愛知県では「既存宅地（開発審査会基準第17号）」なら住宅を建てることが可能です。

本記事では、既存宅地の要件や土地探しのコツ、許可申請の流れを詳しく解説します。

市街化調整区域の土地購入を検討している方に役立つ情報をまとめました。
最後まで読んで、スムーズでお得な家づくりを実現しましょう！

市街化調整区域で建築できるもの｜家が建つ許可条件・必要な手続きを徹底解説 「市街化調整区域の土地は価格が安く魅力的だけど、家を建てられないって本当？」「市街化調整区域で実際に建築できるものは何？…

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市街化調整区域とは？

都市計画法で定める市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保護する目的で定められたエリアです。

原則として新規の宅地開発や建築行為が厳しく制限されるエリアです。

しかし、愛知県では「既存宅地」ならば誰でも家を建てることが可能です。
そして既存宅地は「愛知県開発審査会基準第17号」で要件が定められています。

既存宅地の要件は、昭和45年11月23日以前の利用状況などが判断材料となるため、購入前に役所や専門家への確認が重要です。

都市計画法の目的

市街化調整区域などを定める都市計画法は、計画的なまちづくりを行うための法律です。
開発を進める区域（市街化区域）、自然を残して農業などを残す区域（市街化調整区域）を分け、それぞれの目的に合ったルールを整備しています。

結果として、都市と自然がバランスよく共存し、住みやすい環境を維持することが期待されます。

既存宅地の定義

既存宅地とは、線引き（市街化区域と調整区域の区分）が行われる以前から宅地として利用されていた土地を指します。

愛知県の場合、昭和45年11月24日に線引きが行われました。
そのため、昭和45年11月23日以前からの宅地が「既存宅地」とされます。

また、地目以外にも「50戸以上の建物が並ぶ“連たん”」と1区画あたり160㎡以上という最低面積も、
既存宅地の重要な要件となります。

愛知県既存宅地の要件（開発審査会基準第17号）

開発審査会基準とは、地域の実情に合わせて都道府県知事等が定める基準です。
愛知県知事許可の基準では現在、1号（分家住宅）～18号（農家レストラン）があります。

既存宅地は17号に規定されており、許可を受けるには3つの要件が必要です。

• 昭和45年11月23日以前からの宅地
• 50戸連たん（集落性）
• 敷地の最低面積は160㎡以上

この要件は不動産会社や行政書士が確認してくれるものですが、知っておくと安心です。

昭和45年11月23日以前からの宅地

愛知県では、市街化調整区域のエリアを決めた日が昭和45年11月24日です。

従って、この線引き以前から宅地だった土地を「既存宅地」と定義します。

実際に利用されていたかどうかは、土地の登記簿謄本から確認します。
また、地目変更登記がされていない、地目変更登記はされているが登記した時期が遅い（昭和50年4月1日以降）場合には、他の公的資料（建物の登記簿謄本、航空写真など）で証明する必要があります。

50戸連たん

既存宅地である条件の2つ目は、50戸連たんです。

連たんについては、17号の運用基準で次のように定義されています。

２ 連たんについては、次の各号により取り扱うことができるものとする。
(1) 敷地間の最短距離がおおむね５０メートルの距離をもって連続していること。
(2) 既に建築物がない宅地にあっても、連続しているものとみなす。
(3) 戸数の算定（延べ面積が３０平方メートル以上のものに限る。以下、同じ。）にあたって
は同一敷地に複数の棟があるときは、それぞれ算定し、共同住宅又は長屋にあっては住戸
数で算定するものとする。

引用：開発審査会基準第 17 号の運用基準　愛知県HPより

「周辺にある程度、家が建っていないと既存宅地として認めないよ」ということです。

市街化調整区域の許可界隈では家が集まっている場所を「集落性がある」と表現しますが、昔から建物が建っていたとはいえ、周りに何もない場所で家を建てられても困る、ということかもしれません。

敷地の最低面積は160㎡以上

既存宅地の要件では、1区画あたりの面積は160㎡以上が必要です。

分譲地など、どうしても区画割で狭くなる場合には140㎡以上で認められることもあります。

ごくまれに、分譲の区画割を間違って面積要件を下回ってしまい既存宅地の要件を満たさなくなってしまう失敗があります。（実際に、売主業者の認識不足が原因で起こりました・・・）

その時は、愛知県と相談して分筆登記のやり直しで何とか許可が取得できました。

市街化調整区域の許可では、実際にこういったトラブルが起こっています。
実績のある、信頼できるプロに依頼することもとても重要です。

建築物の用途と禁止用途

市街化調整区域では、建てられる建物の種類や用途が厳しく制限されます。

これは既存宅地でも同様で、風俗営業関連施設やの危険物の貯蔵用倉庫は建築できません。

ただ、専用住宅であれば高さが10ｍ以下といった規制があるだけです。

愛知県開発審査会基準第17号とは？初心者にもわかる、「既存宅地」を徹底解説！ 「市街化調整区域でも、本当に家が建てられるの？」 そう感じてこのページに辿り着いた方は多いはずです。「市街化調整区域の土…

