市街化調整区域での家づくりは、まさに「茨の道」です。
知識のない営業マンに当たってしまい、的外れな提案をされたり、時間を無駄にした経験がある方も多いのではないでしょうか。

元・土地家屋調査士事務所の実務家として、残酷な事実をお伝えします。
調整区域の家づくりは、「パートナー（工務店）選び」を間違えると、許可が下りず、家は一生建ちません。

では、どうすれば「開発許可に強い工務店」を見つけられるのか？
自分で一社ずつ電話して聞く必要はありません。

今回は、私が実務家として推奨する、「調整区域の実績がある会社だけを、無料で、効率よく見つける裏ワザ」をご紹介します。
その鍵となるのが、「くふうイエタテカウンター」というサービスです。

【安心の運営元】
「くふうイエタテカウンター」を運営しているのは、チラシアプリ「トクバイ」や不動産サイト「オウチーノ」などで知られる、東証グロース上場企業「くふうカンパニー」のグループ会社です。
怪しいブローカーではなく、上場グループが運営する信頼できる相談窓口ですので、安心して利用できます。

なぜ、ハウスメーカーは調整区域を嫌がるのか？

まず相手の事情を知りましょう。

なぜあなたは断られたのでしょうか？
理由はシンプルです。「ハウスメーカー・工務店は家を建てるプロであっても、許可のプロではないから」です。

ハウスメーカーや工務店は、あくまで「建築・設計・工事」の専門家です。
しかし、市街化調整区域で必須となる「開発許可」や「農地転用」は、行政書士や建築士（※）の領分であり、全く別の専門知識が必要です。

※注意：建築士は開発許可の設計はできますが、「農地転用手続き」の代理権限はありません（行政書士の独占業務です）。
　この辺りの法的な役割分担を理解していない工務店に頼むと、後でトラブルになります。

許可に慣れている提携先（行政書士・建築士）がいない工務店で進めてしまうと、トラブルになる可能性が非常に高いのです。

【実録】営業マンからの「助けて」コール

私が事務所に勤めていた頃、ハウスメーカーや工務店の営業マンから事務所の先生宛に、毎日のようにこんな相談（という名の悲鳴）が来ていました。

「担当者が新人で市街化調整区域に慣れていないので不安です…先生、助けてください」

「仮契約まで進めていたのに、最後の段階で調整区域だと気づいて、家が建たないことが判明しました…どうしましょう」

「どうしても断れないお客様から調整区域の建築依頼が来てしまって…やり方が分からないので助けてください！」

信じられないかもしれませんが、これが現場のリアルです。
調整区域の案件は、通常の建築に比べてトラブルが頻発します。

• 許可費用が余分にかかる（測量まで入れると＋100～200万円はザラ）
• 期間が延びる（農地転用の締め切りに間に合わず1ヶ月遅れる、許可が下りず着工できない）
• 融資が下りない（銀行の審査が通らず、仮審査からやり直し）

これだけ苦労やトラブルのリスクがあっても、営業マンの成果報酬（歩合）は通常の案件と変わりません。
だからこそ、「面倒でリスクが高い」調整区域の案件は、現場レベルで敬遠されがちなのです。

外からは見えない「対応力」の差

しかし、全ての会社が逃げ腰なわけではありません。
中には、調整区域を得意とし、積極的に取り組んでいる会社も存在します。

例えば、尾張地方のあるメーカーでは、建築案件の3分の1以上が市街化調整区域というケースもありました。
逆に三河地方のある金融機関では、「調整区域での建築は、たとえ建築主が大手自動車メーカー（ト〇タ本社）勤務の高収入者であっても融資しない」という厳しい社内ルールを設けている金融機関もありました。

こういった「どの会社ならやってくれるか」「どこの銀行なら借りられるか」という情報は、外観やホームページからは絶対に分かりません。
近所の評判を聞くしかありませんが、一般の方が正確な情報を掴むのは至難の業です。

「くふうイエタテカウンター」が最強のソリューションである3つの理由

だからこそ、活用すべきなのが「くふうイエタテカウンター」です。
これは東証上場グループが運営する「家づくりの無料相談窓口」ですが、ただの相談所ではありません。
調整区域で悩むあなたにとって、以下の3つの強力なメリットがあります。

1. 「開発許可」の実績がある会社だけをピックアップできる

これが最大の「裏ワザ」要素です。

イエタテカウンターのアドバイザーは、地元の工務店やハウスメーカーの「得意分野」を熟知しています。
あなたが「調整区域で建てたい」と伝えれば、「開発許可の実績が豊富で、行政書士などの専門家と提携している会社」だけを厳選して紹介してくれます。

つまり、「断られるかもしれない…」という恐怖と、無駄な問い合わせの手間が、一瞬でゼロになるのです。

2. 「土地探し」や「農転」からサポートしてくれる

「実家の農地に建てられるか分からない」「これから安い調整区域の土地を探したい」という段階でも大丈夫です。

調整区域に強い工務店は、地元の土地家屋調査士や行政書士とも太いパイプを持っています。
イエタテカウンター経由でそういった会社に出会えれば、土地探しから農地転用、建築までをワンストップで任せることができます。

3. 予算オーバーを防ぐ「資金計画」のプロ

調整区域の家づくりは、「造成工事（土留めや盛土）」や「水道引き込み工事」などで、想定外の費用がかさむことが多いです。

しかし、それだけではありません。さらに「見落としがちな隠れコスト」がこれだけ存在します。

• 土地改良区の転用決済金
  農地転用1㎡あたり10～500円。複数の土地改良区で必要な場合は1,000円/㎡になることも。
  （例：100坪だと30万円以上の出費！）
• 排水承諾料
  例えば豊田市内だと5万円＋地元承諾費用など。
• 専門家への報酬
  ハウスメーカーの工事費用とは別に、行政書士・建築士への許可手続き費用も予算に入れる必要があります。

これらを知らずに計画を進めると、後で「お金が足りない！」とパニックになります。
イエタテカウンターでは、こうした諸経費も含めたリアルな資金計画を立ててくれます。

「経費はかかるが、土地代は実質タダ」というメリットを活かす！
もちろん、これだけの費用はかかりますが、親の農地を使えるなら「土地代が実質ゼロ円」で建てられますし、新たに買う場合でも市街化区域より格段に安く（半額〜3分の1以下で）購入できます。
トータルで見れば、調整区域での建築はコストパフォーマンスが非常に高いのです。

「自分たちはどれくらいお得に建てられるのか？」を知るためにも、まずはプロに試算してもらうことをお勧めします。

元実務家が教える「賢い使い倒し方」

ただ漫然と相談に行くだけではもったいないです。
元実務家の視点で、「より確実に、優秀な担当者を引き当てるためのコツ」を伝授します。

コツ1：「土地の資料」を持参する

もし候補地があるなら、公図、登記簿、現地の写真、固定資産税の納税通知書などを持参してください。
資料があるだけで、アドバイザーは「この人は本気だ」と判断し、より具体的な提案をしてくれます。

コツ2：希望を明確に伝える（魔法の言葉）

予約時や面談時に、はっきりとこう伝えてください。
「市街化調整区域での建築が得意なハウスメーカー・工務店を探してください」

これを伝えるだけで、経験の浅い営業マンや、手続きに不慣れな会社は候補から除外されます。
さらに、紹介された会社の担当者が以下のような対応なら「当たり」です。

• 「調整区域ですね、お任せください」と自信を持って答える。
• 分からないことがあっても適当に答えず、「私では分からないので行政書士に聞いて連絡します」と誠実に対応する（※あいまいに答える営業マンは後々トラブルになります）。
• 経験豊富な上司や店長、あるいは社長自らが出てくる。

逆に、「調整区域の案件」と聞いて新人が出てくる場合は要注意です。
「面倒な案件だから先輩から押し付けられている」可能性が高く、トラブルの元です。

【体験談】社長自ら東三河まで！

私が付き合いのあったある工務店（現在は数十名規模の建設会社）では、市街化調整区域の案件だけは、社長自らが陣頭指揮を執っていました。
会社は愛知の西側（尾張）にありましたが、案件が東三河であっても、打ち合わせのたびに社長が現地まで足を運んでいました。

「調整区域はミスが許されないから、私が責任を持つ」というその姿勢こそが、本物のプロです。
イエタテカウンターを使えば、こうした「責任感のある優良工務店」に出会える確率がグッと高まります。

利用の流れ（完全無料）

利用は何度でも完全無料です。紹介された会社と契約しても、仲介手数料などは一切かかりません。（建築会社からの広告費で運営されているため）

1. WEB予約（1分で完了）
   公式サイトから、近くの店舗またはオンライン相談を予約します。
2. ヒアリング・相談
   要望や予算、土地の状況を伝えます。
3. 会社紹介・比較
   あなたにぴったりの建築会社を複数社ピックアップしてくれます。
4. 面談・見学
   気になった会社の話を聞きに行きます。日程調整も代行してくれます。
5. お断り代行
   「話を聞いてみたけど、なんか違うな…」と思ったら、アドバイザー経由で断ることができます。気まずい思いをしなくて済みます。

まとめ：調整区域の家づくりは「パートナー選び」が9割

市街化調整区域での家づくりは、法律との戦いです。
都市計画法・農地法の知識のないパートナー（建築会社）を選んでしまうと、許可が下りずに計画が頓挫したり、最悪の場合、違法建築になってしまったりするリスクがあります。

だからこそ、「実績のあるプロ」を最初に見つけることが、成功への唯一のルートです。

自分ひとりで悩んで時間を浪費する前に、まずは「くふうイエタテカウンター」で、プロの知恵を借りてみてください。
あなたの理想の家づくりを実現してくれるパートナーに、きっと出会えるはずです。

ご安心ください。市街化調整区域は「原則として建築できない」エリアですが、それは決して「不可能」という意味ではありません。

特に愛知県で「親の農地に家を建てたい」「予算を抑えるために安い土地を探している」という方へ。

本記事では、複雑な都市計画法や各自治体の条例が絡む市街化調整区域において、新築を実現するための【4つの具体的な許可条件】を徹底的に解説します。

さらに、資金計画で最大の壁となる住宅ローン対策や、見落としがちなインフラ整備の注意点まで、あなたの不安を解消するロードマップを提供します。

もう悩む必要はありません。あなたの土地で家を建てるための具体的な一歩を、ここから踏み出しましょう。

あなたの農地・安い土地でもOK？
知っておくべき注意点を徹底解説

マイホームを建てるために土地を探す際、「市街化調整区域」という言葉を目にして、価格の安さや落ち着いた環境に魅力を感じる方は少なくありません。

特に愛知県にお住まいの皆さまの中には、「親が持っている農地で二世帯住宅を建てたい」「資金を抑えるため、安い土地を探している」といった具体的な希望をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

結論からお伝えすると、市街化調整区域は「市街化を抑制する地域」であるため、原則として建物を建てることはできません。

しかし、法律で定められた一定の条件（開発許可）を満たせば、新築住宅を建てることは可能です。

本記事では、市街化調整区域の土地を検討する皆さまに向けて、新築に必要な「開発許可」の基本から、皆さまの状況に合わせた具体的な建築条件、そして重要なリスク対策までを、「あいち市街化調整区域ナビ」が徹底解説します。

市街化調整区域の基本：なぜ新築は原則禁止なのか？

市街化調整区域とは？ここでは、市街化調整区域の基本について解説します。

建築希望地が市街化調整区域かどうかを調べる場合には、下記記事を参照してください。

誰でもできる！市街化調整区域の調べ方は簡単２ステップだけ！ 市街化調整区域は、無秩序な都市化を防ぐために設定された区域です。 また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く…

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市街化調整区域とは？基本を押さえる

土地には、都市計画法によって「市街化区域」と「市街化調整区域」が指定されています。

市街化調整区域は、無秩序な市街地の拡大を防ぐことを目的としており、基本的に建物の建築を認めていません。

市街化調整区域の新築に必須、「開発許可」とは？

市街化調整区域で建物を新築する場合、最も重要なのが「開発許可」の取得です。

開発許可とは、山林や農地などの「宅地以外の土地」を、建物の敷地（宅地）にするための整備工事（形質の変更＝開発行為）を行うにあたり、都道府県知事などから許可を得ることを指します。

つまり、建物が建っていない農地や雑種地に新しく家を建てるには、原則としてこの開発許可を取得しなければならないのです。

さらに、既に建物が存在する宅地の場合でも、分家住宅や農家住宅など住む人に資格が必要（これを属人性と言います）な場合も、改めて開発許可が必要です。（誰でも許可が取得できるわけではありません）

メリットとデメリットの比較

土地価格が安いという大きなメリットがある反面、市街化調整区域特有のデメリットもしっかり理解しておく必要があります。

市街化調整区域で新築を建てるための「4つの条件」

新築を実現するには、都市計画法第34条などに定められた基準を満たし、開発許可（または建築許可）を得る必要があります。

ここでは、特に一般の住宅建築に関わる4つの条件をご紹介します。

開発許可が不要な建物を建てる
（農地検討の場合）

市街化調整区域内でも、以下のような特定の建物については、開発許可が不要と定められています。

• 農林漁業を営む者の居住用建築物

親御様が実際に農作物の栽培・収穫などを行っている「農林漁業を営む者」に該当する場合、その居住用として新築できる可能性があります。
ただし、「農林漁業を営む者」の定義は厳格で、別途「農地転用」の許可が必要になるため、自治体への事前相談が不可欠です。

さらに、「開発許可が不要なことの証明」が必要ですので、結局は専門家（行政書士・建築士）への依頼が必要となります。

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既に宅地利用されている土地に建てる

既に建物が建っていたり、過去に宅地として利用が認められていたりする土地（既存宅地）であれば、宅地利用が認められているため、土地の形質変更に関する開発許可は不要になります。

