本記事では、許可が必要なケースや不要となる条件、手続きの流れ、違反リスクへの対処法まで、分家住宅の建て替え・増築に必要な知識を徹底解説します。

分家住宅とは

まずは、市街化調整区域で建てられる分家住宅についておさらいします。

市街化調整区域で特別な要件を持つ人だけが建築可能

分家住宅は、愛知県開発審査会基準であれば第１号にある許可要件です。
市街化調整区域決定前（愛知県なら昭和４５年１１月２３日以前）から周辺地域に住んでいる世帯の子・孫が、結婚などであれば、許可を受けて建築可能です。

名前の通り分家のことで、昔なら長男が本家を継ぐから、二男・三男は新しく家を構える、といった状況です。
※現在は、長男でも分家住宅を建築可能です

また建て替えであれば、昭和～平成初期に建てた分家住宅のことが多いでしょう。

分家住宅に住める人は限定的

分家住宅は分家した世帯が住むための住宅のため、建築主・配偶者（夫または妻）とその子・孫（直系卑属）しか同居できません。

たとえば夫の要件で分家住宅を建築して妻のお母さんが同居する、といった利用は、決められた範囲以外の人（妻のお母さん）が住むことになり、都市計画法違反と判断されます。

この制限は建て替えでも同様ですので、注意しましょう。

分家住宅は貸借・転売が禁止

分家住宅に住める人が限定されているため、分家住宅を他人に貸す（貸借）、転売する行為は禁止されています。

愛知県での分家住宅建築｜元プロが教える重要な要件とポイント 分家住宅とは、市街化調整区域で特定の要件を満たす場合のみ建築が許可される住宅です。 要件が非常に厳しく、条件を満たせない…

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分家住宅の建て替えには原則許可が必要

市街化調整区域では建物の建築が原則禁止されており、分家住宅を建てる時でも許可が必要です。
そして、いったん許可を受けた分家住宅の建て替えにおいても、原則許可が必要です。

許可が不要な例外も含めてご紹介します。

建て替えでも「新築」扱い

分家住宅の建て替えについては、市街化調整区域の原則通り許可が必要です。

本来であれば、前回と同様に「分家住宅」としての許可が必要となります。

増築も相談が必要

新築ではない増築については、敷地や用途（専用住宅）が変わらないのであれば、一定規模（愛知県の場合は元の建物の１．５倍程度）であれば、許可権者（愛知県等）に相談の上、許可不要になる可能性があります。

ただし、増築に関する建築確認申請は必要です。

専用住宅から店舗併用住宅への変更はできない

以前存在した店舗併用住宅は現在、認められていません。
そのため、専用住宅から店舗併用住宅への変更もできません。

ただし、店舗併用住宅で建てた住宅について、店舗営業を辞めたために専用住宅に変更することは可能です。
その場合は愛知県であれば１６号の「用途変更」の許可が必要となります。

許可不要になる3条件とは？（愛知県版）

愛知県の分家住宅の建て替えにおいて、下記の３条件を満たせば、事前相談の上、許可不要となります。
※詳細は各自治体担当者と打ち合わせが必要です

同一所有者

分家住宅の許可を受けた建築主であれば問題なく同一所有者です。
また、建築主の配偶者や子・孫が相続人である場合も、許可を受けた地位を相続しており、同一所有者とみなされます。

また、建築主が健在の場合、子どもはまだ建築主としての地位を相続していないので、子どもだけでは建て替えできません。

その場合は、親子連名で建築確認申請を出すことになります。

子どもが分家住宅の許可を受けて新築することも可能ですが、その場合は両親が住めなくなる（居住できるのは建築主の配偶者と子・孫のみ）ので、注意が必要です。

同一用途

専用住宅で建築していた場合は専用住宅での建築となります。

同一敷地

敷地面積は許可時の面積と同一でなければなりません。
これは、敷地が変わってしまうと、元々許可されていなかった場所まで許可を受けたことになってしまうからです。

登記簿謄本を見て、建物完成後に土地を合筆していないか、地積更正登記で面積を修正していないか、確認しましょう。

実務上、実測で面積が減る場合については許可されていなかった場所が許可敷地とみなされるリスクが低いためか、同一敷地とみなされるケースが多かったです。

実測面積が増える、隣の敷地を加えて広くしたい、という場合は敷地拡大の許可（愛知県開発審査会基準15号　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大）が必要です。

許可不要で建て替える場合の手続と流れ

分家住宅を許可不要で建て替える場合の手続と流れは次のとおりです。

自治体との事前相談

許可不要かどうかを判断する必要があるため、許可権者に事前相談を行います。

その際、下記の資料を持参すると相談がスムーズに行えます。

１．分家住宅を建てた時の建築許可証または開発許可証（通常は建築主が所有しています）
２．分家住宅を建てた時の建築確認申請書（通常は建築主が所有しています）
３．土地建物の登記簿謄本（法務局で取得可能）
４．土地の公図（法務局で取得可能）
５．住宅地図（グーグルマップで可）
６．課税明細書（現在の状況が分かる資料として）
７．次に建てる建物の建築計画（おおよその配置、広さ）
８．分家住宅を建てた方が亡くなっている時は亡くなった方と相続人の戸籍謄本

これらのコピーを持って、予約してから相談に行くと良いでしょう（午前中のみ相談可の役所も多いです）。
不安な場合は行政書士や建築士に同行してもらいましょう。

ハウスメーカー・工務店と建築プラン確定

自治体との事前相談で、建て替えに許可不要ということが分かれば、建築プランを打ち合わせて、どんな建物を建てるかを確定させます。

施主さんには一番大変な時間ですが、家づくりでも最も重要な時間です。
自分の理想とする家を伝え、希望に叶う建築計画の提案を待ちましょう。

最終プランが確定すれば、請負契約を行います。

確定したプランを自治体に提出する

建築プランが確定すれば、配置図・排水計画図・平面図・立面図等を許可権者に提出します。

自治体の担当者は同一敷地・同一用途・同一所有者の要件を再度確認し、問題なければそのまま建築確認を提出するように指示します。

その際、「2025年6月28日　尾張建設事務所建築課　〇〇氏（連絡先　052-〇〇〇-〇〇〇〇）に許可不要の旨確認」とメモをしておきましょう。　

法６０条証明について（愛知県知事許可エリアは不要）

市街化調整区域の建て替えを調べていると、「法６０条証明が必要」という文言が出てきます。

これは、都市計画法施行規則第60条（参照：e-GOV法令検索）に規定された証明書で、「許可不要等」であることを証明するものです。

しかし、愛知県の建設事務所（許可権者）は分家住宅等の専用住宅について、この証明書を発行しておりません。
そのため、口頭での「建て替えに許可不要」という回答だけになります。
※他の県（三重県、静岡県）では法６０条証明を発行してもらえます

県によって扱いが違うので、注意してください。

（豊田市限定）裏書き取得

豊田市は建て替えが多いからか、HPで建て替えができる人とその条件を明示しています。

また、豊田市役所開発調整課に建築確認申請の資料を提出すると、裏書をしてくれるので、その裏書をもって建て替え建物の建築確認申請を行います。

市街化調整区域における既存建築物の増改築の建築確認申請について
増改築等の内容が表に当てはまる場合は、増改築の内容を確認する書類を建築確認申請書に添付し、開発調整課に持参してください。
→開発調整課で建築確認申請書に裏書します。裏書されたものを建築確認申請窓口に提出してください。

引用：豊田市開発調整課HPより

建築確認申請

事前相談後、建築確認申請を提出します。

愛知県知事許可であれば、先ほどの「許可不要の旨確認」のメモを付けて提出します。
審査機関の担当者は、提出された図面・申請人等が事前相談どおりか、自治体に確認して、後は通常どおりに審査します。

法60条証明の出る自治体であれば法60条証明、豊田市なら裏書で確認します。

着工、完成

ここから後は、一般的な建築と同じで工事着工、建物の完成となります。

敷地を増やしたい場合（許可必要）

「敷地を増やして駐車場を拡げたい」
「敷地を拡げて大きめの建物に建て替えたい」

このような場合は、敷地拡大の許可を受けて建築することとなります。

敷地拡大の許可（愛知県開発審査会基準１５号等）

愛知県開発審査会基準では、第１５号に敷地拡大の要件があります。
「既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大」

他の分家住宅（基準第１号）や既存宅地（基準第１７号）と同様、建築許可を受けることとなります。

許可の条件は大きく３つです。

・同一所有者かつ同一用途（専用住宅）
・敷地拡大の規模は既存の敷地とあわせて５００㎡以内
・現在の既存住宅が過密又は狭小で、増改築するにやむを得ない事情がある

同一所有者かつ同一用途（専用住宅）

分家住宅を建築した時の建築主（所有者）と同じ、または配偶者や子・孫などの相続人である（同一所有者）ことと、同一用途（専用住宅）が１つ目の条件です。

古民家カフェをしたいから分家住宅を改装したい、知り合いから買った分家住宅の敷地を増やしたい、などは認められません。

敷地拡大の規模は既存の敷地とあわせて５００㎡以内

元々許可を受けた敷地をあわせて５００㎡以内であることも必要です。
ただし、愛知県では運用基準に書かれてはいませんが、敷地拡大する土地は既存の敷地の１．５倍までとされています。

そのため、既存の敷地が３００㎡の場合は４５０㎡までしか拡大できません。

運用が変わる可能性もあるため、必ず各建設事務所にご確認ください。

現在の既存住宅が過密又は狭小で、増改築するにやむを得ない事情がある

１５号の基準には「『やむを得ない』敷地拡大」と書かれており、「やむを得ない」事情が必要です。

そのため、５ＬＤＫの分家住宅に３人家族で住んでいて、「狭いから敷地拡大したい」と言っても事前相談でＮＧとなってしまいます。

たとえば同じ５ＬＤＫでも夫婦の長男が結婚後に里帰りし、長男夫婦・子ども３人と同居することになった場合、合計５人となります。
そして２世帯が住む上、子どもが中高生だと部屋数が足りない、ということもありえます。

そういった場合には敷地拡大が認められる可能性が高くなります。

敷地拡大の許可手続の流れ

敷地拡大の許可手続きの流れは、他の許可と同様に下記の手順となります。

（１）自治体に事前相談
（２）事前相談でＯＫが出たら建築会社と契約
（３）建築プラン確定
（４）敷地拡大の許可申請
（５）敷地拡大の許可完了
（６）建物取り壊し
（７）建築確認申請
（８）着工
（９）建物完成

建築会社との契約前に事前相談をしておくこと、建物は許可が下りるまで取り壊さないことなどが注意点です。

許可時と所有者が違う場合（原則許可必要）

分家住宅の建て替えでトラブルになるのは、許可時と所有者が違うケースです。
その場合はどうなるのでしょうか？

例外：所有者の配偶者や子・孫が相続している場合は同一所有者と同じ扱い（許可不要）

許可を受けた人（所有者）が亡くなっており、配偶者や子・孫が相続している場合には同一所有者とみなされるため、同一敷地・同一用途の条件が揃えば、事前相談で認められれば許可不要となります。

用途変更（所有者変更）の許可を受けている

愛知県開発審査会基準第１６号などの用途変更（所有者変更）を受けて所有者が変わっている場合には、再度許可を取る必要はありません。

建築確認申請の際に、用途変更の際の許可証を提出すれば大丈夫です。

ここで気を付けるのは、既存の建物と用途が変わっていないか、敷地が増えていないか、建物が過大に大きくなっていないか、という点です。

許可無しに購入している

相続人でもない、用途変更の許可も受けていない場合、これは建て替え不可となります。

「市街化調整区域で許可無しに買う人なんているの？」
と思われるかもしれませんが、実はよくあります。

実際に遭遇した状況をご紹介します。
※プライバシー保護のため、多少改変しています

空き家になってたから借りていた

昭和５０年代、許可を受けてＸさんは分家住宅を建築しました。
平成の中頃にＸさんは亡くなり、相続人のＹさん（女性）は実家を出て遠方に嫁いでいた。
知り合いのつてで、ある男性Ａさんが部屋を探していると聞いたＹさんは、「どうせ誰も住んでいないから」とＡさんに貸し出します。

そしてＡさんはお金が貯まったので自分で買って家を建て替えたいと考えて相談に来られました。

しかし、よくよく調べてみると、ＡさんはＸさん・Ｙさん家族と何の関係もないため、建て替えができないどころか、現在居住していることが都市計画法違反となっていました。

許可を受けたＸさんが亡くなっていたためＹさんは貸借禁止なども知らなかったため、特にペナルティはありませんでしたが、Ａさんはその家を出ざるを得なくなりました。

許可を受けたハズが名前が違う？？

こちらも昭和５０年代に分家住宅を建てた男性Ｍさん。
建物が古くなったために建て替えしようと建築会社経由で愛知県に相談すると「許可を受けたのはＴさんなので、Ｍさんは建て替えができません。」と言われました。

Ｍさんが記憶を辿ると・・・

当時の建築会社から、「農地に家を建てる方法がある。ただし、他の人に手伝ってもらう必要があるから、安く済んだ土地代の一部をその人に渡してほしい」と言われたことを思い出します。

実は、Ｔさんが名義貸しをして分家住宅を建築し、登記する際にＴさんからＭさんへ売買したように見せかけて、Ｍさんの新居となっていました。

当時は融資の審査がゆるかったこともあり、こういった名義貸しがまかり通っていたようです。

現在では起こりえないことですが、建て替えの際に過去の悪だくみが発覚することもあります。
役所に記録がしっかり残っているので、問題に気付いた場合には行政書士や自治体に相談しましょう。

