「農家じゃないと建てられないの？」
「分家住宅とは何が違うの？」

と疑問に思う方も多いでしょう。

土地家屋調査士・行政書士事務所で15年以上の実務経験を持つ筆者から、まず結論をお伝えします。
農家住宅は、広い土地に安く家を建てられる強力な特権ですが、出口戦略（将来どうするか）を考えずに安易に建てると、子供の代で「誰にも売れない・貸せない」という最悪の『負動産』に化ける危険な制度でもあります。

本記事では、実務家の視点から以下のポイントを分かりやすく徹底解説します。

• 農家住宅の定義と「建てられる人」の絶対条件
• 一般住宅や分家住宅との決定的な違い
• 固定資産税の真実と、将来の「売れないリスク」の回避法

※なお、市街化調整区域の建築要件は自治体によって細部が異なります。最終的な判断は必ず役所や専門家にご確認ください。

農家住宅とは？（ざっくり解説）

農家住宅とは、一言で言えば「農家の方が、農業を営むために建てる家」のことです。

本来、市街化調整区域は「家を建ててはいけない場所（市街化を抑制する場所）」です。
しかし、そこで農業を行っている人が住む家がないと困りますよね？

そのため、「農業従事者が住む家なら、特例として建ててもいいですよ」と認められているのが農家住宅です。
都市計画法（29条1項2号）という法律で定められた、非常に強力な権利の一つです。

農家住宅の主な条件・建てられる人

では、具体的にどんな人が「農家住宅」を建てられるのでしょうか？
自治体により基準は異なりますが、一般的な要件は以下のとおりです。

1. 「農業従事者」であること

単に「実家が農家」というだけでは認められません。建築する本人（または同居家族）が、継続的に農業に従事していることを証明する必要があります。

• 耕作面積： 1,000㎡以上など
• 従事日数： 年間60日以上など（兼業農家でもOKな場合が多いです）
• 農地台帳への登録： 農業委員会に登録されているか

2. 生活の本拠地であること

あくまで「農業を行うための家」なので、別荘やセカンドハウスは不可です。
現在住んでいる家が狭い、古い、農地から遠いなど、「そこに新しい家が必要な理由」が求められます。

農家住宅と「一般住宅」の違い

街中にある普通の家（一般住宅）と、農家住宅は何が違うのでしょうか？
メリットとデメリットで比較してみましょう。

最大のメリットは「土地代の安さと広さ」です。
一方で、最大のデメリットは「属人性（その人しか住めない）」という強烈な縛りがあることです。

ここがややこしい！「農家住宅」と「分家住宅」の違い

市街化調整区域でよく混同されるのが「分家住宅」です。
どちらも「調整区域に家を建てるための例外ルール」ですが、根拠が全く異なります。

【結論：どっちを選べばいい？】

• 農業をガッツリやるなら： 「農家住宅」一択です。敷地も広く使えます。
• 農業はしない（会社員など）なら： 「分家住宅」を目指すべきです。

市街化調整区域で農家住宅を建てる流れ

農家住宅を建てる流れは次のようになり、通常は1か月半～2か月かかります。

1. 農業従事者証明の取得

農業委員会に毎年報告書を提出していれば、申請することで「この人は農家です」という証明書をもらえます。
※農業委員会は各市町村役場にあります（名古屋市は緑区・守山区などの一部区役所で処理）。

2. 農地転用の許可

市街化調整区域の場合、届出ではなく「許可」が必要です。
これは、農地法第5条で決められた農地を宅地に変更するための手続きであり、地主と建築主で申請します。

注意することは、農地転用の許可は原則毎月1回受付（月末か月初が多い）→約45～50日後の許可完了となるため、締め切り日と許可完了予定日を把握しておくことです。

• 締切日はいつか？（愛知県は月1回）※農地転用の「届出」（市街化区域）と間違えない
• 許可完了まで約45～50日はかかる※1週間～10日は届出（市街化区域）の話

3. 適合証明書の交付

愛知県知事または中核都市以上は市長による、都市計画法第29条第1項第2号に適合する証明書が必要です。
これがいわゆる「開発許可は不要ですよ」というお墨付き（適合証明書）です。

適合証明書の取得と言っても、建築計画・排水計画といった図面が必要なので、結局は開発許可等とあまり変わりません。

4. 建築確認申請〜着工

適合証明書の取得、農地転用の許可が完了すれば、ここからは通常の家づくりと同じです。

農家住宅の固定資産税と将来のリスク

最後に、お金と「最悪のリスク」の話をします。

固定資産税は本当に安いの？

「農家住宅は税金が安い」と聞くことがありますが、これは半分正解で半分間違いです。

• 土地： 農地から宅地に変わるため、宅地並みの課税になります。（農地のままより高くなります）
• 建物： 一般住宅と同じ評価基準で課税されます。

ただし、市街化区域（街中）に比べれば、そもそもの地価（評価額）が低いため、結果として固定資産税は安く収まることが多いです。また、市街化調整区域の土地には「都市計画税（評価額の0.4％）」がかからないため、その面でも安くなります。

最大のデメリットは「売れない・貸せない」

農家住宅は「その農家さんが農業をするために」特別に認められた家です。
したがって、農家以外の人に売ったり貸したりすることは、法律で原則禁止されています。

将来、農業を辞退したり、子供が実家を継がずに独立した場合、その家は「誰も住めない、売ることもできないのに、毎年固定資産税だけは奪い取られる負動産」になるリスクを抱えています。

もし、すでに農家住宅や調整区域の土地を持っていて、「もう農業はしないから手放したい…」「実家を相続したけど扱いに困っている」と悩んでいる場合は、放置して状況が悪化する前に、調整区域に特化した不動産会社へ至急相談することをお勧めします。
一般的な不動産屋では「取り扱い不可」と門前払いされる物件でも、専門のノウハウを持つ業者であれば適法に売却・現金化できる可能性があります。

よくある質問（FAQ）

Q. 農家住宅を建てた後、農業を辞めたらどうなりますか？
A. 原則として、用途変更の許可が必要です。
無断で辞めて一般住宅として住み続けると、最悪の場合、是正命令（退去や取り壊しなど）が出る可能性があります。いずれは役所にバレてしまうので、放置せず、手続きを行ってくれる行政書士や建築士、不動産業者に相談しましょう。

Q. 兼業農家（サラリーマン農家）でも建てられますか？
A. はい、可能です。
ただし、自治体によって「年間60日以上の従事」「農作物の出荷実績」などの要件があるため、事前に農業委員会への確認が必要です。

まとめ：農家住宅で失敗しないための「2つの選択肢」

農家住宅は、広い敷地に安く家を建てられる魅力的な制度ですが、「農業を続ける」という覚悟と、特殊な許可手続きの知識が必要です。

• 農業を本気でやるなら： 「農家住宅」
• 農業をしないなら： 「分家住宅」や「既存宅地」

ご自身の状況に合わせて、以下の無料サービスから「いま取るべき行動」を選んでみてください。

一人で悩み、素人判断で動くのが最も危険です。

愛知県では「既存宅地（開発審査会基準第17号）」なら住宅を建てることが可能です。

本記事では、既存宅地の要件や土地探しのコツ、許可申請の流れを詳しく解説します。

市街化調整区域の土地購入を検討している方に役立つ情報をまとめました。
最後まで読んで、スムーズでお得な家づくりを実現しましょう！

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市街化調整区域とは？

都市計画法で定める市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保護する目的で定められたエリアです。

原則として新規の宅地開発や建築行為が厳しく制限されるエリアです。

しかし、愛知県では「既存宅地」ならば誰でも家を建てることが可能です。
そして既存宅地は「愛知県開発審査会基準第17号」で要件が定められています。

既存宅地の要件は、昭和45年11月23日以前の利用状況などが判断材料となるため、購入前に役所や専門家への確認が重要です。

都市計画法の目的

市街化調整区域などを定める都市計画法は、計画的なまちづくりを行うための法律です。
開発を進める区域（市街化区域）、自然を残して農業などを残す区域（市街化調整区域）を分け、それぞれの目的に合ったルールを整備しています。

結果として、都市と自然がバランスよく共存し、住みやすい環境を維持することが期待されます。

既存宅地の定義

既存宅地とは、線引き（市街化区域と調整区域の区分）が行われる以前から宅地として利用されていた土地を指します。

愛知県の場合、昭和45年11月24日に線引きが行われました。
そのため、昭和45年11月23日以前からの宅地が「既存宅地」とされます。

また、地目以外にも「50戸以上の建物が並ぶ“連たん”」と1区画あたり160㎡以上という最低面積も、
既存宅地の重要な要件となります。

愛知県既存宅地の要件（開発審査会基準第17号）

開発審査会基準とは、地域の実情に合わせて都道府県知事等が定める基準です。
愛知県知事許可の基準では現在、1号（分家住宅）～18号（農家レストラン）があります。

既存宅地は17号に規定されており、許可を受けるには3つの要件が必要です。

• 昭和45年11月23日以前からの宅地
• 50戸連たん（集落性）
• 敷地の最低面積は160㎡以上

この要件は不動産会社や行政書士が確認してくれるものですが、知っておくと安心です。

昭和45年11月23日以前からの宅地

愛知県では、市街化調整区域のエリアを決めた日が昭和45年11月24日です。

従って、この線引き以前から宅地だった土地を「既存宅地」と定義します。

実際に利用されていたかどうかは、土地の登記簿謄本から確認します。
また、地目変更登記がされていない、地目変更登記はされているが登記した時期が遅い（昭和50年4月1日以降）場合には、他の公的資料（建物の登記簿謄本、航空写真など）で証明する必要があります。

50戸連たん

既存宅地である条件の2つ目は、50戸連たんです。

連たんについては、17号の運用基準で次のように定義されています。

２ 連たんについては、次の各号により取り扱うことができるものとする。
(1) 敷地間の最短距離がおおむね５０メートルの距離をもって連続していること。
(2) 既に建築物がない宅地にあっても、連続しているものとみなす。
(3) 戸数の算定（延べ面積が３０平方メートル以上のものに限る。以下、同じ。）にあたって
は同一敷地に複数の棟があるときは、それぞれ算定し、共同住宅又は長屋にあっては住戸
数で算定するものとする。

引用：開発審査会基準第 17 号の運用基準　愛知県HPより

「周辺にある程度、家が建っていないと既存宅地として認めないよ」ということです。

市街化調整区域の許可界隈では家が集まっている場所を「集落性がある」と表現しますが、昔から建物が建っていたとはいえ、周りに何もない場所で家を建てられても困る、ということかもしれません。

敷地の最低面積は160㎡以上

既存宅地の要件では、1区画あたりの面積は160㎡以上が必要です。

分譲地など、どうしても区画割で狭くなる場合には140㎡以上で認められることもあります。

ごくまれに、分譲の区画割を間違って面積要件を下回ってしまい既存宅地の要件を満たさなくなってしまう失敗があります。（実際に、売主業者の認識不足が原因で起こりました・・・）

その時は、愛知県と相談して分筆登記のやり直しで何とか許可が取得できました。

市街化調整区域の許可では、実際にこういったトラブルが起こっています。
実績のある、信頼できるプロに依頼することもとても重要です。

建築物の用途と禁止用途

市街化調整区域では、建てられる建物の種類や用途が厳しく制限されます。

これは既存宅地でも同様で、風俗営業関連施設やの危険物の貯蔵用倉庫は建築できません。

ただ、専用住宅であれば高さが10ｍ以下といった規制があるだけです。

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市街化調整区域での土地探しのコツ

市街化調整区域で土地探しをする際は、一般的な土地探しよりも注意点が多くなります。

まず、既存宅地に該当するかはどうかで土地の価値が大きく変わります。
そのため、役所や専門家へ確認を取りながら進めましょう。

ここでは、土地探しをスムーズに行うポイントを解説します。

市街化調整区域に慣れた不動産屋に依頼する

市街化調整区域は法規制が複雑で、手続きに時間と手間がかかりがちです。

経験豊富な不動産会社は、行政書士と連携しつつ、適切な物件紹介や交渉を進めてくれます。

特に既存宅地、停止条件付契約の注意点、住宅ローン審査などに詳しい担当者がいると、建物完成までの流れがスムーズで、トラブルなく終わるでしょう。

逆に、市街化調整区域に慣れていない不動産会社や担当者だと、許可手続きのタイミングが分からず
引き渡しが延期になったり、想定外の手続費用が請求されたりと、大変な思いをするかもしれません。

経験豊富かつ信頼できる不動産会社・担当者を見極めるコツは次のとおりです。

• 担当者が知らないことは調べてくれる：曖昧な回答をせず、行政書士や役所に確認してくれます
• 話が分かりやすい：全体の流れ、ルールを把握していると整理して話してくれるので分かりやすい
• 期日が明確：おおよその期間を知っているので、「〇〇までに～～」と提示してくれます

また、新人担当者だとしても、店長や上司としっかり連携しているなら大丈夫でしょう。
誰でも新人の時期はあります。
会社に教育をしていてフォロー体制ができていれば信頼してみるのも大切です。

土地探しのキーワード（既存宅地・開発審査会基準第17号）

インターネットで物件を調べる際、「既存宅地」や「愛知県開発審査会基準第17号」といったキーワードで探すと、建築可能な土地を絞りやすくなります。

また、広告には「要確認」「現況宅地」などの注釈がつく場合もあります。

明確に「既存宅地」などの表現でない場合は、仲介会社に確認しましょう。

もちろん、既存宅地であっても裏付けの確認は必要です。

既存宅地の価格

市街化調整区域だからといって、必ずしも格安価格とは限りません。

とくに、既存宅地の土地は誰でも建築可能なために需要が高く、市街化区域並みの価格というケースもあります。

場合によっては、市街化区域の土地を探しても良いかもしれません。

市街化調整区域で住むメリットは土地が安い以外にも、自然豊か、敷地が広い、静か、といったものがあります。
既存宅地は土地価格面でのメリットが少ないので、他のメリットと合わせて考えると良いでしょう。