しかし、この場合でも、建てられる建物は都市計画法第34条に該当するものに限定されます。

• 分家住宅: 農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅。親族間の敷地内の新築を検討する場合に関係します。
• 既存住宅の建て替え: 既に住宅が建っている土地であれば、基本的に同規模・同用途の建物なら建て替えることが可能です。

立地基準を満たした土地の上に建てる
（安い土地を探す場合）

都市計画法第34条11号などに定められた「立地基準」を満たす土地は、建築可能と認められやすいケースです。

• 基準の概要: 市街化区域に隣接または近接しており、一定の建築物（おおむね50以上）が連たんしているなど、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域。

予算を抑えるために市街化調整区域の土地を探す場合、既にディベロッパーが大規模に開発し、開発許可を取得済みの分譲地を探すという方法があります。この条件を満たしていれば、一般の個人の方でもスムーズに家を建てることができます。

愛知県には既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）という基準が存在します（全国的に珍しい）。
しかし、個人だけでなく不動産業者なども開発許可を受け、購入・分譲できるため、実質、市街化区域の土地と価格が変わらないケースも多く見受けられます。

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条例で区域・目的が定められた土地に建てる

都市計画法第34条11号に基づき、周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、自治体の条例によって区域や用途が限定されたものについても、新築が許可される場合があります。

愛知県内の各市町村（自治体）によって、この条例の内容は異なります。計画地の市町村窓口に確認し、建築条件を満たすかどうかの確認が重要です。
※新城市、岩倉市、江南市などに存在します

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新築前に必ず確認すべき
愛知県特有の注意点

市街化調整区域で新築を計画する際には、特に資金面とインフラ面で、市街化区域とは異なる特殊な注意点があります。

住宅ローンの利用リスクと対策

資金計画を慎重に進める方にとって、住宅ローンは最大のハードルとなる場合があります。

• 原則として難しい: 市街化調整区域の土地や建物は、将来的な売却が難しいため、金融機関による担保としての評価が低くなる傾向があります。そのため、多くの金融機関が原則として融資対象外としています。
• 審査に通るケース: 「誰でも家を建てられる土地」（第三者も再建築できるように許可が得られている土地）など、条件付きで融資を受けられる金融機関もあります。

リスク対策：停止条件付工事請負契約

万が一融資が実行されない場合に備えて、施工会社との契約を「停止条件付工事請負契約」にしておくことを推奨します。
これは、住宅ローン審査に通過したときに初めて契約が有効になる仕組みで、融資が実行されない場合は契約が無効となり、トラブルを予防できます。

インフラ（ライフライン）の整備状況

市街化調整区域は住居の建築が前提ではないため、水道、下水道、ガスなどのインフラ整備が遅れているケースが多く見られます。

• インフラ整備費用が自己負担になる可能性: 上水道の引き込みや下水道の接続が必要になった場合、その工事費用が自己負担となる可能性が高いです。この費用を総額に含めておくことで、予算オーバーを防ぐことができます。
• ガスの種類: 都市ガスが来ておらず、プロパンガス契約になる可能性も考慮しましょう。

農地から宅地への転用手続きの厳しさ

親の所有地が「農地」である場合、新築するためには「農地」を「宅地」に変更する「農地転用」の許可が別途必要です。

愛知県内でも農地の取り扱いは厳しいため、農地転用と開発許可の両方の条件をクリアしなければなりません。手続きが複雑になるため、親族間での新築であっても、必ず専門家を交えて計画を進めるようにしてください。

まとめ：新築実現のための次のステップ

市街化調整区域での新築は、「建物を建てられない」わけではなく、
「定められた条件を満たし、許可を得れば建てられる」のが正しい理解です。

市街化調整区域で家を建てられるかどうかは、都市計画法や各自治体の条例が絡み、物件や購入希望者の状況によって大きく異なるため、専門知識なしで判断するのは非常に困難です。

家づくりの「わからない」を相談しに行こう（くふうイエタテカウンター）

市街化調整区域の土地で建築を検討中の方、資金計画や土地探しでお悩みの方は、ぜひ専門家へ相談してみましょう。 相談無料、まずはご予約から！

農家や分家に限られていた建築制限が大幅に緩和され、郊外の人口減対策と地域コミュニティ活性化が期待されています。

条例の概要と建築条件、許可手続きを押さえましょう。

郡山市の規制緩和ニュースを３行で概要解説

引用
福島県郡山市は、市街化調整区域で住宅などの建築規制を緩和し、一戸建て住宅などの建築を可能とする条例を制定する。市によると、福島県内初の条例で、開会中の6月市議会に条例案を提出した。

（出典：福島民友新聞 2025/06/24　郡山市、住宅建築規制緩和へ　市街化調整区域で条例案）

郡山市が提出した条例案は、本来、市街化調整区域では農家などの限られた条件でしか建てられなかった自己用住宅や兼用住宅を市内63地区限定で建てられるようにしたものです。
規制緩和は郊外の人口減少対策や地域コミュニティの維持、活性化が目的とのことです。

詳しい議会質疑の流れはYahoo!ニュース版でもチェックできます。

都市計画法第34条第12号に基づく区域指定とは？

市街化調整区域は都市計画法という法律により市街化を抑制すべき区域とされており、原則、建築物の建築が例外を除いて禁止されています。

例外には農家が営農のために居住する農家住宅、市街化調整区域決定前（昭和４５年以前）から住んでいる世帯の子や孫の住宅などがありますが、血縁や農業などの職業、という厳しい条件をクリアしなければなりません。

しかし、都市計画法第34条第12号に基づく区域では、建築物の用途と敷地に関する条件を満たせば許可を受けて建築が可能となります。

建築できる建物は？条件は？

では、都市計画法第34条第12号の指定区域で建築できる建物の用途・条件はどのようなものでしょうか。

建築できる建物の用途

今回の郡山市の都市計画法第34条第12号指定区域で建てられる建築物は、自己居住用住宅またはその兼用住宅（第一種低層住居専用地域に準ずる）です。

自己居住用住宅は一般にイメージする専用住宅ですので、家づくりを考えている人のほとんどに該当します。

ただし、市街化調整区域に住宅を有していないこと等の証明（名寄帳又は資産のない証明書）が必要となりますので、現在、住宅や建築可能な土地を持っている方は、要件について郡山市役所開発建築法務課（024-924-2371）への相談が必要です。

なお、上記以外の店舗、事務所、社会福祉施設等は、この条例による基準では建てられませんが、他の条例での許可を検討しましょう。

建てられる条件

建てられる条件は、次の３つを全て満たすことです。

【条件１】指定区域内の土地であること

次の章で解説する、郡山市内６３地区の土地であること

【条件２】敷地面積200㎡以上、建蔽率40％、容積率60％、高さ10ｍ以下

建ぺい率・容積率は少し厳しめですが、敷地面積が200㎡以上なので特に困ることはないでしょう。

【条件３】手続きを経ること

下記の手順で、都市計画法の許可手続き（開発許可もしくは建築許可）を受けて、建築確認申請を行います。

1 区域を確認

次の章の区域指定図を参照して、希望する土地が指定区域内かどうかを確認します。

2 区域内であることの証明書を取得

都市計画証明書をもらうにはどうしたらいいですか?

郡山市役所都市政策課窓口にて、希望地の公図・登記簿謄本（※法務局で取得可能※発行3ヶ月以内）を添付し、用途証明願を記入し、都市政策課で印刷した位置図に詳細を記入して提出します。

翌日～3日以内で証明書が発行されます（発行手数料250円）。

3 許可申請（開発許可もしくは建築許可）

申請前に他に建築可能な不動産が無いか、申請書類等を確認しましょう。
また、最終決定した建築プラン等（建物の平面図・立面図・配置図・排水設備確認申請書の写し）が必要ですので、２の段階で目処が立てばハウスメーカー・工務店と調整し、許可申請の事前相談が完了次第、請負契約＋建築プラン最終決定をしておきます。

そして、準備が整えば許可申請を行います。
通常は申請から許可完了まで1ヶ月程度、農地転用等があれば２～３ヶ月程度必要です。

4 建築確認申請

許可が完了すれば、建築確認申請（建築基準法の手続）を行います。

63地区はどこ？対象エリアを地図で確認

都市計画法第34条11号指定区域は郡山市内の下記の６３地区です。
詳細はリンク先の郡山市HPを参照してください。

東部（8箇所）
大槻（5箇所）
安積（1箇所）
三穂田（10箇所）
逢瀬（5箇所）
喜久田（3箇所）
日和田（5箇所）
富久山（5箇所）
熱海（6箇所）
田村（11箇所）
中田（4箇所）

なぜ今？　人口減と住宅需要の背景

今回の規制緩和の目的は、郊外の人口減少対策・地域コミュニティの維持・活性化とのことで、椎根健雄市長は２３日の市議会一般質問で「規制緩和を通して民間事業者による宅地供給を一層促す」と述べています。

引用：福島民友新聞HP　郡山市、住宅建築規制緩和へ　市街化調整区域で条例案

市街化調整区域は基本的に市街化を抑制する区域のため農家や地元で昔から住んでいる世帯の子・孫が例外的に住宅を建築できるものの、外部から移住して建築することは難しいです。
そのため、少子化の現在において、市街化調整区域は更に人口減少が進んでしまいます。

しかし、市街化調整区域は自然豊かで静かな環境が維持されており、いわゆる「田舎暮らし」や、子供のために空気の綺麗な環境で住みたいという方は一定数存在するため、新築の要件が緩和されれば人口流入にも期待ができるでしょう。

他自治体と比較する規制緩和トレンド

都市計画法第34条11号・12号の区域指定や、許可要件の規制緩和は他の自治体でも見られます。

都市計画法第34条11号と12号は何が違う？

今回の郡山市の規制緩和は都市計画法第34条「12号」の指定区域ですが、「11号」の指定区域も存在します。

都市計画法第34条
十一　市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの

十二　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

引用：e-GOV 法令検索　都市計画法第34条

難しく書かれておりますが、指定される区域はそれぞれ次のような特徴があります。

・11号：市街化区域に隣接した市街化調整区域の中で、集落性のある（50戸以上建物が集まっている）エリア
・12号：市街化が進まない（促進するおそれがない）エリア

そして、それぞれのエリアの特性に応じて都道府県知事（郡山市などの中核都市は市長）が建築物の用途・目的などを決めることができます。

福島市では平成20年10月1日から都市計画法第34条第11号の区域指定あり

福島市は市内13地区について、地域社会（コミュニティ）の維持・再生を目的として区域指定をしました。

許可の条件は次のとおりです。
引用：福島市HP　市街化調整区域における開発許可基準の一部緩和に関する区域指定(都市計画法第34条11号)

【対象となる地区条件】
・災害発生のおそれのある土地の区域、農振農用地や保全すべき土地を含まない地区
・市街化区域から4メートル以上の道路を経由して1キロメートル以内の地区
・4メートル以上の道路が整備されている地区
・敷地間距離がおおむね50メートル以内で、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている地区

【敷地条件】
・原則6メートル以上の道路に接続(専用住宅は4メートルでも可)
・給排水施設が整備されていること
・敷地面積200平方メートル以上

【建築物条件】
・住宅(共同住宅、長屋は除く)、店舗等兼用住宅、小規模店舗(用途、床面積の制限あり)
・建蔽率 70％以下
・容積率 200％以下
・高さ 10メートル以下
・延床面積 280平方メートル以内

これらも土地・建物に関する条件であり、人に対する要件（属人性と言います）が無いため基本的に誰でも建築することが可能であり、人口流入に期待ができます。

愛知県岩倉市、新城市

愛知県の県知事許可エリアでは岩倉市と新城市の8地区が平成24年～26年にかけて都市計画法第34条11号の指定区域が設定されています。
引用：愛知県HP　市街化区域に隣接又は近接する等の地域における開発行為等の許可基準のあらまし（法第34条第11号の規定に基づくもの）

【予定建築物等の用途（条例第3条第1項第1号）】
建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる専用住宅、兼用住宅、共同住宅
【敷地面積、建築物の高さの限度（条例第3条第1項第1号イ、ロ）】
・敷地面積：200平方メートル以上
・建築物の高さ：原則10m以下

愛知県の指定区域では、共同住宅も建築が可能です。

福島県鏡石町では線引き前住宅の要件緩和（令和7年4月1日より）

福島県鏡石町（福島県知事許可）では、線引き前住宅（市街化調整区域が設定された昭和45年10月15日以前に既に建築されていた自己用住宅）の再建築についての要件が緩和されました。

住宅を除却して空き地となった場合の再建築

（以前の取り扱い）
除却後一定期間経過してしまうと住宅の再建築不可

（令和7年4月1日以降）
除却後の期間の長さに関わらず再建築可能

再建築できるかどうかは土地の価格に大きく影響するため、再建築できるようになったことには大きな意義があります。

これまでは建物の除却（取壊し）を控えていた方は除却できるようになり、建物を除却してしまって再建築不可物件になって困っていた方には再建築できることで土地価格の上昇が期待できるので、嬉しい規制緩和ですね。