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市街化調整区域の建て替えで注意するポイント

市街化調整区域の建物を建て替える際、注意するポイントは次のとおりです。

違法な増改築はバレる

市街化調整区域決定後に許可を受けて建てた建物は、許可の要件（分家住宅等）、敷地面積、建物の構造・床面積が役所にも残されています。

そのため、床面積が増えていたり、建物が増えていると違法な増改築としてバレてしまいます。

こういった違法な増改築が発覚すると、是正（取壊し）するまで分家住宅などの許可を受けることができません。

亡くなった先代のしたこと、だとしても見逃されることがないので、許可された以外の建物があると分かった場合は、諦めて取り壊しましょう。

許可を受けていない納屋・倉庫は残せない

増改築と同様、許可を受けていない納屋や倉庫も都市計画法違反となります。
そのため、建て替え敷地にこのような違反建物がある場合には取壊さなければなりません。

地目が宅地になっていない場合は地目変更する

農地に分家住宅を建てた場合は必ず農地転用の許可も受けていますが、農地のままの土地が何度かありました。

建物新築後の地目変更登記（田畑→宅地）を忘れていただけでしたが、農地法の許可証を忘れていた場合など、手続きが遅くなる可能性があるので、土地の地目が農地のままの場合は土地家屋調査士に依頼して、地目変更をしておきましょう。

まとめ

分家住宅の建て替えや増築は、市街化調整区域ならではの制限や手続きが多くあります。しかし、それらのポイントをしっかり押さえることで、スムーズな建て替えが可能になります。以下の項目を確認し、一歩ずつ進めていきましょう。

おさえるべきポイント
居住者の限定：分家住宅は建築主とその配偶者・子・孫の直系卑属のみが居住可能であり、貸借や転売は禁止されています。

建て替えは「新築扱い」：市街化調整区域では建て替えも新築同様、原則として許可が必要で、増築についても規模によっては許可または事前相談が求められます。

愛知県で許可不要となる増築条件：①同一所有者、②同一用途（専用住宅）、③同一敷地であること、かつ増築規模が元の1.5倍以内であれば、相談により許可が不要となる可能性があります。

過去の違法な増改築や、許可なしの納屋・倉庫があると是正（撤去）が義務付けられます。
農地転用後に宅地変更登記がされていない場合は、地目変更が必要です。
名義貸しや無許可購入の場合、建て替えが不可となるリスクがあります。

以上のポイントをおさえて、スムーズに建て替えを行いましょう。

リフォームという選択肢

本記事を読んで「市街化調整区域の建て替えは大変そう。リフォームなら・・」と感じた方は、リフォームを検討しても良いでしょう。

リフォーム業者への一括見積を行い、市街化調整区域が得意な会社を選びましょう。

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そんなふうに悩んでいませんか？インターネットで検索すると「調整区域はローンが通らない」「やめておけ」といったネガティブな情報も多く、不安になってしまう方も多いでしょう。

• 「私の条件でも住宅ローンは借りられるの？」
• 「どこの銀行なら話を聞いてくれる？」
• 「そもそも、家を建てるための許可って何？」

このような疑問をお持ちの方へ、行政書士事務所の元スタッフとして、現場のリアルな情報をお届けします。

結論から言うと、市街化調整区域でも住宅ローンは通ります！
実際に、条件（既存宅地や分家住宅など）をクリアして、市街化調整区域で理想のマイホームを建てている方はたくさんいらっしゃいます。

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この記事では、市街化調整区域で住宅ローンを通すための大切なポイントを整理しました。

• 愛知県の市街化調整区域に前向きな金融機関5選
• なぜ審査が厳しいと言われるのか？（仕組みの解説）
• スムーズに審査を通すための準備とコツ
• 注意が必要な金融機関・取り扱いのない金融機関

仕組みさえ分かれば、過度に恐れる必要はありません。この記事が、あなたの家づくりを前に進めるきっかけになれば嬉しいです。

「うちの土地、そもそも住宅ローンが通るの？」と不安な方へ

これから金融機関ごとの特徴を紹介していきますが、市街化調整区域の住宅ローンは「銀行ごとの独自ルール」や「土地ごとの条件」によって判断が大きく分かれます。

ご自身で銀行を一つひとつ回って確認するのは、専門知識も必要ですし、時間もかかり非常に大変です。「苦労して銀行に行ったのに、門前払いされて心が折れた…」という話もよく聞きます。

そこでおすすめなのが、「まずは家づくりのプロに無料でまとめて相談してみる」ことです。

「くふうイエタテカウンター」なら、愛知県内の家づくりに詳しいアドバイザーが、中立的な立場で相談に乗ってくれます。市街化調整区域での施工実績が豊富な工務店や、ローンに強い会社を紹介してもらえる可能性もあるので、自分で動き回る前に一度相談してみると、その後の段取りがグッと楽になりますよ。

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市街化調整区域の住宅ローンに前向きな金融機関5選

それでは、愛知県内で市街化調整区域の住宅ローンに前向きな金融機関を5つご紹介します。
※あくまで傾向であり、個別の審査によって結果は異なりますのでご了承ください。

また、ご紹介する金融機関は「『信用情報』や『クレヒス』の審査が甘い金融機関」という意味ではありませんので、ご注意ください。

※表内の金利や条件は記事執筆時点（2025年12月）のものです。
最新の金利・条件は必ず各金融機関の公式サイト等でご確認ください。

ここからは、各金融機関の特徴をもう少し詳しく見ていきましょう。収入条件や建築許可の種類によっても変わりますが、比較的「市街化調整区域の話を聞いてもらいやすい」銀行と言えます。

１．大垣共立銀行（調整区域でも特に制限なし）

大垣共立銀行の住宅ローン商品概要には、以下のような記述があります。

担保

担保・保証会社が、新築（増改築含む）または購入する住宅とその土地に第１順位の（根）抵当権の設定登記をします※担保評価のため、担保となる不動産の実地調査をします※担保設定手続きに必要な費用は別途ご負担いただきます

引用：住宅ローン「フットワーク」商品概要説明書（２０２４年４月１日現在適用中）

ご覧のとおり、「市街化調整区域は不可」といった除外規定は見当たりません。

私の経験でも、大垣共立銀行で融資を受けて分家住宅（実家の近くに建てる家など）の許可申請をされたお客様がいらっしゃいました。愛知・岐阜は調整区域が多い地域ですので、銀行側も慣れており、既存宅地・分家住宅・農家住宅のいずれも審査対象になる可能性が高いでしょう。

東海地方の大手地方銀行ですので、まずは候補の一つとして検討したい金融機関です。

２．愛知銀行（許可証があれば柔軟な対応も）

愛知銀行の住宅ローン説明書には、融資対象外となる物件について書かれています。

住宅ローンについては、お申込人およびそのご家族が居住することを目的とした、以下のご資金が対象となります。

以下の物件はご融資の対象となりません。（１）市街化調整区域内にあり、建築許可が得られない物件（２）農地で、転用許可が得られない物件

引用：愛知銀行住宅ローン説明書　より

「建築許可が得られない物件はNG」ということは、裏を返せば「許可さえ取れれば融資対象になり得る」と読み取れます。

したがって、既存宅地や分家住宅など、行政の許可が下りる計画であれば審査の土俵に乗ると考えられます。

ただし「農家住宅」の場合は、法律上「許可不要」とされており、建築許可証そのものが発行されないケースがあります。この場合、銀行側がどう判断するかは事前の相談が必要です。

３．JAバンク（農家住宅・分家住宅に強い味方）

JA（農協）は、その性質上、農地や調整区域の事情に非常に詳しい金融機関です。

例えば、西三河エリアのJAあいち中央などは、「分家住宅」を検討中の方向けのチラシを作成するなど、市街化調整区域での融資に積極的な姿勢が見られます。

他の地域のJAに関しても、「調整区域だから」という理由だけで断られることは少ないでしょう。私が行政書士事務所にいた頃も、農家住宅や分家住宅でのローン利用はJAが多かった印象があります。

ただし、JAを利用するには「組合員になる必要がある」など独自の要件がある場合が多いので、その点は窓口で確認しましょう。

４．楽天銀行（ネット銀行でもチャンスあり）

ネット銀行は一般的に調整区域が苦手とされていますが、楽天銀行のQ&Aには次のように書かれています。

6⃣対象物件について

Q.市街化調整区域の建物は対象でしょうか？A.市街化調整区域内の建物でも、建築許可がおりる建物は対象となります。

引用：楽天銀行HP　事業者様専用 Q&A

楽天銀行も「建築許可が下りるなら対象」というスタンスです。

既存宅地はもちろん、属人性のある分家住宅でも「建築許可」は取得するため、申込み対象になる可能性が高いと言えます。

ただし、先ほど触れた「許可不要の農家住宅」については、建築許可証が出ないため取り扱いが微妙なラインです。個別の相談が必要になるでしょう。

５．イオン銀行（公式に「取扱しています」と明言）

ショッピングモールでおなじみのイオン銀行。商品概要説明書には非常に心強い記載があります。

11．担保 （中略）《担保対象地域》日本国内全域（ただし、一部の離島はお取扱い対象外の場合があります）※市街化調整区域、非線引き区域、準都市計画区域、都市計画区域外についてもお取扱いしています。

引用：イオン銀行住宅ローン 商品概要説明書（2024 年 4 月 10 日現在）　より

このように、「市街化調整区域も取り扱っています」と公式に明言されています。

条件付きではなく「取り扱っている」という書き方ですので、既存宅地・分家住宅・農家住宅のいずれでも、審査してもらえる可能性は十分にあるでしょう。

筆者がお手伝いした調整区域の物件はなぜ住宅ローンが通った？

答えは簡単です、私も取引先の住宅メーカーも、市街化調整区域の建築で住宅ローンを使うことが厳しい理由を知っており、市街化調整区域で建てる場合のリスク・審査の通し方を熟知していたからです。

私の経験談は、こちらの記事をご覧ください。

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そもそも市街化調整区域だと、なぜローンが厳しいの？

ここで少し、「なぜ市街化調整区域は住宅ローンが通りにくいと言われるのか」、その理由を簡単にお話しします。理由を知ると、銀行が何を心配しているのかが分かり、対策も立てやすくなるでしょう。

市街化調整区域＝原則として家を建てられない場所

「市街化調整区域」は、本来「市街化を抑制する（建物をあまり建てないようにする）」エリアです。そのため、原則として建物の建築が禁止されており、家を建てるには特別な許可（開発許可や建築許可）が必要になります。

銀行にとっての「リスク」とは？

銀行が住宅ローンを貸すとき、一番気にするのは「もし返済が滞ったとき、その土地と建物を売ってお金を回収できるか（担保価値）」です。

しかし、市街化調整区域には以下のような特徴があります。

• 売却しづらい：誰でも自由に買えるわけではないため、買い手がつきにくい。
• 評価額が低い：売りにくい土地なので、担保としての価値も低く見積もられがち。

特に「分家住宅」のような許可は、「その人と家族しか住めない（属人性がある）」という厳しい条件が付くことが多く、第三者への売却にはさらにハードルがあります。
そのため、銀行によっては「リスクが高い」と判断して審査を厳しくするのです。

インフラ整備の状況も審査に影響

調整区域は、下水道や都市ガスが通っていない場所も少なくありません。
将来的にインフラ維持が難しくなる可能性を考慮して、銀行が慎重になるケースもあります。

ただ、そのぶん購入時に土地の価格は安く抑えられますし、建築にかかるコスト（浄化槽の設置費用など）をしっかり見積もって銀行に説明できれば、納得してもらえることもあります。

「駅近」より「広さ」重視派には大きなメリット

審査が厳しいと言っても、デメリットばかりではありません。

SUUMOリサーチセンターの調査（2020年）によると、家を建てる人の4割以上が「駅からの距離」よりも「広さ」を重視しています。

特に車社会の東海地方では、その傾向が強いと考えられます。

審査が厳しくても諦める必要はありません

「調整区域は審査が厳しい」というのは事実ですが、「絶対に無理」なわけではありません。
広い庭でのびのび子育てをしたい方にとって、市街化調整区域はとても魅力的な選択肢です。

大切なのは、「許可の条件」をクリアすることと、「調整区域に理解のあるパートナー（銀行・業者）」を見つけることです。

審査を通すために知っておきたい「許可」の基本

住宅ローンを通すには、「この土地には合法的に家が建てられますよ」と証明する必要があります。
愛知県でよく使われる主な許可パターンを確認しておきましょう。

主な許可のパターン3つ

愛知県で調整区域に家を建てる場合、主に以下の3つのどれかに当てはまるケースが多いです。

• 既存宅地（17号）：昭和45年以前からずっと「宅地」だった土地。一定の要件を満たせば、誰でも（第三者でも）建築できる可能性があります。
• 分家住宅（1号）：昔からその地域に住んでいる親世帯から、子世帯が独立して家を建てるケース。建てる人の要件（属人性）が厳しく見られます。
• 農家住宅：農業を営む人が建てる住宅。許可手続き自体が不要なケースもありますが、農業従事者である証明が必要です。

ご自身がどのパターンで建築できそうか、まずは親御さんや不動産屋さんに確認してみると良いでしょう。

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必要書類と手続きの流れ

市街化調整区域の手続きは、提出書類・図面の量が多く、「開発許可申請書」「図面（平面・立面・排水など）」「戸籍謄本」など、多岐にわたります。

これらの準備を自分ひとりで行うのは非常に困難です。

金融機関とのやり取りでも「許可の見込み」を証明する書類を求められるため、早めに行政書士やハウスメーカーの担当者と連携し、準備を進めておくことが審査通過の近道です。