役所や売主の資料で確認すべきポイント（裏付け）

購入候補の土地が本当に「既存宅地」かについては、裏付けを取りましょう。

「プロがやっているのに失礼では？」
「『本当に建てられるのか？』と聞くみたい・・・」

と思われるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐためにも重要なことです。

裏付けを取る方法は下記の3つです。

• 役所に確認する：最も確実な方法ですが、資料を作成したり役所に行ったりと手間が大変です
• 行政書士に確認する：通常は、成約後の許可手続のために行政書士と提携していますので、打ち合わせ時に同席してもらい、役所との打ち合わせ状況、許可費用の話を聞ければ安心です
• 建築許可証等を確認する：分譲地などであれば既に許可が下りている場合があります。その場合、許可証を見せてもらい、購入希望の土地の地番が載っているかを確認します。更に固く言うなら、許可番号などを控えておき、役所で確認することもできます。

どこまで確認するかは人によるでしょうが、裏付けを取る必要性は意識しておきましょう。

また、不動産会社担当者との信頼関係から判断しても良いでしょう。

建築許可の申請費用と排水関連費用の注意

建築許可の申請を行政書士や建築士に依頼すると、10～20万円程度の費用がかかります。
この許可手続きの費用は買主（建築主）負担なので、見積もりで確認しておきましょう。

分譲地などで先に許可が取られていれば売買代金に含まれている場合もあります。

既存宅地など市街化調整区域の土地なのに許可手続きの費用が含まれていない場合、見落としの可能性があるので、土地価格や仲介手数料の話の時に絶対に確認してください。

私は不動産会社に「許可費用を入れてなかったので安くして」と言われたことが何度もあります。

原因は担当者の勘違い、売主側仲介との連係ミスなど色々あるとは思いますが、知識不足・経験不足だと感じたこともありました。
なぜか、市街化調整区域の許可手続の費用は後回しになりやすいようです。

また、既存宅地の許可手続き費用は排水関係で費用が高くなる可能性もあります。
例えば安城市や稲沢市では、排水に関して地元承諾・自治会長への説明が必要です。
これらの費用はエリアによって数万円必要なこともあります。

土地価格のお話の際、仲介手数料に加えて許可費用の見積もりも依頼しておきましょう。

市街化調整区域で家を建てる流れ（既存宅地）

市街化調整区域内での家づくりについて、代表的な手続きを順番に紹介します。

開発許可（建築許可）が下りていない物件の場合

許可が下りていない場合、既存宅地の要件があるかどうかを確かめることが第一です。

既存宅地の裏付け確認

気になる土地を見つけたら、不動産会社に問い合わせをします。
この時点ではお問合せだけで、不動産会社にとっても細かい情報が出せないこともあるので、
「既存宅地ですよね？」程度でも良いかと思います。

実際に打ち合わせに入れば、物件の詳細を教えてもらえます。
その際、先にご紹介したように裏付けを確認しましょう。

土地売買契約（停止条件付契約の有無を要チェック）

売買契約書に「不許可時には無条件解除」できる条項があるかはとても重要です。
法律上、このような契約を「停止条件付契約」と言います。

これがないと、万一許可が下りなかった際に大きなリスクを負う可能性があります。
契約書の記載を入念に確認しましょう。

建築プランの決定（仮プラン可）

許可申請には建物の用途や規模が必要なので、仮段階のプランを用意します。

細部は後から修正できるので、大枠だけでも固めておくと手続きがスムーズです。

建築許可申請（行政書士・建築士が代理）

許可申請は費用節約のため、自分で行いたいかもしれませんが、おすすめできません。

申請は書類作成だけでなく図面作成、役所との交渉や排水手続きも必要です。
そのため、役所手続きに慣れた方以外にはハードルが高いでしょう。

スムーズで確実な手続きのため、行政書士や建築士に依頼すると安心です。

許可完了（目安1か月）

申請書類が揃い、特に問題がなければ概ね1か月程度で許可手続きは完了します。

排水手続きなどで伸びることもあるので、事前に費用と一緒にスケジュールも確認しておきましょう。

土地引き渡し（許可後に実施）

万が一不許可になった場合を考えて、土地の引き渡しは許可後に行うのが一般的です。

売買契約の実行、土地の引き渡しが完了すれば建築確認申請を正式に進められます。

金融機関の住宅ローンも土地の引き渡し時に実行します。

建築確認申請・着工

都市計画法の許可と土地の引き渡しが終われば、建築確認申請を行って工事に着手します。

構造計算や設計図面の審査が行われ、確認済証が交付されれば工事スタートです。

建物完成・引き渡し

工事が完了したら、完了検査を経て建物の引き渡しを受けます。
登記や火災保険の加入、引っ越しなどの手続きもこの段階で行います。

許可開始から建物引き渡しまで、早くても半年～1年程度が目安です。

待ちに待った、マイホームでの新生活が始まります。

開発許可が下りている物件の場合

既に開発許可（建築許可）が下りている物件なら、上記のような長い手続きは不要です。

停止条件付契約を組む必要もなく、比較的スムーズに建築へと移行できます。

開発許可証の確認

まずは開発許可証のコピーを見て、許可が下りていることを確認します。

許可証の見方が分からないかと思いますので、不動産会社の担当者に教えてもらいましょう。

建築可能な用途や構造に制限がある場合もあるため、事前にチェックしておきましょう。

土地売買契約（停止条件付契約は不要）

既に許可がおりているため、「許可が下りなければ解除」などの停止条件は不要です。

一般的な不動産売買契約に準じて手続きを進められます。

土地引き渡し（許可後に実施）

開発許可が得られているので、売買契約が完了すればすぐに引き渡し可能です。

建築プラン最終決定（変更届が必要なケースも）

許可内容と異なる設計を行う場合、自治体に対して変更届け出が必要になることがあります。

プランに大きな変更がなければ、特に追加手続きは不要な場合も多いです。

建築確認申請・着工

最終プラン決定後、建築確認申請を行い、問題がなければ工事を開始します。

実際の工事期間は設計や施工内容によって変動しますが、スケジュールの進捗確認は重要です。

建物完成・引き渡し

工事完了後の検査で問題がなければ、物件が正式に引き渡されます。

利用するローンの種類や保険手続き、住所移転などの事務作業を並行して進めるとスムーズです。

まとめ

市街化調整区域は建築制限が厳しいですが、愛知県は既存宅地であれば誰でも許可を受けて住宅を
建てられます。
他の都道府県に、既存宅地と同様の制度は少ないそうです。

許可申請や契約の手続きは複雑になりがちですが、市街化調整区域に詳しい不動産業者や行政書士、
建築士がいれば安心です。

役所が発行する書類の確認や停止条件付契約の活用など、ポイントを押さえて進めることでスムーズな家づくりが可能になります。

愛知県で家づくりを考えている方は、静かで自然豊かな市街化調整区域で住める、既存宅地を選択肢の一つとして考えてはいかがでしょうか。

既存宅地での建築は地元密着型工務店がおすすめ！

既存宅地で家づくりをするなら、やはり地元密着型の工務店がおすすめです。

私が大手司法書士・土地家屋調査士・行政書士の事務所に勤務していた頃、有名ハウスメーカーから地域に根差した工務店まで、実に多くの事業者と連携しながら分家住宅の許可に携わってきました。

もちろんどの企業にも得意・不得意があるのですが、既存宅地に関しては、地元密着型工務店の担当者の方がスムーズに許可取得から建築まで進められていた印象が強いです。

なかには「大手や有名ハウスメーカーの方が安心」という考え方もあるかもしれませんが、実際には地元密着型の工務店に依頼する大きなメリットが存在します。

なぜ、既存宅地の相談は地元密着型工務店が良いのか？

理由はシンプルです。

地元密着型工務店の営業担当者はほとんど異動がなく、地域特有の排水ルールや許可申請の進め方を熟知しているからです。

この、地域ならではの規定を把握していないと、トラブルが起こって余計な時間や費用がかかる恐れがあります。
しかし、地元エリアをよく理解している工務店なら、そうしたリスクを最小限に抑えながら、着実に建築を進めてくれます。

「有名ハウスメーカーなら安心」…本当に大丈夫？

一方、有名ハウスメーカーの営業担当者は、半年から3年ほどのスパンで異動するケースが多く、地元のルールに慣れたころに別のエリアへ異動してしまうことも。
たとえ同じ愛知県内でも、三河と尾張では慣習や規定が異なるため、排水などでトラブルが起きることも珍しくありません。

オメガ

〇〇改良区の排水承諾で5万円必要ですね。

ハウスメーカー営業マン

え？排水承諾にそんなにかかるんですか？

△△市では不要だったのに…。

いえ、このエリアではどこでも必要ですよ。

突然発生する追加費用は、カーテンや壁紙などの内装予算を圧迫します。
しかし市街化調整区域に詳しい地元密着型工務店であれば、こうした問題を事前に想定しやすく、余計な出費や手間を軽減できるでしょう。

地元密着型工務店を知らない場合は、ハウジングバザールで一括見積

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このように、売却も活用も簡単ではない市街化調整区域の土地の相続ですが、相続する際の失敗を防ぐ秘訣があります。

本記事では市街化調整区域の特徴、失敗を防ぐ秘訣について詳しく解説します。

市街化調整区域の土地を相続する際、失敗を防ぐ4つの鍵とは？

「市街化調整区域の土地を相続した」、「これから市街化調整区域の土地を相続するかもしれない」という方は、『市街化調整区域』というフレーズだけで、何となく不安になっているかもしれません。

しかし、市街化調整区域の土地相続で失敗しないためには、4つの鍵があります。

• 失敗を防ぐ鍵①市街化調整区域とは？
• 失敗を防ぐ鍵②相続放棄とは？基本の仕組みと手続き
• 失敗を防ぐ鍵③市街化調整区域の土地を売却する時の注意点
• 失敗を防ぐ鍵④市街化調整区域を有効活用する方法

この4つを押さえておけば、ご自身の状況に合った選択ができるでしょう。

失敗を防ぐ鍵①市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市の無秩序な開発を防ぐために指定されたエリアです。
そのため、建築や土地利用に厳しい規制があります。

一方、市街化区域は、都市開発が進んでいるため、比較的自由に建築や開発が可能です。

この違いにより、市街化調整区域の土地を相続した場合、市外化区域の土地に比べて売却や活用の選択肢が大きく制限される可能性があります。

「市街化区域」との違いと基本的な制限

市街化調整区域では、新たに建築物を建てる場合、都道府県知事等の許可が必要です。
例外として「分家住宅」や「既存宅地」などであれば許可が受けられます。

許可を得るためには、都市計画法第34条に規定された条件を満たす必要があります。
また、申請して必ず認められる、というものでもありません。

そして、自己の居住用住宅を建てる場合であっても、「市街化調整区域決定前から住んでいる世帯の子・孫」「他に利用可能な土地が無いか」、周辺環境への影響、などの要件を総合的に審査されます。

許可が得られないと建物を建てられず、土地の有効活用が制限されてしまいます。

調整区域における建築許可の仕組み

建築許可は「既存宅地」や「分家住宅」の要件を満たす場合に認められます。

また、許可申請時にはインフラ、排水、周辺住民への影響など総合的な審査が行われるため、条件をクリアするハードルは高いと言えます。

もしも、許可が受けられなかった場合は建築ができないので、土地を取得して許可申請に失敗すると、活用できない土地を持ち続けることとなります。

市街化調整区域が抱えるインフラ・生活面の課題

市街化調整区域では、都市開発を抑制する方針からインフラ整備が後回しになりがちです。
下水道や道路が未整備の地域も多く、公共交通機関の利便性も低いケースがあります。

こうした状況は、実際に住むとなると不便を感じる原因になり、引っ越し先として候補に挙がりにくいです。
その結果、需要が少ない土地として長期間売れ残ることも考えられます。

公共サービス・インフラ整備が遅れやすい理由

道路や上下水道の敷設が遅れ、ゴミ収集や防災設備が十分に整わない地域もあります。

こうした要因により、生活する上でのハードルが高く、人口が増えにくいのが現状です。

自治体の予算や政策の優先順位によっては、何十年も改善が見込めない場合もあります

バス路線・買い物環境など生活利便性のデメリット

市街化調整区域は、公共交通機関の路線が限られていることが珍しくありません。
バス停まで遠い、運行本数が少ないなど、日常の移動が不便に感じるケースが多いです。
さらに、スーパーや病院が近くにない場合は車が必須となり、高齢者の暮らしには不向きな環境となるでしょう。

このような生活利便性の悪さは、活用や売却が難しい要因のひとつになりがちです。

固定資産税・都市計画税の考え方

市街化調整区域の土地は、市街化区域に比べて固定資産税が低い傾向にあります。

エリアや地目によって異なりますが、地価が安いことが主な理由です。
また、市街化調整区域は都市計画税（通常、評価額の0.3％）が課されません。

税金が安いことはメリットです。しかし、それだけ評価額が低い＝需要が低い、ということも意識しておきましょう。

調整区域と評価額の関係

市街化調整区域の土地は、需要が少ないことから路線価や公示価格が低めに設定されることが多いです。

このように、市街化調整区域の土地は固定資産税評価額が抑えられやすいですが、資産価値があまり高くない点に注意しましょう。

維持管理コストが将来に与える影響

固定資産税が安くても、土地を所有する限り管理の手間や費用はゼロになりません。

雑草の処理や不法投棄対策など、放置すると周囲に迷惑をかける可能性があります
また、遠方に住んでいると、定期的に足を運ぶ必要があり、交通費や時間も負担となります。

こうしたコストが積み重なると、売却を検討するタイミングが早まるかもしれません。

市街化調整区域の土地を相続して、陥りやすいトラブル

市街化調整区域の土地を相続すると、想定外の問題に直面するかもしれません。
よく起こる問題は次のとおりです。

• 売りたくなってもなかなか買い手がつかない
• 農地であれば耕作する労力が大きい
• 放置していると管理責任を問われる恐れがある

このように、売りづらさや維持管理コストなど、複数の要素が絡み合うため、対策を怠ると金銭的リスクだけでなく近隣との摩擦も生じかねません。

自分が相続した（これから相続する）市街化調整区域の土地とはどんな土地か、
早めに情報収集を行い、専門家と連携することでトラブルを避けられるかもしれません。

売却の難しさと買い手がつきにくい背景

市街化調整区域の土地は原則、建築・開発行為が禁止されています。

そのため、買い手にとって魅力が低く、安値で買い叩かれることも珍しくありません。

需要が限定的な分、売り出し期間が長期化してしまいます。
そのため、売却プランを思うように進められないリスクがあります。

一方、例外的に分家住宅や近隣住民のための店舗や公共施設（病院、社会福祉施設、学校等）は許可を受けて建てられますが、許可手続きにかかる時間・費用が大きく、施工会社などにもリスクが高い物件と言えます。