不動産会社による取得・売却及び再建築

いわゆる不動産会社の買取についても、線引き前住宅は原則認めていませんでした。

（以前の取り扱い）
線引き前住宅やその跡地は不動産会社が買い取れない。

（令和7年4月1日以降）
線引き前住宅を不動産会社が買い取り可能になり、再建築しての販売（再販）が可能に。

線引き前住宅かどうか分からないけど売りたい方は、訳あり物件専門の買取業者ワケガイへ無料相談

線引き前住宅、再建築できる物件かどうかは不動産の価値に大きく影響を与えることは、他のエリアでも同様です。

「実家の空き家が再建築可能かどうか分からないけど処分したい」
「市街化調整区域の不動産だけど、できれば高く買い取って欲しい」
「すぐにでも現金化したい」

という市街化調整区域の物件を持っている方は、訳あり物件専門の買取業者であるワケガイに相談しましょう。

買取業者って安く買いたたかれるんじゃないの？

一般に不動産の買取業者の買取価格は仲介で出した時の６～７割程度とされています。
さらに再建築不可物件となると、相場の１～２割でも買い手がつかないケースも多々あります。

しかし、訳あり物件専門の買取業者は沢山の訳あり物件を購入・再販売した経験と専門的な知識で、その後の再販売方法を熟知しています。
そのため、専門的な知識のない一般の買取業者よりも高い、適正価格での買取に期待できます。

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市街化調整区域の売却チャンスと注意点

市街化調整区域の不動産を売却するチャンスと注意点があります。

売却のチャンス

市街化調整区域の不動産売却にはベストタイミングがあります。

・所得税：所有期間が5年を超える（長期譲渡所得に切り換わる）とき
・株価：株価が上昇しているとき
・住宅ローン金利：住宅ローン金利が低い時

所得税：所有期間が5年を超える（長期譲渡所得に切り換わる）とき

不動産売却後に問題となるのは所得税ですが、これを見逃して後悔してしまうケースもあります。

不動産売却で得た利益に対しては譲渡所得税が課され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率は大きく変わります

所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）の高率課税となります。
そして、所有期間が5年を超えるとと長期譲渡所得として20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）まで税率が下がります。

1,000万円の売却益が出た場合、短期譲渡で約200万円、長期譲渡で約400万円の税負担となり、200万円もの差が生まれます。

従って、もうすぐで所有期間が5年を超える物件の場合、長期譲渡所得の適用を受けられるまで待つという選択もおすすめです。

また、購入価格より売却価格が低く、利益が出ない場合は気にする必要ありません。

株価：株価（市況）は不動産価格と相関関係にあり、株価が上昇すれば不動産価格も上昇するとされています。

不動産価格が毎年上昇している時期であれば、経過を見ながら売却タイミングを計るのも良いでしょう。

国土交通省のデータによると、令和6年7月分不動産価格指数（住宅）の全国住宅総合は前月比0.4％減となっていますが、2010年平均を100として2024年は137.8に上昇しています。

ただ、マンション以外は伸び悩んでおり、更に言えば郊外にある市街化調整区域の不動産が価格上昇の恩恵を受ける割合は低いと考えられます。

現状、所有する市街化調整区域の不動産が市街化区域（都市部）に近く、再建築可能な好立地でない限りは気にしなくて良いでしょう。

住宅ローン金利：住宅ローン金利が低い時

住宅ローン金利が低い時は購入者の購買意欲が高まっており、不動産全体の購入者が増える傾向にあります。

令和7年現在、変動金利型住宅ローンは0.5%台、固定金利型でも1%台前半という歴史的な低金利が続いています。

金利が上がってしまうと金利負担増により購入者の予算が減ってしまい、高額売却の可能性が低くなってしまいます。

注意点

市街化調整区域の不動産を売却する時の注意点は次のとおりです。

売却期間は通常、6～12ケ月かかる

通常の不動産売却は売り出しから決済（引き渡し）までに３～6カ月と言われています。
これは、買い手がつくまでの営業活動、買い手がついてからの住宅ローン審査・境界確定測量などの必要期間です。

更に、市街化調整区域の場合には都市計画法の許可に関する事前相談、本申請～許可までの期間が加算されるため、6～12ヶ月を見込んでおきましょう。

許可についての事前相談は必須

市街化調整区域の不動産は、農家住宅や分家住宅など、許可無しで売却してしまうと都市計画法違反になる物件もあります。

また、再建築不可物件と知らずに売却してしまい、買主から不適合責任が問われるおそれもあります。

対象物件が都市計画法のどのような許可を受けた物件か、売却する際にどんな手続きが必要か、必ず調べておきましょう。

このような手続きや調査をしたくない、という場合には買取業者も検討してみましょう。
専門の買取業者であれば、物件の査定価格だけでなく物件の状況・規制についてまでしっかりと調査してくれるでしょう。

まとめ｜まずは専門家に無料相談を

今回は、郡山市の市街化調整区域における規制緩和、他の自治体での類似の規制緩和について解説しました。

市街化調整区域での住宅建築を考えている方には、新たな選択肢が増えたと言えるでしょう。

建築希望地で「都市計画法第34条11号区域」「都市計画法第34条12号区域」といった検索をして、ヒットすればお買い得な物件が見つかるかもしれません。

また、要件が緩和されたとはいえ市街化調整区域の建築には都市計画法を中心に厳しい規制があります。
ハウスメーカー・工務店と契約する前に、行政書士や建築士などの専門家を紹介してもらい、安心して建築できるようにしましょう。

市街化調整区域の家づくりには地元の工務店がおすすめ

市街化調整区域の建築は地元ルールを把握している工務店などがお勧めです。

しかし、工務店に付き合いがない、購入したい土地に知り合いが少ないといった場合はできるだけ沢山の建築会社・工務店に一社一社ホームページからの資料請求が必要です。

そこで、ハウジングバザールであれば一括で建築会社の資料・間取り作成・見積もりの取得が可能です。
手間を最低限にして、気に入った工務店と打ち合わせをすれば市街化調整区域でも安心して建築できるでしょう。

市街化調整区域での家づくりに失敗したくない方は、ここから一括資料請求をして、信頼できる工務店・建築会社を探してみましょう。

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「市街化調整区域の土地は価格が安く魅力的だけど、家を建てられないって本当？」
「市街化調整区域で実際に建築できるものは何？」
「許可を得るために具体的にどんな手続きが必要なの？」

――マイホーム用の土地を探していると、こうした疑問や不安が尽きないですよね。

本記事では「市街化調整区域　建築できるもの」をテーマに、実際に建築できる住宅や施設、許可を得るための条件と手続きをわかりやすく整理しました。

この記事を読むと次のポイントが明確になります。

• 市街化調整区域で家や店舗が建築可能な条件
• 具体的な許可申請手順と注意点
• 住宅が難しい場合の代替的な土地活用方法
• 購入前に知っておきたいリスクや対策

市街化調整区域での建築を検討中の方は、最後まで読むことで安心して計画を進められるようになります。ぜひじっくりご覧ください。

市街化調整区域とは？建築できるものとできないものの基礎知識

市街化調整区域は開発を抑制する地域です。
そのため、住宅や店舗などの建築が原則難しいです。

市街化調整区域は農地や自然環境を守るために、厳しい制限が設けられています。

そのため、市街化調整区域で建築を検討する場合、許可条件をきちんと確認しましょう。

市街化調整区域の定義と建築制限がある理由

市街化調整区域は、都市の拡大を抑制するために設定されます。
住宅地や商業地の乱立を防ぎ、農地や森林を保護することが目的です。

この区域では、建築に必要なインフラが未整備の場合が多いとされています。
道路幅や上下水道などが整わず、住環境に支障が出る恐れもあります。

また、無計画な開発を防ぐため、基本的に建物は許可なしでは建てられません。

こうした制限には長所もあり、都市環境のバランス維持に役立つ側面があります。
ただし住まいを計画するときは、この制約の背景を理解することが重要です。

市街化調整区域で原則建築不可の建築物（プレハブやユニットハウス含む）

市街化調整区域では、簡易構造のプレハブも建築物扱いです。
仮設建築物などと思われがちですが、都市計画法上は原則許可が必要となります。

また、ユニットハウスも同様で、住居用に作られた物件は建築物として扱われます。
そのためユニットハウス・プレハブの建物でも市街化調整区域で建築することは禁止されており、建築するためには都市計画法の許可（43条の建築許可または29条の開発許可）が必要です。

プレハブもユニットハウスも、札幌市の記事にあるとおり、屋根及び柱若しくは壁を有する工作物（土地に定着するもの）は建築物と扱われます。
そのため、市街化調整ではプレハブ・ユニットハウスも許可を受けて建築することがルールとされています。

建築物とは

建築基準法に基づき、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいいます。
一般住宅や工場はもちろん、プレハブ構造の建物やユニットハウス等も、居住の有無、建築規模の大小、構造・用途や基礎の有無にかかわらず建築物となります。
以下のようなものも建築物にあたり、市街化調整区域内での建築は原則禁止されていますので、ご注意ください。

引用：市街化調整区域について（都市計画法）　札幌市HPより

また、屋根＋柱か壁があれば建築物とみなされるので、構造・材質に関係ないことを知っておきましょう。
ビニールハウスなど、適用除外のものもありますが厳格に条件が決められております。

　　　　　　　　　　　　　　　ビニールハウスについて
ビニールハウス（土地に定着した工作物で、骨組みを組み、その上部を透明又は半透明のビニ
ール等で覆ったもの）について、下記(1)～(6)のすべてに該当するものは建築物として取り扱わ
ない。
(1) 農作物、園芸作物又は樹木を育成・栽培するためのものであること。
(2) 建設地が下記①～④のいずれかに該当すること。
① 農地法第２条第１項に規定される農地。
② 教育機関（大学、高等学校、農業大学校等）の敷地。
③ 農業又は林業試験研究機関の敷地。
④ 都市公園法第２条に規定する都市公園。
(3) 骨組みの上部を覆ったビニール等（フィルム状のものに限る。）が容易に取りはずしでき
るものであること。
(4) 不特定多数の利用を主たる目的としないこと。
(5) 利用形態が単層であること。
※「層」については、人が作業可能な部分を通常の床とみなし判断する。
(6) 一体的に利用されている部分の地面への水平投影面積が 3,000 ㎡を超えるものについて
は、「園芸用施設安全構造基準」（発行：（一社）日本施設園芸協会）に基づいて設置したも
のであること。
※１ ビニールハウス以外の附属施設が「建築物」に該当する場合があります。
※２ 建築物に該当しない場合でも、宅地造成等規制法等他法令の許可が必要な場合があります。

引用：ビニールハウスについて　奈良県公式HPより

このように、奈良県の規定では農地の上に設置したフィルム上ビニール等の条件が決められています。

【例外一覧】市街化調整区域でも許可が下りる建築物の種類と条件

市街化調整区域でも、特定の用途なら許可が下りることがあります。

農業経営する世帯のための農家住宅、昔から住んでいる世帯の子・孫が新しく家を建てるための分家住宅などは代表例です。

例えば地域の農業に必要な倉庫や農機具置き場は、要件を満たせば可能です。
一定の距離要件や周囲への影響が少ないことなどが認められると、許可が検討されます。

また、公益性の高い公共施設や病院なども、条件付きで建築可能です。

医療法人や社会福祉法人など、公共性を重視する団体の施設が優先されやすい傾向です。

こうした例外に該当する建物の建築を予定している場合は、役所へ相談して要件を確認しましょう。

市街化調整区域にマイホームは建築できる？許可条件と具体例

市街化調整区域で住宅を建てたくても、違反建築になるリスクを考えると、不安も大きいですよね。

市街化調整区域でのマイホーム計画には、都市計画法が定める許可が不可欠です。
条件や手続きの概要を押さえ、余計なリスクを回避しましょう。

住宅建築に必須の「都市計画法34条」とは？

都市計画法34条は、市街化調整区域の住宅建築に不可欠な条文です。
ここでは住宅の建設条件や自治体の裁量範囲が定められ、無秩序な開発を防ぐ役目を果たします。

特に許可基準を満たさないと、家の新築は認められません。
この条文の存在を知ることで、無計画な建築を回避できます。

【愛知県】「分家住宅」や「既存宅地」ならマイホーム建築可能

市街化調整区域の建築許可・開発許可に関する開発審査会基準（許可を受けられる要件）・運用基準（実際にどのように運用するかの基準）は原則、都道府県知事によって決定されるため、都道府県によって地域の特性に合わせた許可基準が設定されています。

また、名古屋市や大阪市などの政令指定都市など大規模な自治体であれば、それぞれの自治体で基準を決定することが可能です。

たとえば愛知県では専用住宅が建築できる要件として、分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）や既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）などがあります。

分家住宅とは、親族が同一敷地から独立するときに認められる住宅形態です。
農家の長男が新たな家を建てる場合など、親や祖父母から土地をもらう際に適用されるケースが典型例といえます。

既存宅地は、市街化調整区域決定前（愛知県であれば昭和45年11月23日以前）から宅地だった土地については、誰でも許可を受けて専用住宅が建築可能です。
例えば家屋が取り壊された跡地であっても、登記簿謄本など公的書類で既存宅地であることが証明できれば許可を受けられるでしょう。

分家住宅は全国の都道府県で似た制度がありますが、既存宅地を要件とする許可基準は珍しいので、既存宅地は愛知県特有の制度だと考えておきましょう。

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市街化調整区域で建築許可を得るための具体的な手続きと流れ

市街化調整区域で住宅を建てるには、開発許可申請をはじめ複数の手続きが必要です。
書類や審査期限を誤ると、工事の着工が大幅に遅れます。

手間を省くには全体の流れを理解し、段取りよく準備を進めることが大切です。
市街化調整区域の家づくりの流れは下記のとおりです。

特に、市街化調整区域の建築において、自治体への事前相談（要件確認）なしにハウスメーカー・工務店と契約することは絶対にNGです。
なぜなら、自治体への事前相談をしていないと許可が受けられず、建築できない可能性があるからです。

