発許可と建築許可の同時申請が必要なため、建築は通常できません。

このような行為は行政からの原状回復命令や罰則を受ける可能性があるため、注意が必要です。

無断転用の罰則

具体的な罰則はどのようなものでしょうか？

個人に対する罰則

農地の無断転用は農地法違反となり、個人に重大な罰則が科されます。

具体的には、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が定められています。

法人に対する罰則

法人が無断転用を行った場合、罰金は1億円以下と非常に高額です。違反が発覚すれば、高額な罰金の他、信用も失います。法人が農地を転用する際は、農業委員会に相談し、専門家に依頼しましょう。

どこまでが無断転用？休耕は大丈夫？？

具体例を以下に示します。

• 無許可で小屋を建てて宅地として利用：無断転用
• 無許可で太陽光パネルを設置：無断転用（現在は許可証がないと接続契約不可）
• 無許可でアスファルトを敷き、駐車場として貸す：無断転用
• 耕作放棄地（雑草が生えている）：転用はしていないが良くない状態
  ※数年後には雑種地として課税
• 寄生虫対策で休耕中：無断転用ではないが、管理が必要
  ※長期間放置すると指導が入るかも？

結論として、無許可はアウトです。

管理できない場合は、農業生産法人に売却や耕作を依頼しましょう。

無断転用が発覚した場合の対処法

市区町村役場の農業委員会が農地の無断転用を発見した場合、下記のような処分が下ります。

直ちに工事が中止させられる

無許可で工事を行った場合、農業委員会から工事中止命令が出されます。無視すれば、更に厳しい処分が下されるため、速やかに工事を中止し、専門家に相談しましょう。

追認許可の手続き

無断転用が発覚した場合、後から許可申請をするか、原状回復を行う必要があります。

市街化調整区域以外では、後から申請を受け付けてくれる場合もあります。この際は、必ず農地転用に詳しい行政書士に依頼しましょう。

また、原状回復命令が出された場合は、指示に従って速やかに対応することが求められます。

正式な手順（農地法の許可手続き）

では、正式に農地転用（宅地や駐車場に変える）したい場合はどうすれば良いでしょうか？

許可申請手続

農地を転用するには、事前に農業委員会へ許可や届出が必要です。

とくに、市街化調整区域の農地であれば県知事等の許可が必要です。
※名古屋市などの大きな市であれば、市長が許可を下ろします

農地転用の許可申請手続きには約４５日～６０日かかります。

専門家への相談

許可申請は、行政書士など専門家に相談するのがおすすめです。

彼らは地域のルールも把握しており、安心して転用手続きを進められます。

無断転用している場合の対処法

「無断転用してしまった」場合は、行政書士に相談しましょう。追認で許可が下りる場合もあります。

無断転用は税務課も把握しているため、いずれ発覚します。許可を取るなど正しい管理を心がけましょう。

現況証明手続き（裏ワザ）

無断転用が長期間続いている場合、裏ワザが使える場合もあります。

20年以上無断転用されている農地は、市町村によって現況証明が発行され、農地以外に地目変更できる場合もあります。

1 現況証明とは

現況証明とは、登記簿の地目が農地である土地について、現況が20年以上農地以外であることを証明するものです。

2 現況証明の対象は登記簿上の地目が田や畑の土地です。
3 現況証明は、農業委員会に申請が必要です。

江南市役所HP　現況証明　より引用

江南市では、このように現況証明の手続きが定められています。他市町村でも同様の制度がある場合があります。

現況証明制度が無い市町村もあるため、確認が必要です。

まとめ

農地の無断転用は法律で禁止されており、違反すると厳しい罰則が科されます。

適切な許可申請と専門家への相談が重要です。無断転用が発覚した場合は、工事中止や追認手続きなど速やかに対応しましょう。