結果として価格交渉で不利になりやすく、希望金額で売れないことも多いでしょう。

市街化調整区域の土地売却を考えている場合は売却前に自治体の規制を調べましょう。
そして、制限内容を正確に把握することをおすすめします。

農地の転用は条件が厳しい

市街化調整区域内の農地は、転用許可が下りなければ宅地として活用できません。

そして、農地転用の許可を得るには、農地法の要件を満たす必要があります。
特に市街化調整区域の農地は、農地転用の条件が厳しく設定されています。
たとえば名古屋市では、下記の条件が必要としています。

立地基準の概要

1. 農用地区域内にある農地
   農業振興地域の整備に関する法律に基づく農業振興地域整備計画において農用地として利用すべき土地として定められた区域内にある農地のことです。
   原則不許可。
   ただし土地収用法第26条第1項の規定による告示があった事業及び一時転用の場合は許可となります。
2. 甲種農地
   高性能農業機械による営農に適した農地及び土地改良事業完了後8年未満の農地のことです。
   原則不許可。
   ただし公共性の強い事業に供する場合等は許可となります。
3. 第1種農地
   集団的に存在する農地その他良好な営農条件を備えている農地のことです。
   原則不許可。
   ただし公共性の強い事業に供する場合等は許可となります。
4. 第2種農地
   市街地等に近接する区域、その他市街地化の見込まれる区域内にある農地のことです。
   周辺の他の土地により事業が達成できない場合は許可となります。
5. 第3種農地
   市街地の区域内又は市街化の傾向が著しい区域内にある農地のことです。
   原則許可となります。

一般基準の概要

立地基準に適合する場合でも、次のいずれかに該当する場合は、許可されません。

1. 農地を転用して、その用途に供することが確実でない場合
2. 申請する農地の面積が、事業の目的からみて適正でない場合
3. 周辺農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがある場合
4. 地域計画における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがある場合
5. 一時転用の場合、その農地が農地として利用できる状態に回復されることが確実でないとき

引用：市街化調整区域の農地転用について（農地法第4条、同法第5条）名古屋市HP　農業委員会事務局 農政課より

他の市町村にも転用に関するルールはありますが、概ね同様です。

立地条件、一般基準を両方クリアした上で、資金計画や転用計画なども審査されます。

市街化調整区域の農地を相続する場合には、立地条件を市町村役場の農業委員会で確認しましょう。
もしも農業振興地域内農用地、第一種農地などであれば転用できないものとして、自分で耕作する、JAなどで農家を紹介してもらい営農を依頼する、といった方針を検討しましょう。

放置リスクと管理責任

市街化調整区域の土地は、活用先が見つかりにくく、放置されがちです。

しかし、雑草や不法投棄などが発生すると近隣住民との摩擦につながります。

管理を怠れば損害賠償リスクも生まれ、結果的にトラブルが深刻化することがあります。
長期間放置すれば資産価値が下がり、相続人にとっては負担ばかりが増える状況に陥ってしまいます。

そうならないためにも、相続する際に今後の方針をしっかりと考えておきましょう。

失敗を防ぐ鍵②相続放棄とは？基本の仕組みと手続き

相続放棄とは、亡くなった方の財産や負債を一切受け継がない手続きです。

「農地を相続したくない」「亡くなった父には借金の方が多い」などの状況であれば、
相続放棄も一つの選択肢です。
ただし、一旦相続放棄すると撤回できず、プラスの財産があっても受け取れません。
検討する際は、法律効果、手続き期限などを正確に理解しておくことが重要です。

相続放棄の全体の流れ

相続放棄を行うには、家庭裁判所に申述書を提出して申し立てる必要があります。

受理されると、その時点で相続に関する一切の権利と義務を放棄したことになります。
そして、借金の返済義務なども負債もすべて免れます。

ただし、相続開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。

具体的な流れは次のとおりです。

家庭裁判所への申述手順

相続放棄の申述は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ行います。

申述書と戸籍謄本など、必要書類を揃えて提出します。
申立は家庭裁判所への直接提出だけでなく、郵送での提出も可能です。
ただし、３ヶ月ギリギリの申立てや、手続きに不慣れな場合は直接提出が良いでしょう。

家庭裁判所は相続放棄の申述を受け付けると内容を審理し、本人が相続放棄を申し立てたことを確認するために照会書を申立人の住所地へ送付します。
申立人が照会書を返送すれば、基本的には相続放棄申立書が受理されます。

問題がなく手続きが終われば家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が交付され、相続放棄が
正式に受理されたことを確認できます。

クレジットカード会社などの債権者に相続放棄を伝える際には、相続放棄申述受理通知書に記載の
家事事件番号を伝えるか、家庭裁判所に「相続放棄申述受理『証明書』」を取得して提出しましょう。

「相続放棄申述受理通知書」は再発行できないので、原本は大切に保管しておきましょう。

熟慮期間（3ヵ月）と延長申請

相続の開始を知ってから3ヵ月経過すると、相続放棄をしていない限りは相続を承認したとされます。

ただし、財産内容の調査に時間がかかるなど合理的な理由があれば、家庭裁判所に熟慮期間の延長を
申し立てることができます。

延長が認められるかどうかは裁判所の判断なので、できる限り３ヶ月以内に申立を完了させましょう。

また、熟慮期間を過ぎてから相続放棄を申し立ても、特別な事情がない限りは認められません。

迷いがある場合でも、なるべく早く情報収集と手続きを進める姿勢が大切です。

相続放棄の原則：一度放棄したら撤回不可

相続放棄は、一度認められると撤回できない非常に重い決断です。

後でプラスの財産が見つかっても、すでに放棄した場合は一切受け取ることができません。

部分放棄はできない点に注意

相続放棄には「すべての財産を放棄する」という法律行為です。

そのため、マイナス財産を放棄して、プラスの財産だけを抜き出して相続することはできません。
一部だけ相続したいと考えていても、法律上は認められず、必ず全体を対象とした放棄となります。
※「プラスの財産の範囲内でのみ相続する」、限定承認という手続きもありますが、相続人全員で申し立てる手続きであり、必ず弁護士など専門家に相談してください
参照：相続の限定承認の申述　裁判所HPより

大きな利益が見込める財産がある場合は、その価値も同時に捨てる覚悟が求められます。

後順位相続人に移る仕組み

先順位の相続人が全員放棄すると、後順位の相続人に相続権が移ります。
予期せず相続を押し付けられる形になる後順位の人がいると、トラブルの原因になりかねません。

市街化調整区域の土地があるからと相続放棄を考えている方は、事前に親族間で話し合い、負担や手続きをどのように扱うか情報共有をしておくのが望ましいでしょう。

相続放棄後の管理義務と残る可能性

相続放棄をすると、対象の財産を一切管理する義務がなくなります。

ただし、共有名義だった不動産の場合、放棄後でも法律関係が複雑になる場合があります。
例えば、他の共有者が引き続き利用する場合に、放棄した人が何らかの書類手続きを手伝わなければならないこともあるのです。
不動産の処分や管理費用の負担など、トラブル回避のためには事前の合意形成が重要です。

共有名義でのトラブル事例

相続人の一部が放棄し、残った人が相続を承認した形になると、共有状態が形成される場合があります。
共有名義の不動産は、全員の同意がないと売却や大規模改修ができないため、一人でも反対すれば進展しません。
放棄した人からすれば関与を避けたいのに、手続き上の書類で名前が必要になるなど、厄介な状況に陥ることがあります。
こうした事態を未然に防ぐには、共有持分の整理や専門家の仲介が役立ちます。

「相続人不存在」になった場合の処理

すべての相続人が放棄すると相続人不存在の状態が生じます。
この場合、家庭裁判所は相続財産管理人を選任し、残された財産の処理を進めることになります。
土地や建物が売れなければ、管理人への報酬や維持費が発生するなど、事態が長引くほど費用がかさむリスクがあります。
誰も引き取り手がない不動産は最終的に国庫に帰属します。

例外として、共有不動産は共有者が取得することとなります。

相続放棄のメリット・デメリットを深掘り

相続放棄は、マイナス財産から解放される一方で、プラスの資産も同時に失う大きな決断になります。

特に市街化調整区域の土地が相続財産の場合、売却のハードルが高いため、放棄が有力な選択肢に思えるかもしれません。
しかし、他に遺産が出てきたり、後から思わぬ負債が見つかることもあります。

相続放棄はメリットとデメリットを正確に把握した上で行うことが大切です。

【メリット】負債や維持費から解放される

相続放棄の最大のメリットは、借金や土地の管理責任を免れる点です。

市街化調整区域の土地は固定資産税や草刈りなどのメンテナンス費用が長期にわたって発生しやすく、負担が大きくなることがあります。
売却も簡単には進まないため、保有し続けると赤字だけが膨らむリスクが高まります。
相続放棄を選択すれば、こうした出費や労力から解放されるため、経済的な不安を減らせるでしょう。

管理コスト・固定資産税の回避

市街化調整区域でも、一定の税金や管理コストは必ず発生します。
特に、遠方に住んでいて定期的に土地を見回りできない場合、雑草や不法投棄への対応に費用や手間がかかります。

相続放棄をすれば、これらのコストをすべてカットでき、家計への影響を抑えられます。
逆に、保有を続ける場合は長期的な費用負担を総合的に試算しなければなりません。

不動産が売れないリスクへの対処

市街化調整区域の土地は、長く売りに出されているケースが珍しくありません。
実際に売れるまでの間、固定資産税などを払い続けなければならず、負担がかさみます。

その上、売却時には仲介手数料や譲渡所得税などの支払いも必要になります。
こうした先行きの見えない状態を回避するために、相続放棄という選択も考えられます。

【デメリット】プラス財産も放棄＆後からの撤回不可

相続放棄をすると、相続対象である財産のすべてを放棄することになります。

預貯金や有価証券などのプラス資産がある場合でも、相続できないのがデメリットです。

更に、相続放棄は撤回でないので、後から財産が見つかっても相続できません。

そのため情報が不十分なまま相続放棄すると、思わぬトラブルに発展するかもしれません。

他の財産まで放棄しなければならないリスク

「借金だけ放棄して現金や株式は相続する」というような部分的な放棄はできません。
そのため、債務や市街化調整区域の土地だけを判断基準に、相続放棄をしてしまうと、大きな損失になるかもしれません。

後で予想以上のプラス財産が出てくることもあり、熟慮期間内の情報収集が重要です。

特に土地以外にも財産がありそうな場合は、専門家に相談することが望ましいです。

相続放棄を選ぶ家族間のトラブル

相続放棄は個人の判断で行えますが、他の相続人に大なり小なりの影響があります。
そのため、コミュニケーションを欠いていると家族関係が悪化するかもしれません。

相続した人は管理や売却の責任を引き受け、不公平感を抱く可能性があります。

共有名義の不動産がある場合も、放棄した人と残った人との意思疎通が難しくなり、手続きがスムーズに進まないことがあります。

事前に十分なコミュニケーションを取ることが、トラブル防止のカギと言えるでしょう。

市街化調整区域特有の判断材料

市街化調整区域の土地は、売却が難しいため、相続放棄を考える人が少なくありません。
ただし、行政の見直しやインフラ整備の計画によっては将来的に価値が上昇する可能性もあります。

短期的にはマイナスでも、長期保有すれば見返りが得られる例もあります。

市街化調整区域の土地だからと、性急な決断は避けるべきです。
専門家と協力しながら、活用の余地を慎重に検討し、あらゆる面から判断しましょう。

農地の耕作義務・転用不可で負担が大きい場合

農地を相続すると、農地所有者として肥培管理（耕作する）の義務を負います。
しかし、耕作が大変で、途中で営農を諦めてしまう方も多く存在します。

そういった、自分での耕作が難しい場合の対策は２つです。

• 農地を他の農家に耕作してもらう（賃貸、売却）
  ※農地法第3条の許可が必要
• 農地を農地以外に転用する（自己転用、他者転用）
  ※農地法第4条か第5条の許可が必要

他の農家に耕作してもらう対策は、耕作してくれる農家が見つかるかがネックです。
ただ、直接知り合いがいなくてもJAや市の農業委員会には紹介制度もあるので利用してみましょう。

転用に関しては、立地基準・転用計画など具体的なプランが必要です。
「相続したから転用しよう」という方針で後から「何か転用できる理由はないか」と探すと、
順序が逆になり、かなり難航するでしょう。

転用を考えているのであれば農業委員会で立地基準（上記の名古屋市の基準にある第1種農地など）を
調べ、第2・3種農地であれば転用（駐車場や建物建築）のニーズがあるか不動産屋に相談しましょう。

第1種農地以上の優良農地だと、現実的には転用が難しいです。
そのため、農家への貸し出しを検討しましょう。
ただし、公共性の高い事業（都市ガスの整圧器（ガバナ）設置、病院・福祉施設の建設等）であれば
転用可能ということも覚えておきましょう。

耕作放棄地にするリスク

農地を相続したものの、「取り敢えずは数年してから考えよう」はNGです。

なぜなら、農地を数年放置してしまうと草木が生えて「耕作放棄地」になってしまうからです。

耕作放棄地にしてしまうリスクは次の3点です。

• 農地に戻すのが大変：草木の伐採・伐根を行い、田畑に戻すために莫大な費用がかかる
• 農地として貸し出せない：農地法第3条で許可を受けて農地を農地として賃貸・売却するには、
  「現在営農している農地」であることが条件のため、耕作放棄地では農家に貸し出しができません
• 固定資産税が上がる：耕作放棄地だと判断されると固定資産税の課税地目が「雑種地」に変わり、数百円だった固定資産税が数万円に高騰するケースもあります