ハウスメーカーや不動産会社の実績がカギ

手続きが複雑だからこそ、「誰に頼むか」が重要になります。

調整区域の扱いに慣れているハウスメーカーや不動産会社経由で申し込むと、銀行審査がスムーズに進むケースがあります。
銀行側も「実績のある会社が絡んでいる案件なら、手続きミスで許可が下りないことはないだろう」と安心できるからです。

また、地元の事情に詳しい会社なら、「あそこの銀行なら調整区域でも柔軟だよ」といったリアルな情報を持っていることも多いです。

すでに家づくりを具体的に進めている方へ（展示場を一気に回したい場合）

もし、すでに「こんな家を建てたい」というイメージが固まっていて、特定のエリアで土地やメーカーを探しているなら、実際にモデルハウスを見に行ってみるのも一手です。

展示場で営業担当者に「市街化調整区域で建てたいんだけど、実績ありますか？」と直球で聞いてみるのも良いでしょう。

市街化調整区域に強い会社かどうかをピンポイントで見極められます。

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正直、市街化調整区域での利用は難しい金融機関

逆に、「ここは避けたほうが無難かもしれない」という金融機関も存在します。

公式に「取り扱い不可」としている銀行に申し込んでも、時間の無駄になってしまうため、事前に知っておくことが大切です。

三井住友銀行

三井住友銀行のネット専用ローン「ネットdeホーム」の規約には、以下の記載があります。

（*1）市街化調整区域など、一部お取扱いできない地域があります。

引用：三井住友銀行HP

ネット商品については、明確に「取り扱いできない」とされています。店舗での相談なら可能性がゼロではないかもしれませんが、基本的には厳しいと考えておいたほうが良いでしょう。

PayPay銀行

PayPay銀行も、公式サイトのQ&Aで明確に否定されています。

【住宅ローン】申し込みできない物件はありますか。
以下のいずれかに該当する場合は、お申し込みいただけません。

・市街化調整区域

引用：PayPay銀行HP

市街化調整区域は申込自体ができないとなっているため、候補からは外れます。

ソニー銀行

ソニー銀行も同様です。

Q.【住宅ローン】 取り扱いの対象となる地域はどこですか？

A..お取り扱い地域は日本国内全域の市街化区域です。
市街化調整区域、いわゆる非線引き区域（*）などの区域および離島については、お取り扱いしておりません。

こちらも市街化調整区域での住宅ローンは取り扱っていないと明記されています。

その他の金融機関はどうなの？

その他の主要な銀行についても、分かる範囲でまとめました。

みずほ銀行・SBI新生銀行・住信SBIネット銀行

これらの銀行は、Q&Aなどで似たような回答をしています。

要約すると、「第三者でも再建築できる物件ならOK」というスタンスです。

つまり、

• 既存宅地（17号許可）：属人性がなく第三者も住めるため、審査対象になる可能性あり
• 分家住宅・農家住宅：特定の個人しか住めない（属人性がある）ため、審査対象外になる可能性が高い

と考えておくのが無難です。ご自身の土地が「既存宅地」の要件を満たすなら、トライしてみる価値はあるでしょう。

三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行については、公式サイト等で明確な記述が見当たりませんでした。

メガバンクなので審査は厳格な傾向にあると思われますが、過去には私の案件でも事前承認が下りたケースはありました。絶対に無理とは言い切れませんが、まずは地元の地銀やJAを優先し、第三候補くらいに考えておくのが良いかもしれません。

【まとめ】市街化調整区域の住宅ローン対応一覧

ここまでご紹介した内容を表にまとめました。

※調査時点（令和7年12月時点）の情報です。実際の審査は必ずご自身でご確認ください。

前向きに検討してくれる可能性が高い金融機関

まとめ：まずは専門家に相談して、可能性を広げよう

市街化調整区域での家づくりは、確かに一般的なエリアよりもハードルが高いです。
しかし、仕組みを正しく理解し、適切な金融機関を選べば、住宅ローンを組める可能性は十分にあります。

• 自分の土地がどの許可パターン（既存宅地・分家など）になるか確認する
• JAや地銀、一部のネット銀行など、柔軟な金融機関を候補に入れる
• 早めに専門家に相談して、許可の見通しを立てる

この3つを意識して進めれば、決して不可能な夢ではありません。「広い土地で、子供たちをのびのび育てたい」そんな理想の暮らしを実現するために、一歩ずつ前に進んでいきましょう。

それでも困った場合の相談先

• 「地元の銀行以外にも選択肢はある？」
• 「分家住宅の手続き、何から始めればいいか分からない」
• 「予算内で建てられる、調整区域に強い会社を知りたい」

そんな悩みをお持ちの方は、一人で抱え込まずに専門家に相談するのが一番の近道です。

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気になって調べてみると、「都市計画法の許可が受けられる場合に限り～」「市街化調整区域のため建築不可」等、きな臭い言葉が並んでいる。
調べてみたいけど、何から調べたら良いかすら分からない、という方も多いことでしょう。

本記事では、市街化調整区域の特徴、市街化調整区域で建物を建てられる条件について詳しく解説します。

市街化調整区域って何？

日本の土地は無計画な開発を防ぐために、都市計画法で都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外という３つの区域に分けられています。

都市計画区域は「都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域」とされています。

高速道路のインター周辺や幹線道路の沿道等で良好な景観を守るようなエリアを準都市計画区域と指定しています。

そして、都市計画区域・準都市計画区域にも属さない、山林地域などは都市計画区域外となります。
いわゆる、ポ〇ンと一軒家があるような区域のことですね。

更に、都市計画区域は下記の３つに区分されます。

・市街化区域：すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく区域
・市街化調整区域：市街化をおさえる区域
・非線引き区域：まだ市街化区域・市街化調整区域を決定していない区域

それぞれの具体的なイメージ、内容は次のとおりです。

市街化区域

市街化区域は既に市街化が進んでおり、インフラや住宅街、商業施設の開発行為を計画的に進めるエリアです。
各市町村の中心部や繁華街などが該当します。

市街化調整区域

市街化調整区域は市街化を抑制するエリアとされており、建物の建築・土地造成などのいわゆる開発行為が原則禁止されています。
そのため自然環境が保護され、農林業（＋少し水産業）が行いやすいエリアとなっています。

ただし、農林業を営む人、昔からそのエリアに住んでいる人たちの家や、住民たち向けの病院・店舗・福祉施設などは例外的に許可を受けて建築することができます。

市街化調整区域の特徴

では、市街化調整区域にはどんな特徴があるのでしょう。
主なものは次のとおりです。

• 土地が安く手に入るかもしれない
• 自然豊かで静かな環境
• 生活の利便性が低い
• インフラが未整備

土地が安く手に入るかもしれない

市街化調整区域は特定の人しか建築できず、建て替えにも制限があるため、不動産の流通が鈍く、価格が全般に安くなっています。

また、都市計画税が非課税であり、土地価格が安いために固定資産税も低くなるというメリットがあります。

自然豊かで静かな環境

市街化調整区域は、開発を抑制するエリアのため、自然豊かで比較的静かな生活が送れます。
静かな生活環境を求めている方にはベストな地域と言えるでしょう。

生活の利便性が低い

市街化調整区域で店舗や病院などを建築するには許可が必要で、市街化区域に比べて集客も期待できないため、店舗などが少ない傾向にあります。
また、駅やバス停が遠く、車が無いと生活が難しいかもしれません。

インフラが未整備

下水道・都市ガス・電気・道路といったインフラが不十分な場合が多いです。

これは、市町村などが人口密集地を優先的にインフラ整備するためで、やむを得ないとも言えます。

そのため、住宅建築を計画する場合はプロパンガスかどうか、下水が無ければ浄化槽の設置など、どんな費用がかかるかを事前に確認しておきましょう。

場所によっては井戸水が使えたり、思わぬ恩恵に預かれることもあります。

市街化調整区域で家を建てる方法

では、そんな自然豊かな市街化調整区域で家を建てることはできるのでしょうか？

本章では、市街化調整区域で家を建てられるケースについて、条件・具体例を紹介致します。
※愛知県の場合（愛知県開発審査会基準）を例に解説していますが、他の都道府県でも同様の制度があります

都市計画法34条に規定された要件を満たせば建築可能

市街化調整区域は建物の建築や開発行為は原則禁止ですが、都市計画法第34条で規定された要件を満たせば建設許可を得て、建物の建設が可能になります。

分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）

市街化調整区域に昔から住んでいる人の子や孫は、分家住宅という制度で新たに住宅建築が可能です。

市街化調整区域決定前（愛知県は昭和45年11月23日以前）から現在まで本家が継続存在しており、世帯構成員の子・孫が分家する場合、他に利用可能な土地がなければ、分家住宅の許可を受けて建築できる可能性があります。

例えば昭和44年から代々市街化調整区域に住んでいる山田さん一家、長男の太郎さんが結婚を機に分家として、祖父の所有する農地に一戸建を建築するケースを考えます。

【分家住宅の許可条件】
・申請地は、市街化調整区域に指定される以前から本家（父母・祖父母等の直系血族）が所有している
・山田太郎さんは本家の世帯構成員であった者の3親等以内の血族
・持ち家がないこと（借家または本家に住んでいる）
・結婚していること（婚姻前の場合は婚姻証明書が必要）
・他に利用可能な土地が無い（特に、市街化区域に土地を持っていると利用できない理由を厳しく調べられます）

詳しくは市町村役場または行政書士に相談しましょう。

「長男」でも建てられる！愛知県の分家住宅建築完全ガイド 愛知県で分家住宅を建てたいとお考えの長男の皆様へ。市街化調整区域でも条件を満たせば建築が可能です。 本記事では、分家住宅…

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市街化調整区域の不動産を購入する際に注意すること

市街化調整区域の土地を購入する際、下記のポイントに注意しましょう。
・土地の地目（特に、宅地以外は要注意）
・既存建物の建築年月日（昭和44年以前の建物かどうか）
・住宅ローン審査が厳しくなる可能性が高い
・転売や賃貸ができない

それぞれについて詳しく解説します。

土地の地目

土地の地目は宅地・田・畑・雑種地等があり、登記簿謄本で確認できます。
宅地の場合は「既存宅地」と「新宅地」で、建てられる条件が変わります。
また、農地（田・畑）、雑種地の場合は既に解説した「分家住宅」での建築が基本となります。

既存宅地

愛知県では、昭和45年11月23日以前から宅地（いわゆる既存宅地）であれば、「誰でも」購入して建築許可を受けることができます。

ただし、市街化調整区域で「誰でも」住宅建築できる土地のため、既存宅地は人気があり、多くの場合は近隣の市街化区域の土地と変わらない価格で販売されています。

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）については、こちらの記事を参考にしてください。

愛知県開発審査会基準第17号とは？初心者にもわかる、「既存宅地」を徹底解説！ 「市街化調整区域でも、本当に家が建てられるの？」 そう感じてこのページに辿り着いた方は多いはずです。「市街化調整区域の土…

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新宅地

分家住宅の許可を受けて住宅を建てると、元が田畑や雑種地であったとしても地目が宅地となり、このような宅地は既存宅地と区別するために「新宅地」と呼ばれます。

新宅地も売りに出ていることがありますが、「新宅地のため許可必要」等の情報が書かれており、「？？」となる方も多いでしょう。

新宅地は現在宅地ですが、新たに建物を建てるには分家住宅、若しくはやむを得ない事情により手放す（用途変更）などの許可が必要です。
※用途変更についてはこちらの記事（分家住宅を一般住宅に！用途変更に重要なポイント（愛知県版））を参照してください

農地（田・畑）の場合

地目が農地（田・畑）の場合は、更に注意が必要です。

市街化調整区域の農地を購入して住宅建築するためには都市計画法の手続に加えて農地法第5条の許可手続きも必要です。

農地法の許可は対象地が優良農地かどうか、宅内排水が隣接農地に迷惑をかけないか、地元の承諾を得られるかなど、ハードルがとても高くなります。

安く販売されていることが多いですが、「宅地化できない」から安い、というケースがほとんどです。

既存建物がある場合は、建築年月日（昭和44年以前の建物かどうか）を確認する

建物が現存している場合、市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から建っている建物かどうかを確認しましょう。

市街化調整区域決定前からの建物は、同一用途（住宅➡住宅）であれば許可不要再建築可能と、貴重な物件です。
お手頃価格で発見した場合は、すぐに問合せしましょう。

また、建築年月日は登記簿謄本や固定資産税の評価証明書などで確認できます。
固定資産税の評価証明書の場合は、建築年月日が年単位で書かれているため、「昭和44年以前」かどうかを確認しましょう。

住宅ローン審査が厳しくなる可能性が高い

市街化調整区域の物件は用途制限（転売・賃貸ができない）があり、地価評価も低いため、審査が厳しくなる傾向にあり、住宅ローンの融資対象外にしている金融機関も存在します。

ただ、JAや地元の信用金庫などは逆に市街化調整区域の融資が得意なこともあるので、色んな金融機関に当たってみましょう。

市街化調整区域の住宅ローンについては、こちらの記事をご覧ください。

（市街化調整区域）分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは 「市街化調整区域の住宅ローン！」を無料相談 市街化調整区域での家づくり、住宅ローン、市街化調整区域ならではの許可手続の要…