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市街化調整区域での土地探しのコツ

市街化調整区域で土地探しをする際は、一般的な土地探しよりも注意点が多くなります。

まず、既存宅地に該当するかはどうかで土地の価値が大きく変わります。
そのため、役所や専門家へ確認を取りながら進めましょう。

ここでは、土地探しをスムーズに行うポイントを解説します。

市街化調整区域に慣れた不動産屋に依頼する

市街化調整区域は法規制が複雑で、手続きに時間と手間がかかりがちです。

経験豊富な不動産会社は、行政書士と連携しつつ、適切な物件紹介や交渉を進めてくれます。

特に既存宅地、停止条件付契約の注意点、住宅ローン審査などに詳しい担当者がいると、建物完成までの流れがスムーズで、トラブルなく終わるでしょう。

逆に、市街化調整区域に慣れていない不動産会社や担当者だと、許可手続きのタイミングが分からず
引き渡しが延期になったり、想定外の手続費用が請求されたりと、大変な思いをするかもしれません。

経験豊富かつ信頼できる不動産会社・担当者を見極めるコツは次のとおりです。

• 担当者が知らないことは調べてくれる：曖昧な回答をせず、行政書士や役所に確認してくれます
• 話が分かりやすい：全体の流れ、ルールを把握していると整理して話してくれるので分かりやすい
• 期日が明確：おおよその期間を知っているので、「〇〇までに～～」と提示してくれます

また、新人担当者だとしても、店長や上司としっかり連携しているなら大丈夫でしょう。
誰でも新人の時期はあります。
会社に教育をしていてフォロー体制ができていれば信頼してみるのも大切です。

土地探しのキーワード（既存宅地・開発審査会基準第17号）

インターネットで物件を調べる際、「既存宅地」や「愛知県開発審査会基準第17号」といったキーワードで探すと、建築可能な土地を絞りやすくなります。

また、広告には「要確認」「現況宅地」などの注釈がつく場合もあります。

明確に「既存宅地」などの表現でない場合は、仲介会社に確認しましょう。

もちろん、既存宅地であっても裏付けの確認は必要です。

既存宅地の価格

市街化調整区域だからといって、必ずしも格安価格とは限りません。

とくに、既存宅地の土地は誰でも建築可能なために需要が高く、市街化区域並みの価格というケースもあります。

場合によっては、市街化区域の土地を探しても良いかもしれません。

市街化調整区域で住むメリットは土地が安い以外にも、自然豊か、敷地が広い、静か、といったものがあります。
既存宅地は土地価格面でのメリットが少ないので、他のメリットと合わせて考えると良いでしょう。

役所や売主の資料で確認すべきポイント（裏付け）

購入候補の土地が本当に「既存宅地」かについては、裏付けを取りましょう。

「プロがやっているのに失礼では？」
「『本当に建てられるのか？』と聞くみたい・・・」

と思われるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐためにも重要なことです。

裏付けを取る方法は下記の3つです。

• 役所に確認する：最も確実な方法ですが、資料を作成したり役所に行ったりと手間が大変です
• 行政書士に確認する：通常は、成約後の許可手続のために行政書士と提携していますので、打ち合わせ時に同席してもらい、役所との打ち合わせ状況、許可費用の話を聞ければ安心です
• 建築許可証等を確認する：分譲地などであれば既に許可が下りている場合があります。その場合、許可証を見せてもらい、購入希望の土地の地番が載っているかを確認します。更に固く言うなら、許可番号などを控えておき、役所で確認することもできます。

どこまで確認するかは人によるでしょうが、裏付けを取る必要性は意識しておきましょう。

また、不動産会社担当者との信頼関係から判断しても良いでしょう。

建築許可の申請費用と排水関連費用の注意

建築許可の申請を行政書士や建築士に依頼すると、10～20万円程度の費用がかかります。
この許可手続きの費用は買主（建築主）負担なので、見積もりで確認しておきましょう。

分譲地などで先に許可が取られていれば売買代金に含まれている場合もあります。

既存宅地など市街化調整区域の土地なのに許可手続きの費用が含まれていない場合、見落としの可能性があるので、土地価格や仲介手数料の話の時に絶対に確認してください。

私は不動産会社に「許可費用を入れてなかったので安くして」と言われたことが何度もあります。

原因は担当者の勘違い、売主側仲介との連係ミスなど色々あるとは思いますが、知識不足・経験不足だと感じたこともありました。
なぜか、市街化調整区域の許可手続の費用は後回しになりやすいようです。

また、既存宅地の許可手続き費用は排水関係で費用が高くなる可能性もあります。
例えば安城市や稲沢市では、排水に関して地元承諾・自治会長への説明が必要です。
これらの費用はエリアによって数万円必要なこともあります。

土地価格のお話の際、仲介手数料に加えて許可費用の見積もりも依頼しておきましょう。

市街化調整区域で家を建てる流れ（既存宅地）

市街化調整区域内での家づくりについて、代表的な手続きを順番に紹介します。

開発許可（建築許可）が下りていない物件の場合

許可が下りていない場合、既存宅地の要件があるかどうかを確かめることが第一です。

既存宅地の裏付け確認

気になる土地を見つけたら、不動産会社に問い合わせをします。
この時点ではお問合せだけで、不動産会社にとっても細かい情報が出せないこともあるので、
「既存宅地ですよね？」程度でも良いかと思います。