市街化調整区域の建築を考えている方は、必ず下記のステップを踏み、安心した家づくりを進めましょう。

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建築許可申請の必要書類・手順・審査期間

実際にハウスメーカー・工務店と契約し、建築許可申請を行うに当たっては、土地利用計画図、建物平面図・立面図、排水計画図が必要です。

審査期間は数か月から半年ほどが一般的ですが、補足資料を要求されるとさらに延びることがあります。

こうしたタイムラグを考慮し、余裕を持った計画を組むことが重要です。

万一不備があれば修正を求められ、再提出に時間がかかります。

計画に合わせて必要書類をきちんと揃え、審査を一度で通すのが理想です。

農地転用許可とは？農地を宅地化する際の手続きと注意点

市街化調整区域内の土地が農地であれば、農地転用許可を取得しなければ住宅は建てられません。

これは農地法の規定で、食料生産を守る目的から農地を安易に他用途へ変えないようにする制度です。

まず土地の地目を確認し、農地（田、畑、牧草地）であれば農業委員会などに相談します。

転用が認められて初めて、宅地として開発を進めることが可能になります。
申請時には、転用後の利用計画を詳しく示さなければなりません。

申請が却下されると計画は立ち行かないため、事前に要件を満たしているか入念に確認しましょう。

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許可取得のために行政書士や専門家へ依頼するメリットと費用相場

開発許可や農地転用の手続きは専門的な知識が求められ、個人で進めるにはハードルが高いです。
そこで行政書士や建築士などに依頼すれば、書類作成や役所とのやり取りをスムーズに進められます。

専門家は法令や図面作成のノウハウを持っており、許可基準を的確に把握しているので、不備によるやり直しを減らせます。

費用相場は依頼内容や地域により差がありますが、開発許可申請の一連サポートで10～200万円ほどかかる場合が多いです。
ただし、迅速な手続きを実現できれば、トータルの時間と労力は大幅に削減できます。

結果的に、余計なコストを抑えることにもつながるため、専門家への相談を前向きに検討する価値があります。

住宅以外で市街化調整区域を活用する建築物のパターン

市街化調整区域での建築はハードルが高いことは否めませんが、店舗や事業所などであれば比較的許可が取りやすく、地域に貢献する使い方を検討できるケースも少なくありません。

周辺住民に必要なサービスを提供できる施設なら、行政の許可を得られる場合もあります。
公共交通の便が限られたエリアでは、便利な店舗や工場が歓迎されることも多いです。
この章では、住宅以外の建築パターンを具体的に見ていきます。

地域住民向け店舗（コンビニ・カフェ・理美容店など）の建築許可基準（愛知県の事例）

地域住民向け店舗は、医療や生活必需品を扱う施設と同様に公共性を評価されやすいです。
コンビニやカフェ、理美容店が近隣住民の利便性を高めると判断されれば、市街化調整区域内でも建築を認められる可能性があります。
参照：愛知県HP　都市計画法第34条第1号　公益上必要な建築物及び日常生活のため必要な店舗等

実際の許可申請では、店舗が必要な状況かどうか（周辺住民の数、同種の店舗の数、利益の出る経営計画があるか、関係法令を遵守し必要な許可が取得できるか）を審査されます。
また、周囲の交通状況や騒音対策などの観点で、地元の自治体が事前に詳細を審査します。

出店しても集客見込みが無かったり、利益が出ないようであれば別目的（転売・転貸目的）で建築される恐れがあるため、事前相談でNGとなることもあります。

愛知県の場合は地域活性化の意義が重視される傾向があり、私も実際にマッサージ店・喫茶店などで許可を取得した経験があります。
私がいた事務所で受けた案件は地元の反対もなく、無事に許可を受けられました。

倉庫・工場など事業用施設の建築許可基準と注意すべき制限事項

倉庫や工場などの事業用施設は、住民向け店舗より規模が大きくなる傾向があります。
そのため騒音や排水に関する基準が厳しく、近隣住民への負担が大きくならないかどうかを細かくチェックされます。
市街化調整区域内であっても、地元の雇用創出や地域経済への効果が期待できるならば、許可を得られる可能性があります。
ただし、搬入道路の幅員や通行量の増加などで周辺環境に悪影響が及ぶと判断されれば審査は通りにくいです。
補足資料の提出や事前協議を念入りに行い、想定リスクの軽減策を提示することが重要になります。

農業関連施設（農家住宅・農機具倉庫など）の許可条件と具体例

農家住宅は営農継続を前提にした建築物であり、市街化調整区域でも比較的認められやすい建物です。
農機具倉庫も同様で、生産性を維持するために必須とみなされれば、建築可能です。
ただし農業関連以外の用途に転用すると都市計画法違反となるので、無断での用途変更は絶対にやめておきます。

こうした施設は、農産物の付加価値を高める一方で、地域住民への便益にも配慮すれば許可を取りやすくなるでしょう。

市街化調整区域で住宅建築を検討する際に注意すべきリスクと対策

市街化調整区域での住宅計画は、コスト面や許可の難易度だけが問題ではありません。
ローンの利用可否やインフラ環境など、実際に住み始める段階でのリスク管理も重要です。
将来的な資産価値や売却の可能性まで考慮するなら、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。

住宅ローンが利用できないリスクと融資を受けるためのポイント

市街化調整区域内の土地は、金融機関によっては担保価値が低いとみなされることがあります。
この結果、通常より融資が厳しくなるケースがあり、住宅ローンの借入限度額が下がるなどのデメリットが発生します。
また、開発許可の取得が条件となることもあるため、審査期間の延長がローン手続きに影響するかもしれません。

融資をスムーズに受けたい場合は、土地の許可見込みを明確に示す書類を用意するのが有効です。
農地転用や建築許可の進捗状況がはっきりしていれば、金融機関の信頼を得やすくなります。
また、頭金を多めに用意できれば、融資審査が通りやすくなる場合もあるので一考の価値ありです。

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生活インフラ（道路・上下水道）が整備されていない土地の対処法

市街化調整区域では、道路が未舗装だったり上下水道が通っていないことがあります。
こうした土地に建築すると、自費で整備を行う必要が出てくるため、予算面での計画がシビアになります。

さらに、行政との協議で新設が許可されない場合もあり、その場合は簡易水道や浄化槽などで対応するしかありません。

生活インフラが整わないと、将来売却するときに不利になる可能性も高いです。
購入前に必ず現地を下見し、地元自治体や水道局に問い合わせて、整備計画の有無を確認しましょう。
もし整備の見込みがなくても、住環境を自力でカバーする手段があるかどうかを検討することが大切です。

将来的な資産価値低下・売却困難リスクを回避する土地選びのポイント

市街化調整区域の土地は、そもそも需要が限られており、売却のタイミングで買い手が見つからないリスクがあります。
さらに、法改正や地域計画の変更によって、制限内容が変わるかもしれません。
こうした不確定要素は、将来的な資産価値の下落につながる可能性があります。

リスク軽減には、インフラ整備や交通アクセスの向上が期待できる地域を選ぶのが一つの方策です。
また、自治体のまちづくり計画や人口動向などを調べ、地域が長期的に発展するかどうかを見極めることが重要です。

行政が積極的に開発を促しているエリアであれば、将来性を見込める可能性も高いでしょう。

【注意喚起】札幌市で無許可建築の違反事例は過去3000棟以上

札幌市では、市街化調整区域で無許可のまま建築された事例が以前に大きな問題となりました。
過去に3000棟以上の違反が見つかり、そのうち一部は是正命令を受けています。
こうした違反行為は、解体や使用制限など、後々大きなトラブルを招く恐れがあるため要注意です。

札幌市 ３１００棟余の違法建物確認 撤去命じる処分を検討へ

札幌市は「市街化調整区域」で３１００棟あまりの違法な建物を確認したとした上で、行政処分を判断するための基準を策定し、来月以降、優先度の高いものから撤去を命じる処分を検討する方針です。

引用：NHK　HPより

無許可建築に手を出すと、住宅ローンの審査にも響きますし、資産としての評価も大きく下がります。
不動産価値の保全を考えるなら、許可の取得が必須であり、違反建築は論外といえるでしょう。
結局のところ、時間とコストをかけてでも、適正な手続きで建築を進めるのが長期的に安心です。

まとめ

市街化調整区域では、建築許可の取得や農地転用など多面的な手続きが求められます。

これらの制約は自然環境や既存の住民生活を守る目的で設けられており、十分な下調べを欠かすと想定外の費用や時間がかかる可能性も高いです。

一方、厳しい条件をクリアして建築した場合、広い敷地を確保できるなどのメリットも存在します。
ただし、将来的な売却や相続を考える際には需要が限られるリスクがあり、住宅ローンの審査が通常より厳しい点にも留意が必要です。

だからこそ、専門家に相談したり、自治体の手続き窓口で早めに要件を確認したりすることが重要になります。手順や書類をきちんと整えれば、資産としての価値を保ちつつ、家族が安心して暮らせる住宅を実現しやすくなるでしょう。

最終的には、インフラ整備や周辺環境をしっかりチェックし、先々のライフプランまで見据えて総合的に判断することが欠かせません。

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市街化調整区域は、都市計画区域のひとつ

市街化調整区域は都市計画法で定められた都市計画区域の一つです。
そして都市計画法上、都市計画区域には次の3つがあります。

・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域

それぞれについて詳しく解説します。

市街化区域

市街化区域は１０年以内に優先的に市街化を進める区域、または既に市街化が進んでいる区域です。

いわゆる都市部で役所が近く、商店街や住宅地があるようなエリアです。

市街化区域の建築・開発に関する規制は「どのような建物を建てるか」といった規制がほとんどで、建築・開発が前提となっている規制です。

そのため、住居専用地域であれば住宅中心、工業地域であれば工場メインで住宅が建てられないなど用途制限はあるものの、市街化区域であれば基本的に建物は建てられます。

また、農地であっても生産緑地を除いて基本的に農地転用の届出を行うだけで宅地転用が可能です。

市街化調整区域

一方、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアです。

そのため、建物の建築・開発行為は原則禁止されており、不動産取引も市街化区域に比べるとかなり少ないです。市街化調整区域は都市部から少し離れた、田園風景の広がる景色をイメージしてください。

ただ、建物が一つも無いかと言えば、そうではありません。
建物や店舗が立ち並んで集落を形成していることもあります。

これは、市街化調整区域決定前から住んでいる人の家、その人たちの子孫が特別な許可を受けて住宅（分家住宅）を建てていたり、地元に必要な店舗・病院・学校などが建設されている場合があります。

また、農林水産業を営む人たちが住むための住宅（農家住宅等）も建築可能です。

市街化調整区域でこれから家を建てようという方は、このような特別な許可を受けて建築することとなります。

非線引き区域

都市計画区域の中で、市街化区域・市街化調整区域を決めていないケースもあり、そういった区域は非線引き区域と言います。

市街化区域と市街化調整区域の「線引き」をしていないために、こう呼ばれます。

非線引き区域は地元の都市計画に基づき、用途地域が定められることもありますが、基本的には建物の建築・開発が可能なエリアです。

市街化調整区域の確認方法

今度家を建てようと考えている土地が市街化調整区域内かどうか知らない人もいるのではないでしょうか？

市街化調整区域かどうかを調べる方法は２つあります。
・不動産情報ライブラリ（国土交通省サイト）で調べる
・市町村役場で直接確認する

それぞれについて解説します。

誰でもできる！市街化調整区域の調べ方は簡単２ステップだけ！ 市街化調整区域は、無秩序な都市化を防ぐために設定された区域です。 また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く…

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国土交通省のサイト（不動産情報ライブラリ）で確認する

不動産情報ライブラリは国土交通省の運営するサイトで、不動産の取引価格、公示価格などの価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など、不動産に関する情報を見ることができます。

無料でいつでも24時間（メンテナンス時間以外）使えるため、手軽に調査可能です。

市町村役場で直接確認する

インターネットを使って自分で調べるのが不安、という方は市町村役場で直接確認することをお勧めします。

都市計画法に関する情報は各市町村役場の都市計画課等で確認することができます。

窓口であれば自分の持っている土地の地図・住所地番を伝えると、担当者が確実に調べて教えてくれるので安心です。

ただし、窓口が空いている平日に行く必要があるので注意が必要です。

市街化調整区域で家を建てた方が後悔すること5選

私は行政書士事務所の勤務で500件以上の許可を通して市街化調整区域での住宅建築に携わってきましたが、デメリットを十分理解されて建築した方ばかりでした。

相談の中で施主様が実は気にしていたこと（デメリット）を5つ紹介します。
これを知らずに建ててしまうと後悔することになるので、注意しましょう。

• 下水道が未整備
• 都市ガスが未整備
• 駅・学校・スーパーが遠く車が必需品
• 住宅ローンの審査で苦労した
• 実家が近い

下水道が未整備

愛知県の市街化調整区域の場合、上水道は整備されていますが下水道はほぼ未整備でした。

そうなると浄化槽を設置することとなり、5人槽（延べ床面積130㎡未満）の浄化槽でも100～150万円の設置費用がかかり、法定点検などの維持費に数万円かかります。

ただ、豊田市のように合併浄化槽の補助金制度（36万円～58万5千円）のある市町村も存在しますので、ご自身の自治体を調べてみましょう。

なお、市街化区域に隣接して直接下水道を引き込めるエリアであれば、「区域外流入」という手続きで下水に接続できる場合もあります。

さらに、集落排水という下水のような排水システムのある地域（弥富市、愛西市）もあり、利用方法は下水とほぼ変わりません。

都市ガスが未整備

市街化調整区域では都市ガスの普及も遅れており、プロパンガスの利用が多いです。

プロパンガスは都市ガスに比べて人件費が高いため、結果として月々のガス料金が割高となってしまいます。

オール電化なども含めて、毎月の光熱費も考えて対応策を検討しましょう。

駅・学校・スーパーが遠く車が必需品

市街化調整区域は中心部から離れるため、どうしても駅・学校・スーパーなどからは離れてしまいます。
特に学校や駅が遠いと子どもさんの通学に大きな影響があり、送り迎えなども必要になるかもしれません。