農地に関しては「何もしない」、という選択は最悪の選択といえます。

相続して現在耕作できないのであれば、数年後に耕作できるようになりますか？
現実にはほとんどの方が難しいですよね。

そうであれば、相続放棄をする、農家に貸すという選択肢を検討してはいかがでしょう？
賃料がもらえなくても、耕作放棄地になるリスクよりは良いハズです。

評価額と実勢価格の乖離が激しいケース

市街化調整区域の土地は、固定資産税評価額や相続税評価額がある程度高めに設定されていても、
実際に売るとなると市場価格は低くなる傾向があります。

結果的に、保有するメリットがほとんどないと判断されれば、相続放棄を選ぶのも選択肢の一つです。
評価額と実勢価格のギャップを把握した上で、対応策を検討する必要があります。

失敗を防ぐ鍵③市街化調整区域の土地を売却する時の注意点

市街化調整区域の土地を売却する場合、農地転用の可否を確認する必要があります。
需要が限られるため、売却までに時間とコストがかかりやすい点を考慮しましょう。
専門家のサポートを活用し、効率的な販売戦略を立てることが重要です。

売却を検討する前に知っておくべき手続き

建物を建てられるかどうか、農地を転用できるかなど、事前の調査が欠かせません。

市街化調整区域に関する規制は自治体によって異なり、役所への問い合わせや情報収集が重要です。

また、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議も重要です。
誰がどのように土地を取得するか合意しておかないと、売却に入ることができません。

最初にこうした基礎を押さえておくことで、後々のトラブルを大幅に減らせるでしょう。

建築許可・農地転用の可否調査

売却前に、土地が建築許可を得られる状況かどうかを見極める必要があります。
建物の用途や規模によっては許可が一切下りない場合もあるので、早期に自治体に確認するのが賢明です。
もし農地であれば、農業委員会の許可を得るための申請手続きが追加で求められます。
特に、優良農地に該当する地域だと転用が難しく、そのまま農地として売るか、利用者を探すしかないケースもあるため注意が必要です。

権利関係（共有者・抵当権など）の確認

売却をスムーズに進めるには、登記内容や抵当権の有無を調べておくことが大事です。
相続によって共有名義になっている場合は、全員の同意を得る必要があります。
そのため、意見が食い違うと手続きが滞るリスクが高まります。
また、残っているローンや担保が設定されているときは、金融機関との調整も必要です。
あらかじめ司法書士に相談し、売却時の手続きを円滑に進められるよう準備しましょう。

市街化調整区域が売却しづらい理由

用途が限定される市街化調整区域は、買い手が少なく価格交渉で不利になりがちです。
さらに、建物を建てられない場合や、転用に厳しい制約が伴う地域では、購入希望者が見つかりにくいこともあります。
買い手のニーズに合わせて土地の利用計画を提示できないと、交渉が長期化したり、値下げを余儀なくされたりする可能性が高いです。
売却活動に入る前に、想定される難点を洗い出し、対策を整えておくことが大切です。

用途制限と需要の限られた市場

市街化調整区域の最大のネックは、自由に建築や開発ができないことです。
そのため、購入する人は「現在の用途で問題なく利用できる」か「転用許可を得られる見込みがある」ケースに限られます。

需要が限られる以上、売り出してから実際に成約するまで時間がかかるでしょう。
市場自体が小規模なので、集客方法や宣伝の仕方にも工夫を凝らす必要があります。

不動産会社選びのポイント（実績・ノウハウ）

市街化調整区域の売却に慣れている不動産会社は、転用手続きや建築許可の専門知識を持っています。
一方、実績の少ない業者に依頼すると、物件のアピールポイントをうまく説明できなかったり、
行政手続きをサポートしきれなかったりする場合があります。

地元での実績を確認し、具体的な売却方針を尋ねることが大切です。
複数社に声をかけて比較検討することで、最適なパートナーを見つけられるでしょう。

また、知り合いの業者がいない場合などは、買取業者に依頼するのも良いでしょう。
彼らは無接道地、再建築不可物件、市街化調整区域の土地など訳あり物件の取り扱い実績も多く、
買取後の再販スキームを持っています。
そのため、適正な価格で買取してくれるでしょう。

スムーズに売るための準備と流れ

売却を成功させるには、土地の特徴を正確に把握し、適切な価格設定が欠かせません。
市街化調整区域の場合、建築や転用の可否を具体的に提示できると、買い手の判断を助ける材料になります。
一方、条件が厳しい場合は、思い切った値下げや限定的な提案が必要かもしれません。
事前に想定シナリオを立てておくと、スムーズに交渉を進めることができるでしょう。

失敗を防ぐ鍵④市街化調整区域を有効活用する方法

市街化調整区域の土地を手放さずに活用したい場合は法規調査をしておきましょう。

その上で、駐車場や資材置き場などの小規模活用から、区域見直しを視野に入れた長期的な計画まで
あらゆる方向から検討しましょう。

リスクとリターンを見極めながら、最適な活用プランを立案することが重要です。

小規模活用：駐車場・資材置き場など

建物を新築できなくても、駐車場や資材置き場として活用できるケースもあります。
こうした形態なら大掛かりな許可が不要で、初期投資が比較的少なくて済みます。

駐車場は大きな建築工事が不要なため、役所の届出だけで済むケースがあります。
資材置き場はフェンス設置など軽微な工事で済み、制限が緩やかなことが魅力です。

また、地盤の改良や排水設備を整える必要がなければ、初期費用を抑えられます。
短期間で撤退しやすいので、将来的に別の活用を検討する際のハードルも低いです。

しかし、コツコツと安定収入を得られる点は魅力的です。
資材置き場にする場合は、周囲に工事関連企業や運送業者があると需要が見込めるため、立地をしっかり見極めると収益拡大が期待できるでしょう。

中長期活用：土地信託・太陽光発電など

小規模活用よりも大きなリターンを期待したいなら、太陽光発電が検討候補になります。

太陽光発電は、日射量が十分ある地域であれば安定した収益が期待できる手段です。

しかし、市街化調整区域では設備を設置するために許可が必要な場合があります。
各市町村で確認し、行政書士などの専門家に相談しましょう。。

また、パネルの設置費用やメンテナンス費用がかかるため、導入時に初期投資を回収できるかどうかを試算することが不可欠です。
再生可能エネルギーの買取価格が変動するリスクも考慮し、慎重に計画しましょう。

区域見直しや将来の都市計画を視野に入れる

市街化調整区域は、行政の判断によって市街化区域に編入される可能性があります。

もし今後の区域見直しが期待できるなら、建築や開発の制限が大幅に緩和される見込みがあるため、
長期的な保有にもメリットがあります。
ただし、見直しが行われる時期や地域については、情報収集とリスク管理が重要になります。

市区町村の都市計画に関する資料をこまめにチェックしてみましょう。
「マスタープラン　〇〇市」で検索すると、市の都市計画方針がヒットします。

将来性があるなら売却を急がずに待つという選択肢も検討してみましょう。

まとめ

市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく、農地転用もハードルが高いです。
また、相続しても売却や活用が簡単ではありません。

相続放棄をすれば負債や管理責任を免れますが、他の財産まで諦めることになります。

市街化調整区域の土地を相続することになった場合は、専門家のアドバイスを受けながら、
保有・売却・放棄のいずれを選ぶか慎重に判断することが肝心です。

市街化調整区域の土地売却で困ったら「ワケガイ」

本記事では、市街化調整区域の土地における相続や売却の難しさを中心に解説しました。

市街化調整区域の土地のような「訳あり不動産」の売却は、一般的な不動産会社ではスムーズに進まない場合も少なくありません。
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他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

本記事では、分家住宅や共同住宅、駐車場経営、資材置き場などの活用術を徹底解説。

許可を得るための手続きや注意点も詳しく紹介します。

成功事例を交えながら最適な土地活用法を提案しますので、最後までご覧ください。

市街化調整区域とは？基本を押さえよう

都市計画法で決められる都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然を守る区域です。

そのため、市街化調整区域では建築・開発の規制が厳しく、原則として新たな建築が禁止されていますが、分家住宅や社会福祉施設など、一定の要件を満たせば建物の建築が可能です。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法で定められる区域の一つです。
既存の市街地を優先的に整備するため、将来的な大規模開発を抑制する狙いがあります。

農地や自然環境の保護にも配慮されており、新しい建物を建てる場合は許可が必要です。
公共投資は区域を集中して行われているため、市街化調整区域の優先順位は相対的に低く、インフラ整備や補助金の対象範囲外となることも多いです。

日本における市街化調整区域の実情
（2024年建築着工統計調査より）

令和6年の建築着工統計調査によると、居住専用住宅の着工件数は全国で約80万棟です。

そのうち市街化調整区域内で建てられた居住専用住宅は約3万7,000棟に達します。
（全体の約4.7％）
出典：2024年建築着工統計調査（国土交通省）※e-Stat：政府統計ポータルサイトより

そのうち約3万1,000棟が個人名義、約5,800棟は会社名義でした。

市街化調整区域で建築できる建物は、分家住宅や農家住宅が知られています。
これらの建物は個人の専用住宅のため、会社名義が15％あることに少し驚きました。

ただ、地域によっては既存宅地制度、建替え、自治体ごとに定めた開発審査会基準を活用することで、多様な利用形態が実現しているのが実情です。
市街化調整区域の土地活用には、これらの基準を知ることがとても重要です。

市街化区域との違いと整備方針

日本の人口の約7割が住んでいると言われる市街化区域は、住宅や商業施設の建設を積極的に進める
エリアとして整備が行われます。
一方、市街化調整区域は農地や自然環境を優先的に保全し、開発が抑制されます。

そのため、上下水道や道路といったインフラの整備も市街化区域が優先され、市街化調整区域では
利便性が劣る傾向にあります。
土地活用においては、インフラ整備の遅れというリスクも覚えておきましょう。

しかし、地域の特性を活かした独自の活用法を考えることで土地の価値を高められる可能性があり、
隠れたプラスの面も存在します。

市街化調整区域で建築される住宅の実態

市街化調整区域でも、条件を満たせば戸建てや共同住宅を建築できます。
実際には法人名義での事業利用も行われており、個人所有だけにとどまりません。

そのため、市街化調整区域の土地を持っていて活用方法を考えている方は個人だけでなく法人向けの活用方法も考えると、新たな可能性がみつかるかもしれません。

市街化調整区域でも会社名義の専用住宅が建てられる理由

先ほど紹介した2024年の統計によると、市街化調整区域に建築された居住専用住宅は全国で37,423棟でした。

このうち31,583棟が個人名義で、5,769棟は会社名義です。
個人所有が多い傾向はありますが、一定数の法人名義が存在する点が気になりますね。

法人名義の住宅があるということは、経営目的で共同住宅を建てるケースが考えられ、環境や利便性を踏まえて、市街化調整区域にも土地活用による事業のチャンスがあると言えます。

全国の傾向を考えるために、私が許可制度を把握できている愛知県を例に出してみます。

愛知県の事例：会社名義の専用住宅が792棟建築できた背景

愛知県内の市街化調整区域では、会社名義で建てられた居住専用建築物が792棟にのぼります。

建築着工統計調査の分類では、建物の定義が次のように書かれています。

• 居住専用建築物：専ら居住の用に供せられる建築物をいう。
• 居住専用準住宅：専ら居住の用に供せられる建築物で個々の炊事施設を有しない建築物をいう。

引用：建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義　より（国土交通省）

居住専用準住宅は、高齢者や障がい者が共同生活を行うグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅（各部屋に炊事施設がないもの）などの社会福祉施設が該当します。

一方、居住専用建築物は個人の専用住宅、一般的な共同住宅が該当します。

共同住宅や寄宿舎建築での土地活用（愛知県開発審査会基準）

愛知県内の市街化調整区域で居住用専用建築物で許可を受けられる建物は次のとおりです。

個人の専用住宅が建てられる要件

• 分家住宅：愛知県開発審査会基準第1号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存集落内のやむを得ない自己用住宅：愛知県開発審査会基準第7号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、誰でも建てられる
• 農家住宅：都市計画法第29条第2項
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）

共同住宅が建てられる要件

• 事業所の社宅及び寄宿舎：愛知県開発審査会基準4号
  ※自己の業務用（調整区域内にある事業所の事業者が従業員用の社宅・寄宿舎を建てる）のみ
• 大学等の学生下宿等：愛知県開発審査会基準5号
  ※市街化調整区域にある大学に通学する学生のみを対象とするもの
  　申請者（建築主）＝大学、でなくても可能
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、共同住宅の建築も可能
• 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為：都市計画法第34条第11号
  ※指定された区域であれば誰でも専用住宅、兼用住宅、共同住宅を建築できる。
  　ただし、新城市・岩倉市など一部の市町村のみ

このように、愛知県であれば土地活用として建築できるものは、5号の大学等の学生下宿等、既存宅地・都市計画法34条第11号区域での共同住宅建築です。

ただ、事業者が社宅を建てる場合に土地を貸し出すことはできるので、広い意味での土地活用の可能性もあります。

これは愛知県知事許可のお話ですが、自治体によって条件は異なります。
事前に基準を確認しながら計画を進めることが大切です。

市街化調整区域の土地活用は可能？

市街化調整区域の土地は制限が多い一方で、工夫次第で収益性を高める手段があります。
許可を取得すれば建築も可能となり、土地活用のチャンスを見いだせるでしょう。

活用の基本ルールと制限

市街化調整区域では、自治体が示す開発許可基準を満たすことが必須となります。
農林漁業や公共施設など、特定用途に限って開発が認められます。
許可手続きには書類作成や審査が必要で、時間や費用がかかる点に留意しましょう。
制限を理解したうえで、実行可能な活用プランを検討することが大切です。