実際に打ち合わせに入れば、物件の詳細を教えてもらえます。
その際、先にご紹介したように裏付けを確認しましょう。

土地売買契約（停止条件付契約の有無を要チェック）

売買契約書に「不許可時には無条件解除」できる条項があるかはとても重要です。
法律上、このような契約を「停止条件付契約」と言います。

これがないと、万一許可が下りなかった際に大きなリスクを負う可能性があります。
契約書の記載を入念に確認しましょう。

建築プランの決定（仮プラン可）

許可申請には建物の用途や規模が必要なので、仮段階のプランを用意します。

細部は後から修正できるので、大枠だけでも固めておくと手続きがスムーズです。

建築許可申請（行政書士・建築士が代理）

許可申請は費用節約のため、自分で行いたいかもしれませんが、おすすめできません。

申請は書類作成だけでなく図面作成、役所との交渉や排水手続きも必要です。
そのため、役所手続きに慣れた方以外にはハードルが高いでしょう。

スムーズで確実な手続きのため、行政書士や建築士に依頼すると安心です。

許可完了（目安1か月）

申請書類が揃い、特に問題がなければ概ね1か月程度で許可手続きは完了します。

排水手続きなどで伸びることもあるので、事前に費用と一緒にスケジュールも確認しておきましょう。

土地引き渡し（許可後に実施）

万が一不許可になった場合を考えて、土地の引き渡しは許可後に行うのが一般的です。

売買契約の実行、土地の引き渡しが完了すれば建築確認申請を正式に進められます。

金融機関の住宅ローンも土地の引き渡し時に実行します。

建築確認申請・着工

都市計画法の許可と土地の引き渡しが終われば、建築確認申請を行って工事に着手します。

構造計算や設計図面の審査が行われ、確認済証が交付されれば工事スタートです。

建物完成・引き渡し

工事が完了したら、完了検査を経て建物の引き渡しを受けます。
登記や火災保険の加入、引っ越しなどの手続きもこの段階で行います。

許可開始から建物引き渡しまで、早くても半年～1年程度が目安です。

待ちに待った、マイホームでの新生活が始まります。

開発許可が下りている物件の場合

既に開発許可（建築許可）が下りている物件なら、上記のような長い手続きは不要です。

停止条件付契約を組む必要もなく、比較的スムーズに建築へと移行できます。

開発許可証の確認

まずは開発許可証のコピーを見て、許可が下りていることを確認します。

許可証の見方が分からないかと思いますので、不動産会社の担当者に教えてもらいましょう。

建築可能な用途や構造に制限がある場合もあるため、事前にチェックしておきましょう。

土地売買契約（停止条件付契約は不要）

既に許可がおりているため、「許可が下りなければ解除」などの停止条件は不要です。

一般的な不動産売買契約に準じて手続きを進められます。

土地引き渡し（許可後に実施）

開発許可が得られているので、売買契約が完了すればすぐに引き渡し可能です。

建築プラン最終決定（変更届が必要なケースも）

許可内容と異なる設計を行う場合、自治体に対して変更届け出が必要になることがあります。

プランに大きな変更がなければ、特に追加手続きは不要な場合も多いです。

建築確認申請・着工

最終プラン決定後、建築確認申請を行い、問題がなければ工事を開始します。

実際の工事期間は設計や施工内容によって変動しますが、スケジュールの進捗確認は重要です。

建物完成・引き渡し

工事完了後の検査で問題がなければ、物件が正式に引き渡されます。

利用するローンの種類や保険手続き、住所移転などの事務作業を並行して進めるとスムーズです。

まとめ

市街化調整区域は建築制限が厳しいですが、愛知県は既存宅地であれば誰でも許可を受けて住宅を
建てられます。
他の都道府県に、既存宅地と同様の制度は少ないそうです。

許可申請や契約の手続きは複雑になりがちですが、市街化調整区域に詳しい不動産業者や行政書士、
建築士がいれば安心です。

役所が発行する書類の確認や停止条件付契約の活用など、ポイントを押さえて進めることでスムーズな家づくりが可能になります。

愛知県で家づくりを考えている方は、静かで自然豊かな市街化調整区域で住める、既存宅地を選択肢の一つとして考えてはいかがでしょうか。

既存宅地での建築は地元密着型工務店がおすすめ！

既存宅地で家づくりをするなら、やはり地元密着型の工務店がおすすめです。

私が大手司法書士・土地家屋調査士・行政書士の事務所に勤務していた頃、有名ハウスメーカーから地域に根差した工務店まで、実に多くの事業者と連携しながら分家住宅の許可に携わってきました。

もちろんどの企業にも得意・不得意があるのですが、既存宅地に関しては、地元密着型工務店の担当者の方がスムーズに許可取得から建築まで進められていた印象が強いです。

なかには「大手や有名ハウスメーカーの方が安心」という考え方もあるかもしれませんが、実際には地元密着型の工務店に依頼する大きなメリットが存在します。

なぜ、既存宅地の相談は地元密着型工務店が良いのか？

理由はシンプルです。

地元密着型工務店の営業担当者はほとんど異動がなく、地域特有の排水ルールや許可申請の進め方を熟知しているからです。

この、地域ならではの規定を把握していないと、トラブルが起こって余計な時間や費用がかかる恐れがあります。
しかし、地元エリアをよく理解している工務店なら、そうしたリスクを最小限に抑えながら、着実に建築を進めてくれます。

「有名ハウスメーカーなら安心」…本当に大丈夫？

一方、有名ハウスメーカーの営業担当者は、半年から3年ほどのスパンで異動するケースが多く、地元のルールに慣れたころに別のエリアへ異動してしまうことも。
たとえ同じ愛知県内でも、三河と尾張では慣習や規定が異なるため、排水などでトラブルが起きることも珍しくありません。

オメガ

〇〇改良区の排水承諾で5万円必要ですね。

ハウスメーカー営業マン

え？排水承諾にそんなにかかるんですか？

△△市では不要だったのに…。

いえ、このエリアではどこでも必要ですよ。

突然発生する追加費用は、カーテンや壁紙などの内装予算を圧迫します。
しかし市街化調整区域に詳しい地元密着型工務店であれば、こうした問題を事前に想定しやすく、余計な出費や手間を軽減できるでしょう。

