農地転用には、「正しいタイミング」と「正しい手順」があります。
これらを誤ると、最悪の場合、重い罰則や原状回復命令を受けるリスクがあります。

【結論を先に】

あなたが転用を考えている農地は、原則として農地転用の許可通知書（または届出の受理証明書）が交付されるまで、農地として管理・耕作を続けるべきです。

この記事では、農地転用を安全かつスムーズに進めるために、最も重要な「耕作停止の最適タイミング」と、必ず知っておくべき手続きの流れ、そして費用（決済金）について詳しく解説します。

農地転用に関わる「農地」の定義と休耕地の注意点

農地転用を考える上で、まず重要なのは「農地とは何か」という定義です。

農地法でいう農地は、登記簿の地目（田・畑）ではなく、土地の現況で判断されます。

農地法でいう「農地」の判断基準

農地法（昭和二十七年法律第二百二十九号）では、農地を「耕作の目的に供される土地」と定義しています。

（定義）
第二条　この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。

引用：e-Gov　農地法

• 現況主義の原則： 登記簿上の地目が「宅地」であっても、実際に作物が植えられ、肥培管理（手入れ）が行われていれば農地とみなされます。
• 果樹園も農地： 柿やみかん、お茶などの果樹園も、継続的に耕作・管理が行われている限り、農地として扱われます。
• 誰が調べる？： 地域の農業委員会が、定期的なパトロールや転用申請時の現地調査で、その土地が現況農地であるかを判断します。また、固定資産税課税のため、市区町村役場の税務課も調査しています。

耕作を止めても「農地」と判断されるケース（休耕地のリスク）

「もう転用を決めたから」と耕作を数年止めていても、すぐに農地でなくなるわけではありません。

• 休耕地（耕作放棄地）の扱い： 耕作を休止している土地でも、客観的に見ていつでも農地に戻せる状態であれば、農地と判断されます。
• 非農地化の認定は難しい： 勝手に耕作を止めて放置しても、「非農地証明」を得るには、物理的に農地への復元が極めて困難と認められる必要があり、ハードルは高いです。

中途半端に耕作を止めていると、「いざ、農地転用」と手続きする際、肥培管理できていない＝農地法違反（無断転用）と判断されてしまい、農地転用の手続を受け付けてもらえない恐れがあります。

生産緑地・農振農用地は休耕のリスクが高い

市街化区域、市街化区域区域以外（市街化調整区域、都市計画区域外）でも通常の農地であればこんなことはありません。

しかし、生産緑地（市街化区域内の特定の農地）・農業振興区域内農用地（優良農地）はそれぞれ生産緑地法、農業振興地域の整備に関する法律の適用を受けている上、農地として税制面で優遇されている（固定資産税評価額の大幅な減額）ために、無断転用・耕作放棄に対しては厳しいペナルティがあります。

特に、農地転用の手続をして売却や宅地化する場合に、生産緑地・農振農用地で肥培管理ができていないと、「農地として耕作できる状況にしてから手続してください」と冷たく指導されます。恐ろしい・・・

知っておくべき農地転用の手続きと罰則

農地を農地以外の目的（宅地、駐車場、資材置場など）に変えることを「農地転用」といい、農地法に基づいた手続きが必須です。

無断で転用した場合の重い罰則

農地転用の許可や届出を経ずに、無断で農地を掘削したり、コンクリートを敷くなどして転用（資材置場や宅地造成など）を行った場合、農地法に違反します。

第六十四条　次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の拘禁刑又は三百万円以下の罰金に処する。
一　第三条第一項、第四条第一項、第五条第一項又は第十八条第一項の規定に違反した者
二　偽りその他不正の手段により、第三条第一項、第四条第一項、第五条第一項又は第十八条第一項の許可を受けた者