市街化調整区域に家を建てたものの、高齢になって免許返納して生活できなくなり、自宅を手放した方もいらっしゃいました。

ただ、市街化調整区域も場所を選べば学校が近かったり駅の近くだったりと、穴場も存在します。

住宅ローンの審査で苦労した

市街化調整区域の住宅建築で大変なことは住宅ローン審査です。

厳密には家を建てる前に終わる話ですが、一部の金融機関は仮審査すらしてもらえなかったということもありました。

市街化調整区域の建物は転売ができず、土地の評価も高くないことが多く、担保価値が低く見られてしまいます。

そのため、市街化調整区域の建物では住宅ローンを受け付けていない金融機関も実在します。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

（市街化調整区域）分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは 「市街化調整区域の住宅ローン！」を無料相談 市街化調整区域での家づくり、住宅ローン、市街化調整区域ならではの許可手続の要…

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しかし、地元の信用金庫やJAなど、市街化調整区域が得意な金融機関もあるので、そんなに悲観することはないでしょう。

実家が近い

分家住宅などの要件を使って許可を受けて家を建てる場合、夫か妻のどちらかの実家の近くで家を建てることとなります。

何割かの方は実家の敷地を一部分筆して建築することもあります。

ただ、これについては土地代がかからない、子どもを預けられるなどのメリットもあるため、一概にデメリットとは言えないでしょう。

ここでは代表的な、知らないと後悔することを紹介しましたが、実際にはこれらのデメリットを知りつつも、私のお客様たちはマイホームを建てられました。

次の項目では、知られざる市街化調整区域のメリットを同じく3つご紹介します。

市街化調整区域で家を建てるメリット３選

市街化調整区域で家を建てるメリットは多くありますが、代表的なものを３つご紹介します。

土地を安く購入できる

大規模分家住宅の要件があれば、農地でも購入して住宅を建てられるため、土地を安く購入することができます。

また、親・祖父母の土地に建てるのであれば土地代は0円です。

もちろん開発許可・農地転用許可等の手続き費用はかかりますが、土地代に比べればお値打ちと言えるでしょう（20万円～200万円程度）。

そして土地代に支払うはずだったお金を建築費用に充てたり、ローン金額を減らしたりと様々な恩恵が受けられます。

固定資産税が安い

市街化調整区域は都市計画税（固定資産税評価額の0.4％）が非課税であり、更に元々の土地評価額が市街化区域よりも安いため、毎年の固定資産税が安くなる傾向にあります。

土地購入と合わせて、税金面でも大きなメリットと言えます。

自然豊かで静か

市街化調整区域は農地や自然を維持する区域のため、のどかで緑が多く、静かな環境が好きな方には最高のシチュエーションです。

市街化調整区域で家を建てた人はこんな人が多かった

私がお会いした市街化調整区域で家を建てた方々の特徴をまとめました。

市街化調整区域で家を建てたいけど、建てた後に後悔しないだろうかと心配な方は、参考にしてください。

親子の仲が良い

分家住宅を建てられた方々は、ほぼほぼ親子の仲が良く、適度な家族関係を維持されていました。

親の土地に家を建てるという話ができるくらいなので当然かもしれませんが、住宅資金援助を受ける方もおり、実家と仲良くしておくのは家づくりでも大切なことでしょう。

広い土地で家を建てたい

親の土地に建てられる方、土地を購入して建てられる方のどちらでも、土地の広さを重視している方が多かったです。

土地が安いために広い土地を買える、親の土地なので出来る限り広くする、などの理由で広い敷地に建てられる印象です。

敷地面積は既存宅地であれば50坪～80坪、分家住宅なら100坪～150坪で、建築面積15坪～20坪前後でした。

駐車場や物干し場、家庭菜園を確保する方もいらっしゃいました。

自然が好き

昔から山や川で遊んでいて自然が好き、家族でキャンプに行ったりとアウトドア派なご家族もよくいらっしゃいました。

夜は暗いけど満天の星空を楽しむ、草むしりは大変だけど家庭菜園を楽しむなど、不便さも楽しむような方が向いているのかもしれません。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

ここまでの内容で市街化調整区域での家づくりに興味を持った方には、次の注意点を知っておいていただきたいのでお伝えします。

デメリットではなく、注意点です。

市街化調整区域での建築には許可が必要

まず、市街化調整区域での住宅建築には都道府県知事（または中核都市等の市長）の許可（開発許可または建築許可）が必要です。

その許可は愛知県であれば分家住宅や既存宅地などの要件を満たした場合に取得できます。

分家住宅の許可は市街化調整区域に昭和40年頃から住んでいる方の子・孫のみの要件であり、既存宅地は市街化調整区域決定前から宅地である土地に限られます。

市街化調整区域の土地を探す際には、都市計画法の許可が必要だということを知っておきましょう。

既存建物でも、購入して住むために許可が必要

まれに市街化調整区域の土地建物（住宅）が販売されていますが、購入して住むためには許可（開発許可または建築許可）が必要です。

既存建物であれば以前は誰かが許可を取得して建てた建物であり、本来はその人とその家族しか住むことができません。

何らかの事情で手放した場合、新たに許可を受ければ第三者が購入して住むことが可能となります。

この許可は用途変更の許可と言い、愛知県では開発審査会基準第16号で規定されています。

この許可を取らずに購入してしまうと、住んでいるだけで都市計画法違反となり、建て替えしたくても建築確認でストップしてしまい、住むことも・売ることもできないという状況に陥ってしまいます。

市街化調整区域は既存建物を購入する場合でも許可が必要なことに注意しましょう。

許可には費用がかかる

市街化調整区域の許可（開発許可または建築許可）は建築士か行政書士に依頼して代行してもらう必要があり、申請費用がかかります。

許可の難易度によって、20万円～200万円と幅がありますので、依頼前に必ず見積もりをとっておきましょう。

市街化調整区域の建築が得意な建築会社を見つける方法

これから市街化調整区域で家づくりを行うかどうかは、「プランと費用」を見比べる ことが欠かせません。

そこで重要になるのが 複数社に相見積もりを取り、比較検討するプロセス です。

なぜ複数社の見積もりが欠かせないのか？

複数社に見積もりを依頼する理由は次のとおりです。

提案の幅が広がる

会社ごとに得意分野や設計思想が異なるため、提示されるプランも千差万別です。

複数案を並べることで「自分の暮らし方に本当に合う提案」が見えてきます。

コストの妥当性を確認できる

同じ条件でも総工費に数百万円単位の差が生じることは珍しくありません。

金額の根拠を比較することで、適正価格が判断しやすくなります。

コミュニケーション力を見極められる

市街化調整区域の家づくりは事前相談、許可手続き、着工、完成と長期戦です。

初期対応の丁寧さや質問への回答速度は、そのまま期間中のストレス軽減につながります。

特に、市街化調整区域での許可経験の有無は建築スケジュールに大きく影響し、変な会社に当たってしまうと最悪、「許可が取れない」という事態も起こってしまいます。

後悔しないための建設会社選びチェックリスト

建設会社選びで後悔しないためのチェックリストをご紹介します。

このチェックリストを活用して、市街化調整区域の家づくりを一緒に行ってくれる建設会社を探しましょう。

「会社選びが面倒」なら一括比較サービスを活用

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まとめ

市街化調整区域での家づくりは、広い敷地と豊かな自然を手頃な価格で手に入れられる反面、インフラや資金計画、許可手続きといった独特のハードルがつきものです。

実際の施主様の声を集めると、次のような“つまずきポイント”が後悔の種となりやすいことが分かりました。

• 浄化槽が必須：初期費用100～150万円に加え、毎年の維持管理費も発生
• プロパンガス：都市ガスの整備が遅れており、光熱費が割高になりやすい
• 生活拠点（学校・駅・スーパー）が遠い：車が必需品となり、高齢期の移動手段も課題
• 住宅ローン審査が厳しい：担保評価が低く、金融機関が限られる
• 実家に近接して建てるケースが多い：地縁がメリットにもデメリットにもなる

一方で、こうした課題を上回る魅力を感じて家を建てる人が多いのも事実です。主なメリットは次の３つです。

• 土地価格が安い：親族地なら実質０円、大規模分家要件を満たせば農地でも購入可
• 固定資産税・都市計画税が軽い：評価額が低く都市計画税は非課税
• 自然豊かで静かな環境：家庭菜園やアウトドアを楽しめる田園ライフを満喫

後悔なく理想の住まいを実現するには、①区域区分と許可の要否を早めに確認し、②行政手続きに精通した専門家に相談し、③市街化調整区域の実績が豊富な施工会社を複数比較する――この三つのステップが欠かせません。

とくに最後の「施工会社選び」は、許可取得のスムーズさや総工費、住み心地に直結します。

「自分に合ったプランと費用感を効率よく把握したい」という方は、市街化調整区域案件に強い建設会社だけをまとめて比較できる無料一括見積サービスを活用してみてください。

入力は１度で済み、許可取得実績や設計提案力、見積もりの透明度を横並びでチェックできるので、納得のパートナー選びがぐっとラクになります。

• 「市街化調整区域って何？自分の土地で家を建てられるの？」
• 「住宅ローンは利用できるの？」
• 「建築にあたって、具体的にどんな条件をクリアしないといけない？」

こうした疑問に加え、インフラ整備の不安や将来的な資産価値に関するリスクも気になりますよね。

特に、相続した土地や低価格で購入した土地の場合、「このまま使えるのか」という不安を抱える方も少なくありません。

本記事では、市街化調整区域で家を建てるための許可条件や注意点を徹底解説します。

さらに、建築に必要な手続きや専門家の相談窓口も具体的にご紹介。以下のポイントを中心に解説していきます。

記事でわかること

• 市街化調整区域の基本知識と建築の可否
• 開発許可や都市計画法34条の条件、許可手続フロー
• 市街化調整区域で家を建てるメリット・デメリット
• 住宅ローン利用時の注意点
• 建築を成功させるための専門家への相談方法

本記事を読むことで、「自分の土地で家を建てられる可能性があるのか」「どんな手続きが必要か」を把握し、安心して次の一歩を踏み出すための知識が得られます。

最後までお読みいただき、市街化調整区域での家づくりを成功させましょう！

市街化調整区域とは？家を建てる前に知りたい基礎知識

市街化調整区域は都市計画法上で開発を抑制するエリアです。
建築に制限が多く、一般的に家を新築しにくいことが特徴といえます。

そのため、まず基本的な仕組みを理解しないと計画が進められません。

都市計画法が定める「市街化区域」との違い

都市計画法では、すでに都市としての整備が進んでいる区域・これから市街化を進める区域を「市街化区域」と呼びます。

市街化区域では住宅や商業施設の建築が比較的自由に行われます。
また、インフラ整備も優先的に実施されるため利便性が高いです。

一方、市街化調整区域は将来的な都市化を抑制する区域です。
そのため、開発行為や建築行為が厳しく制限されています。

この違いを理解しておくことが、市街化調整区域を知る第一歩です。

これらを知らずに購入してしまうと、予想以上の負担が発生する可能性があります。

市街化調整区域の目的と形成背景

市街化調整区域は都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を守るための区域です。
戦後の高度成長期には都市部への人口集中が著しく、開発が急速に進みました。

そして、全国各地で人口集中が社会問題化する事例が相次ぎました。

そこで都市計画法が整備され、都市と農地や山林などの区分けを明確にし、必要に応じて開発を抑制する仕組みが生まれました。

こうした経緯から、市街化調整区域内では大規模な開発を防ぐことで、地域の特性を維持する狙いがあります。

原則建築不可の理由とは

市街化調整区域で家を建てるのが難しい主な理由は、都市計画上の抑制政策にあります。

そのため市街化を抑制する目的で開発や建物建築は、原則禁止されています。

ただ、市街化調整区域には元々住んでいる人、農業・林業・漁業を担う人たちが生活を営んでいるため、そういった人たちの生活を維持するための住居、店舗・病院・学校などの施設については一定の基準を設けており、特別に建物の建築や開発行為が許可されます。（許可不要のものもあります）

この基準が、後述する都市計画法34条の許可基準です。

市街化調整区域で家を建てる許可が下りるのはこのような背景があるのです。そのため、外部から来て家を建てたくとも、要件に該当しないケースが多くなります。

なお、「日本一お金持ちの村」愛知県の飛島村は、臨海工業地帯を除く村域の大半が市街化調整区域です。しかし許可の下りる土地がほとんどないそうで、許可手続きの相談すら聞いたことがありません。

人口は平成2年～令和2年でもほぼ4,500人前後で推移しており変わりません。飛島村HP人口・世帯数　(国勢調査)より。

飛島村は極端な例ですが、市街化調整区域は外部からの転入を想定していないことを知っておくと良いでしょう。

宅地・農地など「地目」による扱いの違い

市街化調整区域内の土地でも、「地目」が宅地であれば許可の下りるケースがあります。

一方、農地の場合は農地転用など、都市計画法と別途の許可手続きが必要です。
農地として登録されている土地を農地以外に転用するには、都道府県知事の許可が必要であり、時間と費用がかかります。