地元密着型工務店を知らない場合は、ハウジングバザールで一括見積

「地元密着型工務店を探す方法がわからない」
「どこが地元密着型か見分けがつかない」

という方には、ハウジングバザールの一括見積依頼が便利です。

ハウジングバザールは、自然素材を活かした家づくりや地元に根差した優良工務店とのネットワークを豊富に持っています。

そのため既存宅地や市街化調整区域に精通した工務店にもスムーズにアプローチが可能。まずは資料請求から、気軽に始めてみましょう。
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本記事では、分家住宅や共同住宅、駐車場経営、資材置き場などの活用術を徹底解説。

許可を得るための手続きや注意点も詳しく紹介します。

成功事例を交えながら最適な土地活用法を提案しますので、最後までご覧ください。

市街化調整区域とは？基本を押さえよう

都市計画法で決められる都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然を守る区域です。

そのため、市街化調整区域では建築・開発の規制が厳しく、原則として新たな建築が禁止されていますが、分家住宅や社会福祉施設など、一定の要件を満たせば建物の建築が可能です。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法で定められる区域の一つです。
既存の市街地を優先的に整備するため、将来的な大規模開発を抑制する狙いがあります。

農地や自然環境の保護にも配慮されており、新しい建物を建てる場合は許可が必要です。
公共投資は区域を集中して行われているため、市街化調整区域の優先順位は相対的に低く、インフラ整備や補助金の対象範囲外となることも多いです。

日本における市街化調整区域の実情
（2024年建築着工統計調査より）

令和6年の建築着工統計調査によると、居住専用住宅の着工件数は全国で約80万棟です。

そのうち市街化調整区域内で建てられた居住専用住宅は約3万7,000棟に達します。
（全体の約4.7％）
出典：2024年建築着工統計調査（国土交通省）※e-Stat：政府統計ポータルサイトより

そのうち約3万1,000棟が個人名義、約5,800棟は会社名義でした。

市街化調整区域で建築できる建物は、分家住宅や農家住宅が知られています。
これらの建物は個人の専用住宅のため、会社名義が15％あることに少し驚きました。

ただ、地域によっては既存宅地制度、建替え、自治体ごとに定めた開発審査会基準を活用することで、多様な利用形態が実現しているのが実情です。
市街化調整区域の土地活用には、これらの基準を知ることがとても重要です。

市街化区域との違いと整備方針

日本の人口の約7割が住んでいると言われる市街化区域は、住宅や商業施設の建設を積極的に進める
エリアとして整備が行われます。
一方、市街化調整区域は農地や自然環境を優先的に保全し、開発が抑制されます。

そのため、上下水道や道路といったインフラの整備も市街化区域が優先され、市街化調整区域では
利便性が劣る傾向にあります。
土地活用においては、インフラ整備の遅れというリスクも覚えておきましょう。

しかし、地域の特性を活かした独自の活用法を考えることで土地の価値を高められる可能性があり、
隠れたプラスの面も存在します。

市街化調整区域で建築される住宅の実態

市街化調整区域でも、条件を満たせば戸建てや共同住宅を建築できます。
実際には法人名義での事業利用も行われており、個人所有だけにとどまりません。

そのため、市街化調整区域の土地を持っていて活用方法を考えている方は個人だけでなく法人向けの活用方法も考えると、新たな可能性がみつかるかもしれません。

市街化調整区域でも会社名義の専用住宅が建てられる理由

先ほど紹介した2024年の統計によると、市街化調整区域に建築された居住専用住宅は全国で37,423棟でした。

このうち31,583棟が個人名義で、5,769棟は会社名義です。
個人所有が多い傾向はありますが、一定数の法人名義が存在する点が気になりますね。

法人名義の住宅があるということは、経営目的で共同住宅を建てるケースが考えられ、環境や利便性を踏まえて、市街化調整区域にも土地活用による事業のチャンスがあると言えます。

全国の傾向を考えるために、私が許可制度を把握できている愛知県を例に出してみます。

愛知県の事例：会社名義の専用住宅が792棟建築できた背景

愛知県内の市街化調整区域では、会社名義で建てられた居住専用建築物が792棟にのぼります。

建築着工統計調査の分類では、建物の定義が次のように書かれています。

• 居住専用建築物：専ら居住の用に供せられる建築物をいう。
• 居住専用準住宅：専ら居住の用に供せられる建築物で個々の炊事施設を有しない建築物をいう。

引用：建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義　より（国土交通省）

居住専用準住宅は、高齢者や障がい者が共同生活を行うグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅（各部屋に炊事施設がないもの）などの社会福祉施設が該当します。

一方、居住専用建築物は個人の専用住宅、一般的な共同住宅が該当します。

共同住宅や寄宿舎建築での土地活用（愛知県開発審査会基準）

愛知県内の市街化調整区域で居住用専用建築物で許可を受けられる建物は次のとおりです。

個人の専用住宅が建てられる要件

• 分家住宅：愛知県開発審査会基準第1号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存集落内のやむを得ない自己用住宅：愛知県開発審査会基準第7号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、誰でも建てられる
• 農家住宅：都市計画法第29条第2項
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）