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転売や賃貸ができない

市街化調整区域での住宅建築は、既存宅地を除くと昔から住んでいる世帯の子・孫（分家住宅）など特別な要件に限られます。

そのため、建築した建物を転売したり、賃貸することは禁止されています。

投資目的などで建築を考えている方は、諦めた方が良いでしょう。

まとめ

市街化調整区域は土地価格が安く自然豊かな一方、原則建築不可という高いハードルがあります。

しかし都市計画法34条許可や愛知県開発審査会基準1号（分家住宅）、昭和45年以前の既存宅地・既存建物の活用、農地法5条手続きなど、条件を正しく満たせば住宅建築は十分可能です。

購入前には①地目と既存宅地区分②昭和45年以前の建物有無③住宅ローン対応金融機関④転売・賃貸制限⑤インフラ整備コストを必ず確認しましょう。

チャンスとリスクを正確に把握し、行政書士や不動産業者に早めに相談することで、静かな環境と将来資産価値の両立を図れます。

市街化調整区域のメリットを最大化しつつ、許可取得と資金計画の障壁をスマートに乗り越えて、マイホーム建築を実現させましょう。

市街化調整区域での建築会社探しは「ハウジングバザール」で資料一括請求から

市街化調整区域の建築を考えている方は、地域密着の建築会社へ、一社一社HPからの資料請求が必要です。
しかし、ハウジングバザールであれば一括で複数の資料請求・間取り作成・見積もり取得ができます！

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「そもそも建築できるのか、どこに相談すればいいのかわからない」
「開発許可や建築許可って何？どれが必要なの？」
「分家住宅とか既存宅地って聞いたけど、自分に関係あるの？」

こうした疑問や不安をお持ちではないでしょうか？

市街化調整区域では原則として建物は建てられませんが、一定の条件を満たすことで建築が可能です。
ただし、制度が複雑で、自己判断で動くと時間も費用も無駄になるリスクが高くなります。

本記事では、市街化調整区域で建築許可を得るための手続きを7ステップで整理し、以下のポイントをわかりやすく解説しています。

• 建築許可取得までの具体的な流れと必要書類
• 愛知県の実務に基づく手続きのコツや書類サンプル

読み進めることで、制度の全体像だけでなく、自分の土地で本当に建てられるのか、どう動けばいいかが具体的にイメージできるでしょう。

最後まで読むことで、失敗せずに次の一歩を踏み出す準備が整います。

ぜひ、じっくりご覧ください。

市街化調整区域・建築許可の基礎知識

市街化調整区域では新たな建築は原則禁止ですが、34条各号の要件に該当すれば、都市計画法第43条に規定されている「建築許可」（または都市計画法第29条の開発許可）受けて、新たな建物を建築できます。

1-1. 市街化調整区域とは？区域区分と建築許可

都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「未線引き区域」の三つに区分され、市街化調整区域は“市街化を抑制すべき区域”として原則開発・建築が制限されます。

ただし、都市計画法第34条に規定されているような「地域の公益施設」や「分家住宅」などであれば、建築許可を受けた上での建築が認められます。

そこでまずは、自分の土地がどの区域かを市区町村の都市計画課で確認することが第一歩です。

1-2. 市街化調整区域は面積に関係なく開発許可（または建築許可）が必要

調整区域で住宅を建てる場合、用途が34条各号の要件（分家住宅・既存集落の店舗など）に当てはまれば開発許可を取得し、その後に建築確認へ進みます。

開発行為を伴わない小規模建築物であれば43条の建築許可のみで足りるケースもあります。
※詳しくは後述します

許可権者は県知事（指定都市では市長）で、愛知県の標準処理期間は都市計画法第29条（開発許可）が33日と示されています。
引用：愛知県行政手続情報案内システム　開発行為の許可より

豊田市では建築許可30日、開発許可60日と許可に当たり開発審査会の議を得る必要がある申請されており、

1-3.開発許可と建築許可の違い

開発許可（都市計画法第29条）と建築許可（都市計画法第43条）はどちらも建物建築の際に必要な許可手続きですが、原則は開発許可を受けるものとされています。

しかし、市街化調整区域すべての建築で開発許可が必要となると一戸建てや造成の無い分譲地など全てで着手・完了検査が必要となり、役所が管理しきれなくなってしまいます。

そのため造成の無い小規模な建築については例外とし、建物のみの許可、建築許可（都市計画法第43条に規定）だけで良いです。。

建築許可になるか開発許可になるかは、愛知県知事許可エリアであれば「土地の切盛り（切土・盛り土）が30ｃｍ未満」は建築許可、「土地の切盛りが30ｃｍ以上」であれば開発許可としています。

他の市町村・都道府県では違った基準があるため注意しましょう。
※例：安城市は１ｍ以上の切盛りで開発許可、名古屋市は区画整理済みかどうか＋区画・形状変更の有無で判断されます

本記事では、土地の切盛り30cm未満の「建築許可」を想定しております。

1-4. 全国の調整区域面積と人口比【令和2年都市計画現況調査】

令和2年調査によると市街化調整区域の面積は376万haで都市計画区域総面積1,024万haの36.7%を占めます。
市街化調整区域の常住人口は約1,051万人で、都市計画区域人口の8.7%にとどまります。
※引用：国土交通省　令和2年都市計画現況調査　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況より

1,000万人以上が市街化調整区域に住んでいることになりますが、どう感じるでしょうか？
意外と少ない？意外と多い？

ただ、市街化区域に比べて人口密度が低いために道路や上下水道の延伸コストが高く、自治体が許可審査を慎重に行う背景にもなっています。

1-4. 制度が複雑と感じる声が多い理由

開発許可・建築許可については自治体の手引きがウェブ上に掲載されていますが、29条・43条の区別や必要書類が分かりにくいとの声も多くあります。

豊田市の手引きでも“補正期間は標準処理期間に含まれない”と明記されており、書類不備で期間が延びやすい点が課題です。

書類・図面に慣れていない方は無理せず、行政書士などの専門家に相談しましょう。

市街化調整区域で建築許可が「不要」か「必要」かを自己診断する判定フローで手戻りを防ぐ

建築希望エリアが市街化調整区域だった場合、許可区分（分家住宅か？既存宅地か？など）を早期に把握できれば、設計費や時間のロスを大幅に削減できます。

本章では許可不要の典型３ケースと、許可が必要な５類型を整理します。

2-1. 許可不要となる３ケース早見表

開発許可不要（建築許可も不要）とされるケースは、下記の３つです。
※都市計画法第29条各号に記載（e-GOV　法令検索より）

• 災害復旧で元の位置・規模に建て替える場合：都市計画法第29条第1項10号
• 公益上必要な建築物の一部：都市計画法第29条第1項第3号（駅舎、図書館、公民館、変電所など）
• 農林漁業用倉庫や農家住宅など第一次産業用建築物：都市計画法第29条第1項第2号
  ※ただし倉庫を住宅に用途変更する際は新たに許可が必要

個人の方が関係するものは、3つ目の農家住宅でしょう。
他の2つは国や地方自治体が主体となって行う事業が対象です。

農家住宅について詳しく知りたい方は、下記の記事を参照してください。

2-2. 建築許可が受けられる代表的な4パターンと判断基準

市街化調整区域で建築できる（建築許可を受けられる）代表的な4パターンは次のとおりです。

• 分家住宅（専用住宅のみ）
• 既存宅地（専用住宅、店舗、事務所等）
• 34条11号指定区域（専用住宅、店舗等）
• 周辺住民サービス（コンビニなどの店舗、病院、学校等）

各パターンの要件は次のとおりです。

分家住宅（専用住宅のみ）

分家住宅は各都道府県の審査基準に書かれている、市街化調整区域で専用住宅を建築する代表的な基準です。

愛知県開発審査会基準第1号の場合、市街化調整区域決定前（愛知県は昭和45年11月23日以前）から存在する世帯の子・孫で、結婚など市街化調整区域で住むためのやむを得ない事情があれば許可を受けられます。

建築予定地が親・祖父母の所有地の場合（一般分家住宅）と新たに土地を購入する場合（大規模分家住宅）で基準が少し変わります。
※どちらも愛知県開発審査会基準より抜粋しておりますので、建築予定地を管轄する許可権者の基準を確認してください

一般分家住宅の基準

• 建築予定地を市街化調整区域決定前から親・祖父母が所有している
• 建築主が結婚している
• 他に建築できる土地が無い（特に、市街化区域に利用していない土地があると✕）
  ※親・祖父母が持っている場合もNG
• 敷地は500㎡以内（500㎡を超える場合は開発審査会の許可が必要なものの、通常は認められない

大規模分家住宅の基準

• 市街化調整区域決定前から現在まで、建築予定地周辺の市街化調整区域に親・祖父母が継続して居住している
• 建築主が結婚している
• 他に建築できる土地が無い（特に、市街化区域に利用していない土地があると✕）
  ※親・祖父母が持っている場合もNG
• 敷地は500㎡以内（500㎡を超える場合は開発審査会の許可が必要なものの、通常は認められない

分家住宅は市街化調整区域に昔から住んでいる世帯の子・孫であれば多くのケースで該当します。
親・祖父母が昭和40年代から市街化調整区域に住んでいる、市街化調整区域の土地を親・祖父母が持っているという場合は、一度、分家住宅が建築できるかどうか調べてみると良いでしょう。

既存宅地（愛知県開発審査会第17号）

既存宅地は線引き告示日前（愛知県は昭和45年11月23日以前）から宅地利用されていた土地であれば、住宅や事務所、店舗など比較的多くの用途の建物を建築できます。

既存宅地も愛知県内の市街化調整区域で多く利用されている要件です。

要件も分家住宅程厳しくなく、土地の要件があれば誰でも買って建てられるため、土地の相場も市街化区域並みのことが多いです。

市街化調整区域に親・祖父母が住んでいたといった事情が無い方は、既存宅地の土地を探してみましょう。

都市計画法第34条11号指定区域（岩倉市、新城市等）

愛知県では都市計画法第34条11号の指定区域を条例で岩倉市・新城市に定めています。

この指定区域は、一定の条件下で開発行為を許可する制度です。
この制度の適用範囲は、市街化区域と一体化した生活圏を形成し、おおむね50以上の建築物が連続する市街化調整区域の一部が指定されます。

指定された区域では専用住宅だけでなく、共同住宅や店舗なども建築が可能です。
また、農地を転用できる点でも強力な要件です。

周辺住民サービス（コンビニなどの店舗、病院、学校等）

市街化調整区域は建築が制限されているものの、昔から住んでいる人もいるため、住民のための店舗、病院、学校などの建築が認められています。

一般に「周辺住民サービス」と言われる要件で、店舗や病院を建てたい方にはお勧めです。
こちらも農地転用しての建築が可能ですが、面積要件（ほとんどが500㎡以内）に注意が必要です。

建築できる業種はコンビニ、薬局、理容室、自転車屋など多岐に渡りますが、愛知県の基準では自動車販売店などが無い点を知っておきましょう。

参照：愛知県HPより引用　別表（法第３４条第１号審査基準第２項第１号関係）

市街化調整区域 建築許可取得までの７ステップと期間の実例

許可取得には標準処理期間だけでなく補正対応や農地転用手続きも含めると３〜６か月かかるのが一般的です。

本章では７ステップを時系列で整理し、日数の相場を示します。

Step1 事前相談と必要資料準備

事前相談には各市町村の都市計画課、または建設事務所建築課等に公図・登記事項証明書・都市計画図（グーグルマップでも可）を持参します。

分家住宅であれば市街化調整区域決定前の世帯（親または祖父母）と建築主の関係が分かる家系図を書いていくと相談がスムーズです。

既存宅地の場合は、事前に法務局で手書きの閉鎖登記簿（法務局のコンピューター化前の登記簿謄本）を取得して持参しましょう。
既存宅地かどうかは、市街化調整区域決定日～現在までの地目で判定するため、これらの資料が必要です。

まずは担当者と簡単な相談を行い、更に必要資料を揃えて仮の見込みをもらうまでが事前相談となります。
これを怠ってしまうと、分家住宅や既存宅地の要件が無い土地で計画を進めてしまい、建築できないことが後で判明して、設計費用などが無駄になる恐れがあるので注意してください。

こういった事態を防ぐために、事前相談は最優先で行ってください！

Step2 建築プラン決定

事前相談が完了すれば、ハウスメーカー・工務店と建築について打ち合わせを進め、建築プランを決定します。

建築許可申請には建物の配置図・平面図・立面図・排水計画図が必要になるため、建築許可申請までに建築プランの決定をしなければなりません。

このように建築プランが決まっていないと手続きが進まないため、スケジュール上とても重要です。

Step3 境界確定測量

建築プランの打ち合わせと同時進行で、建築予定地の境界確定測量も行います。

建物を建築する際は、ブロックなどの外構工事も一緒に進めるため、境界を明確にすることをお勧めします。
また、敷地が広い場合は適切な広さ（分家住宅の場合は500㎡以内）に分筆が必要です。

境界確定測量は2ヶ月が最短目安で、面積や立会い数によって長期化します。

Step4 申請書類作成

建築プランが決定し、境界確定測量・土地分筆登記が完了すれば、建築許可の申請書類を作成します。
土地が農地の場合は農地法の許可申請書類、側溝の敷設、排水経路のための道路占用許可等が必要であれば、各種申請書類も作成します。

建築許可の必要書類は、申請内容によって変わります。

ここでは愛知県知事許可の場合の申請書類を紹介しています。
愛知県知事許可（日進市、弥富市、みよし市、蒲郡市等）、事務処理市（半田市、安城市、刈谷市、稲沢市、豊川市等）、特定市（名古屋市、豊橋市、岡崎市等）の詳細については下記の記事でご確認ください。