引用：e-Gov農地法

無断転用が発覚すると、せっかく造成したものを全て農地に戻さなければならない（原状回復）という、金銭的にも労力的にも大きなリスクが生じます。

また、悪質な場合には拘禁刑・罰金という大きなリスクがあります。

耕作できない場合は農業委員会へ相談

罰則とか言われても、「地元を離れているから耕作できない」「畑仕事なんてやる時間も人手もない」という方も多いでしょう。

そういった方は、地元の農業委員会が主宰して、農家への農地貸出・売却をあっせんしていますので、「農地を耕作できないから貸したい・売りたい」と相談しましょう。

近年は大きな農業法人が広く農地を借りて営農しているケースも増えています。
耕作できない場合は、農業委員会へ相談しましょう。

参考：農地移動適正化あっせん事業（愛西市）

市街化区域「届出」とそれ以外「許可」の違い

転用手続きは、土地がどの区域にあるかによって、難易度と期間が大きく異なります。

特に市街化調整区域などの「許可」が必要な土地は、転用計画が農地法に定める基準、都市計画法（分家住宅などの要件）、その他法令（砂防法、河川法等）に合致しているか厳しく審査され、最後まで不許可となるリスクがあります。

転用する農地、耕作は「いつまで」続けるのが正解？

いよいよ本題です。農地転用申請前後、いつまで耕作を続ければいいのか、その最適なタイミングを解説します。

農地転用手続きの「標準的な流れ」と審査にかかる期間

一般的な農地転用（許可）の標準的な流れと、期間の目安は以下の通りです。

1. ①事前協議（農振除外など）
2. ②土地改良区への手続き（決済金の納付・意見書の取得）
3. ③農業委員会へ申請（毎月1回締め切り）
4. ④農業委員会総会・審査
5. ⑤都道府県知事等の決裁
6. ⑥許可通知書の交付（申請から約1ヶ月～1ヶ月半後）

計画を立てる際は、この審査期間を考慮し、「収穫が終わったらすぐに申請できるように準備する」といった形で、耕作のサイクルと行政手続きのサイクルを合わせるのが最適です。

最も重要な判断！「耕作を止める最適タイミング」はいつ？

耕作を止めるのは、原則として「農地転用の許可通知書が交付された直後」です。

理想的な流れは次のとおりです。

1. 許可通知書が交付される
2. 農地としての最後の収穫（耕作停止）
3. 造成工事開始

なぜ「許可前」に耕作を止めると危険なのか

農地法の観点から、許可前に耕作を止める行為は、以下のような深刻なリスクを伴います。

• 無断転用と見なされるリスク: 許可が下りる前に造成を始めたり、実質的に農地として使わなくなると、無許可で転用を行ったとみなされ、罰則の対象となる可能性があります。
• 申請要件を欠くリスク: 耕作放棄状態になると、「この土地はもはや農地としての管理が行われていない」と判断され、審査の過程で許可が下りなくなる可能性が高まります。

つまり、耕作を続けることは、「この土地を転用目的で申請しているが、まだ農地として使っている」という証拠であり、罰則を避けるための最低限の義務とも言えます。

特に、許可前の造成着手は絶対にNGです。
許可手続きが進んでいても、事前着手が発覚→工事差し止め→不許可、というリスクがあります。

6月下旬に農地法の許可予定でも稲作はやるべき？

結論としては、その年の稲作は休耕で良いでしょう。
なぜなら、せっかく植えた稲が無駄になるからです。（当然といえば当然）

愛知県では4月～5月に田植え、8月～10月に収穫、というのが稲作のスケジュールです（品種によって変動）。
6月下旬に許可予定であれば7月・8月には土地造成開始（着工）となりますが、稲が生育していると撤去するわけにはいきません。

ですので、その年は休耕として雑草が生えない程度に管理しておけば良いでしょう。
事前相談時に農業委員会と休耕時期について、相談しておくと安心です。

相談～許可まで1年以上かかる農振除外などであれば、収穫時期とうまく調整しておくと良いでしょう。

土地改良区（水利権）への「決済金」と手続きの流れ

農地が水路などの土地改良施設の恩恵を受けている場合、農地転用手続きと並行して、土地改良区への手続きが必要です。

決済金（清算金）とは？

土地改良区は、水路や排水施設の維持管理を組合員（農家）からの賦課金（会費のようなもの）で行っています。

農地を転用して受益地から外れる（組合から脱退する）際、「将来負担するはずだった賦課金相当額を一括で清算する」のが決済金です。

• 支払い義務： 公共事業用地（道路など）として売却・寄付する場合であっても、原則として納付義務があります。
• 相場の目安： 土地改良区によって異なりますが、愛知県では1㎡あたり10円～500円程度と幅があります。