建物を建てない土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）

大がかりな建物を建てなくても、駐車場や資材置き場なら手続きが比較的シンプルです。
砂利敷きや舗装工事程度で運用を開始できるため、初期投資を抑えつつ賃料収益を得やすい利点があります。

資材置き場の場合は近隣への騒音や影響を考慮し、適切な管理体制が必要です。
私も以前、資材の保管スペースとして月額賃貸をお手伝いした経験があります。

許可を得て建築物を建てる場合

特定の要件を満たせば、住宅や周辺住民のための店舗などを建てられます。

専用住宅、共同住宅については既にご紹介したとおりです。

自治体ごとの開発審査会基準や独自ルールを踏まえ、許可を取得できるかどうかを精査しましょう。

周辺住民のための店舗（都市計画法第34条1項）の要件については、公共利益に資するかどうかも判断材料となり、「本当に必要か？」「同種の店舗が他に沢山ないか？」「どんな人が使うのか」といったニーズ調査も必要となります。
許可を通すには専門知識だけでなく経験も重要です。

許可手続きについては、できるだけ早い段階から行政書士に相談しておくと安心です。

市街化調整区域の建築で注意するポイント

建物を計画する際は、下記の項目を特に調べておきましょう。

• 何の要件（分家住宅？既存宅地？）で許可を受けられるか
• 土地・建物の規模は適正か？（分家住宅なら敷地が500㎡未満）
• 建物の用途は基準に合致しているか？（店舗であれば居住部分はNG、など）
• 業務用建築物の場合、建物所有者（許可申請者）＝事業者という条件があるかどうか？
  ※原則、建物所有者（許可申請者）＝事業者。ただし、大学の寄宿舎は建物所有者＝大学でなくても良い（愛知県知事許可の場合）

建築計画前にチェックするポイント（具体例）

分家住宅、共同住宅、大学の学生下宿、周辺住民のための店舗だと次のとおりです。
※参照　市街化調整区域の審査基準（愛知県HP）より

これ以外にも許可を受けるための要件があります。
必ず、計画段階から愛知県の建設事務所または行政書士・建築士に相談して、要件や規模の確認をしておきましょう。

このように、市街化調整区域の土地でも活用できる可能性はあります。
上記の例であれば、分家住宅以外の事業者を探して借地することも考えてみましょう。

市街化調整区域の土地を活用する方法6選

市街化調整区域でも、工夫と許可次第で収益化できる方法があります。
活用法を比較検討し、自分の目的や資金に合ったプランを選ぶとよいでしょう。

駐車場経営（コインパーキングなど）

車社会の地域では、駐車スペースへの需要が高いです。
特に駅周辺や商業施設の近隣であれば、コインパーキングとしての集客が見込めます。

舗装や機器の設置にはある程度の初期費用がかかりますが、シンプルな仕組みで長期的な安定収益を狙えます。
集金管理を専門会社に委託すると、オーナーの負担を軽減できます。

太陽光発電・再生可能エネルギー活用

日照条件や土地の大きさを活かし、太陽光発電所を設置するケースもあります。
固定価格買取制度を利用することで、長期的な売電収入を期待できます。

資材置き場としての活用

土地をフェンスで囲み、企業や個人に賃貸する形態も有効です。
建物を最低限に抑えられるため、投資のハードルが比較的低い点がメリットといえます。

地盤強度や災害リスクを考慮し、保険や管理体制を整えることが重要です。
アクセスしやすい立地なら、運送業や建設業の需要を取り込む余地があります。

ただし、倉庫は建物として扱われるため、倉庫を建てる場合には建築許可・開発許可が必要ですが、
愛知県では「倉庫をのみ建てる」許可は存在しないため、他の店舗の許可などで附属建物としてしか
建てられないことを知っておきましょう。

霊園・墓地としての活用

霊園や墓地は、宗教法人などが申請して許可を得ることで設置可能です。
市街化調整区域の閑静な環境を活かし、自然に囲まれた落ち着いた雰囲気が好まれる傾向があります。

許可申請には保健所や自治体との調整が必要となり、敷地面積や設備基準にも注意が必要です。
嫌悪施設と呼ばれる施設に該当するため、周辺住民・自治会などの合意を得ることになり、許可に際しては地元の行政書士に依頼することをお勧めします。

需要動向を事前に把握し、長期的な維持管理の計画を立てることが大切です。

社会福祉施設の建設

介護施設やグループホームなどは公共性が高いため、都市計画法34条第1号第1項（１）ウ（社会福祉施設）や愛知県開発審査会基準10号（老人ホーム）、同基準13号（介護老人保健施設）など、許可要件も複数規定されています。

共同住宅や寮など（許可基準と実例）

大学の寄宿舎などを建築し、家賃収入を得る手法もあります。

既存宅地制度や開発審査会基準を確認し、建設の可否を精査しましょう。

特に愛知県では、会社名義の共同住宅が792棟建てられており、土地活用事業としても考えられるでしょう。
工夫次第では、小規模アパート経営にも道が開ける可能性があります。

市街化調整区域で開発許可を得るまでの手順

市街化調整区域で建物を建てるには、開発許可を受ける必要があります。
手続きや条件は地域差が大きいため、あらかじめ専門家に確認することが重要です。

開発許可が必要になるケースの見極め

市街化調整区域で住宅や店舗などを新築する場合、多くは開発許可が必要です。
自治体は地域の保全や景観、インフラ整備への影響を考慮して許可の可否を判断します。

許可には用途の公共性や周囲への配慮が求められます。
また、農地であれば、農地転用の許可申請も合わせて行う必要があります。

許可申請の流れと必要書類

まず、都市計画課など所管部署へ事前相談を行い、要件や必要書類を確認します。
建設予定の建物用途、計画図などを提出し、現地調査や関係機関との協議が必要です。

申請には詳細な図面や測量図が必要となり、審査期間は数カ月かかる場合もあります。
早めにスケジュールを組むことで、無駄な工期の遅れを防ぐことにつながります。

審査ポイントと注意点（自治体による違い）

自治体によって、独自の開発審査会基準や建築条件が存在します。
景観地区や農業振興地域など、別の区域指定が重なっている場合はさらに規定が厳しくなることがあります。

特に、許可権者が違えば申請手順などで振り回されることがあります。
たとえば名古屋市内の市街化調整区域で許可申請を行う場合、許可は愛知県知事ではなく名古屋市長が許可を下ろしますが、要件・申請方法も大きく異なります。

私も自治体ごとの違いに大いに悩まされました。

できるだけ、そのエリアの市街化調整区域に強い行政書士に依頼すると良いでしょう。

農地転用の手続きと注意点

市街化調整区域内の農地を活用する際は、農地法による転用手続きが必要です。
条件を満たせないと転用が認められず、計画が頓挫する可能性があるため注意が必要です。

農地転用の基本と必要書類

農地を宅地や他の用途に変える場合、農地法第4条または第5条の許可が必要です。

申請には土地の位置図や転用計画書、土地所有者の同意、地元土地改良区の承諾書などが必要です。

安城市などは排水にも特に厳しく、自治会長さんと面談し、災害や水利への影響を確認されました。
農地の面積や転用理由によって、審査のハードルが変わる点も覚えておきましょう。

転用が認められにくいケースとリスク

農業振興地域や優良農地（甲種農地、第一種農地）に該当する場合、原則転用が禁止されているため許可は難しいでしょう。

耕作目的で整備された土地を別用途に変えるため、地域の農業に与える影響が問題です。

許可を得ないまま工事を始めると違反行為とみなされ、罰金や原状回復を命じられるリスクがあります。（法人であれば最大1億円）

必ず事前に役所や農業委員会に相談し、適正な手続きを踏むようにしてください。

手続きの期間と行政書士の活用

転用の申請から許可が下りるまで、通常1カ月半＝２カ月の審査期間を要します。
書類不備や追加調査が必要になると、さらに期間が延びることもあるため注意が必要です。
行政書士に依頼すれば、書類作成や窓口対応を効率よく進められます。

また、自治体ごとで毎月1回の締切日を設けている点にも注意しましょう。
各自治体の申請締切日はこちらです。

農転の締切日一覧（愛知県）各地域別にまとめた、市町村別の農転締切日、問い合わせ先の一覧です。（令和６年８月２４日時点）農地転用「許可」の提出締切日

記事を読む

市街化調整区域で土地活用する際のリスクと対策

市街化調整区域ならではのリスクを把握し、対策を講じておくとスムーズな活用が可能です。
将来を見据えて、資産価値や事業性の面も検討すると安心です。

売却が難しい理由と資産価値の維持

市街化区域と比べ、調整区域は建築制限やインフラ整備の遅れなどの要因で売却需要が低いです。
そのため、市場価格も下がりやすく、資産価値が伸びにくい点がリスクとなります。

一方で、適切に活用できれば地代収入や賃貸収益を得ることができ、一定の価値を維持可能です。

地域住民との関係構築とトラブル回避策

土地活用で施設や事業を始める際は、周囲の環境や住民の生活に配慮が求められます。
特に交通量の増加や騒音対策などを検討し、自治会や隣接者と適切にコミュニケーションを図ることが大切です。
近隣の理解を得られれば、事業が円滑に進み、トラブルの予防にもつながります。
私も新規事業を始める際、事前に説明会を開き、意見交換の場を設けてスムーズに事業化しました。

市街化調整区域の土地活用事例と収益アップのポイント

実際の事例や経験をもとに活用法を検討すれば、リスク回避と収益性の向上を両立できます。
現地の特性やニーズを踏まえてプランをカスタマイズすると有効です。

駐車場・資材置き場での成功例

駅から離れた郊外でも、エリアによっては近隣企業の従業員向け駐車場としてのニーズも期待できます。
賃料相場を下げつつ台数を確保すれば、一定の収益を長期間維持することが可能です。

資材置き場の場合、工務店や運送業向けに貸し出す形が多く、リピート契約が期待できる点も魅力です。

管理会社に任せれば、契約や料金回収の手間が大幅に軽減されます。

企業名義で共同住宅を建てる

愛知県の市街化調整区域は、既存宅地（基準17号）であれば企業名義・個人名義でも共同住宅を建てて事業収入を得ることも可能です。

社宅は家賃収入や社員福利厚生の充実につながります。
そのため、企業にとっては資産活用と雇用対策の一石二鳥となります。

市街化調整区域に社屋のある企業様は、ご一考の価値ありです。

長期的視点での投資回収と収益性

調整区域の土地活用は、すぐに高収益を得るよりも長期安定を目指す視点が大切です。
上下水道の整備や周辺状況によって、将来的に資産価値が変化する可能性があります。

まとめ

市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく活用が難しいと思われがちです。

しかし、許可制度をしっかり理解すれば、有効に活用も可能です。

• 建物を建てる：分家住宅、共同住宅、社会福祉施設、店舗（住民向けのもの）など、許可基準を満たせば建築可能。自治体の開発審査会基準を事前に確認しましょう。
• 建物なしの活用：駐車場や資材置き場、太陽光発電、農地活用（転用許可が必要）といった方法も有効。初期投資が少なく収益を上げやすい。
• 許可申請がカギ：市街化調整区域の開発には自治体の許可が必須。申請の流れや必要書類を確認し、専門家（行政書士や建築士）と相談しながら進めるのがベスト。

市街化調整区域の土地を持っている方も購入を考えている方も、正しい知識を得ることで、事業や収益化のチャンスが広がります！

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平成12年5月18日までは「既存宅地確認」という制度がありました。
現在は無くなっており、愛知県では既存宅地確認に代わる制度が既存宅地（17号）です。

既存宅地として建築許可を受けるには、もちろん正確な知識と事前打合せが必要です。
しかし、実は既存宅地の要件は３つのポイントを抑えれば大丈夫です。

本記事では、既存宅地の概要と３つの要件について、わかりやすく解説します。

愛知県開発審査会基準第17号とは？

愛知県開発審査会基準第17号は、「既存宅地」や「17号」と呼ばれます。
分家住宅（基準第1号）と同じかそれ以上に使われている有名な許可要件です。

そして、既存宅地かどうかは３つの要件を知っていれば大丈夫です。

既存宅地の基本的な３要件

愛知県開発審査会基準第17号には、以下の3つの基本的な要件があります。

• 要件１：線引き前から現在まで宅地であることの確認
• 要件２：50戸連たん
• 要件３：土地の面積

これらの要件は、既存宅地の許可を行う上で非常に重要です。

それぞれの要件について、具体的な必要書類や確認方法などが詳細に規定されています。

開発審査会基準第17号（既存の宅地における開発行為又は建築行為等）

要件１．線引き前から現在まで宅地であることの確認

既存宅地とは、市街化調整区域と市街化区域を決定した昭和45年11月24日（愛知県※一部除く）から現在まで、宅地である土地のことを言います。

地目変更未了のケースもあるため、既存宅地の確認方法には次の規定があります。

なお、市街化調整区域かどうかの確認方法はこちら。

土地の登記簿謄本

原則、登記簿謄本の地目が、昭和45年11月23日以前から宅地であれば、OKです。

ただし、2つ例外があります。

• 土地改良や土地の合筆があった場合
• 昭和50年4月1日以降に地目変更登記を申請している

土地改良や土地の合筆については他の地目が混ざっている可能性があるので、閉鎖謄本で他の土地も宅地であったことを証明する必要があります。

また、地目変更登記の時期が遅いものについては、後付けで既存宅地にされないためかもしれません。
正式な理由は不明です。。。

建物登記簿謄本

建物の登記簿謄本を使って既存宅地を確認することも可能です。

登記簿謄本には建物の新築年月日と土地の所在地番が載っています。

そのため、土地上にいつから建物が存在していたかの客観的な証拠となります。

こちらも、新築年月日が昭和45年11月23日以前であればOKです。

また、建物の新築年月日が空欄のものは、昭和30年代以前からの建物です。
そのため、線引き前からの建物と推定されます。

既存宅地確認

平成12年までの「既存宅地確認」を受けた土地も既存宅地として認められます。

既存宅地確認を受けた土地かどうかは、過去の建築確認や、既存宅地確認の書類などで証明します。

建設事務所や市役所で調査も可能です。
しかし、既存宅地確認の記録が存在しない（廃棄済み）の場合もがほとんどです。

そのため、基本的には所有者が持っている資料が手掛かりとなります。

なお、安城市など一部の市町村は既存宅地確認の資料が保管されています。

その他、公的資料

土地建物の登記簿謄本、既存宅地確認で既存宅地の証明ができない場合は、他の公的資料を使って証明します。

私が実務で使った公的資料は次のとおりです。

• 建物の登記簿謄本：法務局で取得可能
• 建物の課税台帳：市町村役場の税務課で取得可能。
  建物の所在地番、新築年月日が書かれていることが重要です。
• 昭和45年当時の都市計画図：市役所都市計画課などで取得可能。
• 昭和45年以前の航空写真：地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院HP）で検索。
  画像は少し荒いですが結構便利で、印刷も可能です。
  一般財団法人日本地図センターで証明書付の航空写真も購入できます。
  ※約2,000円～2万円
• 当時のゼンリン住宅地図：市の図書館に保管されていればラッキー！
  尾張地方は結構残っていて、東三河はあまり残っていないイメージです。
  ※公的かどうかは微妙ですが・・・