分家住宅の建築許可に必要な、申請書類一覧（愛知県知事許可の場合）

分家住宅であれば次の書類が必要です。
引用：愛知県尾張建設事務所HP　開発許可等の申請図書について　審査会基準第1号（分家住宅）

建築許可申請書は下記のようになります。
※分家住宅の場合、２の「工場（〇〇製造業）」が「一戸建ての住宅」になります
実際には正本・副本（返却用）・市町村用と3部必要です。
引用：愛知県尾張建設事務所HP　記入例について

添付書類の中でも敷地現況図は通常の建築図面と違った内容も必要なため、作図は専門的な知識のある行政書士・建築士に依頼しましょう。

付近見取り図については相談時はグーグルマップなどで大丈夫ですが、申請時には各市町村の都市計画課等で、
「縮尺2500分の1の都市計画図（白地図）」を準備しましょう。

分家住宅の建築許可ではその他、家族関係の分かる戸籍謄本や住民票、不動産に関する所有地等一覧表（名寄せ台帳）の添付が必要です。
基本的にはこちらもお住まいの市町村役場で取得できます。

既存宅地の建築許可に必要な、申請書類一覧（愛知県知事許可の場合）

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の申請書類一覧はこちらです。

引用：愛知県尾張建設事務所HP　開発許可等の申請図書について　審査会基準第17号（既存宅地）

こちらも必要書類は分家住宅とあまり変わりませんが、戸籍等の代わりに「線引き以前宅地の証明」が必要です。

事前相談の際に必要となる書類なので申請時には手元にあるはずですが、登記簿謄本から確認できる場合は、登記簿謄本（コンピューター化前の閉鎖登記簿＋現在の登記簿謄本）だけで大丈夫です。

Step5 本申請と手数料、補正対応

愛知県知事許可エリアの場合、建築許可申請は愛知県の各建設事務所ではなく、建築地のある市町村役場の建築課等で受付されます。

申請書類の流れ

本申請した書類は、下記の流れに沿って処理が進められます。

①各市町村の窓口で受付

各市町村の窓口（建築課等）で受付され、基本的には最低限の内容（申請書の日付や申請者の確認、排水承諾等の要否）が確認され、不備があれば補正連絡が申請人に入ります。

なお、農地の場合には農地法の許可申請（農地法第4条または第5条の転用許可申請）も同時に申請しておかなければなりません。
最終的には農地法・都市計画法が同時許可になるため、受付も基本的に同時に行います。

そして、農地転用の受付は月1回の締切日があるため、これを失念していると許可が1ヶ月遅れてしまいます。
絶対に締切日は事前確認しておきましょう。

②各建設事務所へ進達（申請から1～2週間）

市町村の処理が完了すれば、管轄の各建設事務所へ進達（市町村から愛知県へ書類を渡す）されます。
愛知県の担当者の定期巡回（1週間に1回）の際に回収されるようです。

③建設事務所の担当者が申請内容を審査する（進達から1週間程度）

建設事務所の担当者は、申請書類を受け付けると1週間程度で審査します。
ここで申請書類・申請図面の不備や不足といった修正内容があれば、申請人に「補正連絡（指摘事項を修正しなさいという連絡）」を行います。

④補正対応（申請書類、申請図面の修正）

完璧な申請書を出したと思っていても、なかなか補正はゼロになりません。。。
指摘事項が多いポイントは次の内容です。

• 申請書表紙の記載ミス：「実測面積」の書き忘れ（登記簿の面積を書いている）、地目の記載漏れ等
• 添付書類の期限切れ：戸籍謄本・登記簿謄本等はすべて発行から3ヶ月以内のものが必要ですが、事前相談から時間が経過していると3ヶ月過ぎてしまい、忘れて添付してしまうことがあります
• 理由書の不備：「建築主（申請人）が何年に結婚して、所有地は〇〇があって～～」といった理由書を事前相談時点から提出しますが、担当者から『申請時にはココを修正しておいてください』という指摘を忘れて、修正前のまま出して補正を受けることが多々ありました
• 平面図・立面図：平面図の方位、立面図の「最高の高さ」が抜けているとの指摘がダントツで多いです。
  建築確認用の図面では平面図の方位が不要なため、建築用の図面をそのまま出してしまうと補正を受けます。
  また、「最高高」なども、「最高の高さ」と書くように指摘されます。お役所ですね！！
• 敷地現況図のミス：方位が抜けている、「造成計画が盛り土30cmを超えているけど間違いですよね？（30cm以内に収めて描き直せ）※30cmを超えていると開発許可になり、出し直しになる」、建物の大きさが違う（直前で平面図が変更になるとよく起こる）、土地の寸法が違う（小数点第三位の処理によって変わることもある）

このような細々した補正が来ますが、最優先で補正しておかないと許可が進みません。
また、近年は「〇〇日までに補正完了してください」という指示も入ります。

Step6 建築許可証の受け取り

補正が無事に完了すると、農地法の手続が無い場合は補正後1週間程度、農地法の許可を同時申請している場合は農地法の許可完了と同日で建築許可証が発行されます。
前者の場合、早ければ申請から許可証発行まで1ヶ月程度、後者は2ヶ月程度となります。

建築許可証が発行されれば、これで一安心です。

なお、建築許可証は各建設事務所または市町村役場で受領することができます。
各建設事務所での受領は許可証発行後すぐに受領可能というメリットがありますが、建設事務所が遠い場合には大変です。

市町村役場での受領はそういった移動は不要ですが、建設事務所から市町村役場に届くまで1週間～2週間のタイムラグがあります。

基本的には各建設事務所で受け取りがベストでしょう。

Step7 建築確認・工事・完了検査

建築許可証があれば、後は市街化区域と同様、建築確認申請➡着工➡建物完成➡完了検査（建築基準法のみ）➡引き渡し、となりマイホームに入居できます。

愛知県で建築許可を取得するための費用ガイド

愛知県では開発許可・建築許可ともに、敷地面積と目的に応じた手数料が設定されています。

また、建築許可申請を行政書士等に依頼した場合は報酬が発生するので、それらの費用を解説します。

4-1. 愛知県に収める手数料

分家住宅などで一戸建ての（自己居住用）住宅を建築する場合、敷地面積が0.1ha（1,000㎡）未満の手数料は次のとおりです。
※引用：愛知県HP　開発許可申請等の手続　許可申請等手数料(平成13年4月1日改正)より

なお、手数料は愛知県証紙での納付のみですが、申請する各市町村役場で販売しています。

4-2. 建築許可申請等にかかる行政書士の報酬

行政書士の報酬は自由化されているため、建築許可申請にかかる報酬額は事務所によって違いますが、令和2年度の行政書士会の調査結果によると、分家住宅・既存宅地の区別がありませんが、平均で20万円前後のようです。

私が勤めていた事務所では、既存宅地の建築許可が15～20万円、分家住宅の建築許可が30万円前後でした。

また、農地法許可申請は10万円前後が多いようです。

その他、土地改良区の除外手続き・道路占用許可申請等の報酬も必要となります。

4-3. 測量費用

測量費用には2種類あり、現地の高さ・ブロックなどを測る現況測量（５～10万円程度）と、境界立会を行う境界確定測量（50～60万円程度）で費用が大きく変わります。

ただ、分家住宅の建築であれば現況測量だけでなく、土地を500㎡以内に分ける土地分筆のための確定測量も必要となります。

そのため、現況測量のみであれば５～10万円、確定測量・分筆登記を入れると70万円前後の費用が必要です。

4-4. 実費

建築許可においては、実費も高額になる場合があります。
主な実費は下記のとおりです。

申請手数料

上述した愛知県に収める手数料で、基本的には7,300円です。

戸籍、名寄せ台帳等（分家住宅の場合）

分家住宅の場合には、家族関係を証明するための戸籍謄本等が必要です。
祖父母が所有していたといった場合には祖父母までの戸籍謄本が必要となるため、1通450円（戸籍謄本）が建築主・両親・祖父母のもので3通、住民票、名寄せ台帳等で数千円かかります。

申請用の土地登記簿謄本・公図、閉鎖登記簿（既存宅地）

既存宅地の場合は土地の閉鎖登記簿が必要です。
こちらは法務局で取得するもので1通600円、過去に土地改良や合筆登記が行われているとその前後の関係土地まで取得するので、多い場合には1万円近くかかることもあります。

また、申請地の現在の登記簿謄本・公図も必要です。

土地改良区の手数料

申請地が農地の場合は、農地転用許可申請に土地改良区の意見書が必要となり、意見書発行のための手数料が発生します。

１㎡あたり10円～450円程度必要で、複数の土地改良区の受益地になっている場合は高額になります。

たとえば、200円／㎡のA土地改良区と450円／㎡のＢ土地改良区の受益地になっていた場合、100坪（330㎡）の転用に必要な土地改良区の意見書取得の手数料は下記のようになります。

330（㎡）✕（200円＋450円）＝214,500円

なんと、20万円を越えました！意外と高いのです、皆さん驚かれる気持ちもとても分かりますよね。
ただ、この費用を納めないと農地転用の申請ができないので、支払う必要があります。

その他排水承諾で費用がかかる場合（豊田土地改良区であれば5万円）もありますので、土地改良区の費用は事前にしっかりとチェックしましょう。

結局、建築許可には合計いくらかかるの？

330㎡の農地について、建築許可を受ける場合の費用概算は次のとおりです。
※この数値は参考値です。相場ではありませんので、必ず依頼する行政書士等に見積もりを依頼してください

なんと、約160万円となりました！

「親の農地で安く建てられると思ったのに高い！！」

と思われた方がほとんどかもしれませんが、ここは市街化調整区域です。
通常、「市街化調整区域」では家は建てられません。

本来「家を建てられない土地」が、160万円で「家を建てられる土地」に変わったと考えるといかがでしょうか？
100坪の土地が160万円（坪当たり1万6千円）で手に入ったことになります。

これをメリットと考えるか、デメリットと考えるかは状況次第かと思います。
もしもメリットと考えられるのであれば、地元の工務店などに相談してみましょう。

調整区域の建築を相談したいけど、地元の工務店に知り合いがいない

市街化調整区域などの建築は地元ルールを把握している工務店などがお勧めです。

しかし、工務店に付き合いがない、購入したい土地に知り合いが少ないといった場合はできるだけ沢山の建築会社・工務店に一社一社ホームページからの資料請求が必要です。

そこで、ハウジングバザールであれば一括で建築会社の資料・間取り作成・見積もりの取得が可能です。
手間を最低限にして、気に入った工務店と打ち合わせをすれば市街化調整区域でも安心して建築できるでしょう。

市街化調整区域での建築を考えている方は、ここから一括資料請求をしてみましょう。

地元の工務店に一括資料請求する

ハウジングバザール

まとめ

市街化調整区域で建物を建てるには、例外要件の確認から許可取得・工事完了までの全体像を押さえ、時間とコストのロスを最小化することが肝要です。

• 市街化調整区域は原則建築禁止だが、都市計画法34条各号（分家住宅・既存宅地・周辺住民サービス等）に該当すれば建築許可・開発許可で建築可能。
• 造成が30 cm未満なら建築許可（43条）、30 cm以上なら開発許可（29条）；愛知県の標準処理期間は33日だが、補正対応や農地転用を含めると実務上は3〜6 か月が目安。
• 許可取得は〈事前相談→プラン決定→境界測量→書類作成→本申請・補正→許可証受領→建築確認・工事〉の7ステップで進む。各段階の遅延が全体スケジュールに直結する。
• 費用は手数料・測量・農地転用・土地改良区負担金・専門家報酬などが重なり、農地の場合は総額100万円超になるケースも少なくない。
• 手戻りを防ぐには早期に許可区分を自己診断し、分家住宅・既存宅地の要件や土地改良区コストを確認したうえで行政書士や地元工務店に相談するのが安全策。

この記事を参考に、まずは市区町村へ事前相談を行い、必要書類と費用感を把握したうえでハウジングバザール経由で地元工務店に一括資料請求し、最短ルートでマイホーム計画をスタートしましょう。

不動産税制の基礎知識から市街化区域との比較まで詳しく解説！

農地と非農地でどれくらい差が出るのか、リアルな数字を交えて検証しました。
不動産購入を検討中の方、必見です！

不動産にかかる税金とは？

不動産にかかる税金といっても、状況に応じて次のような税金がかかります。

大きく分けると、不動産を所有している時にかかる税金（固定資産税・都市計画税）、不動産の所有権移転（贈与、相続、売買）した時にかかる税金（相続税、贈与税、登録免許税、不動産取得税）、そして不動産売却により利益を得た時の所得税（譲渡所得税）の３種類が存在します。

それぞれについて解説します。

不動産を所有している時にかかる税金

土地建物（不動産）を所有している時に課税される税金は、固定資産税と都市計画税です。

市区町村が不動産所有者に課税する税金で、一般には「固定資産税」と言われますが実際には「固定資産税」と「都市計画税」に分かれます。

最近届いた固定資産税課税明細書を見てみましょう、都市計画税の項目で課税されているハズです。

そして、都市計画税が課税されていない場合は・・・市街化調整区域か都市計画区域外の土地となります。

固定資産税

固定資産税は、土地家屋などの固定資産を所有する人が、土地家屋が所在する市区町村に納税する税金です。

そして、固定資産税は税収の使途が定められていない税（普通税）なので、徴収した市町村により道路や学校、公園などの公共施設の設備のほか、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。

固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点に登記簿や土地課税台帳に登録されている人で、4,000万人以上が納税しているそうです。
※総務省　地方税制度　固定資産税「納税義務者（税を納めなければならない人）」より引用