これらの手続きを軽視すると、後からトラブルに発展する恐れがあります。

国土交通省のデータから見る市街化調整区域の現状

全国の市街化調整区域は主要都市周辺や農業地帯で特に広く指定されています。

国土交通省の資料によると、平成17年時点で国土の約10％が市街化調整区域です。

また、市街化調整区域の人口は1,010万人で日本の人口の8.0％が居住しています。

意外と多い？意外と少ない？いかがでしょうか。

ただ、こうしたエリアでは農地や山林が保全される一方、人口減少に伴い空き地や遊休地も増えている状況です。そのため、地域によっては宅地利用が見直されるケースが出てきています。

たとえば、豊田市では中山間地域に「住む意思」があれば許可を受けられる基準もあります。

豊田市開発審査会基準第18号（中山間地域等における住環境の保全を図るための建築行為等）

人口減少対策として、将来的には規制緩和が進む可能性もあります。

こんな人は要注意？よくある誤解と初期トラブル

市街化調整区域を「価格が安いから」という理由だけで購入する人は注意が必要です。
購入後に予想外のトラブルに直面するかもしれません。

例えば、既存宅地だと聞いて安心していたら、実は建物の増改築に許可が必要で手続きが長期化したケースがあります。

また、インフラが整備されていない地域だと、自費で上下水道を引くために数百万円以上の出費を覚悟しなくてはならない場合もあります。

このような市街化調整区域での建築には、経験豊かな専門家への相談が必須です。

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市街化調整区域で家を建てる許可条件【開発許可・34条の要件】

市街化調整区域で家を建てる場合、都市計画法に基づく開発許可が必要です。
そして、市街化調整区域の開発許可では34条の要件が重要なポイントになります。

許可要件・申請手続きを知れば、スムーズに建築が実現できるでしょう。

開発許可（建築許可）の基本フロー

開発許可

市街化調整区域における開発許可は、建物建築・土地造成を行う場合に必要です。造成工事が無い（整地のみ）の場合は建築許可（建物建築のみの許可）を取得します。

開発許可と建築許可には実務上の違いがありますが、ここでは割愛します。

役所の相談先はどこ？

許可手続きを進めるため、まずは自治体の窓口で事前協議を行います。計画内容が法令や条例に合致しているか確認を受けるのが一般的です。

市街化調整区域の相談窓口は通常、市町村役場の建築課・都市計画課です。午前中のみ相談可能な窓口もありますので、事前に電話してから行くと良いでしょう。

ハウスメーカー・工務店とはいつ契約すべき？

市街化調整区域の建築では、役所から許可の裏付けをもらった上で、ハウスメーカー・工務店と契約すべきです。

もちろん、市街化区域などでも契約は慎重に行うべきですが、特有の理由があります。
それは、「市街化調整区域では許可が下りるまで何が起こるか分からない」からです。

分譲地などであれば、「建物が建たない」ということはまずありません。
しかし、市街化調整区域は要件が整わず建築できない恐れがあります。

私のお付き合いしていたメーカーさんは、下記のような流れで契約していました。

1. 許可要件について役所と事前相談
2. 行政書士へ依頼して、役所と要件について打ち合わせを完了させる
3. 役所から「許可見込みあり」との回答を受領して確実に建築できる裏付けを取る
4. 施主様とハウスメーカーで建築に関する請負契約締結
5. 建築計画の詳細打ち合わせ、最終決定
6. 許可申請→許可完了（2ヶ月程度）
7. 建築確認申請
8. 着工

３．と４．は必ずこの順番で行うことを強くおすすめします。

あまり取引の無いメーカーさんから、請負契約をしてから許可についての相談をいただくこともありましたが、「許可要件が取れなかった」案件が数件ありました。。。

「どうにか許可を取ってくれ」「お客様のお父様（地主）が激怒している」「営業成績が大変なことになる」と様々な言葉をもらい、どうにかできないかと頑張りましたが、要件が無ければどうにもなりませんでした。

市街化調整区域で建築の請負契約をする際のチェックポイント

上記のようなトラブルを防ぐため、請負契約時のチェックポイントをお伝えします。

• 許可取得の裏付けは取れているか？：役所の担当者・日付を確認しておきましょう
• 行政書士・建築士が入っているか？：許可手続きの専門家である行政書士、建築士が調査していると安心です。紹介してもらって面談できていれば更に安心です。
• 許可が下りなかった場合の対応：万が一許可が下りなかった場合、違約金無しで契約解除できるかどうか。若しくは通常と違った違約金を設定しているか。
  ※一般的には、「許可が下りたら契約の効力が発生する」という停止条件付契約を行います

このような手順無く、契約を勧めてくる場合は注意した方が良いかもしれません。

都市計画法34条とは？押さえておきたい要件

都市計画法34条とは、市街化調整区域内で「誰が」「どんな建物」を建てられるか（開発できるか）の「立地基準」を示した条文です。

この立地基準は都市計画法で書かれた基準（都市計画法第34条第1項～第13項）と、地域の実情に合わせて都道府県知事等が決められる開発審査会基準（都市計画法第34条第14項）があります。

前者は法律の条文なので、全国統一の基準となっており、次のとおりです。

• 法第34条第1号：公益上必要な建築物及び日常生活のため必要な店舗等
• 法第34条第2号：鉱物資源、観光資源の有効利用上必要なもの
• 法第34条第4号：農林水産物の処理等の施設
• 法第34条第5号：農林業等の活性化のための施設
• 法第34条第6号：中小企業振興のための施設
• 法第34条第7号：既存工場と密接な関連を有する事業場
• 法第34条第8号：火薬庫
• 法第34条第8号の2：災害危険区域等からの移転
• 法第34条第9号：沿道施設と火薬類製造所
• 法第34条第10号：地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為
• 法第34条第11号：条例指定した土地の区域内において行う開発行為
• 法第34条第12号：市街化を促進するおそれがない等と認められる条例定める開発行為
• 法第34条第13号：既存権利者の開発行為

例えば、市街化調整区域に建っているコンビニは第1号の「店舗」での許可です。

この制度をうまく活用することで、市街化調整区域でも建物の建築が可能です。

分家住宅・既存宅地など（法第34条第14号　開発審査会基準）

立地基準の最後、14号は次のように書かれています。

• 法第34条第14号：市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの

難しく感じるかもしれませんが、「街中（市街化区域）で難しいもので、開発審査会という会議で決めたものは建てて良いよ」、というニュアンスです。

そして開発審査会とは、都道府県等で都市計画の方針を決める会議です。
開発審査会では有識者を集めて、地域の実情に合った基準を策定します。
時代のニーズに合わせて、基準が追加されることもあります。

14号の基準は、愛知県では分家住宅（基準第1号）や既存宅地（基準第17号）があります。
※詳しくはリンク先の記事を参照してください。

これらの特例を使うには事前に役所や専門家へ具体的な条件を確認することが大切です。
特例の要件を誤解していると、建築ができないなどのリスクがあります。

ディベロッパー開発済みの宅地を利用する場合

ディベロッパーによって開発済みの宅地は、市街化調整区域内でも建築が可能です。

これらの土地は既に必要な開発許可が取得されているため、新たな申請は原則不要です。
分譲地であれば「誰でも買える土地」であり、安心して購入できるメリットがあります。

ただし、土地購入時には開発許可証を確認し、用途や建築条件が契約内容と一致しているか確かめることが重要です。

また、誰でも購入できるために市街化調整区域の分譲地は価格が割高になる傾向にあります。

愛知県の市街化調整区域であれば、ほとんどが既存宅地（基準17号）でしょう。この点も覚えておくと良いです。

立地基準や属人性が問題になるケース

立地基準には、建物の使用者に条件が付く「属人性」が課される場合もあります。

例えば農家住宅の場合、農家の世帯しか許可を受けることができません。
分家住宅は、市街化調整区域決定前から存在する世帯の子・孫という要件が必要です。

この属人性は建築後にも必要なため、分家住宅や農家住宅は貸すことができません。

そのため、破産や死亡などの事情で農家住宅や分家住宅を売却する場合には、次の買主が新たな所有者として許可を受ける必要があります。

この許可手続きは、用途変更（所有者の変更）と呼ばれます。違和感しかありませんが、法律上は所有者も「用途」という要素らしいです。。。

愛知県開発審査会基準では、16号に用途変更の基準があります。こちらも、該当記事を参照してください。

分家住宅を高値で売却する秘訣：用途変更（16号）【愛知県】 愛知県で分家住宅を売却する際に重要な「開発審査会基準第16号」について説明します。 本記事では、用途変更の許可を得るため…

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自治体独自の条例と追加要件

各自治体で、市街化調整区域内での建築を規制する独自条例が存在する場合があります。

例えば、景観保護として建築物の高さやデザインに制限が設けられるケースもあります。
また、周辺住民への説明責任や同意書提出が追加要件として求められることもあります。

事前に自治体のHPや窓口で最新の情報を収集し、要件を確認しておくことが重要です。

専門家（行政書士・建築士など）へ相談するメリット

市街化調整区域で家を建てる際は、行政書士や建築士などの専門家に相談することで、手続きがスムーズになります。

彼らは法令や自治体の基準に精通しているため、相談・申請を効率的に行えます。
また、許可が下りる可能性を事前に調査してくれるため、不必要な時間やコストを回避する助けとなります。

特に土地購入や建築計画の初期段階から相談することが重要です。そうすれば、適切なアドバイスを受けられる点が大きな利点です。

市街化調整区域に家を建てるメリット・デメリット

市街化調整区域は制限が多い反面、コスト面や自然環境など魅力的な要素も存在します。
ただし、を正しく理解しないと、暮らし始めてからギャップを感じる可能性があります。

地価が安い・静かな環境が得られるメリット

市街化調整区域は基本的に開発が制限されているため、市街化区域と比べて土地価格が低い傾向があります。
そのぶん予算を抑えて広めの敷地を手に入れられる可能性が高いです。

また、周辺に大型商業施設や高密度な住宅地が少ない場合は、騒音や交通量が少なく静かな暮らしが実現しやすいでしょう。

自然を近くに感じながら落ち着いた環境で過ごしたい人には、大きなメリットでしょう。

インフラ未整備や交通不便などのデメリット

市街化調整区域は開発を抑制しているため、上下水道、都市ガス、道路の整備が行き届いていないケースがあります。
そういった環境では、引き込み工事や排水施設の設置などに大きな費用負担が必要となる場合があります。

また、公共交通機関の便が悪く、車移動が前提になる地域も多いです。

通勤や通学で時間やガソリン代がかかるだけでなく、高齢になってからの生活が想像より不便になる可能性もあるため、長期的な視点が不可欠です。

売却や相続時におけるリスクと注意点

市街化調整区域の住宅は、市街化区域よりも売却しにくいというデメリットがあります。

建築制限やインフラの未整備を嫌う買い手が多く、資産価値が想定より伸びにくい点に注意が必要です。

また、相続の際には宅地だけでなく、所有農地についても考える必要があります。

相続人が農業を継がない場合、農家住宅として存続できないケースも考えられます。
農地を含めて、早めに相続対策を考えておくことが大切です。

建て替え・リノベーション時のハードル

市街化調整区域の建物を増築・リノベーションするには、元の建物の状態や敷地の用途次第では再度許可が必要になる場合があります。
一旦更地にすると認定が取り消される恐れなど、手続きが複雑化しやすいのが特徴です。

結果として改修工事が思うように進まず、時間だけが過ぎるケースも珍しくありません。

私の経験でも、大規模なリノベーションをする際に調査してみると無断で増築していたり、無許可の建物・倉庫が建っていたりと、違反行為が見つかり、是正工事に費用がかかったケースもあります。

市街化調整区域の増改築は気軽に考えず、役所・専門家に相談してから行いましょう。

将来的な資産価値はどう変化する？

人口減少が進む地域では、市街化調整区域にある物件の需要が今後も伸びにくいでしょう。

特に都心から離れた場所では、移住ニーズの増加を見込めない場合、資産価値が下がり続けるリスクに備える必要があります。

一方、田園風景や自然環境を観光資源として活用して成功している自治体もあります。
地元の方針次第で将来的に規制が緩和される可能性があります。

資産価値の動きは、各自治体の方針や開発計画を小まめにチェックすることが大切です。

「〇〇（市町村）＋マスタープラン」で検索すると、10年程度の計画が出てきます。今住んでいる市町村、建築を計画している市町村で調べてみてはいかがでしょうか。

市街化調整区域で家を建てる流れと必要書類

市街化調整区域で家を建てる場合、まずは自治体への事前相談が重要です。

地元承諾、開発許可の取得など、通常の建築とは異なる手続きが多い点が特徴です。

自治体への事前相談から始めるステップ

最初に自治体の窓口で、計画中の建築や土地利用の概要を説明します。

ここで法的な条件や、条例上の制限などを把握できるため、後から大きく方向転換するリスクを減らせます。

具体的には、土地の地目や用途区分を確認し、開発許可が必要かどうかを確認します。

また、自治体ごとの独自ルールや景観条例があれば、その要件も事前にチェックします。
こうした相談を経て、次の書類準備や詳細設計に進むのが一般的な流れです。

開発許可申請

開発許可を申請する際は、敷地の位置図や、設計図面などを提出します。
さらに排水計画・造成計画も必要で、資料の作成には時間と専門知識が必要です。

近隣住民や地元代表への説明を求められるケースもあります。
早めの段階から要件を確認し、情報を整理しておきましょう。

提出時には不備がないか細かく確認し、補足資料が必要になった場合は速やかに対応することが重要です。

建築地が農地の場合は、農地法の許可手続きも同時に申請し、同時に許可となります。

開発許可申請は対応すべき窓口も多いため、一括して行政書士への依頼をお勧めします。

建築確認申請

開発許可が下りた後は、市街化区域の建物と同じく建築確認申請を行います。

設計士と工務店・ハウスメーカーが連携し、建築基準法や防火・耐震規定などを満たしているかを確認した上で申請手続きを行います。

許可審査では、住民の生活環境や農地の保全が考慮されるため、計画の段階で地域への影響を十分に検討しておきましょう。

協議が円滑に進めば、建築確認通知書を受領でき、実際の工事着手へと進む流れになります。

許可証の発行後にすべきこと

許可証発行後には施工会社と最終的な打ち合わせを行い、工事工程を確定します。

住宅ローンを利用する場合は、この段階で金融機関との契約を締結し、工事着手金を準備するのが一般的です。

並行して近隣住民へ着工時期や作業内容を周知し、騒音振動対策を行うことが必要です。
許可証は後々の書類確認にも使うため、紛失しないよう大切に保管します。

実際の建築工事に着手するまでの注意点

工事開始前には、現地の造成や地盤改良が必要になる場合があります。
特に農地や山林は地盤が弱いことが多く、補強費用が高額になるケースもあります。

また、建物の配置や高さが計画通りか最終確認を行い、図面と実際の寸法にズレがないか気をつけましょう。
基礎工事やフレームの組み立て時に自治体の中間検査が入る場合もあり、合格しないと次の工程に進めません。