共同住宅が建てられる要件

• 事業所の社宅及び寄宿舎：愛知県開発審査会基準4号
  ※自己の業務用（調整区域内にある事業所の事業者が従業員用の社宅・寄宿舎を建てる）のみ
• 大学等の学生下宿等：愛知県開発審査会基準5号
  ※市街化調整区域にある大学に通学する学生のみを対象とするもの
  　申請者（建築主）＝大学、でなくても可能
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、共同住宅の建築も可能
• 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為：都市計画法第34条第11号
  ※指定された区域であれば誰でも専用住宅、兼用住宅、共同住宅を建築できる。
  　ただし、新城市・岩倉市など一部の市町村のみ

このように、愛知県であれば土地活用として建築できるものは、5号の大学等の学生下宿等、既存宅地・都市計画法34条第11号区域での共同住宅建築です。

ただ、事業者が社宅を建てる場合に土地を貸し出すことはできるので、広い意味での土地活用の可能性もあります。

これは愛知県知事許可のお話ですが、自治体によって条件は異なります。
事前に基準を確認しながら計画を進めることが大切です。

市街化調整区域の土地活用は可能？

市街化調整区域の土地は制限が多い一方で、工夫次第で収益性を高める手段があります。
許可を取得すれば建築も可能となり、土地活用のチャンスを見いだせるでしょう。

活用の基本ルールと制限

市街化調整区域では、自治体が示す開発許可基準を満たすことが必須となります。
農林漁業や公共施設など、特定用途に限って開発が認められます。
許可手続きには書類作成や審査が必要で、時間や費用がかかる点に留意しましょう。
制限を理解したうえで、実行可能な活用プランを検討することが大切です。

建物を建てない土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）

大がかりな建物を建てなくても、駐車場や資材置き場なら手続きが比較的シンプルです。
砂利敷きや舗装工事程度で運用を開始できるため、初期投資を抑えつつ賃料収益を得やすい利点があります。

資材置き場の場合は近隣への騒音や影響を考慮し、適切な管理体制が必要です。
私も以前、資材の保管スペースとして月額賃貸をお手伝いした経験があります。

許可を得て建築物を建てる場合

特定の要件を満たせば、住宅や周辺住民のための店舗などを建てられます。

専用住宅、共同住宅については既にご紹介したとおりです。

自治体ごとの開発審査会基準や独自ルールを踏まえ、許可を取得できるかどうかを精査しましょう。

周辺住民のための店舗（都市計画法第34条1項）の要件については、公共利益に資するかどうかも判断材料となり、「本当に必要か？」「同種の店舗が他に沢山ないか？」「どんな人が使うのか」といったニーズ調査も必要となります。
許可を通すには専門知識だけでなく経験も重要です。

許可手続きについては、できるだけ早い段階から行政書士に相談しておくと安心です。

市街化調整区域の建築で注意するポイント

建物を計画する際は、下記の項目を特に調べておきましょう。

• 何の要件（分家住宅？既存宅地？）で許可を受けられるか
• 土地・建物の規模は適正か？（分家住宅なら敷地が500㎡未満）
• 建物の用途は基準に合致しているか？（店舗であれば居住部分はNG、など）
• 業務用建築物の場合、建物所有者（許可申請者）＝事業者という条件があるかどうか？
  ※原則、建物所有者（許可申請者）＝事業者。ただし、大学の寄宿舎は建物所有者＝大学でなくても良い（愛知県知事許可の場合）

建築計画前にチェックするポイント（具体例）

分家住宅、共同住宅、大学の学生下宿、周辺住民のための店舗だと次のとおりです。
※参照　市街化調整区域の審査基準（愛知県HP）より

これ以外にも許可を受けるための要件があります。
必ず、計画段階から愛知県の建設事務所または行政書士・建築士に相談して、要件や規模の確認をしておきましょう。

このように、市街化調整区域の土地でも活用できる可能性はあります。
上記の例であれば、分家住宅以外の事業者を探して借地することも考えてみましょう。

市街化調整区域の土地を活用する方法6選

市街化調整区域でも、工夫と許可次第で収益化できる方法があります。
活用法を比較検討し、自分の目的や資金に合ったプランを選ぶとよいでしょう。

駐車場経営（コインパーキングなど）

車社会の地域では、駐車スペースへの需要が高いです。
特に駅周辺や商業施設の近隣であれば、コインパーキングとしての集客が見込めます。

舗装や機器の設置にはある程度の初期費用がかかりますが、シンプルな仕組みで長期的な安定収益を狙えます。
集金管理を専門会社に委託すると、オーナーの負担を軽減できます。

太陽光発電・再生可能エネルギー活用

日照条件や土地の大きさを活かし、太陽光発電所を設置するケースもあります。
固定価格買取制度を利用することで、長期的な売電収入を期待できます。

資材置き場としての活用

土地をフェンスで囲み、企業や個人に賃貸する形態も有効です。
建物を最低限に抑えられるため、投資のハードルが比較的低い点がメリットといえます。

地盤強度や災害リスクを考慮し、保険や管理体制を整えることが重要です。
アクセスしやすい立地なら、運送業や建設業の需要を取り込む余地があります。

ただし、倉庫は建物として扱われるため、倉庫を建てる場合には建築許可・開発許可が必要ですが、
愛知県では「倉庫をのみ建てる」許可は存在しないため、他の店舗の許可などで附属建物としてしか
建てられないことを知っておきましょう。