線引き前から宅地であることを証明する方法（まとめ）

結論としては、公的資料で分かればOKです。

私の経験上、線引き前から宅地であれば何らかの公的資料で証明が可能です。

証明できないのであれば、何か行き違いがあるのかもしれません。
許可権者（愛知県の各建設事務所や市役所）にとっては客観的資料があるかどうかが重要なので、
どうにか頑張って探しましょう。

要件２．50戸連たん

「50戸連たん」とは、申請地の周辺に一定数以上の住宅が集まっていることを示す要件です。

定義

50戸連たんは、申請地の周辺に集落性あることを定義づけしたものです。
簡単に言うと、「申請地の周囲に建物が沢山ある集落」ということです。

50戸連たんを数える時の条件は次のとおりです。

連たんは都市計画図で数える（原則）

連たんの確認は、役所が発行する都市計画図（2500分の１の白図）で行います。
各市町村役場の都市計画課で購入可能、200円～300円前後です。

グーグルマップ、ヤフー地図などでも代用可能です。
ただし、最終的には都市計画図で申請する必要があります。

建物は30平方メートル以上

50戸連たんは、建物が50戸以上「連なっている」、という意味です。

そして、対象となる建物は、広さが30平方メートル以上のものに限ります。
都市計画図には建物の形状だけ描かれているので、特に迷うことは無いでしょう。

また、共同住宅や長屋は住戸数（部屋の数）で数えるので、近くにあるとおトクです。

建物と建物の距離はおおむね50ｍ以内

連たんを数える時、建物と建物の距離はおおむね50メートル以内のものを数えます。
これは、住宅が密集した一体的な地域を形成していることを示すためです。

また、おおむね50メートルというのは１割程度の幅を持たせているので、55メートルまでは大体認めてくれます。

更に、建物が既に存在しない土地でも地目が宅地の場合には連たんしているものとみなされます。

50戸連たんはだいたい、一目で分かる（まとめ）

細かい条件を解説しましたが、50戸連たんは地図を見ればすぐに分かります。

「ちょっと足りなさそう」
「数えるまでもない」

そして、都市計画図に書いているかどうかなので、基本的には頑張ってもあまり結果は変わりません。

「次の建物まで少し距離が遠い」
「この建物、30㎡ある？28㎡くらい？」

なら、どうにかなるかもしれません。

要件３．土地の面積

原則、既存宅地の土地の面積は160㎡以上必要です。
これを下回る面積の時は、役所や行政書士に確認しましょう。

細かい規定がありますが、少し難解なので、役所に確認するのが一番早いです。

既存宅地の１区画の最低面積は160平方メートル

17号で許可申請をする際、に1区画当たりの最低面積は160平方メートルと決められています。

あまりに細切れに建物を建てられるのが良くないので、設定されたものと思われます。

複数に区画割する場合の例外

土地の形状から、どうしても最低面積が取れない場合、５区画であれば１区画など（土地利用上やむを得ない場合で、複数の区画がある場合は、全体区画の数に０．２を乗じて得た数〔平成20年３月24日以降分筆等による分割がなされていないものについて、その数が１に満たない場合は１とする〕を超えない数の区画）は下限面積を140平方メートルまで緩和することができます。

平成13年5月18日以降分筆されてない土地

平成13年5月18日以降に分筆されていない土地については、その後も分筆をしていない限り下限面積（160平方メートル）を下回っていても、許可申請が可能です。

おまけ：既存宅地は色々建てられる

分家住宅・農家住宅の許可は専用住宅しか建築できませんが、既存宅地は次の建物が建築できます。

• 住宅（共同住宅含む）
• 店舗
• 事務所
• 倉庫
• 工場

市街化調整区域で事務所や店舗を構えたい、という方は検討してみてはいかがでしょうか？

まとめ

愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）の許可を取得するポイントは３つです。

• 土地の地目が線引き前（昭和45年11月23日以前）からの宅地かどうか
• 50戸連たんの集落性の確認
• 土地面積の最低基準（160㎡以上）を満たすかどうか

この３つの要件をクリアできれば、既存宅地としての許可を受けられる可能性がかなり高いです。

最終的には、各建設事務所・市町村役場で確認しましょう。

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この記事で市街化調整区域の土地の魅力や具体的な売却方法を知りましょう。

市街化調整区域とは？基礎知識を確認

市街化調整区域とは、都市計画法で無秩序な市街地の広がりを抑制するために設定された区域です。

この区域では、住宅や商業施設などの建築が原則として認められません。自然環境や農地の保護が主な目的となっているからです。

また、都市計画区域の一部として位置づけられており、建築制限が非常に厳しいです。

そのため、不動産を売りたいと思っても、売却が難しいケースが多いのが現状です。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域の違いは、想定されている土地の利用計画です。

都市計画法では、市街化区域は積極的に都市開発が推進されるエリアと規定しており、住宅や商業施設の建築が可能です。

一方、市街化調整区域は、市街化を抑制するエリアと設定されています。
そのため、開発や建築が制限されています。

この違いにより、市街化区域に比べて市街化調整区域内の土地の売却や活用は難しく、都市計画法に関する専門的知識が必要となります。

市街化調整区域で建物を建てるためには許可が必要

市街化調整区域内で建物を建てる場合、都市計画法の許可が必要です。

これは、「市街化調整区域は建物の建築が原則禁止」されており、その禁止行為を行うためには特別に許可を受ける必要があるからです。

この特別な許可は開発許可（または建築許可）と呼ばれます。
そして、都道府県知事（指定都市又は中核市の長）により許可されます。

一般的な専用住宅を建築するための許可を受ける条件は、主に下記の3つです。（愛知県の場合）
※農家住宅は厳密に言うと、許可ではなく適用除外（許可不要の建物）です

• 分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）：市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から存在した世帯の子・孫が結婚等で独立する場合に認められる住宅
• 既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）：市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から現在まで宅地である土地で建物を建築する場合
• 農家住宅（都市計画法第29条第2項）：市街化調整区域で農業を営む農家のための住宅

市街化調整区域での住宅建築には、この3ついずれかの条件を満たす必要があります。

建物建築以外の活用方法

建物建築が難しい市街化調整区域の土地でも、活用方法がないわけではありません。

たとえば、農地としての使用や、駐車場、資材置き場などの非建築用途への転用を検討することが可能です。

また、観光地やキャンプ場に近い地域では、自然環境を活かしたアウトドア施設や地元産品の直売所などとして利用される場合もあります。

住宅建築については基本的に前述の3つです。

しかし、医療施設、店舗など日常生活に必要な建物については別の基準があります。
これらの基準を満たしていれば許可を受けて建築が可能です。

そのため、事業者の方が土地を気に入れば、市街化調整区域の土地でも売却は可能です。

不動産会社に相談することで、その土地に合った活用方法を提案してもらう方法もあります。

市街化調整区域の土地が売れない主な理由3つ

市街化調整区域の土地が売れない（人気がない）理由は、主に次の3つです。

• 建物が建っていても多くの物件は再建築できない
• インフラの整備状況が悪い
• 住宅ローン審査が通りにくい

それぞれについて詳しく解説します。

建物が建っていても多くの物件は再建築できない

市街化調整区域内の土地に建物が建っていても、その多くは再建築ができない建物です。

既にご紹介した通り、市街化調整区域で建てられる住宅は限られています。
そして分家住宅や農家住宅の許可には、建築主に属人性と呼ばれる要件が必要です。

分家住宅であれば市街化調整区域決定前から住んでいる人の子や孫、農家住宅であれば農業を営んでいること、といったその人特有の要件を属人性と呼びます。

そのため、分家住宅・農家住宅は建築主とその家族しか居住することができません。
そして、再建築の際にもその要件（属人性）を満たしているかが確認されます。

たとえば分家住宅を全く関係ない第三者が購入し、再建築しようとしても建築確認申請でストップがかかります。
建築確認申請の際に、建築主が許可を受けた人との関係が確認されるからです。

市街化調整で建てられる住宅は限られており、このように第三者が購入して建てられない建物（分家住宅や農家住宅）が多いため、市街化調整区域の物件は敬遠されてしまいます。

インフラの整備状況が悪い

市街化調整区域内の土地は、上下水道や都市ガスなどのインフラが十分に整備されていない場合があります。
エリアによっては電気や通信網についても不安定な地域があります。

インフラの整備状況が悪いことは、生活環境としての利便性が低いと判断される場合があります。

更に、住宅を新築する際に土地が安く手に入っても、上水菅の引き込み工事、道路側溝の整備などで
数十万円～数百万円の余分な工事費用が加算される恐れもあります。

このようにインフラの整備状況が悪いことで不動産の価値が低く見積もられ、売却が困難になることも少なくありません。

住宅ローン審査が通りにくい

市街化調整区域内の不動産を購入する際、住宅ローンの審査も大きな壁となります。

金融機関は、住宅ローン審査では購入する土地の担保価値も重要な判断要素です。

まずは再建築できるかどうか、そしてインフラの整備状況が悪いと評価額は下がり、都市部への利便性が悪い場合には更に住宅ローン審査の条件は悪くなってしまいます。

特に再建築不可である場合や、利用用途が不明確な土地ではさらに審査が通りにくいです。

このような条件は、売買の際にネガティブな要因となりやすく、土地を売りたい売主にとって大きな障害となっています。

それでも市街化調整の土地を買いたい人はいる

ネガティブな内容ばかり紹介しましたが、それでも市街化調整区域を買いたいという人は多く存在します！

用途制限（属人性）や住宅ローンの問題で購入できない、というケースもあるようです。

ここでは、次の3つの市街化調整区域の魅力について解説します。

• 広い敷地が手に入る
• 自然豊かで静かな環境
• 固定資産税が安く済む

広い敷地が手に入る

市街化調整区域の宅地は基本的に広いです。

理由は、農業を前提としている住宅（居宅に加えて農機具倉庫、収穫物の倉庫など）が多いことや、農地を宅地に変える際に「せっかくなので」と許可を受けられる最大値ギリギリ（愛知県の分家住宅は499㎡、農家住宅は999㎡まで可能）まで転用するからです。

また、市街化区域に比べて地価が低いため、広い土地が購入できるメリットがあります。

自然豊かで静かな環境

都市計画法で市街化調整区域を設定する目的は自然環境や農地の保護です。そのため、市街化調整区域は基本的に自然豊かで静かな環境です。

自然豊かと言ってもテレビに出てくるような「山奥の一軒家」状態ではありません。

市街化区域と隣接しており、商業エリアへは車で数十分という場所も多くあります。

少し不便だけど自然と静かな環境が好き、という方にはお勧めのエリアです。

固定資産税が安く済む

市街化調整区域の固定資産税は、市街化区域に比べて固定資産税が安いことも特徴です。
理由は2つあります。

• 都市計画税がかからない
• そもそも地価が安い

一般的に言う固定資産税には、都市計画税と固定資産税があります。

市街化区域では両方課税されており一緒に請求されています。
そのため、気にしていない方も多いのではないでしょうか。

しかし、市街化調整区域の場合には都市計画税は非課税です。
その分市街化区域よりも固定資産税が安く済んでいます。

また、地価が安いこともあり、結果として固定資産税が安いと言えます。

このように、自然豊かで静かな環境、広い敷地に魅力を感じて、市街化調整区域の土地を探している人もいることは覚えておいてください。

市街化調整区域の土地売却前に確認すべきこと

前述のとおり市街化調整区域の土地は魅力があり購入希望者もいます。

しかし、規制が分かりにくいこともあり、適正な取引が難しい不動産と言えるでしょう。

そこで、この章では市街化調整区域の土地を売却する場合に売主として最低限確認すべきポイントをまとめました。

• 土地の地目（宅地or農地）
• 建物が適法に建築されたものかどうか
• 再建築できるかどうか

土地の地目（宅地or農地）

市街化調整区域にある土地を売却する際には、土地の地目を確認することが重要です。

地目は「宅地」か「農地」かによって売却方法や手続きが異なります。そのため、正確に把握しておく必要があります。

不動産会社に依頼する前に、土地の登記簿謄本などで地目を確認しておきましょう。

宅地の場合

地目が宅地の場合、比較的売却がスムーズに進む可能性があります。

ただし、宅地になった時期によって売値、売りやすさが大きく変わります。

愛知県では、『市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）からの宅地』であれば、「既存宅地」として誰でも許可を受けて住宅建築できる土地として、場所によっては市街化区域と同レベルの査定額になることもあります。