こうした点を踏まえ、急ぎすぎず着実に段階を踏むことがトラブル回避につながります。

建物完成後に必要な手続き

建物完成後は、完了検査で適法に建築されたことを証明してもらう必要があります。

この検査で問題がなければ、検査済証が発行され、正式に居住が可能になります。
引き渡し後も書類管理と必要な届出に注意し、将来のトラブルを防ぐことが大切です。

建物完成後に必要な手続きは次のとおりです。

• 建物の完了検査：建物が建築確認申請どおりに建てられているかの検査。建築主の立会いは不要
• 土地造成の完了検査：開発許可を受けた場合、都市計画法上の完了検査。造成や擁壁が正しく設置されているかを検査する。通常は建物工事着工前に行う。
• 建物表題登記：建物の概要（構造、用途、面積等）を法務局に登録（登記）する手続き。農地→宅地への変更（地目変更）があれば、同時に行う。
• 住所変更：新築建物へ住所を移す。
• 住宅ローンの登記：住宅ローンの貸付を受けるため、担保設定を行う登記。所有権保存登記、抵当権設定登記行う。
• 住宅ローンの実行：金融機関から、実際に融資を受ける。この時に施工会社への支払いが行われ、住宅ローンの支払いが始まる。
• 農地転用の完了報告：農地を転用した旨の報告書を役所へ提出する。
  ※農地転用の許可申請があった場合のみ

市街化調整区域で家を建てる際のローン審査と資金計画

市街化調整区域での建築は条件が厳しく、ローン審査に影響が出ることがあります。
そのため、住宅ローンに関して、事前の情報収集と計画が重要です。

この内容については、下記の記事でも詳しく解説しています。

（市街化調整区域）分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは 「市街化調整区域の住宅ローン！」を無料相談 市街化調整区域での家づくり、住宅ローン、市街化調整区域ならではの許可手続の要…

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金融機関が嫌う理由と融資が難しい背景

市街化調整区域は開発制限があり、将来的な資産価値が読みづらい点を金融機関はリスクと捉えます。

たとえば、転売や相続時に需要が低く、担保としての評価額が下がる可能性があるため、融資をためらうケースが多いのです。

また、インフラ整備が遅れている場合、追加工事費がかさむリスクや再販時のハードルも想定されます。
こうした要因が重なり、審査通過率が市街化区域より下がりがちです。

金融機関から見ると「返済不能時のリスクが高い」と判断されることが多いです。そのため、申請段階で詳細な資料提出を求められる場合もあります。

事前に想定される費用と建築計画を明確にし、信用情報や自己資金を強化するなどの対策が欠かせません。

家の建築費用だけじゃない？維持費と税金

家を建てる場合、建築費用に加えて維持費や税金にも目を向けることが大切です。

市街化調整区域特有の事情としては、道路や上下水道などインフラが整っていない地域では、設備投資やメンテナンス費用が思った以上にかかるケースにも注意が必要です。

また、固定資産税は建物の評価額や自治体の税率によって変動しますが、市街化区域と比較して特別安いとは限りません。

将来的に大規模リフォームや建て替えが必要になった場合、許可手続きや分筆作業で追加の費用が発生する場合もあります。

早期の段階で専門家に相談し、毎年の維持コストを具体的に把握することが重要です。
これにより、ローン返済と並行して予想外の出費に悩まされるリスクを減らせます。

売却・相続時におけるローン残債リスク

市街化調整区域の物件は流動性が低く、売却に時間がかかる場合が多いです。
そのため、万が一ローンの残債がある状態で売却を余儀なくされた場合、思うように価格が付かず負債が残るリスクが高まります。

また、相続の際も市街化調整区域に家が建っていると、使用目的が制限されているため、相続人が利用せずに放置するケースもあります。

放置すると固定資産税だけがかさみ、管理不全になれば倒壊などのリスクを抱えることにもなるでしょう。

こうした将来リスクを見越して、あらかじめ売却戦略や相続対策を検討し、必要に応じて早めに不動産業者や税理士へ相談する姿勢が大切です。

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市街化調整区域で家を建てる際に頼れる専門家・相談先一覧

市街化調整区域で家を建てる際は、法律や手続きに精通した専門家が頼りになります。
ここでは、行政書士・建築士・不動産会社など、それぞれの役割や連携方法を整理し、安心して相談できる体制を整えるポイントを紹介します。

行政書士に依頼するメリット

行政書士は、開発許可申請や建築許可申請などの書類作成の専門家です。

そのため、行政書士に依頼しておけば、役所との折衝、申請書類の作成を無駄なくスムーズに行ってくれます。

また、行政書士は「初回相談から建物完成までの全体の流れ」を把握している点も重要です。
市街化調整区域の複雑な審査過程をスムーズに乗り切るためにも、初期段階から相談する価値があります。

建築士・ハウスメーカーへの相談ポイント

建築士やハウスメーカーに相談する際は、設計プランだけでなく、地域の景観条例やインフラ状況を踏まえた提案を求めることが大切です。

ハウスメーカー選びでは、同様の案件実績があるかどうかを確認し、手続きサポートの有無をチェックし、行政書士などと提携している業者であれば安心です。
また、地域に精通した業者のほうが、自治体との協議を円滑に進めやすい利点があります。

不動産会社・ディベロッパーとの連携方法

市街化調整区域内の土地を扱う不動産会社は、開発や転用のノウハウを持っている場合が多いです。
ディベロッパーが既に取得している開発許可を活用できれば、個人がイチから申請する手間を省けることもあります。
ただし、契約時に建築条件が含まれている場合があるため、追加費用や将来的な転売制限などを慎重に確認しましょう。
また、不動産会社が自治体との折衝までサポートしてくれるのか、事前に打ち合わせると失敗を減らせます。

農地転用や分家住宅の相談窓口

農地を宅地へ転用する際は、農業委員会や都道府県知事への申請が必要です。
分家住宅の場合は、市役所の建築課や都道府県の建設事務所が相談窓口となります。

また、排水であれば道路・水路の管理者などが相談窓口です。

市街化調整区域全般の相談であればやはり、行政書士などに任せることが抜けもなく、安心できるでしょう。
専門家と連携することで、申請書類の完成度を高め、審査期間を短縮できるメリットがあります。

まとめ

市街化調整区域で家を建てるには、法的な制限やインフラ整備など独自のハードルがありますが、許可制度をうまく活用すれば建築できる可能性はあります。

本記事で紹介したポイントを押さえることで、建築計画をスムーズに進められるでしょう。

• 開発許可や34条の立地基準など、各種審査制度の基本を把握する
• メリット・デメリットを理解し、長期的な資産価値も検討する
• 住宅ローンや資金計画は余裕を持って組み、リスクを軽減する
• 専門家（行政書士・建築士など）と連携して手続きを円滑化する

この記事を参考に、建築許可の取得やローン計画など具体的な行動を始めてみましょう。
早めの情報収集と専門家のサポートが、後悔しない家づくりへの第一歩となります。

本記事では、申請者や土地に関する要件、建築に必要な許可や費用を具体的に解説。

さらに、トラブル回避のポイントも紹介します。
専門家への相談方法も網羅しているので、スムーズな計画実現のための参考にしてください。

市街化調整区域とは？分家住宅の基礎知識

市街化調整区域は、都市計画法で定められた土地利用区分です。
都市の無秩序な拡大を防ぐため、原則として開発や建築が制限されています。

しかし、昔から当該地域に住んでいる人の子や孫は分家住宅の建築が許可されます。
これは、親世帯から独立する新たな世帯が自己用住宅を建てるための制度です。

このように、分家住宅は「地域住民の生活維持」と「都市計画の調和」を両立させる重要な仕組みと言えます。

分家住宅を建築できる条件

申請者に関する要件

分家住宅を建築するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 申請者が市街化調整区域決定前から住んでいる世帯の直系卑属（子や孫）であること。
• 結婚など、新たな世帯形成が必要であること。
• 本人、配偶者、親・祖父母が他に住宅建築可能な土地を所有していないこと
  ※利用可能な市街化区域の土地を持っている場合もNGです

これらの条件を満たさない場合は、許可が下りませんので注意が必要です。

土地に関する要件

土地についても厳しい基準があります。
愛知県の一般分家住宅の場合の主な要件は次のとおりです。

• 土地は市街化調整区域指定前（昭和45年11月23日以前）から親・祖父母などが所有している
• 建築予定地が「既存集落内」またはその周辺に位置している
• 農地の場合は、農地転用許可が受けられる

これらの条件は建築地を決める際に必ず確認すべき内容です。
確認方法は行政書士に依頼することも可能ですが、最終的には許可権者に事前確認します。

愛知県の場合の許可権者は愛知県知事で、各管轄の建設事務所建築住宅課です。

事務処理市（稲沢市、半田市、安城市、豊川市など）は各市の建築課等で相談します。

建物に関する要件

分家住宅として認められる建物には以下の制約があります。

• 自己用住宅として使用すること。他人への賃貸や売却は禁止されています。
• 必要以上に大きな建物（過大規模）は認められません。※敷地は原則、500㎡未満
• 原則、二世帯住宅は建てられない※新たな世帯のための住宅のため
• 最高の高さは10ｍ以下（2階建てまで）

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許可申請～建築までの手続き

許可申請から建物建築までに必要な手続きは、次のとおりです。

必要な許可と申請

分家住宅を建てるには、以下の許可申請が必要です。
開発許可・建築許可はどちらか1つだけ申請すれば大丈夫です。

• 都市計画法29条（開発許可）：市街化調整区域内で建物建築、造成するための許可
• 都市計画法43条（建築許可）：土地を整地するのみで、造成（土地の切盛り）が30cm未満の場合は、開発許可ではなく建築許可を取得すれば大丈夫です
  ※事務処理市の一部（安城市など）は造成基準が違います
• 農地法5条：建築地が農地の場合は、開発許可（または建築許可）と同時に申請して、同時に許可を受けます
• その他の許可：建築敷地が接している道路に側溝が無い場合は、排水のために道路占用許可や承認工事の手続が必要です
• 土地分筆登記：建築したい敷地が広い場合は境界確定測量、土地分筆登記が必要です
  ※市街化区域で使われるような、いわゆる「机上分筆」は認められません

手続きが複雑な場合は、専門家への依頼がおすすめです。
行政書士や土地家屋調査士がサポートしてくれます。

事前相談・許可申請手続きの流れ

以下は分家住宅の一般的な手続きの流れです。

1. 事前相談①：窓口（尾張建設事務所等）で事前相談を行う。初回でも最低限、建築したい土地の登記簿謄本、公図、住宅地図（グーグルマップ可）、簡単な家系図は持参しましょう。
2. 事前相談②：初回で指示された追加書類（戸籍謄本、名寄せ台帳、理由書など）を提出する。
   →役所の担当者から「分家住宅要件あり」の回答が得られれば事前相談は完了です
3. 建築設計打ち合わせ：ハウスメーカーや工務店と建築に関する打ち合わせを行います。建築許可申請までに平面図、立面図、配置図、排水計画図を確定させます。
4. 確定測量・分筆：土地の分筆が必要であれば、設計打ち合わせと同時進行で、境界確定測量・土地分筆登記を行います（2～3ヶ月程度）
5. 開発許可（または建築許可）申請、各種申請（農地転用許可など）を行う
   ※農地転用が必要な場合は、毎月1回（愛知県の場合）の締切日があるので注意
6. 許可完了（申請から完了まで、農地であれば2ヶ月弱、非農地であれば1ヶ月程度）
7. 開発許可の場合は、造成の着手届、完了検査、建築確認申請の順番で行います。
   建築許可（造成が整地のみ）の場合は、建築許可証を添付して建築確認申請に進みます。

分家住宅の許可手続きにかかる費用

分家住宅の建築までに必要な費用は次のとおりです。

許可申請費用

分家住宅の許可取得には以下の費用がかかります。

• 建築許可申請（分家住宅の場合）：25万円～35万円程度
  ※開発許可の場合は＋５～10万円
• 農地転用許可申請：15万円～25万円程度
• 土地改良区除外手続き：土地改良区１件につき５万円程度
• 地元承諾：地元役員、農業委員などの同意が必要な場合は1人につき2万円前後
• 道路占用許可等：各種手続き内容により、10～30万円程度