霊園・墓地としての活用

霊園や墓地は、宗教法人などが申請して許可を得ることで設置可能です。
市街化調整区域の閑静な環境を活かし、自然に囲まれた落ち着いた雰囲気が好まれる傾向があります。

許可申請には保健所や自治体との調整が必要となり、敷地面積や設備基準にも注意が必要です。
嫌悪施設と呼ばれる施設に該当するため、周辺住民・自治会などの合意を得ることになり、許可に際しては地元の行政書士に依頼することをお勧めします。

需要動向を事前に把握し、長期的な維持管理の計画を立てることが大切です。

社会福祉施設の建設

介護施設やグループホームなどは公共性が高いため、都市計画法34条第1号第1項（１）ウ（社会福祉施設）や愛知県開発審査会基準10号（老人ホーム）、同基準13号（介護老人保健施設）など、許可要件も複数規定されています。

共同住宅や寮など（許可基準と実例）

大学の寄宿舎などを建築し、家賃収入を得る手法もあります。

既存宅地制度や開発審査会基準を確認し、建設の可否を精査しましょう。

特に愛知県では、会社名義の共同住宅が792棟建てられており、土地活用事業としても考えられるでしょう。
工夫次第では、小規模アパート経営にも道が開ける可能性があります。

市街化調整区域で開発許可を得るまでの手順

市街化調整区域で建物を建てるには、開発許可を受ける必要があります。
手続きや条件は地域差が大きいため、あらかじめ専門家に確認することが重要です。

開発許可が必要になるケースの見極め

市街化調整区域で住宅や店舗などを新築する場合、多くは開発許可が必要です。
自治体は地域の保全や景観、インフラ整備への影響を考慮して許可の可否を判断します。

許可には用途の公共性や周囲への配慮が求められます。
また、農地であれば、農地転用の許可申請も合わせて行う必要があります。

許可申請の流れと必要書類

まず、都市計画課など所管部署へ事前相談を行い、要件や必要書類を確認します。
建設予定の建物用途、計画図などを提出し、現地調査や関係機関との協議が必要です。

申請には詳細な図面や測量図が必要となり、審査期間は数カ月かかる場合もあります。
早めにスケジュールを組むことで、無駄な工期の遅れを防ぐことにつながります。

審査ポイントと注意点（自治体による違い）

自治体によって、独自の開発審査会基準や建築条件が存在します。
景観地区や農業振興地域など、別の区域指定が重なっている場合はさらに規定が厳しくなることがあります。

特に、許可権者が違えば申請手順などで振り回されることがあります。
たとえば名古屋市内の市街化調整区域で許可申請を行う場合、許可は愛知県知事ではなく名古屋市長が許可を下ろしますが、要件・申請方法も大きく異なります。

私も自治体ごとの違いに大いに悩まされました。

できるだけ、そのエリアの市街化調整区域に強い行政書士に依頼すると良いでしょう。

農地転用の手続きと注意点

市街化調整区域内の農地を活用する際は、農地法による転用手続きが必要です。
条件を満たせないと転用が認められず、計画が頓挫する可能性があるため注意が必要です。

農地転用の基本と必要書類

農地を宅地や他の用途に変える場合、農地法第4条または第5条の許可が必要です。

申請には土地の位置図や転用計画書、土地所有者の同意、地元土地改良区の承諾書などが必要です。

安城市などは排水にも特に厳しく、自治会長さんと面談し、災害や水利への影響を確認されました。
農地の面積や転用理由によって、審査のハードルが変わる点も覚えておきましょう。

転用が認められにくいケースとリスク

農業振興地域や優良農地（甲種農地、第一種農地）に該当する場合、原則転用が禁止されているため許可は難しいでしょう。

耕作目的で整備された土地を別用途に変えるため、地域の農業に与える影響が問題です。

許可を得ないまま工事を始めると違反行為とみなされ、罰金や原状回復を命じられるリスクがあります。（法人であれば最大1億円）

必ず事前に役所や農業委員会に相談し、適正な手続きを踏むようにしてください。

手続きの期間と行政書士の活用

転用の申請から許可が下りるまで、通常1カ月半＝２カ月の審査期間を要します。
書類不備や追加調査が必要になると、さらに期間が延びることもあるため注意が必要です。
行政書士に依頼すれば、書類作成や窓口対応を効率よく進められます。

また、自治体ごとで毎月1回の締切日を設けている点にも注意しましょう。
各自治体の申請締切日はこちらです。

農転の締切日一覧（愛知県）各地域別にまとめた、市町村別の農転締切日、問い合わせ先の一覧です。（令和６年８月２４日時点）農地転用「許可」の提出締切日

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市街化調整区域で土地活用する際のリスクと対策

市街化調整区域ならではのリスクを把握し、対策を講じておくとスムーズな活用が可能です。
将来を見据えて、資産価値や事業性の面も検討すると安心です。

売却が難しい理由と資産価値の維持

市街化区域と比べ、調整区域は建築制限やインフラ整備の遅れなどの要因で売却需要が低いです。
そのため、市場価格も下がりやすく、資産価値が伸びにくい点がリスクとなります。

一方で、適切に活用できれば地代収入や賃貸収益を得ることができ、一定の価値を維持可能です。

地域住民との関係構築とトラブル回避策

土地活用で施設や事業を始める際は、周囲の環境や住民の生活に配慮が求められます。
特に交通量の増加や騒音対策などを検討し、自治会や隣接者と適切にコミュニケーションを図ることが大切です。
近隣の理解を得られれば、事業が円滑に進み、トラブルの予防にもつながります。
私も新規事業を始める際、事前に説明会を開き、意見交換の場を設けてスムーズに事業化しました。