一方、市街化調整区域決定後（昭和45年11月24日以降）に宅地となった土地は「既存宅地」の要件がありません。そのため、既存宅地と区別して「新宅地」と呼ばれます。

「新宅地」は再建築できない土地のため、一般的な市街化調整区域の土地と扱われます。

既存宅地の細かい規定については、こちらの記事で分かりやすく解説しています。

農地の場合

地目が農地である場合、売却には「農地法」に基づく許可が必要です。

農業委員会の許可を得ずに売却を進めることはできません。

農地はその用途から買い手が限られ、不動産市場では売りにくい物件とされています。

そのため、農地としての活用が可能な買い手（農家や農業生産法人など）、農地の取り扱いに強い不動産業者やJAに依頼すると良いでしょう。

建物が適法に建築されたものかどうか

市街化調整区域内の土地に建物が存在する場合、その建物が適法に建築されているかを確認する必要があります。これは、既存宅地・新宅地でも変わりません。

そして、建物が適法に建築されたかどうかは、建築確認申請の有無で判断できます。

不動産売却を検討している場合で建物があれば、その建物の建築確認申請を探します。見つからない場合には、市町村役場に問い合わせてみましょう。

愛知県の場合は各建設事務所（尾張、知多、西三河、東三河、知立）または市役所で「建築計画概要書の閲覧」という手続きで照会可能です。古い建物については、役所のデータが残っていないこともあります。

参考リンク：愛知県尾張建設事務所 建築課（建築計画概要書・開発登録簿の閲覧）

「適法に建てたハズだけど資料がない」、「調べ方が分からない」、という場合は行政書士・建築士に依頼して調査してもらいましょう。

過去の建築確認申請の履歴が無ければ、その建物は違法建築物かもしれません。

違法建築物があると売却がさらに困難になります。そのため、不動産会社に査定を依頼する際も、この点をきちんと説明しておきましょう。

再建築できるかどうか

市街化調整区域における土地売買の際、再建築が可能かどうかも重要な確認事項です。

特に中古住宅を売る場合、再建築の可否は買い手にとって重要な判断材料となります。

再建築が可能であれば、用途や条件を明確にしておきましょう。そうすれば、買い手にとって魅力的な物件となる可能性があります。

一方、再建築不可の場合は、不動産業者を通じた売却や活用を検討する必要があります。

再建築できるかどうかは専門的な知識が必要なため、専門家に調査を依頼しましょう。

市街化調整区域の土地を売却する裏ワザ

ここでは市街化調整区域の土地を売却する裏ワザを紹介します。

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号に該当）の場合

愛知県開発審査会基準第17号の条件に該当する「既存宅地」の場合、売却は可能です。

ただし、不動産会社に既存宅地に該当しているかどうか確認することが必要です。また、買主側が市街化調整区域の規制に理解を持っていることも重要です。

これは裏ワザというレベルではありませんが、基本的なものとして知っておきましょう。

適法に建築された建物（分家住宅、農家住宅）の場合

分家住宅や農家住宅として適法な建物でも、原則、第三者による再建築はできません。

しかし例外があり、分家住宅・農家住宅を建築した方が破産した、収入が無くなり維持管理できなくなった、病気で住めなくなったなどの事情があれば、「特別な事情によるやむを得ない用途変更（＝所有者の変更）」ということで、許可を受けて第三者に売却することができます。

そして、この許可を受けて購入した買主は再建築も可能で、一般的な住宅と同様に使うことができます。

このような「用途変更」の許可は多くの都道府県で規定されています。愛知県の場合は愛知県開発審査会基準第16号に該当します。

この16号の許可は購入希望者にとっても利用価値が見込まれ、売却に有利です。この制度について詳しい解説はこちら↓

ただし、売買の際には都市計画法に基づく過去の許可・現在の建物状況、所有者の状況などの確認が必要です。不動産会社を通じて正確な裏付け調査、役所への確認をしましょう。

違反建築の場合は買取業者へ

過去の建築確認申請の履歴を調べてみると、「建築確認申請を出さずに建築していた」、「無断で増改築していた」、「名義貸しで建ててもらい、買い取っていた」などの事例が発覚する場合があります。

このようなケースでは、通常の不動産売買が難しいです。

そのため、ワケガイなど、専門の買取業者への売却を検討すると良いでしょう。
買取業者は、修繕や建物の撤去を前提に土地を買い取るケースが多く、市場価値よりも低い価格での取引になることがあります。
しかし、効率的に問題を解決できる場合も多いため、売却が困難な土地の処分方法として有力です。

市街化調整区域の土地査定依頼はこちら

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

不動産会社や買取業者との相談を通じて、最適な選択肢を探すと良いでしょう。

再建築不可物件での売却はリスクが高い

分家住宅や農家住宅を売りに出すと、「リフォームするだけだから」と購入希望者が現れるかもしれません。

しかし、分家住宅や農家住宅を用途変更の許可無く、住宅として売買してしまうと都市計画法違反となります。

また、当事者がどんなに合意していても、数年後のトラブルにつながるリスクもあるため、絶対に止めておきましょう。

このような物件を売却する場合は、不動産会社にリスクを事前に相談し、適切な価格設定や売却戦略を立てる必要があります。
さらに、買取業者を利用してスムーズに処分する方法も一つの解決方法です。

まとめ

市街化調整区域の土地を売却するには、「売れないとされている理由」をしっかりと把握しておきましょう。主な理由は次の3つです。

• 建物が建っていても多くの物件は再建築できない
• インフラの整備状況が悪い
• 住宅ローン審査が通りにくい

しかし、過去の建築確認申請の記録を確認すれば再建築できないかどうかは判明します。そして、実は既存宅地として市街化区域並みに売却できる土地だった、という可能性もあります。

市街化調整区域の土地に魅力を感じる方もいて、実際には売買も成立しています。

私が前職でお世話になっていた「ハウスドゥ安城」でも既存宅地、用途変更許可後の売買などを仲介していただきました。市街化調整区域の取り扱いに慣れた不動産業者ですので、一度相談してみてはいかがでしょうか？

しかし、実は特定の条件や工夫次第で売却が可能です。

本記事では、市街化調整区域の土地売却を成功させる裏ワザを、元実務家の視点で徹底解説します。

市街化調整区域とは何か？

まずは、そもそも「市街化調整区域」とはどういう場所なのか、基本をおさらいしましょう。

定義と目的

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために設けられた地域です。

市街化調整区域の目的は、市街化の抑制と農地や森林の保全であり、宅地造成や住宅建築、商業施設の建設が制限されています。

このように市街化調整区域における土地の利用は制限が多いため、建物を新たに建築したり、農地の転用は基本的にできません。

しかし例外があり、都道府県知事の許可を受ければ建物の建築・農地転用が可能です。
多くの人は、この許可が「どうせ取れない」「市街化調整区域は何をしても無理」と諦めているのが現状です。

市街化調整区域と市街化区域の違い

市街化調整区域と市街化区域の違いは、都市計画における土地利用の方針にあります。

まず、市街化区域は、住宅や商業施設の建設が積極的に進められる区域です。そして、都市の発展を促進する場所として位置づけられています。

一方、市街化調整区域は、むしろ都市の過度な拡大を抑制するために設けられた区域で、計画的な都市開発のために必要最低限の開発しか許可されていません。

このため、同じ不動産であっても、区分が違えばその不動産の価値や利用可能性は大きく異なります。

市街化区域では新築や商業施設の建設が可能であることに対し、市街化調整区域では、一般的にそれが許可されることは少ないです。
この根本的な違いが、市街化調整区域の土地を「売れる」かどうか考える際にも大きな影響を与えます。

市街化調整区域の土地が売れない原因

では、なぜ市街化調整区域の土地は「売れない」と言われるのでしょうか？具体的な原因を見ていきましょう。

制限の多い土地利用

市街化調整区域の土地は、都市計画法に基づき厳しい制限が設けられています。
このエリアでは、無秩序な都市拡大を防ぐ目的があり、開発行為には許可が必要です。

ここで言う開発許可は、土地造成だけでなく建物の建築も含まれ、新たに建築物を建設することが原則として認められていません。

許可を受ける場合でも「居住用または自己の業務用」に限るものがほとんどです。そのため、土地の活用が難しく、これが売れない原因となっています。

結果として、商業施設や住宅建設の需要が低く、買い手を見つけるのが困難です。

建物が建っていても再建築できないケース

分家住宅や農家住宅など、建築に際して人の要件（属人性）が必要な建物は、他人が購入して居住することも、再建築することもできません。

属人性のある建物（分家住宅、農家住宅）は、他人への賃貸・売却禁止

分家住宅や農家住宅は、許可を受けた人とその家族のみが居住できます。

しかし、家族の範囲は原則、配偶者・子・孫までです。
そのため、親や親戚でも同居することができない上、賃貸や売却も禁止されています。

分家住宅のリスクはここにあります。

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実務上は売買できてしまう

ただ、他人への売却禁止は都市計画法の規制であり、不動産登記法では都市計画法のチェック機能が無いために建物の所有権移転登記はできてしまいます。

そのため、実際に法規制を知らずに購入して住んでいる場合もあります。

分家住宅を他人が買ってしまうと・・・

前述のように、分家住宅でも他人が買うことはできてしまいます。

しかし、分家住宅を買ってしまうと再建築の際にトラブルが起こります。
なぜなら、市街化調整区域で専用住宅建築のための建築確認申請を行う場合には、「建築主が市街化調整区域で建物を建築できる要件を持っているか」が問われてしまい、分家住宅の許可を受けた人（もしくはその相続人）以外からの建築確認申請は受理されません。

結果として、他人の分家住宅を買ってしまった人は、「建て替えできない」「売れない」不動産を持ち続けることになります。

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住宅ローンが借りにくい条件

市街化調整区域の土地は、住宅ローンの審査を通過しにくいという悩みもあります。
利用に制限が多いという点が金融機関にとってはリスク要因となるため、厳しく審査されます。

このため、購入希望者が住宅ローンを利用しにくくなってしまいます。

そして購入者が限られ、取引が進まない状況が生まれるという負のスパイラルに陥るのです。

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生活インフラ不足

市街化調整区域は都市化を抑制しているため、生活インフラが未整備な地域が多く、特に愛知県では下水道の未整備区域が多いです。

さらに、公共交通機関の不足、都市ガス供給の不十分さなどが挙げられます。そのため定住を考える方にとっては不便な立地と映ることが多いです。このような要素が原因で、売り手は土地や不動産を手放すことが難しくなっています。

市街化調整区域の物件を売る裏ワザ

市街化調整区域の物件を裏ワザは、専門の買取業者に売却する、用途変更の許可を受けるの2択です。

裏ワザ①専門の不動産会社に相談

市街化調整区域の土地は売れない売れないと言っても、実はワケガイのような「訳アリ物件専門の不動産買い取り会社」が存在します。

しかし、買い取り業者と言われるとこんなイメージを持っていませんか？

「買い取り業者？安く買いたたかれるよね？」
「訳アリ物件専門って怪しくない？」

確かにそういった、あやしい買取業者もいるかもしれません。
もちろん、市街化調整区域の土地はいわゆる訳アリ物件に該当しますし、高額買取は期待できません。

買取の場合は仲介での売却に比べて何割も売却価格が低くなるという傾向もあります。

そんな買い取り業者ですが、ワケガイのように本当に専門で訳アリ物件の買取を行い、実績のある不動産会社であればしっかりと信頼できるのです。

なぜなら、市街化調整区域のような訳アリ物件を取り扱うには豊富な経験と、専門的な知識が必要だからです。

市街化調整区域は、一般の土地と異なり、開発や建築に厳しい制限が課されています。
そのため、通常の不動産市場では販売が難しく、買い取り業者にとっては「安く買っても売り先がない」のです。

しかし、ワケガイのような訳アリ物件専門の買い取り業者は多くの訳アリ物件を買い取り・整備して売却している実績があるので、多くの売り先（売却方法）を持っており、利益を出す方法を熟知しています。

したがって、こういった経験豊富な買い取り業者であれば適正価格での買取が期待できます。

まずは「市街化調整区域の土地ですが売れるでしょうか？売却方法は？」と、ワケガイに相談してみましょう。

開発許可の取得（用途変更：審査会基準16号）

前述のとおり、人に要件（属人性）のある建物は他人が再建築できません。しかし、売主に下記のようなやむを得ない理由があれば、用途変更の許可（愛知県開発審査会基準第16号）により売却できる可能性があります。

• 建物所有者が亡くなって住宅ローンが払えなくなった
• 建物所有者が破産した
• 住宅ローンを滞納して競売にかけられた
• 病気等で居住が難しくなった

これ以外にも認められる場合はあります。ただ「現金化したい」、「便利なところに住み替えをしたい」等の事情では基本的に認められません。

建物は10年以上違反なく使っている、無断での増改築が無いなどの条件も必要です。詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

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売れやすい市街化調整区域の特徴

市街化調整区域の土地の中でも、売れやすい土地が存在します。

既存宅地（基準17号）の土地

既存宅地とは、昭和45年11月23日以前から現在まで宅地である土地のことです。

愛知県開発審査会基準第17号に規定されており、既存宅地であれば「誰でも」専用住宅の建築が可能です。
また、一度許可を受けていれば再度許可を取らなくてもダイレクトに建築確認申請→着工、が可能です。

そのため、市街化調整区域の土地で既存宅地は最も売れやすい土地と言えます。

売却希望の土地が既存宅地かどうかの調べ方は、次の章で詳しく解説します。

開発許可取得済みの土地（分譲地）

市街化調整区域内でも開発許可を取得した土地は、通常の分譲地として利用できます。インフラ整備が進んでいることが多く、新しく購入しやすいと言えます。

このような土地は、不動産市場においても評価が高く、買主にとっても安心して取引できることから、売れやすい特徴を持っています。

34条11号地域（誰でも買える、建てられる）

都市計画法34条11号地域は、誰でも購入して建築することが可能です。許可は必要ですが、分家住宅や農家住宅などの属人性はありません。

愛知県内では岩倉市、新城市に存在します。誰でも購入可能なため、他の市街化調整区域と比べて売れやすい傾向があります。

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愛知県で市街化調整区域の土地が「売れる」かどうかのポイント