決済金手続きの流れ

土地改良区からの「意見書」は、農業委員会へ提出する農地転用許可申請の必須書類です。

1. 土地改良区へ届出：「地区除外申請」を行います。
2. 決済金の納付：請求された決済金を納付します。
3. 意見書の取得：納付確認後、「農地転用について異議ない」旨の意見書が交付されます。
4. 農業委員会へ提出：この意見書を添付して、農地転用許可申請書を提出します。

農地転用許可申請の必須書類のため、不足していると申請受付をしてもらえません。（後出しできる、ゆるいところもありますが・・・）
必ず早い段階で土地改良区に相談しましょう。

後悔しないための農地転用の重要チェックポイント

手続きが完了した後、あるいは申請を行う段階で注意すべき点をまとめます。

農地転用に伴う「税金」と「費用」

農地転用は費用が多岐にわたります。事前に総額を把握しておきましょう。

残った農地や隣接農地への配慮

転用を行うことで、残る農地や隣接する農地に迷惑をかけない計画であることも、転用許可の重要な要件です。

• 残りの農地形状： 転用した結果、残った農地が極端に細長くなるなど、効率的な農業経営に支障をきたす形状にならないこと。
• 水利・日照： 造成工事によって、隣接する農地の水の流れ（排水）を妨げない、または建築物によって日照を遮らない計画が必須です。隣接農地といえど、家を建てると長い付き合いになります。近隣トラブル回避のため、事前に隣地の所有者には計画の概要を説明し、理解してもらいましょう。

事前の相談先リスト

農地転用をスムーズに進めるには、以下の専門機関に相談するのが鉄則です。

1. 農業委員会： 農地法の手続きを所管する窓口。まずはご自身の農地の状況を相談しましょう。
2. 土地改良区： 該当する農地が土地改良区内にあるか確認し、決済金の有無や手続きについて相談します。
3. 行政書士： 煩雑な農地転用許可申請の書類作成や代行を依頼できます。

まとめ：農地転用の流れと耕作停止のタイミング

農地転用は、あなたの財産を有効活用するための大きな一歩です。最も重要なポイントを再確認しましょう。

• 耕作を止めるタイミング： 農地転用の「許可通知書」が下りるまでは、農地として管理・耕作を続けることが、無用な罰則リスクを避ける唯一の方法です。
• 手続きの連携： 農業委員会への申請だけでなく、土地改良区への決済金納付（意見書取得）も許可申請の必須条件となります、事前相談では土地改良区の調査も実施しましょう。
• 計画性： 転用後の残存農地や隣接農地に配慮した計画を立て、事前に費用や税金のシミュレーションを行いましょう。

農地転用を安全に進めるために、まずは地元の農業委員会に相談し、ご自身の土地の状況を正確に把握することから始めましょう。

この証明書を取得できれば土地が農地法上の農地としての扱いが無くなるため、地目変更が可能です。

そうすれば、無断転用などの罰則を受けるリスクも無くなります。

本記事では、愛知県の自治体を参考に、非農地証明について詳しく解説します。
農地を持っているものの、20年以上耕作していない、宅地として利用してしまっているような場合には、この記事を参考にして現状に合わせた登記に変更しましょう。

愛知県の非農地証明の現状

非農地証明は、法律上の正式な手続きではありません。

各市町村の農業委員会が便宜上行っている、耕作放棄地などへの対処療法と言える手続きです。
そのため、各市町村によって基準が違っており、非農地証明自体が無い自治体も存在します。