その他関連費用

その他にも以下の費用が発生する場合があります。

• 境界確定測量：50～70万円程度（場所、広さにより変動します）
• 土地分筆登記費用：５～７万円前後
• 現況測量費用：建築地の高低差、構造物などを測量する費用として５～10万円必要です
• 土地改良区決済金：土地改良区除外にかかる費用で、１㎡あたり10円～400円程度
  ※300㎡の除外手続きで、複数の改良区の除外が必要であれば15万円程度かかる場合もあります

許可費用の総計

許可にかかる費用の概算は、農地・非農地で大きく変わります。

農地（田畑）の場合

予定地が農地で分筆が必要な場合と不要な場合（500㎡未満）、概算は下記のとおりです。

総額が100万円を越える場合も少なくありません。
ただ、建築敷地を330㎡（100坪）、１坪3,800円～1万4000円で土地を購入したと考えれば、比較的割安かもしれません。

非農地（宅地、雑種地など）

予定地が非農地であれば、費用は大きく下がります。

注意点と課題

分家住宅の許可手続きを進めるにあたり、注意点と課題は次のとおりです。

許可見込みが出ない場合

事前相談で分家住宅の許可見込みが出ない主な理由は以下です。

• 土地や申請者が要件を満たしていない：線引き前所有ではない、申請者が結婚していない（結婚予定は証明できればOK）
• 他に持ち家や適切な土地を所有している場合：本人・父母・祖父母の所有地の中から消去法で決まるため、「本家の近くだから建てたくない」などは認められません
• 建物が過大規模である場合や用途不適合の場合：500㎡を超える敷地の場合は開発審査会が必要ですが、分家住宅で500㎡超えの敷地は規模が過大過ぎて、原則許可は受けられません
  →愛知県の場合は農家住宅（都市計画法29条2項）であれば1,000㎡まで可能なため、こちらを検討しても良いでしょう

これらの場合、計画自体が頓挫する可能性がありますので注意してください。とくに、許可権者の事前見込みが出る前に建築契約を締結することは危険です。許可要件が取れなければ土地選定からやり直しになってしまいます。

属人的制約と不動産価値への影響

分家住宅は属人的な制度であり、許可を受けた人とその家族しか利用できません。
そのため、分家住宅は他人への売却や賃貸は禁止されています。

また、住宅ローン審査でも不利になる可能性があります。

ただ、売却に関しては愛知県であればやむを得ない事情（破産、競売、死亡等）があれば用途変更の許可（基準16号）を受けて売却が可能です。

住宅ローンも地元の信用金庫やJAであれば可能な場合もあります。

分家住宅としての建築は制約もありますが、対応策も探せば存在します。

専門家への依頼と相談方法

メリット

専門家へ依頼すると手続き負担が軽減されます。また、書類作成や要件確認も正確性が向上します。特に行政書士や土地家屋調査士はこの分野で経験豊富です。

費用感と選び方

専門家への依頼費用は40万円～100万円を越えるケースもあります。ただ、初回相談無料の場合も多いため、まず見積もりを取りましょう。

まとめ

分家住宅制度は地域住民生活維持に重要な役割を果たしています。

しかし、その運用には多くの制約と課題があります。計画段階から専門的知識を活用し、自治体との連携を密に行うことで成功率を高めましょう。

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分家住宅の建築は地元密着型工務店がおすすめ！

分家住宅を建てるなら、やはり地元密着型の工務店がおすすめです。

私が大手司法書士・土地家屋調査士・行政書士の事務所に勤務していた頃、有名ハウスメーカーから地域に根差した工務店まで、実に多くの事業者と連携しながら分家住宅の許可に携わってきました。

もちろんどの企業にも得意・不得意があるのですが、分家住宅に関しては、地元密着型工務店の担当者の方がスムーズに許可取得から建築まで進められていた印象が強いです。

なかには「大手や有名ハウスメーカーの方が安心」という考え方もあるかもしれませんが、実際には地元密着型の工務店に依頼する大きなメリットが存在します。

なぜ、分家住宅の相談は地元密着型工務店が良いのか？

理由はシンプルです。

地元密着型工務店の営業担当者はほとんど異動がなく、地域特有の排水ルールや許可申請の進め方を熟知しているからです。

この、地域ならではの規定を把握していないと、トラブルが起こって余計な時間や費用がかかる恐れがあります。
しかし、地元エリアをよく理解している工務店なら、そうしたリスクを最小限に抑えながら、着実に建築を進めてくれます。

「有名ハウスメーカーなら安心」…本当に大丈夫？

一方、有名ハウスメーカーの営業担当者は、半年から3年ほどのスパンで異動するケースが多く、地元のルールに慣れたころに別のエリアへ異動してしまうことも。
たとえ同じ愛知県内でも、三河と尾張では慣習や規定が異なるため、排水などでトラブルが起きることも珍しくありません。

オメガ

〇〇改良区の排水承諾で5万円必要ですね。

ハウスメーカー営業マン

え？排水承諾にそんなにかかるんですか？

△△市では不要だったのに…。

いえ、このエリアではどこでも必要ですよ。

突然発生する追加費用は、カーテンや壁紙などの内装予算を圧迫します。
しかし市街化調整区域に詳しい地元密着型工務店であれば、こうした問題を事前に想定しやすく、余計な出費や手間を軽減できるでしょう。

地元密着型工務店を知らない場合は、ハウジングバザールで一括見積

「地元密着型工務店を探す方法がわからない」
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という方には、ハウジングバザールの一括資料請求が便利です。

ハウジングバザールは、自然素材を活かした家づくりや地元に根差した優良工務店とのネットワークを豊富に持っています。

そのため分家住宅や市街化調整区域に精通した工務店にもスムーズにアプローチが可能。まずは資料請求から、気軽に始めてみましょう。
下記のリンクから申し込めますので、ぜひ活用してみてください。

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ハウジングバザール

この記事では、農林漁業従事者向けの農家住宅と、許可手続きの流れ、注意点を詳しく解説します。

ルール

住宅を市街化調整区域で建築するためには、市街化調整区域のルールを知る必要があります。
ここでは、市街化調整区域に関するルール・法律等について解説します。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、無秩序な市街化を防ぐために設定された地域です。

この区域は、都市のスプロール現象（無秩序な都市拡大）を抑制し、農地や自然環境を保護することを目的としています。
そのため、原則として新しい住宅や商業施設の建設が制限されています。

家を建てる際のルール

市街化調整区域内では、一般的な住宅の新築は基本的に禁止されています。

しかし、特定の条件を満たす場合や例外規定に該当すれば建築可能です。

市街化調整区域で家を建てられる要件

市街化調整区域で家を建てれらる要件は大きく次の4つです。

• 農家住宅等
• 開発審査会基準で認められた要件
• 都市計画法34条11号地域
• 開発済み分譲地（既存宅地等）

農林漁業従事者向け建物（農家住宅等）は例外的に建築可能

市街化調整区域では、農林漁業従事者がその業務に関連する居住用住宅を建てる場合、開発許可が不要となる例外があります。

田畑や漁場などは広大な敷地が必要なため市街化調整区域に多く存在します。
農家住宅などはその土地で働く農林漁業従事者の住居を確保するための制度です。

都市計画法
（開発行為の許可）
第二十九条都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。

２都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

引用：都市計画法（昭和四十三年法律第百号）　e-Gov法令検索

具体的には以下の条件を満たす必要があります。

• 農業（漁業・林業）従事者であること: 農地で作物を育てたり、漁業、林業を営んでいることが条件です
• 一定規模以上の経営: 家庭菜園などの自給自足レベルではなく、一定規模以上の農業（漁業・林業）経営が行われていることが求められる場合があります。

農業従事者（漁業・林業従事者）であることの証明は、各市町村役場で取得（農業の場合は農家基本台帳）できますが、漁協が発行する場合もあります。

詳しくは、各都道府県知事等の許可権者に確認しましょう。

開発審査会基準で認められている要件（分家住宅、やむを得ない自己用住宅等）

市街化調整区域内でも既存宅地や分家住宅などの場合には、要件を満たせば住宅の建築が可能です。

これらの基準は都市計画法第34条14号に規定されている、都道府県知事が決定する「開発審査会基準」にあります。

なお、開発審査会基準は都道府県によって基準が異なります。
そのため、建築したい市町村に適用される審査会基準を確認する必要があります。

たとえば愛知県では分家住宅（1号）ややむを得ない自己用住宅（7号）が該当します。
また、既存宅地（基準17号）であれば誰でも専用住宅が建築できます。

都市計画法34条11号地域

市街化調整区域内でも特定の立地基準を満たした地域では住宅建設が可能です。

例えば、34条11号地域という特別なエリアが存在します。
34条11号地域は許可権者が指定し、属人性（分家住宅のような「誰が建てる」かについての要件が必要）がなく、属地性（「どこ（地区、土地）」に建てるかの要件）のみ必要であり、農地転用して専用住宅を建てることもできます。

愛知県では岩倉市、新城市の一部の地域が該当します。

開発済み分譲地

ディベロッパーなどによって開発された分譲地では、市街化調整区域内でも既に開発許可が取得されているため、新たな住宅建設は比較的スムーズです。

これらの土地は販売時点で開発行為が完了しており、個別に開発許可申請を行う必要はありません。
愛知県の市街化調整区域で分譲される土地は、ほぼ17号許可（既存宅地）です。

市街化調整区域で家を建てる手順

市街化調整区域で家を建てるには、次の手順が必要です。

許可権者への事前相談

市街化調整区域で家を建てるために最初に行うべきは自治体への事前相談です。

その土地で住宅建設が可能かどうかを確認する重要なステップです。
許可要件や、細かな排水手続きなど、自治体ごとの基準によって異なるため、この段階で具体的な条件や手続きについて確認します。

開発許可申請

市街化調整区域で家を建てる際には、開発許可が必要になる場合があります。
これは都市計画法第29条に基づくものです。
市街化調整区域内で土地利用変更や区画整理などを行う際には必須です。

開発許可申請には以下の書類・図面が必要です。

• 要件を証明するもの（分家住宅であれば戸籍、既存宅なら土地謄本等）
• 設計図（平面図、立面図、土地利用計画図、排水計画図、断面図等）
• 関係権利者からの同意書
• 申請地の登記簿謄本、公図、都市計画図（2500分の1の白図）
• 開発許可申請書
• 手数料

申請後は都道府県知事による審査が行われます。

既存宅地であれば申請から許可まで1ヶ月程度です（愛知県）。
また、分家住宅等でも同じ程度の処理期間です。

ただし、申請地が農地の場合には2ヶ月、農振農用地であれば半年以上かかります。

建築確認申請

開発許可後（または不要の場合）、次に建築確認申請を行います。

これは建物の構造等が建築基準法などに適合しているかどうかを確認する手続きです。
この申請には設計図や配置図などが必要です。
そして確認済証が交付されれば工事着手が可能となります。

農林漁業用建築物に関する特別な基準

住居以外では、農林漁業用施設を建築することが可能です。

農林漁業用施設の基準

市街化調整区域では農林漁業用施設として認められる建築物については特別な基準があります。

例えば以下のような施設は開発許可なしで建設できる可能性があります。

• 畜舎（家畜飼育施設）
• 温室（作物栽培用）
• サイロ（飼料貯蔵施設）
• 漁具保管施設

これらはすべて農林漁業活動に直接関連するものである必要があります。
また、小規模な施設については特例としてさらに簡便な手続きとなります。

農家住宅の条件と手続き

農家住宅の場合は農業従事者であることが条件です。
愛知県であれば、年間60日以上の農業従事が必要です。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

市街化調整区域で家を建てるには、インフラなどにも注意が必要です。

インフラ整備状況

市街化調整区域ではインフラ（上下水道・電気・ガスなど）が未整備の場合も多いです。
そのため、自身でインフラ設備を導入する費用や時間も考慮する必要があります。

また、一部地域では井戸水や浄化槽など代替インフラ設備を使用するケースもあります。

自治体ごとの違い

市街化調整区域内での建築条件や手続きは自治体ごとに異なるため、自分の土地に適用されるルールについて必ず確認してください。
同じ市町村内でも地域によって判断基準が異なることがありますので注意が必要です。

トレーラーハウスなど代替案

市街化調整区域内で固定資産税対象外となるトレーラーハウスなど、一時的または移動可能な住居として利用できる選択肢もあります。

これらは固定された住宅とは異なる扱いになるため、市街化調整区域でも比較的自由に設置できる場合があります。

ただし、長期間使用する場合には自治体への相談が必要です。

結論

市街化調整区域では原則として新しい住宅を建てることは難しいですが、農林漁業従事者向けの例外や既存宅地利用など、一部条件下では可能になるケースがあります。

また、それぞれの手続きには時間と労力がかかり、多くの場合専門家との連携も重要になります。

最終的には、自分自身の状況と土地条件に合った方法を選びつつ、自治体との綿密な協議を進めることが成功への鍵となります。

市街化調整区域で家を建てるには地元工務店への相談がお勧め

市街化調整区域で家を建てたい方へ、まずは地元工務店への相談をお勧めします。

地元工務店は市街化調整区域での建築の流れや要件を把握しているため、要件から相談に乗ってくれる上、必要に応じて行政書士・建築士も紹介してもらえます。

ただし、工務店によっては市街化調整区域での建築に慣れている・慣れていない、といったケースがあります。

しかし、一括予約を行っておけば、幾つかのハウスメーカー・工務店を比べることができるため、市街化調整区域での建築に前向きなハウスメーカーを見つけられるでしょう。

また、ハウジングバザールであれば地域密着型工務店での見積もり・間取り作成も可能なので、既存宅地や市街化調整区域に詳しい地元の工務店にも申し込みができます。
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