市街化調整区域の土地活用事例と収益アップのポイント

実際の事例や経験をもとに活用法を検討すれば、リスク回避と収益性の向上を両立できます。
現地の特性やニーズを踏まえてプランをカスタマイズすると有効です。

駐車場・資材置き場での成功例

駅から離れた郊外でも、エリアによっては近隣企業の従業員向け駐車場としてのニーズも期待できます。
賃料相場を下げつつ台数を確保すれば、一定の収益を長期間維持することが可能です。

資材置き場の場合、工務店や運送業向けに貸し出す形が多く、リピート契約が期待できる点も魅力です。

管理会社に任せれば、契約や料金回収の手間が大幅に軽減されます。

企業名義で共同住宅を建てる

愛知県の市街化調整区域は、既存宅地（基準17号）であれば企業名義・個人名義でも共同住宅を建てて事業収入を得ることも可能です。

社宅は家賃収入や社員福利厚生の充実につながります。
そのため、企業にとっては資産活用と雇用対策の一石二鳥となります。

市街化調整区域に社屋のある企業様は、ご一考の価値ありです。

長期的視点での投資回収と収益性

調整区域の土地活用は、すぐに高収益を得るよりも長期安定を目指す視点が大切です。
上下水道の整備や周辺状況によって、将来的に資産価値が変化する可能性があります。

まとめ

市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく活用が難しいと思われがちです。

しかし、許可制度をしっかり理解すれば、有効に活用も可能です。

• 建物を建てる：分家住宅、共同住宅、社会福祉施設、店舗（住民向けのもの）など、許可基準を満たせば建築可能。自治体の開発審査会基準を事前に確認しましょう。
• 建物なしの活用：駐車場や資材置き場、太陽光発電、農地活用（転用許可が必要）といった方法も有効。初期投資が少なく収益を上げやすい。
• 許可申請がカギ：市街化調整区域の開発には自治体の許可が必須。申請の流れや必要書類を確認し、専門家（行政書士や建築士）と相談しながら進めるのがベスト。

市街化調整区域の土地を持っている方も購入を考えている方も、正しい知識を得ることで、事業や収益化のチャンスが広がります！

持っている市街化調整区域の土地活用が難しいとお悩みの方

「市街化調整区域の土地を持っているけど、土地活用は怖い。」
「売れるかどうかも分からない」
「市街化調整区域だから、諦めている」

と悩んでいる方は、訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。

訳あり物件専門の買取業者であれば、市街化調整区域などの通常では売却の難しい土地の活用方法を熟知しており、買取後の活用方法・活用ルートを多く知っています。
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平成12年5月18日までは「既存宅地確認」という制度がありました。
現在は無くなっており、愛知県では既存宅地確認に代わる制度が既存宅地（17号）です。