豊橋市の例

豊橋市では、次のような基準が設けられています。

（定義）
第２条 非農地証明とは、登記簿の地目が「田」、「畑」、「牧場」（以下「田畑等」
という。）である土地について、現況が農地又は採草放牧地（以下「農地等」
という。）以外であることを証明する事実行為をいう。
（対象地）
第３条 願出地は、登記簿の地目が田畑等である土地であり、かつ、一筆の土地全
部又は証明できる範囲を分筆した後の土地とし、次の(１)から(５)を全て満
たす土地とする。
(１) 願出地の現況が農地等以外であること。
(２) 次のいずれかに該当すること
ア 願出前２０年間以上継続して、農地等以外のものとして利用されて
いること。
イ 災害その他の人為的でない理由（河川敷の移動など自然改廃）によ
り農地等以外の土地になったことで明らかで、農地等に復元すること
が著しく困難であること。
(３) 次のいずれかの証明書類があること。
ア 「 願出前２０年間以上継続して、農地等以外のものとして利用され
ていること」 を理由とする場合、公的機関の発行する証明書等の証明
となるものがあること。
イ 「災害その他の人為的でない理由によること」を理由とする場合、
その旨を明らかにする書類
(４) 農業振興地域整備計画において農用地区域とされている土地において
は、農用地区域から除外がされていること。
(５) 農地法第５１条の規定による処分の対象となった土地について、処分
を受けた者による願出でないこと。

引用：豊橋市HP　豊橋市農業委員会非農地証明書（遊休農地以外）事務処理要領　より

江南市の例

江南市でも同様に、次のような基準が定められています。

1 現況証明とは

現況証明とは、登記簿の地目が農地（田、畑）又は採草放牧地である土地（以下「農地等」という。）について、現況が20年以上農地等以外であることを公的証明で明らかにできる場合に、現況が農地等ではないことを農業委員会が証明するものです。

4 現況証明ができる基準

以下の(1)～(5)の全てを満たすこと。

(1) 願出地の現況が、農地等以外であること。

(2) 下記ア、イのいずれかに該当すること。

ア 願出前20年間以上、農地等以外であること。

イ 災害その他の人為的でない理由（河川敷の移動など自然改廃）により農地等以外の土地になったことが明らかで、農地等に復元することが著しく困難であること。

(3) 下記ア、イのいずれかの証明書類があること。

ア 「願出前20年間以上、農地等以外であること。」を理由とする場合、公的機関の発行する証明書等の証明となるものがあること。

イ 「災害その他の人為的でないこと」を理由とする場合、その旨を明らかにする書類。

(4) 農業振興地域整備計画において農用地区域とされている土地については、農用地区域から除外等がされていること。

(5) 農地法第51条第1項の規定による処分の対象となった土地については、処分を受けた者による願出でないこと。

引用：江南市HP　現況証明について

非農地証明が認められる主な要件

豊橋市・江南市の例を挙げましたが、他の市町村でも同様です。
まとめると、次のような要件が必要です。

1. 20年以上非農地であった土地
2. 20年以上非農地であったことが公的証明書により証明できる
3. 農業振興地域の整備に関する法律で定める「農用地区域」ではない土地

私が非農地証明を取得できたケースのほとんどは、農地と知らずに建物を建ててから２０年が経過している場合です。

特に建物であれば固定資産税が課税されていれば、課税台帳が「公的証明書」となります。
同じ役所なのに、違反転用だったとしても課税されるのは変な話ですよね。

通常であれば無断転用に対して行政指導が入るべき事例ですが、そういった指導がされないまま20年以上経過したため、行政側としても今更「農地に戻せ」とは言いにくいのかもしれません。

駐車場・資材置き場は原則、非農地証明が下りない

駐車場や資材置き場は公的資料での証明ができない（建物の課税などがない）ため、原則非農地証明は取得できません。

ただし、江南市では少し違った取り扱いがあります。

【駐車場・資材置場等の場合】

駐車場や資材置場等の土地は区画形質の変更が容易であり、20年間以上継続して農地以外に利用されていることを公的に証明するのが困難であり、現況証明の対象とならない。

＊ 令和3年8月より、願出地がアスファルト、又はコンクリート等で施工されていた場合、国土地理院が発行した航空写真（願出日から20年以上前に撮影されたもの）で、願出地の状況が判別でき、その状況が願出日と変更ない場合は、現況証明の対象となることとしました。