税額は固定資産税評価額の1.4％ですが、詳しくは後述します。

都市計画税

都市計画税は、目的の定められていない普通税の固定資産税と異なり、目的税（一定の政策目的を遂げるために税収の使途が定められている税）であり、市町村の発展のため、都市計画事業（道路、水路、公園などの公共施設の設備）や土地区画整理事業など一定の事業に使われます。

課税対象は市街化区域内に土地や家屋を所有する個人・法人であり、市街化調整区域や都市計画外は対象から外れています。

なお、都市計画税の税率は固定資産評価額の最大0.3％です。

不動産を取得した時にかかる税金

不動産を取得した時にかかる税金は次のとおりです。

相続税

亡くなった人が所有していた不動産を相続したり、死因贈与、遺贈を受けたりした人には相続税が課税されます。

計算方法は省略しますが、亡くなった人の遺産全額（プラスの財産もマイナスの財産の合算）が基礎控除額（3000万円＋相続人の数✕600万円）を超えていれば課税対象となり、死亡日の翌日から10ヶ月以内に相続人全員で申告する必要があります。

税率は累進課税で最大55％です。
ただし、控除額があるため、実際の税率はもっと低くなります。
※国税庁：相続税のあらまし　より

贈与税

生きている個人から生きている個人に不動産を贈与した場合、贈与を受けた側（不動産をもらった人）に贈与税が課税されます。

こちらも累進課税で最大55％ですが、基礎控除が3000万円の相続税と違い、贈与税の基礎控除は年間110万円しかありません。

そのため不動産の贈与を受けると多くの場合、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は都道府県が徴収する税金で、相続以外で取得した場合（贈与、売買、死因贈与）に課税されます。

税率は課税標準額の4％、住宅及び土地については3％（R9年3月31日まで）です。

また、以下のような特例もあります。

＜住宅・住宅用地の特例＞　（昭和29年創設）

• 新築住宅→1,200万円を控除
• 中古住宅→住宅の新築時期により最高1,200万円を控除
• 住宅用地：税額の減額措置（新築・中古とも）・・・150万円又は床面積の2倍の面積（200m2限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じて得た額を減額

＜住宅用地・商業地等の特例＞　（平成6年創設）

住宅用地、商業地等の取得に係る課税標準としての価格を、評価額の1／2に圧縮

不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却するときに得る所得が譲渡所得です。
この所得には税金がかかり、譲渡所得税と呼ばれています。

具体的には「所得税」と「住民税」、2つの税金が発生し、2037年12月までは復興特別所得税も発生します。

土地の売却利益には譲渡所得税を支払う必要があるといわれますが、正しくは譲渡所得税という税金ではなく、土地の譲渡をした際の利益にかかる「所得税」「住民税」を総称して、譲渡所得税と呼ばれています。

計算式は次のようにして算出します。

1．譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 土地の売却（譲渡）代金) － (取得費 ＋ 譲渡費用(＝売るために直接かかった費用)）

2．課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除

3．税額の計算式
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税（平成25年から令和19年まで））

所得税の税率は次のとおりです。
短期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合）の所得税は30%、住民税は9%で、合計39%の税率。

長期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合）の所得税は15%、住民税は5%で、合計20％の税率。

印紙税・登録免許税

不動産売買で交わす売買契約書には、記載された契約金額の多寡に応じて収入印紙が必要です。

また、登録免許税とは不動産の名義変更時に法務局へ納める手数料で、売買であれば固定資産税評価額の1000分の20、相続などは1000分の4と決められています。

市街化調整区域は市街化区域より固定資産税が安い、は本当か？

結論から言いますと、「市街化調整区域の農地はめちゃくちゃ安い、農地以外（住宅地や更地）は少しだけ安い」です。

市街化調整区域の農地と農地以外について解説します。

市街化調整区域かどうかを調べたい方は、こちらの記事↓より！

市街化調整区域内農地の固定資産税は激安

市街化調整区域内農地は固定資産税評価額が激安です。

どのくらい安いかというと、周辺の市街化調整区域宅地の30分の1～100分の１程度です。

土地の課税評価額の評価方法は固定資産評価基準が決められており、農地は田・畑などの区分に応じて標準田・標準畑という基準となる田畑の価格を参考に、周辺農地の取引価格などを参考に評価されます。

周辺農地も市街化調整区域なので取引がほとんど無く、高くなる要素がありません。

※市街化区域農地については状況が類似する宅地を基準として評価されるので、それなりの評価額となります

市街化調整区域内の非農地は少しだけ固定資産税評価額が安い

意外かもしれませんが、市街化調整区域の宅地、更地（雑種地）などは市街化区域と固定資産税評価額はあまり変わりません。

農地は、市街化区域内農地とそれ以外のエリアの農地でそもそも評価方法が違いましたが、非農地にはそのような違いがありません。

そのため、非農地は市街化区域・市街化調整区域で評価額に大きな差はありません。

実勢価格（周辺の取引価格）での修正分があるくらいですが、1割もないでしょう。

都市計画税（0.3％）がかからない

市街化調整区域は市街化を抑制する土地のため、市町村の発展のための目的税である都市計画税は課税されません。

固定資産税は通常1.4％のため、都市計画税が0.3％と考えると毎年の税率は1.7％➡1.4％と2割程度安くなります。

もしも、課税標準額1000万円の市街化区域の宅地Aと市街化調整区域の宅地Bがあれば、宅地Aの1年間の固定資産税・都市計画税は17万円、宅地Bは14万円と3万円の差額が生じます。

同じ市町村内であれば基準となる標準宅地もあまり変わらず、固定資産税の課税標準額も大きくは違わないでしょう。

結論

市街化調整区域の固定資産税が安い、というのは実際は2割程度（非農地の場合）です。

市街化調整区域は都市計画税（0.3％）分が課税されていないため、その分、市街化区域よりも安くなります。

また、農地については市街化区域農地と市街化区域以外（市街化調整区域、都市計画区域外）での評価方法がそもそも違うため、比較にならないくらい安いです。

市街化調整区域の不動産購入を考えている方は参考にしてみてください。

本記事では、それぞれの特徴や選び方のポイントを徹底解説します。

「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いを徹底解説し、それぞれのメリット・デメリットや選ぶ際のポイントについて詳しく解説します。

家づくり前に知っておくべき基礎知識をこの1記事でマスターしましょう！

1. はじめに

日本の都市計画法では、土地利用を効率的に管理するために「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの区域が定められています。
これらの区域は、土地の開発や建築制限に関わる重要な要素であり、不動産購入や開発計画を進める上で、正確な理解が欠かせません。

2. 市街化区域とは

市街化区域と市街化調整区域の違いを理解するには、それぞれの定義を把握することが重要です。

定義と目的

市街化区域は、すでに市街地として発展しているか、今後10年以内に計画的に市街地として開発される予定の地域です。

都市計画法に基づき、この区域では積極的な開発が進められ、効率的な都市開発を促進することが目的です。

特徴

• 用途地域の設定：市街化区域内では、土地利用が「住居系」「商業系」「工業系」などの用途地域に細かく分類され、それぞれの用途に応じた建築制限があります。これにより、住環境や商業環境が適切に保たれます。
• インフラ整備：道路や上下水道、公園などの公共インフラが整備されていることが多く、生活環境が非常に充実しています。また土地区画整理事業や再開発事業も積極的に行われます。そのため、利便性が高いです。
• 開発行為の許可：1,000平方メートル以上の規模で開発行為を行う場合には、都道府県知事から開発許可を受ける必要があります。これは無秩序な開発を防ぐためです。
  ※三大都市圏（関東、関西、中部）は一部例外があります

市街化区域のメリット・デメリット

市街化区域のメリット

• 住宅や商業施設など自由な建築が可能
• インフラが整備されており、生活利便性が高い
• 不動産価値が安定しているか上昇傾向

市街化区域のデメリット

• 土地価格や税金（固定資産税・都市計画税）が高い
• 用途地域による建築制限があり、希望の建物用途が叶えられないことがある

3. 市街化調整区域とは

市街化調整区域は市街化を抑制するエリアのため、基本的には建築・開発行為は禁止されています。

定義と目的

一方、市街化調整区域は、市街地として開発する予定がなく、市街化を抑制するために指定された地域です。

この区域は主に農地や森林など自然環境を保護し、無秩序な都市拡大を防ぐことが目的です。

特徴

• 開発の抑制：原則として新しい建物の建設は認められていません。また、住宅や商業施設などの建築は厳しく制限されています。ただし、一部例外として農林漁業関連施設、公益上必要な施設、分家住宅など許可を受けて建築できる場合があります。
• インフラ未整備：市街化調整区域ではインフラ整備が遅れていることが多く、上下水道や都市ガスなどの基本的な設備も未整備の場合があります。そのため、自費でのインフラ設備が必要なケースもあります。

メリット・デメリット

• メリット：
• 土地価格が安価であるため、大規模な土地取得が比較的容易
• 都会から離れた静かな環境で自然豊かな生活ができる
• 固定資産税のみで都市計画税は課されないため、税負担が軽減される
• デメリット：
• 新築や増改築には厳しい制限があり、許可取得には時間とコストがかかる
• インフラ未整備による生活の不便さ
• 不動産価値の上昇期待は低く、将来的な売却時にも買い手を見つけることが難しい可能性。

4. 市街化区域と市街化調整区域の違い

比較表

この表からわかるように、市街化区域と市街化調整区域では、その目的からインフラ状況、不動産価値まで、大きく異なる点があります。

特に、市街化調整区域では新たな建築や開発行為が厳しく制限されているため、不動産購入や開発を検討する際には慎重な判断が求められます。

5. 市街化区域と市街化調整区域を選ぶ際のポイント

不動産購入や土地利用を考える際には、自分自身のライフスタイルや将来計画によって、市街化区域と市街化調整区域どちらを選ぶべきか判断することになります。

以下は、その選択時に考慮すべきポイントです。

選択基準

• インフラ状況：利便性重視なら、市街化区域がおすすめ。すでにインフラが整っており、生活環境も充実しています。
• 将来的な不動産価値：資産価値の上昇期待なら、市街化区域。不動産取引も活発であり、不動産価値も安定しています。一方、市街化調整区域では不動産価値の上昇期待は低く、売却時にも苦労する可能性があります。
• 税負担：税負担を軽減したい場合、市街化調整区域では都市計画税が課されないため、有利です。ただし、その分生活利便性は低くなる点にも注意しましょう。
• 建築制限：自由度高く住宅や商業施設を建てたいなら、市街化区域がおすすめ。一方、市街化調整区域では厳しい建築制限があります。

6. 開発許可と手続きについて

特に市街化調整区域で例外的に住宅や施設を建設したい場合には、「開発許可」が必要になります。この許可取得には自治体ごとの基準や条件があります。以下は一般的な手続きフローです。

1. 自治体への事前相談
2. 開発許可申請書類の提出
3. 審査・現地調査
4. 許可取得

具体的には農家住宅、分家住宅、近隣住民サービスが許可可能です。また、愛知県では既存宅地（17号）であれば誰でも許可を受けて住宅建築が可能です。

自分の計画する内容が可能かどうか、許可権者への確認が不可欠です。また、この確認作業には時間とコストもかかりますので注意しましょう。

7. 市街化調整区域で住宅を建てたい場合の注意点

市街化調整区域で住宅を建てたい場合は、原則許可が必要です。そのため、特に以下の点には注意してください

• 許可取得まで時間とコストがかかる
• インフラ未整備の場合、自費で上下水道設備などを導入する必要がある
• 将来的な売却リスク（買い手不足、売却にも許可が必要）

これらリスク要因についてあらかじめ考慮し、十分な準備とリサーチを行いましょう。

8. 結論

市街化区域と市街化調整区域には、それぞれ明確な違いがあります。

特に、市街地として積極的に開発される「市街化区域」と、市街地拡大を抑制し自然環境保護を重視する「市街化調整区域」では、その目的からして異なるため、自分自身のライフスタイルや将来設計によってどちらを選ぶべきか慎重な判断が求められます。不動産購入や土地利用について迷った場合には、市役所・専門家への相談が必須です。

9. FAQ（よくある質問）

1. Q: 市街化調整区域でも住宅を建てられる方法はありますか？

• A: 各都道府県知事の決めた許可要件を満たせば建築可能です。分家住宅、農家住宅、既存宅地での専用住宅建築などがあります。

1. Q: 市街化区域内で農地転用する際の手続きは？

• A: 農地転用には農地法による許可申請が必要です。用途地域ごとの規制にも注意しながら進めましょう。

1. Q: インフラ未整備の場合、自費で設備投資する際の注意点は？

• A: 自費で上下水道設備などインフラ投資する場合、その費用負担だけでなく自治体との協議も必要になります。また将来的な維持管理費用も考慮しましょう。

また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く、土地探しをしていると気になるキーワードと言えるでしょう。

しかし、土地探しをするまで「市街化調整区域」という言葉を気にしたことがなく、「自分の住んでいる土地が市街化調整区域かどうか」、「購入を検討しているエリアに市街化調整区域があるのか」、が分からないのではないでしょうか？

取り敢えずネットで調べても、市街化調整区域かどうかはグーグルマップには載っていません。

そこで、本記事では市街化調整区域の簡単な確認方法（２ステップだけ）をご紹介します。

ネットでの市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域を調べる際にはもちろん、インターネットが便利です。

以下のツールを使って簡単に確認する方法をご紹介します。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、市街化区域や調整区域を含む土地利用情報を簡単に閲覧でき、複数の市区町村にまたがる土地の情報も一度で確認できる便利なツールです。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）の使い方はこちら↓