既存宅地として建築許可を受けるには、もちろん正確な知識と事前打合せが必要です。
しかし、実は既存宅地の要件は３つのポイントを抑えれば大丈夫です。

本記事では、既存宅地の概要と３つの要件について、わかりやすく解説します。

愛知県開発審査会基準第17号とは？

愛知県開発審査会基準第17号は、「既存宅地」や「17号」と呼ばれます。
分家住宅（基準第1号）と同じかそれ以上に使われている有名な許可要件です。

そして、既存宅地かどうかは３つの要件を知っていれば大丈夫です。

既存宅地の基本的な３要件

愛知県開発審査会基準第17号には、以下の3つの基本的な要件があります。

• 要件１：線引き前から現在まで宅地であることの確認
• 要件２：50戸連たん
• 要件３：土地の面積

これらの要件は、既存宅地の許可を行う上で非常に重要です。

それぞれの要件について、具体的な必要書類や確認方法などが詳細に規定されています。

開発審査会基準第17号（既存の宅地における開発行為又は建築行為等）

要件１．線引き前から現在まで宅地であることの確認

既存宅地とは、市街化調整区域と市街化区域を決定した昭和45年11月24日（愛知県※一部除く）から現在まで、宅地である土地のことを言います。

地目変更未了のケースもあるため、既存宅地の確認方法には次の規定があります。

なお、市街化調整区域かどうかの確認方法はこちら。

土地の登記簿謄本

原則、登記簿謄本の地目が、昭和45年11月23日以前から宅地であれば、OKです。

ただし、2つ例外があります。

• 土地改良や土地の合筆があった場合
• 昭和50年4月1日以降に地目変更登記を申請している

土地改良や土地の合筆については他の地目が混ざっている可能性があるので、閉鎖謄本で他の土地も宅地であったことを証明する必要があります。

また、地目変更登記の時期が遅いものについては、後付けで既存宅地にされないためかもしれません。
正式な理由は不明です。。。

建物登記簿謄本

建物の登記簿謄本を使って既存宅地を確認することも可能です。

登記簿謄本には建物の新築年月日と土地の所在地番が載っています。

そのため、土地上にいつから建物が存在していたかの客観的な証拠となります。

こちらも、新築年月日が昭和45年11月23日以前であればOKです。

また、建物の新築年月日が空欄のものは、昭和30年代以前からの建物です。
そのため、線引き前からの建物と推定されます。

既存宅地確認

平成12年までの「既存宅地確認」を受けた土地も既存宅地として認められます。

既存宅地確認を受けた土地かどうかは、過去の建築確認や、既存宅地確認の書類などで証明します。

建設事務所や市役所で調査も可能です。
しかし、既存宅地確認の記録が存在しない（廃棄済み）の場合もがほとんどです。

そのため、基本的には所有者が持っている資料が手掛かりとなります。

なお、安城市など一部の市町村は既存宅地確認の資料が保管されています。

その他、公的資料

土地建物の登記簿謄本、既存宅地確認で既存宅地の証明ができない場合は、他の公的資料を使って証明します。

私が実務で使った公的資料は次のとおりです。

• 建物の登記簿謄本：法務局で取得可能
• 建物の課税台帳：市町村役場の税務課で取得可能。
  建物の所在地番、新築年月日が書かれていることが重要です。
• 昭和45年当時の都市計画図：市役所都市計画課などで取得可能。
• 昭和45年以前の航空写真：地図・空中写真閲覧サービス（国土地理院HP）で検索。
  画像は少し荒いですが結構便利で、印刷も可能です。
  一般財団法人日本地図センターで証明書付の航空写真も購入できます。
  ※約2,000円～2万円
• 当時のゼンリン住宅地図：市の図書館に保管されていればラッキー！
  尾張地方は結構残っていて、東三河はあまり残っていないイメージです。
  ※公的かどうかは微妙ですが・・・

線引き前から宅地であることを証明する方法（まとめ）

結論としては、公的資料で分かればOKです。

私の経験上、線引き前から宅地であれば何らかの公的資料で証明が可能です。

証明できないのであれば、何か行き違いがあるのかもしれません。
許可権者（愛知県の各建設事務所や市役所）にとっては客観的資料があるかどうかが重要なので、
どうにか頑張って探しましょう。

要件２．50戸連たん

「50戸連たん」とは、申請地の周辺に一定数以上の住宅が集まっていることを示す要件です。

定義

50戸連たんは、申請地の周辺に集落性あることを定義づけしたものです。
簡単に言うと、「申請地の周囲に建物が沢山ある集落」ということです。

50戸連たんを数える時の条件は次のとおりです。

連たんは都市計画図で数える（原則）

連たんの確認は、役所が発行する都市計画図（2500分の１の白図）で行います。
各市町村役場の都市計画課で購入可能、200円～300円前後です。

グーグルマップ、ヤフー地図などでも代用可能です。
ただし、最終的には都市計画図で申請する必要があります。

建物は30平方メートル以上

50戸連たんは、建物が50戸以上「連なっている」、という意味です。

そして、対象となる建物は、広さが30平方メートル以上のものに限ります。
都市計画図には建物の形状だけ描かれているので、特に迷うことは無いでしょう。

また、共同住宅や長屋は住戸数（部屋の数）で数えるので、近くにあるとおトクです。

建物と建物の距離はおおむね50ｍ以内

連たんを数える時、建物と建物の距離はおおむね50メートル以内のものを数えます。
これは、住宅が密集した一体的な地域を形成していることを示すためです。

また、おおむね50メートルというのは１割程度の幅を持たせているので、55メートルまでは大体認めてくれます。

更に、建物が既に存在しない土地でも地目が宅地の場合には連たんしているものとみなされます。

50戸連たんはだいたい、一目で分かる（まとめ）

細かい条件を解説しましたが、50戸連たんは地図を見ればすぐに分かります。

「ちょっと足りなさそう」
「数えるまでもない」

そして、都市計画図に書いているかどうかなので、基本的には頑張ってもあまり結果は変わりません。

「次の建物まで少し距離が遠い」
「この建物、30㎡ある？28㎡くらい？」

なら、どうにかなるかもしれません。

要件３．土地の面積

原則、既存宅地の土地の面積は160㎡以上必要です。
これを下回る面積の時は、役所や行政書士に確認しましょう。

細かい規定がありますが、少し難解なので、役所に確認するのが一番早いです。

既存宅地の１区画の最低面積は160平方メートル

17号で許可申請をする際、に1区画当たりの最低面積は160平方メートルと決められています。

あまりに細切れに建物を建てられるのが良くないので、設定されたものと思われます。

複数に区画割する場合の例外

土地の形状から、どうしても最低面積が取れない場合、５区画であれば１区画など（土地利用上やむを得ない場合で、複数の区画がある場合は、全体区画の数に０．２を乗じて得た数〔平成20年３月24日以降分筆等による分割がなされていないものについて、その数が１に満たない場合は１とする〕を超えない数の区画）は下限面積を140平方メートルまで緩和することができます。

平成13年5月18日以降分筆されてない土地

平成13年5月18日以降に分筆されていない土地については、その後も分筆をしていない限り下限面積（160平方メートル）を下回っていても、許可申請が可能です。

おまけ：既存宅地は色々建てられる

分家住宅・農家住宅の許可は専用住宅しか建築できませんが、既存宅地は次の建物が建築できます。

• 住宅（共同住宅含む）
• 店舗
• 事務所
• 倉庫
• 工場

市街化調整区域で事務所や店舗を構えたい、という方は検討してみてはいかがでしょうか？

まとめ

愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）の許可を取得するポイントは３つです。

• 土地の地目が線引き前（昭和45年11月23日以前）からの宅地かどうか
• 50戸連たんの集落性の確認
• 土地面積の最低基準（160㎡以上）を満たすかどうか

この３つの要件をクリアできれば、既存宅地としての許可を受けられる可能性がかなり高いです。

最終的には、各建設事務所・市町村役場で確認しましょう。

既存宅地を考えているけど調べるのが面倒、不安な場合は？

市街化調整区域の建築許可申請には専門知識と手続きが必要です。
調べるのが面倒、不安な方には、経験豊富な工務店や行政書士への相談をお勧めします。

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