引用：江南市HP　現況証明について

キチンと（？）コンクリートで無断転用していれば、非農地として扱うようです。
色々ツッコミどころがありますが、これは朗報ですね。

ただし、この取り扱いは江南市に限ったもので、他の市町村では引き続き、駐車場・資材置き場の非農地証明は難しいと考えましょう。

非農地証明の手続

非農地証明の手続に必要な書類、提出先は次のとおりです。

必要書類

非農地証明の必要書類は次の通りです。（江南市を参考）

結構大変そうな書類が並んでいますが、市役所・法務局で揃えるができます。

いきなりすべてを揃えられなくても、案内図・登記簿謄本は取得しましょう。

提出先

非農地証明の提出先は、各市町村の農業委員会です。

農家の方以外で日常生活の中で農業委員会に出向くことはまずないでしょう。

ただ、親から相続した農地などがある方は、一度農業委員会へ行って現状を調べることも重要です。
農地の貸し出しや耕作放棄地について相談に乗ってくれるでしょう。

愛知県内の自治体の農業委員会連絡先・農地転用の締切日一覧

処理期間

非農地証明は早ければ提出から２，３週間で完了します。

農地転用と一緒に処理する市町村であれば1ヶ月半～2ヶ月です。

耕作放棄地・無断転用は放置しない

非農地証明は、許可や届出に比べて手続きが簡単です。

もし所有農地が無断転用だと気付いたら、まず非農地証明ができないか検討してみましょう。

手続きが難しいと感じる場合は、ぜひ専門家に相談してみてください。
あなたの大切な時間と費用を節約することができるかもしれません。

無断転用の駐車場などを処分する場合はワケガイへ

「非農地証明を取得しても、後の処分をどうしよう？」
「元農地を買ってくれる人がいるのか不安」
「市街化調整区域の土地をどうすれば良いか分からない」

このような悩みを抱えている方は、買取業者の利用を検討しましょう。

一般的な買取業者では、農地や市街化調整区域の土地を買い取ることは難しいです。

しかし、訳あり不動産を専門に取り扱う「ワケガイ」などは、多くの訳あり物件を取扱った実績とノウハウがあるため、買取後の活用方法を多く知っており、高値で買取をしてくれます。

不動産屋に断られた方でも、まずはワケガイに無料査定を依頼してみましょう。
もしかしたら、想像以上の金額で買取をしてくれるかもしれません。

市街化区域の農地を宅地などに転用する際には、農地法第5条に基づく届出が必要です。市街化区域での農地転用は、許可でなく届出なので、簡単そうで、自分でもチャレンジしてみたい、費用をかけたくないというのは理解できます。では、本当に簡単なのか、自分で届出をするメリット・デメリットは？

本記事では、その手続き方法と、自分で行う際の判断基準を解説します。また、手続きを簡単に済ませるためのポイントも紹介します。自分で届出を行うメリットとデメリットを理解し、適切な選択をしましょう。

名古屋市の農地法第5条届出の概要

名古屋市内の市街化区域で農地を購入または貸借して農地以外（宅地や雑種地）に転用する場合は、農地法第5条の届出が必要です。ここでは、農地法第5条の届出について詳しく解説します。また、自分でできるかどうかの判断基準もお伝えします。
※農地を売却、貸借せずに自分で転用する場合は農地法第4条の届出となります

正式名称は農地法第5条第1項第6号の農地転用届出書

農地法第5条の届出書の正式名称は、「農地法第5条第1項第6号の農地転用届出書」です。

これは、そのまま農地法第5条第1項第6号が手続きを説明している条文だからです。農地法第4条第1項第7号も関係するので、合わせて紹介します。

農地法
第四条（農地の転用の制限）
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

七　市街化区域（都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第七条第一項の市街化区域と定められた区域（同法第二十三条第一項の規定による協議を要する場合にあつては、当該協議が調つたものに限る。）をいう。）内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合

このように、農地を農地以外に転用する場合は、原則、都道府県知事の許可が必要です。しかし、市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会に届出をすれば許可不要、と書かれています。「届出をすれば許可不要」なのです。