改めて、売れる土地かどうかの判断基準を解説します。

既存宅地かどうか？

市街化調整区域内の土地が売れるかどうかを判断する際、まず確認すべきポイントはその土地が既存宅地であるかどうかです。確認するためには、土地・建物の登記簿謄本が必要です。

登記簿謄本は法務局、または登記情報提供サービスのサイトでも取得できます。土地の所在地番が分からない場合は、固定資産税課税明細書を確認しましょう。

既存宅地かどうかを簡易的に確認できるポイントは下記の２点です。

• 土地の地目が昭和45年11月23日以前から宅地（土地の登記簿の『地目』の項目を見ます）
  ※土地の地目が宅地以外の場合は、建物の登記簿謄本で新築年月日を確認します
• 周りに建物が50戸以上存在して、建物同士の距離がすべて50ｍ以内

まずはこの2点を確認してみましょう。

間違いなく昭和45年11月23日以前から建物が建っていたものの、土地登記簿などの記載内容が違う場合には、地目変更登記が漏れている可能性もあります。その場合には行政書士・土地家屋調査士に相談しましょう。

また、昭和45年11月24日以後に宅地となっている土地は新宅地と呼ばれます。
これは、分家住宅や農家住宅などの許可を受けて建物を建てて宅地化した土地で、既存宅地と区別されます。

新宅地は既存宅地と違って、建物の建築には再度許可が必要なため購入者・条件が限られてしまうため、売却価格は低くなる傾向にあります。

用途変更（審査会基準16号）を満たすやむを得ない事情があるかどうか

売主側に用途変更（愛知県開発審査会基準第16号）が取れるような事情があれば、建物（＋土地）が「売れる」可能性が高くなります。

16号許可は買主側が行う申請ですが、許可の重要な要素は売主側にあります。前述のとおり売主側は、やむを得ない事情が必要です。

一方、買主側の要件は愛知県開発審査会基準第16号に記載されており、「現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。」です。これは、現在賃貸アパートや、夫婦どちらかの実家に住んでいる場合が該当します。そのため、16号許可については売主側にやむを得ない事情があれば、買主側のハードルは非常に低いと言えます。

分家住宅や農家住宅などの売却を考えている方は、16号許可の要件に該当しないかを下記で調べた上で、専門家（ナカジツのような不動産会社、行政書士等）にご相談ください。

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まとめ

市街化調整区域の土地は、都市計画法によって開発や建築に厳しい制限が課されるため、一般的に売れにくいという状況があります。しかし、適切な対策を講じれば売却を成功させることも可能です。

まずは、実績豊富な「ナカジツ」のような専門業者に相談し、「既存宅地か？」「16号許可は使えるか？」といった可能性をプロの目で判断してもらうことが、成功への第一歩です。

それでも売れない・断られた場合は「ワケガイ」へ

万が一、一般の不動産会社やナカジツでも「取り扱いが難しい」と断られてしまった場合や、「再建築不可」と言われてしまった場合でも、まだ諦める必要はありません。

文中で解説した通り、訳アリ物件専門の買い取り業者であれば適正価格で買い取ってくれる可能性があります。

特に「ワケガイ」は、他社で断られた物件の再生・活用ノウハウを持っており、最後の駆け込み寺として頼りになります。

本記事では、申請者や土地に関する要件、建築に必要な許可や費用を具体的に解説。

さらに、トラブル回避のポイントも紹介します。
専門家への相談方法も網羅しているので、スムーズな計画実現のための参考にしてください。

市街化調整区域とは？分家住宅の基礎知識

市街化調整区域は、都市計画法で定められた土地利用区分です。
都市の無秩序な拡大を防ぐため、原則として開発や建築が制限されています。

しかし、昔から当該地域に住んでいる人の子や孫は分家住宅の建築が許可されます。
これは、親世帯から独立する新たな世帯が自己用住宅を建てるための制度です。

このように、分家住宅は「地域住民の生活維持」と「都市計画の調和」を両立させる重要な仕組みと言えます。

分家住宅を建築できる条件

申請者に関する要件

分家住宅を建築するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 申請者が市街化調整区域決定前から住んでいる世帯の直系卑属（子や孫）であること。
• 結婚など、新たな世帯形成が必要であること。
• 本人、配偶者、親・祖父母が他に住宅建築可能な土地を所有していないこと
  ※利用可能な市街化区域の土地を持っている場合もNGです

これらの条件を満たさない場合は、許可が下りませんので注意が必要です。

土地に関する要件

土地についても厳しい基準があります。
愛知県の一般分家住宅の場合の主な要件は次のとおりです。

• 土地は市街化調整区域指定前（昭和45年11月23日以前）から親・祖父母などが所有している
• 建築予定地が「既存集落内」またはその周辺に位置している
• 農地の場合は、農地転用許可が受けられる

これらの条件は建築地を決める際に必ず確認すべき内容です。
確認方法は行政書士に依頼することも可能ですが、最終的には許可権者に事前確認します。

愛知県の場合の許可権者は愛知県知事で、各管轄の建設事務所建築住宅課です。

事務処理市（稲沢市、半田市、安城市、豊川市など）は各市の建築課等で相談します。

建物に関する要件

分家住宅として認められる建物には以下の制約があります。

• 自己用住宅として使用すること。他人への賃貸や売却は禁止されています。
• 必要以上に大きな建物（過大規模）は認められません。※敷地は原則、500㎡未満
• 原則、二世帯住宅は建てられない※新たな世帯のための住宅のため
• 最高の高さは10ｍ以下（2階建てまで）

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許可申請～建築までの手続き

許可申請から建物建築までに必要な手続きは、次のとおりです。

必要な許可と申請

分家住宅を建てるには、以下の許可申請が必要です。
開発許可・建築許可はどちらか1つだけ申請すれば大丈夫です。

• 都市計画法29条（開発許可）：市街化調整区域内で建物建築、造成するための許可
• 都市計画法43条（建築許可）：土地を整地するのみで、造成（土地の切盛り）が30cm未満の場合は、開発許可ではなく建築許可を取得すれば大丈夫です
  ※事務処理市の一部（安城市など）は造成基準が違います
• 農地法5条：建築地が農地の場合は、開発許可（または建築許可）と同時に申請して、同時に許可を受けます
• その他の許可：建築敷地が接している道路に側溝が無い場合は、排水のために道路占用許可や承認工事の手続が必要です
• 土地分筆登記：建築したい敷地が広い場合は境界確定測量、土地分筆登記が必要です
  ※市街化区域で使われるような、いわゆる「机上分筆」は認められません

手続きが複雑な場合は、専門家への依頼がおすすめです。
行政書士や土地家屋調査士がサポートしてくれます。

事前相談・許可申請手続きの流れ

以下は分家住宅の一般的な手続きの流れです。

1. 事前相談①：窓口（尾張建設事務所等）で事前相談を行う。初回でも最低限、建築したい土地の登記簿謄本、公図、住宅地図（グーグルマップ可）、簡単な家系図は持参しましょう。
2. 事前相談②：初回で指示された追加書類（戸籍謄本、名寄せ台帳、理由書など）を提出する。
   →役所の担当者から「分家住宅要件あり」の回答が得られれば事前相談は完了です
3. 建築設計打ち合わせ：ハウスメーカーや工務店と建築に関する打ち合わせを行います。建築許可申請までに平面図、立面図、配置図、排水計画図を確定させます。
4. 確定測量・分筆：土地の分筆が必要であれば、設計打ち合わせと同時進行で、境界確定測量・土地分筆登記を行います（2～3ヶ月程度）
5. 開発許可（または建築許可）申請、各種申請（農地転用許可など）を行う
   ※農地転用が必要な場合は、毎月1回（愛知県の場合）の締切日があるので注意
6. 許可完了（申請から完了まで、農地であれば2ヶ月弱、非農地であれば1ヶ月程度）
7. 開発許可の場合は、造成の着手届、完了検査、建築確認申請の順番で行います。
   建築許可（造成が整地のみ）の場合は、建築許可証を添付して建築確認申請に進みます。

分家住宅の許可手続きにかかる費用

分家住宅の建築までに必要な費用は次のとおりです。

許可申請費用

分家住宅の許可取得には以下の費用がかかります。

• 建築許可申請（分家住宅の場合）：25万円～35万円程度
  ※開発許可の場合は＋５～10万円
• 農地転用許可申請：15万円～25万円程度
• 土地改良区除外手続き：土地改良区１件につき５万円程度
• 地元承諾：地元役員、農業委員などの同意が必要な場合は1人につき2万円前後
• 道路占用許可等：各種手続き内容により、10～30万円程度

その他関連費用

その他にも以下の費用が発生する場合があります。

• 境界確定測量：50～70万円程度（場所、広さにより変動します）
• 土地分筆登記費用：５～７万円前後
• 現況測量費用：建築地の高低差、構造物などを測量する費用として５～10万円必要です
• 土地改良区決済金：土地改良区除外にかかる費用で、１㎡あたり10円～400円程度
  ※300㎡の除外手続きで、複数の改良区の除外が必要であれば15万円程度かかる場合もあります

許可費用の総計

許可にかかる費用の概算は、農地・非農地で大きく変わります。

農地（田畑）の場合

予定地が農地で分筆が必要な場合と不要な場合（500㎡未満）、概算は下記のとおりです。

総額が100万円を越える場合も少なくありません。
ただ、建築敷地を330㎡（100坪）、１坪3,800円～1万4000円で土地を購入したと考えれば、比較的割安かもしれません。

非農地（宅地、雑種地など）

予定地が非農地であれば、費用は大きく下がります。

注意点と課題

分家住宅の許可手続きを進めるにあたり、注意点と課題は次のとおりです。

許可見込みが出ない場合

事前相談で分家住宅の許可見込みが出ない主な理由は以下です。

• 土地や申請者が要件を満たしていない：線引き前所有ではない、申請者が結婚していない（結婚予定は証明できればOK）
• 他に持ち家や適切な土地を所有している場合：本人・父母・祖父母の所有地の中から消去法で決まるため、「本家の近くだから建てたくない」などは認められません
• 建物が過大規模である場合や用途不適合の場合：500㎡を超える敷地の場合は開発審査会が必要ですが、分家住宅で500㎡超えの敷地は規模が過大過ぎて、原則許可は受けられません
  →愛知県の場合は農家住宅（都市計画法29条2項）であれば1,000㎡まで可能なため、こちらを検討しても良いでしょう

これらの場合、計画自体が頓挫する可能性がありますので注意してください。とくに、許可権者の事前見込みが出る前に建築契約を締結することは危険です。許可要件が取れなければ土地選定からやり直しになってしまいます。

属人的制約と不動産価値への影響

分家住宅は属人的な制度であり、許可を受けた人とその家族しか利用できません。
そのため、分家住宅は他人への売却や賃貸は禁止されています。

また、住宅ローン審査でも不利になる可能性があります。

ただ、売却に関しては愛知県であればやむを得ない事情（破産、競売、死亡等）があれば用途変更の許可（基準16号）を受けて売却が可能です。

住宅ローンも地元の信用金庫やJAであれば可能な場合もあります。

分家住宅としての建築は制約もありますが、対応策も探せば存在します。

専門家への依頼と相談方法

メリット

専門家へ依頼すると手続き負担が軽減されます。また、書類作成や要件確認も正確性が向上します。特に行政書士や土地家屋調査士はこの分野で経験豊富です。

費用感と選び方

専門家への依頼費用は40万円～100万円を越えるケースもあります。ただ、初回相談無料の場合も多いため、まず見積もりを取りましょう。

まとめ

分家住宅制度は地域住民生活維持に重要な役割を果たしています。

しかし、その運用には多くの制約と課題があります。計画段階から専門的知識を活用し、自治体との連携を密に行うことで成功率を高めましょう。

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分家住宅の建築は地元密着型工務店がおすすめ！

分家住宅を建てるなら、やはり地元密着型の工務店がおすすめです。

私が大手司法書士・土地家屋調査士・行政書士の事務所に勤務していた頃、有名ハウスメーカーから地域に根差した工務店まで、実に多くの事業者と連携しながら分家住宅の許可に携わってきました。

もちろんどの企業にも得意・不得意があるのですが、分家住宅に関しては、地元密着型工務店の担当者の方がスムーズに許可取得から建築まで進められていた印象が強いです。

なかには「大手や有名ハウスメーカーの方が安心」という考え方もあるかもしれませんが、実際には地元密着型の工務店に依頼する大きなメリットが存在します。

なぜ、分家住宅の相談は地元密着型工務店が良いのか？

理由はシンプルです。

地元密着型工務店の営業担当者はほとんど異動がなく、地域特有の排水ルールや許可申請の進め方を熟知しているからです。

この、地域ならではの規定を把握していないと、トラブルが起こって余計な時間や費用がかかる恐れがあります。
しかし、地元エリアをよく理解している工務店なら、そうしたリスクを最小限に抑えながら、着実に建築を進めてくれます。

「有名ハウスメーカーなら安心」…本当に大丈夫？

一方、有名ハウスメーカーの営業担当者は、半年から3年ほどのスパンで異動するケースが多く、地元のルールに慣れたころに別のエリアへ異動してしまうことも。
たとえ同じ愛知県内でも、三河と尾張では慣習や規定が異なるため、排水などでトラブルが起きることも珍しくありません。

オメガ

〇〇改良区の排水承諾で5万円必要ですね。

ハウスメーカー営業マン

え？排水承諾にそんなにかかるんですか？

△△市では不要だったのに…。

いえ、このエリアではどこでも必要ですよ。

突然発生する追加費用は、カーテンや壁紙などの内装予算を圧迫します。
しかし市街化調整区域に詳しい地元密着型工務店であれば、こうした問題を事前に想定しやすく、余計な出費や手間を軽減できるでしょう。

地元密着型工務店を知らない場合は、ハウジングバザールで一括見積

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という方には、ハウジングバザールの一括資料請求が便利です。

ハウジングバザールは、自然素材を活かした家づくりや地元に根差した優良工務店とのネットワークを豊富に持っています。

そのため分家住宅や市街化調整区域に精通した工務店にもスムーズにアプローチが可能。まずは資料請求から、気軽に始めてみましょう。
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