ステップ１：不動産情報ライブラリの「地図から探したい方へ」または「地域から探したい方へ」をクリック

不動産情報ライブラリを開いて、地図表示か地域検索を選びます。
（今回は地図表示を選びます）

ステップ２：都市計画情報のタブを開き、チェックを入れる

右上の「都市計画情報」のタブを開きます。

そして、「区域区分」➡「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。

すると区域区分が色分けされるので、調べたい土地の該当区域区分を確認します。

薄い黄色であれば市街化区域です。
建物建築、土地売却にも特に手間はありません。

薄いベージュ色であれば、市街化調整区域です。
少し大変ですが、家を建てたり、売却したりも、やり方によっては可能です。

気になる土地が「市街化調整区域」だったらどうすればいい？

ご自身の気になる土地が「市街化調整区域」だった方はショックを受けないでください。

市街化調整区域の土地でも、正しい手順を踏めば、家を建てたり、土地を売却することは可能です。

まずは正しい知識と手順を知るためにも、市街化調整区域で家を建てたい、市街化調整区域の土地を売りたい、という方はこちらの記事↓をご覧ください！

市街化調整区域の土地を売りたい（記事一覧） 市街化調整区域の土地を売りたい方向けの記事はこちら。 そもそも市街化調整区域の土地って売れる？ 市街化調整区域の土地の価…

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市街化調整区域の土地売却で「他社に断られた」方へ

市街化調整区域の土地建物は売却・建築に制限が多く、
一般の不動産会社では取り扱いが難しいケースがほとんど。
市街化調整区域の不動産を売却・買取不可と言われてしまった方、
まずは「訳あり物件」の専門家へご相談を。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

※ワケガイは「訳あり」不動産専門の買取業者です。まずは状況だけ伝えてください（査定無料）。

役所（市町村役場）での市街化調整区域の調べ方

「ネットでは不安」
「誰かに確認してもらいたい」

という方には、市町村役場での聴き取りが、市街化調整区域確認の一番確実な方法です。

都市計画課窓口での確認方法

市町村役場の都市計画課窓口を訪ねることも確実な方法です。

職員に直接確認できるため、土地購入や不動産投資を考えている方には非常に有効でしょう。
また、役所で相談すると、不明点をその場で解決できることもメリットです。

都市計画図を活用した方法

市町村役場で都市計画図を閲覧することで、市街化調整区域の詳細を確認できます。
近年では、デジタル化されたデータをインターネットで簡単にアクセス可能です。

これにより、区域の特徴や建築制限をしっかり理解できます。

市街化調整区域とは？

そもそも、市街化調整区域とは何でしょうか？

概要

市街化調整区域とは「都市計画法」に基づき指定された区域です。

市街化調整区域は、原則として新たな建築や開発が厳しく制限されています。
これは都市の均衡ある発展を目指し、市街化を抑制するための制限です。

特に都市の外周部や自然環境を守るための重要な役割を果たしており、建築行為そのものが慎重に取り扱われる区域でもあります。

規制内容

市街化調整区域内では、建築物の新設や宅地の造成など、通常の開発行為が原則禁止されています。ただし、農業従事者の住宅や公益性の高い建物など、例外もあります。

この場合、愛知県開発審査会基準第17号などの要件に基づき、許可を受ける必要があります。また、建物の用途や高さ、面積に関しても細かく規定が設けられています。

市街化調整区域は誰が決めた？

市街化調整区域の区域区分や審査基準の設定は、都道府県知事が行います。

愛知県であれば愛知県知事が決定しました。

また、名古屋市などの指定都市等（名古屋市、一宮市、豊橋市、岡崎市、豊田市、春日井市）は、市長が権限を持っており、それぞれ独自の開発審査会基準を持っています。

この６市は愛知県の基準と違うため、各市で確認が必要です。

また、市街化調整区域と市街化区域は昭和43年の都市計画法で分類が作られました。

そして、愛知県では昭和45年11月24日に線引きが行われたため、既存宅地を線引き前宅地（市街化調整区域決定前からの宅地）とも表現します。

豊田市の一部（藤岡地区）など、近年（平成12年4月4日）線引きが行われた地区もあります。

市街化調整区域に住むメリットとデメリット

市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょうか？

メリット

市街化調整区域に住む最大のメリットは、土地を低価格で購入できることです。
維持コストも低く、静かな環境の中での生活が楽しめます。

また、自然に囲まれた快適な暮らしは、この区域ならではの魅力です。

「市街化調整区域は固定資産税が安い」と言われますが、実際には近隣の市街化区域よりも2割程度安くなると考えられます。
詳しくはこちらの記事をご覧ください！

市街化調整区域の税金は安い？固定資産税は？本当に安いのか検証してみた 市街化調整区域は本当に固定資産税が安いのか？ 不動産税制の基礎知識から市街化区域との比較まで詳しく解説！ 農地と非農地で…

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なお、市街化調整区域で家を建てるには、分家住宅や既存宅地などの要件に基づく許可が必要です。
詳しくは、こちらの記事を参考にしてください（分家住宅・既存宅地）。
※分家住宅・既存宅地は愛知県内の制度のため、他の都道府県の方は各都道府県HPなどで似たような制度を探してみましょう

デメリット

一方、市街化調整区域は建築制限が厳しいことが大きなデメリットです。
自分の希望する住宅を建てることが難しいかもしれません。

また、インフラ整備が遅れがちで、資産価値の低下により不動産の売却が難しくなることも考慮すべき点です。

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まとめ

本記事でお伝えしたとおり、市街化調整区域の調べ方は、「不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）」が一番簡単で信頼性も高く、おススメです。

合わせてご紹介した市街化調整区域のメリット・デメリットを考え、自分の目的に合った土地選びを行うことが大切です。

また、売却を考えている方は専門の買取業者への相談も考えてみましょう。

売却したい土地が市街化調整区域だった場合は専門の買取業者へ

今回は、市街化調整区域の調べ方について詳しく解説しました。
売却したい土地を調べたところ、市街化調整区域だった方は・・・

「売りたかったのに、市街化調整区域じゃ売れない・・・」
「市街化調整区域の土地をどう売ったら良いか見当もつかない」

と途方に暮れていないでしょうか？
市街化調整区域の土地では売れないと心配している方、悲観する必要はありません！

市街化調整区域の土地などの訳あり不動産を専門とする買取業者への売却という方法があります。

WISH（ウイッシュ）などの、訳あり不動産専門の買取業者であれば専門の再販ルートや、適切な販売方法を熟知しているため、買取後のノウハウを沢山持っています。
そのため、適正価格での査定に期待が持てます。

一般の不動産業者に持ち込んで「市街化調整区域ですか・・・」と言われて嫌な気持ちになる前に、訳あり不動産専門の買取業者へ。
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そのため、土地の価格が安く、固定資産税が安いなど多くのメリットがあります。

しかし、インフラの未整備や建築制限、商業活動の制限など、生活面での不便さもあります。

本記事では、市街化調整区域での建築や生活のメリットとデメリットについて詳しく解説し、特に愛知県の市街化調整区域に特徴的な状況も取り上げます。

市街化調整区域とは？その基本概念

区域の定義と目的

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき土地」として指定されています。

この区域は無秩序な開発を防ぐために設定されています。

これにより、都市の健全な成長と住民の生活の質が保たれています。

都市計画法との関連

市街化調整区域は都市計画法と密接に結びついています。

この法律に基づき、市街化区域と市街化調整区域が区別されています。

市街化区域は建物の建築・開発が推奨される土地であり、市街化区域内であればどこでも建物の建築が可能です。
※用途地域による用途制限は存在します

一方、市街化調整区域では基本的に新築や建設が禁止されています。
したがって、分家住宅や農家住宅など特定の条件を満たす場合にのみ許可が下ります。

手続きは煩雑ですが、この規制により地域の秩序が守られ、健全な発展が維持されているのです。

市街化調整区域のメリット3点

市街化調整区域のメリットは次の3つが代表的なものです。

• 土地価格が安い
• 固定資産税が安い
• 自然豊かで静かな環境

土地価格の安さ

市街化調整区域の土地価格は、市街化区域と比べると安く、相場の7～8割程度で購入できることもあります。
新築時のコストを抑えられ、広い土地を手に入れやすいというメリットがあります。

固定資産税が安い

市街化調整区域は、固定資産税が抑えられる傾向にあります。

都市計画税が不要で、そもそも評価が低いため、長期的な維持費用が少なく済むという経済的メリットも得られます。

自然豊かで静かな環境

市街化調整区域では無秩序な開発が抑制されており、自然環境が保護されています。

そのため静かで落ち着いた環境があり、交通量が少なく、日当たりの良い場所でガーデニングなどが楽しめることも魅力です。

市街化調整区域のデメリット3点

一方、市街化調整区域のデメリットもあります。

インフラの未整備

市街化調整区域のデメリットの一つは、インフラが整っていないことです。

水道、電気、ガスといった設備が都市部に比べて不十分です。
そのため、生活に必要な設備投資が高額になる可能性があります。

新築を計画する際には、インフラ状況を確認し、予想外の費用が発生しないよう注意が必要です。

商業施設の少なさ

市街化調整区域では商業施設の建設にも制限があり、新たに建築できる店舗は周辺住民サービスと言われる飲食店・コンビニ・美容院などに限られます。

そのため商業施設が少なく、日常生活の利便性が低くなる場合があります。

買い物が不便で、生活の質に影響が出ることも考えられます。

建築や増改築の制限

市街化調整区域で最も大きなデメリットは、建築や増改築の制限です。
無計画な開発を防ぐため新築や増改築には許可が必要で、要件も複雑です。

許可を受けずに買ってしまうと、建て替えができないなどのトラブルが起こる恐れもあります。

市街化調整区域の土地建物を購入する場合には、建築制限を正確に知った上で判断しましょう。

愛知県の市街化調整区域は意外と悪くない？

市街化調整区域の土地は不便なことが多いですが、愛知県に限っては住みやすい市街化調整区域の土地も少なくありません。

愛知県の市街化調整区域の特徴

愛知県の市街化調整区域は、平野部にも多く存在します。

豊田市や岡崎市、そして設楽郡などの三河地域の北部以外には山間部が少なく、市街化調整区域とはいえ住みやすい環境です。

市街化調整区域でもテレビ番組に出るような山の中の一軒家ではなく、平地の集落に許可を取って建築する方が多いです。

愛知県は道路状況が良い

また、愛知県は道路整備状況が良いことも特徴です。

国土交通省道路局の「道路統計年報」によると、一般道路の道路整備率・道路舗装率はともに全国15位（平成31年3月31日現在）です。
道路整備率は道路の実延長のうち整備済みの延長距離のことで、混雑せずに走れる道路の整備状況を表します。
混雑度に応じた幅員が確保できているかの指標にもなります。

このように道路整備状況の良い愛知県は、市街化調整区域でも車さえあれば、生活に不便は少ないと言えるでしょう。

買い物には意外と困らない愛知県

愛知県では、市街化調整区域でも車で15分ほどで商業エリアにアクセスできます。

道路状況が良いため、買い物や日常の移動にも困らず、快適な生活が可能です。

愛知県の市街化調整区域はいいとこどりできる？

愛知県の市街化調整区域では、広い土地を安価で手に入れ、静かで落ち着いた生活を送りながら都市部へのアクセスも良好です。

このようなメリットを享受できる愛知県は、とても恵まれています。
インフラの不便さはあるものの、住環境としては非常に魅力的と言えます。

まとめ

市街化調整区域での土地は、価格が安く、固定資産税が安いなど多くのメリットが存在します。

愛知県のように道路整備が進んだ地域では、車を活用することで快適な生活が実現できるでしょう。

コストを抑え、広い静かな土地を手に入れるチャンスです。
前向きに検討してみてはいかがでしょうか？

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市街化調整区域での建築には、市街化調整区域のことに詳しい地元の建築会社がお勧めです。

しかし、「どこに頼めば良いか分からない」「一つ一つ資料請求するのが大変」という方には、ハウジングバザールの資料一括請求がお勧めです。

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分家住宅を考えていたけど、住宅ローンが通らないというネットの情報を見て心配になった方は多いのではないでしょうか？

確かに、分家住宅は建てられる人が限られており、転売ができないので住宅ローン審査で不利な面もあります。

また、金融機関によっては、「市街化調整区域の物件に融資しない」ところもあります。

しかし、実際には、無事に審査を通して分家住宅を建てている方は沢山います。
※ただし、審査状況は個々の収入・信用情報・物件評価など複合的に判断されるため、一概に「必ず通る」とは言えません。

本記事では、分家住宅の許可を100件以上手掛けた筆者が、実際に許可を受けて家を建てられた人たちの住宅ローンの傾向をお伝えします。

この記事を読めば、金融機関選びと審査のコツが分かるため、安心して住宅ローン審査に臨むことができるでしょう。

分家住宅とは何か

分家住宅とは、市街化調整区域において、本家から分家した者が許可を得て自己居住用の住宅を建てる制度です。

この制度は、家族や親族が長年住んできた土地に新たに住宅を構えることを支援する目的で設けられています。

市街化調整区域

市街化調整区域は、都市計画法に基づき建物の建築や市街地化を抑制する区域です。

主に農業や自然環境の保護を目的としており、建物の建築は原則禁止されています。

そのため、市街化調整区域で新たに居宅を建築するには分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）や既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の許可を受ける必要があります。

分家住宅の要件

分家住宅の許可を受けるためには、幾つかの要件が必要です。

線引き（愛知県では昭和45年11月24日）以前から親・祖父母が土地を所有していること、継続して住んでいること、そして他に利用可能な土地が無いなど、です。

これらの要件をクリアしていれば、建築許可申請（都市計画法第43条）が可能になり、許可を受ければ建築確認申請→着工となります。

しかし、住宅ローンでは、この分家住宅で、特に属人性が不利にはたらきます。

分家住宅の住宅ローンが厳しい理由

ここでは、分家住宅の住宅ローン審査が厳しい理由を解説します。

分家住宅は売却が難しい

分家住宅は属人性（特定の人しか使用できない性質）のある建物のため、売却は難しいです。

分家住宅は昔から住んでいる世帯の子や孫、と限られた人だけが許可を受けられる許可であり、他の人に貸したり売ったりすることは禁止されています。
これが、属人性であり、住宅ローン審査のネックとなります。

属人性のある建物は原則売却できないため、融資する銀行から考えるとリスクが高いと判断されます。

そうなると、万が一の担保処分が難しく、ローンの回収が困難になってしまいます。

したがって、分家住宅に住宅ローンを提供しないことが多いのです。

担保価値が低い

分家住宅がある市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街地化を制限する区域です。
そのため、この区域内の不動産は一般的に市場価値が低く、売却のハードルが高いです。

金融機関が住宅ローンを提供する際には、不動産の担保価値が重要な要素となります。
その点、上記のような理由から市街化調整区域内の物件は担保価値が低いとみなされてしまいます。

結果的に、金融機関は住宅ローンの審査において厳しい姿勢を取ります。

このような事例が多いため、ネットなどでは「分家住宅はローンが通らない」などと書かれていると考えられます。

分家住宅の許可に多かった金融機関

このように分家住宅の住宅ローン審査は難しいと言えます。

しかし、実際には多くの方が審査をクリアして分家住宅を建てられています。

私が手掛けた愛知県の分家住宅の許可手続きで多かった金融機関は次のとおりです。

JA（農協）

もっとも多かった金融機関はJA（農協）です。

JAは農業に関与する方々を支援する立場で、市街化調整区域に対する理解もあります。

また、JAは他の銀行とは異なり、農地転用の手続きを代行したり、土地改良区の決済金支払いができたりと、農地転用のノウハウも持っています。
従って、農地転用に対するリスク判断を適切に行ってくれます。

以上のとおり、JAは分家住宅・農地転用に理解があり、他の金融機関に比べて融資審査は前向きだと考えられます。

地元の信用金庫

信用金庫も、分家住宅の住宅ローンが取りやすい金融機関として知られています。

信用金庫は、地域の実情に精通しているため、分家住宅や農家住宅、農地転用などにも柔軟に対応してくれるでしょう。

そのため、地域の特性や住民のニーズに合わせた融資が期待できます。

地方銀行

地方銀行も、分家住宅の住宅ローンについて前向きに取り組むケースが多いです。

特に、地域で長年の歴史を持つ地方銀行は、地元住民へのサポートに積極的です。

さらに、地方銀行は、他の大手銀行に比べて地域特性を重視してくれます。
そのため、分家住宅の融資にも柔軟に対応する傾向があります。

ただし、具体的な融資条件や金利についてはしっかりと確認しましょう。

愛知県の市街化調整区域での住宅ローンおすすめ金融機関5選

愛知県内の市街化調整区域での住宅ローンおすすめ金融機関について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【愛知県版】市街化調整区域の住宅ローン｜審査が通りやすいおすすめ金融機関5選 「親から引き継ぐ土地が市街化調整区域だった」「調整区域の中古住宅が安くて気になっているけれど、ローンが組めるか心配」 そ…

記事を読む

分家住宅の許可でほぼ見なかった金融機関

一方、分家住宅の許可業務でほぼ見なかった金融機関は下記のとおりです。

ネット銀行

分家住宅の住宅ローンで、ネット銀行はほとんど見かけませんでした。
※私の過去の勤務先事例の範囲であり、通らないわけではありませんが、事例が非常に少なかったのは事実です

これは、ネット銀行が融資審査において担保価値を非常に重視し、本部に情報集約するため、売却相場や法令制限しか見ないからと考えられます。

下記の記事で紹介していますが、PayPay銀行・ソニー銀行は「市街化調整区域の物件に対する住宅ローン申込を受け付けない」と明言しています。

一方、楽天銀行は市街化調整区域の物件に市街化調整区域でも住宅ローン申込を受け付けています。

6⃣対象物件について

Q.市街化調整区域の建物は対象でしょうか？
A.市街化調整区域内の建物でも、建築許可がおりる建物は対象となります。

引用：楽天銀行HP　事業者様専用 Q&A　ハウスメーカー、不動産販売・仲介会社ご担当者様からいただくよくあるご質問をまとめました。

ネット銀行によっては、分家住宅での住宅ローンが可能かもしれません。
一度問い合わせてみるのも良いでしょう。

メガバンク

メガバンクからの融資はゼロではありませんが、100件以上の経験の中で３件だけでした。

三井住友銀行の「ネットdeホーム」での趣旨に、下記の記載があります。

１．趣　旨

　当行は、銀行に行くよりもインターネットで簡単に手続きをしたいというお客さまや、近くに都市銀行がない地方在住のお客さまの住宅ローンニーズにお応えすることを目的に、インターネットで全国から（*1）２４時間お申込みいただける新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』の取扱いを開始します。

当行では、『ネットｄｅホーム』を通じて、当行支店のない地域のお客さまにも、利便性の高い住宅ローンサービス（*2）を積極的に提供して参ります。

（*1）市街化調整区域など、一部お取扱いできない地域があります。

引用：新型住宅ローン『ネットｄｅホーム』取扱い開始について(1/1)　三井住友銀行HPより

ネット申込み商品のため、三井住友銀行では他に取り扱いできる商品があるかもしれません。
しかし、ネットdeホームについては、市街化調整区域での住宅ローンは取り扱っていないようです。

ネット銀行ほどではないものの、メガバンクも分家住宅の融資は厳しいかもしれません。

やはり、客観的な評価（相場、法令制限）から分家住宅は担保価値が低いと見られるのでしょう。

ただ、収入が十分高く、他のローンの延滞が無い、勤務先が安定しているなど総合的な信用力が高ければ、分家住宅であってもメガバンクでも融資を受けられる可能性はあります。

気になる方は、まずお近くの支店に問い合わせてみましょう。

分家住宅で住宅ローン審査を通すコツ

分家住宅で住宅ローン審査を通すコツは次のとおりです。

また、家づくり全体の流れについて知りたいは、こちらの記事をご覧ください。

失敗しない家づくり完全ガイド in 市街化調整区域

JAや地元金融機関を利用する

分家住宅の住宅ローンは、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行がおすすめです。

地元の事情、農地についての理解を持ち、柔軟な対応が期待できるからです。

市街化調整区域の物件は建築確認申請前に都市計画法の許可が必要など、通常の家づくりとは違った手続きがあるため、メガバンクなどではイレギュラー対応を嫌がられてしまうことが多いです。

しかし、市街化調整区域の近くにあるJAや地元金融機関は、市街化調整区域の案件に多く融資しているためノウハウ・実績も多く、審査も前向きに対応してくれます。

フラット35の活用

分家住宅の住宅ローン審査を通すためには、フラット35の利用も一つの方法です。

フラット35は住宅支援機構の支援を受けています。
そのため、分家住宅のような特殊な物件でも融資を受けられる可能性があり、おすすめです。

メガバンク・ネット銀行は避ける

分家住宅で住宅ローンを通すためには、メガバンクやネット銀行は避ける方が賢明です。

これらの金融機関は一般的に担保価値を重視しています。そのため、担保価値が低い分家住宅に対しては消極的です。

特にネット銀行は地域ごとの特殊な事情に対応する能力が限られており、審査が厳しくなる傾向があります。

したがって、分家住宅の住宅ローンを通すためには、地元の金融機関やJAを利用する方が現実的です。

まとめ

分家住宅で住宅ローン審査を受ける場合、売却の難しさや担保価値の低さから、大手銀行やネット銀行では厳しい対応を受けることが多いでしょう。

一方、JA（農協）や地元の信用金庫、地方銀行など、地域と密接な関係を持つ金融機関は調整区域への理解が深く、分家住宅でも比較的柔軟に対応してくれるケースがあります。

また、フラット35などの商品を活用するのも一案です。

とはいえ、住宅ローンの選択や家計全体のバランスは人それぞれです。

必要な金額や返済期間だけでなく、ご自身の将来設計に合った保険の見直しや老後資金の準備など、総合的な視点で検討することが大切です。

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この区域に自分の土地が含まれるか調べるための便利なツールがあります。

本記事では、初心者でも簡単に確認できる市街化調整区域の調べ方を3つ紹介します。
土地の購入や売却を考えている方に役立つ情報です！

市街化調整区域とは

定義と特徴

　市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑えるために定められた区域のことです。ここでは、建物の建築が基本的に禁止されています。建物の建築には、都市計画法第29条・第43条の許可が必要です。

　市街化調整区域は農地や山林が多く、静かな環境が保たれています。また、建築・建て替えが難しいために、土地の価格が安いのが特徴です。

市街化区域とは？

　市街化区域は「優先的に市街地化を進める区域」として設定されています。一番の特徴としては、公共交通機関やインフラ整備が進んでいます。

市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域の土地かどうか気になる場合、原則は役所で調べます。しかし、実際には「①市区町村の都市計画図」、「②国土交通省の不動産情報ライブラリ」、「③愛知県なら『マップあいち』」の3つのサイトで簡単に確認できます。

ちなみに、私のおすすめは不動産情報ライブラリです。

検索が使いやすく、不動産価格や地価のデータも載っているので、土地の購入や売却に最適です。

①不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）

　市街化調整区域を調べるもう一つの方法は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」です。

　このサイトは市街化区域や調整区域を含む土地利用情報を簡単に閲覧でき、複数の市区町村にまたがる土地の情報も一度で確認できる便利なツールです。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）の使い方はこちら↓

地図表示か地域検索を選びます。（今回は地図表示を選びます）

右上の「都市計画法」のタブを開いて「区域区分」「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。

すると区域区分が色分けされるので、調べたい土地が市街化調整区域に該当するかを確認します。

②市区町村の都市計画図で確認する

　市街化調整区域かどうかの確認は、市区町村の都市計画図を使うのが基本です。これは市役所などで確認できますし、インターネット上でも公開している自治体が多くあります。

　「〇〇市　都市計画図」と検索すれば、自治体のサイトで確認できる場合が多いです。例えば、名古屋市では以下のようなサイトで確認できます。

名古屋市都市計画情報提供サービス　※名古屋市HPより引用

　このサイトで住所を入力し、市街化調整区域を示す色や線が使われているかを確認します。

↑名古屋市中川区水里付近（ほとんど市街化調整区域）を示していますが、凡例のとおり「紫色の斜線」で装飾されているエリアは市街化調整区域です。（ほとんど、市街化調整区域ということです・・・）

③マップあいち（愛知県HP）

　愛知県内の都市計画情報を確認するには、「マップあいち」も利用可能です。市街化区域や調整区域のほか、土砂災害警戒区域や災害情報も確認できるため、愛知県内で土地を探す方には便利です。

愛知県統合型地理情報システム「マップあいち」

市街化調整区域のメリットとデメリット

メリット

　市街化調整区域には、多くのメリットがあります。まず、土地の価格が市街化区域よりも安いため、購入しやすい点です。また、維持コストも低く抑えられることが多く、自然環境が残っているため、静かな生活が送れるのも魅力です。

デメリット

　一方で、市街化調整区域にはいくつかのデメリットもあります。建築や改築には制限があり、許可が必要なことが多いです。建物によっては売却が難しい場合があり、土地の売却も難航することがあります。

　また、インフラが整備されていないことが多く、公共交通機関や上下水道の整備が遅れがちです。

調べた土地が市街化調整区域だった場合

調べた土地が市街化調整区域に該当した場合の次のステップについてご説明します。

家を建てたい

　市街化調整区域で家を建てるには、ほとんどの場合で都道府県知事の許可が必要です。許可のプロセスは複雑なため、専門家に依頼することが一般的です。

　ハウスメーカーに依頼する際は、「市街化調整区域で建てたい」旨を事前に伝えましょう。経験がない会社だと対応できない場合があるため、注意が必要です。

　また、分家住宅や既存宅地の条件について事前に調べておき、相談時に確認することが大切です。

土地を買う方法

　市街化調整区域での土地購入には、利用目的によって許可が必要です。農地の購入や建物の建築には特に注意が必要です。

　建築のための土地購入の場合、許可がなければ建築ができないので、許可を取得した後に購入するのが一般的です。

土地を売る方法

　市街化調整区域の土地を売る際には、その特徴をよく理解しておくことが重要です。市街化調整区域の土地は売却が難しいことが多いですが、静かな環境や低価格を求める特定の購入者を狙うことが大切です。

　諦めずに、専門家や役所に相談することをおすすめします。
　適切な許可が取れれば売却できる可能性があります。

まとめ

市街化調整区域は市街化を抑えるために指定された区域で、建築が制限されています。

この記事では、市区町村の都市計画図、不動産情報ライブラリ、愛知県の「マップあいち」を使った調査方法を紹介しました。

土地の売買や開発を考えている方にとって、非常に重要なステップです。

「市街化調整区域ですか・・・」はじめに 市街化調整区域での建築を考える際、ハウスメーカーに「市街化調整区域ですか…」と消極的な反応をされた経験の

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