第五条（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

六　前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合

難しく書いていますが、所有権や賃借権などの権利の移転・設定を行う場合でも、市街化区域の農地であれば農地法第4条と同じく「届出をすれば許可不要」と決められています。届出と許可の違いは次の項目にて解説します。

名古屋市内の農地転用届出は随時受付

名古屋市の農地転用届出は、随時受付（いつでも受付）しています。「役所なんだから、平日なら当然」と思うかもしれませんが、一部の市町村では「毎週水曜日のみ受け付け」など締切が設定されています。しかし、名古屋市は平日ならいつでも受け付けてくれるので、大変便利です。
届出を提出すると、基本的には翌週の同じ曜日に受理通知書が交付されます。この受理通知書が、農地転用の届出を提出して農業委員会が受け付けた証明となり、所有権移転や地目変更登記に必要となります。

なお、名古屋市の農地転用の届出は平日日中に直接提出しかできませんが、受理通知書は郵送でも交付が可能です。郵送交付を希望する場合は、交付用のレターパックプラスを一緒に提出します。
詳しくはこちら→名古屋市HP　受理通知書等の郵送交付について

また、農地転用の許可については毎月決まった日に開催される農業委員会で審査されるので、毎月必ず締切日が設定されています。なお、名古屋市の市街化調整区域内で農地転用許可を申請する場合は、毎月末日です。

愛知県内の各市町村の農地転用の締切日等はこちら

農地転用の受付場所は４箇所（緑区役所、守山区役所、中川区役所、港区役所）

名古屋市の農地転用の受付場所は各地区の農業委員会事務局（４箇所）で受け付けています。管轄以外の農業委員会事務局では受け付けてもらえないので、必ず管轄を確認しておきましょう。

農地転用の「許可」は難しいが、農地転用の「届出」なら簡単？

許可と届出は、言葉の響きからも「許可」の方が難しそうに聞こえますね。
それぞれの手続が難しい理由、簡単と言われる理由は次のとおりです。

農地転用の「許可」が難しい理由

市街化区域以外にある農地を農地以外に転用する場合の手続は農地転用「許可」です。
許可手続きとは、行政が禁止していることを「特別に許可」を受けるための手続です。そのため、許可が下りないこともあります。また、許可を受けるためには様々な資料、手続きが必要となります。

時間もかかり、手続きそのものが重いため、許可手続きは難しいと言われています。

農地転用の「届出」が簡単と言われる理由

一方、市街化区域で行われる農地転用の「届出」は許可に比べて簡単な手続きだと言われています。
それは、却下されるリスクがなく、「受け付けてもらえば、ほぼ完了」だからです。

しかし、指定の様式で届出を行い、必要な書類を収集するため、実際には簡単ではありません。

自分で農地転用の届出を行うメリット・デメリット

メリット

• お金がかからない：土地の登記簿謄本や公図などの取得費用1,000円程度で済みます
• 手続きの内容が分かる：農地転用がどんな手続きかが実体験できます

デメリット

• 平日日中に時間が取られる：農業委員会への提出は平日日中のみです
• 書類収集・届出書の作成が面倒：ほとんどの方にとって初めての作業なので、難しく感じるでしょう
• 役所とのやり取りが必要：住民票や戸籍取得以上に難解な手続きを役所の担当者と行うため、苦手な人にとっては大変かもしれません

自分で農地転用届出を出すのが向いている人の特徴

次に、手続きを自分で行うのが向いているのはどんな人でしょう。

自分で農地転用を出すのが向いている人の特徴

• 役所への書類作成・提出に慣れている
• 役所の窓口で何かあっても落ち着いて対応できる
• 平日日中に時間が取れる

自分で農地転用を出すのが向いていない人の特徴

• 役所の窓口が苦手
• 平日日中に時間を取るのが難しい
• 細かい書類作成が苦手

さて、読んでいる方はどちらでしょうか？
農地転用の届出が面倒、自分には向いてない、という方は農地転用のプロである行政書士に依頼しましょう。費用はかかりますが、丁寧且つスムーズに完了させてくれるでしょう。

まとめ

名古屋市内の市街化区域で農地を転用する際には、農地法転用の届出が必要です。

届出を行えば、許可は不要ですが、手続きには書類収集や平日日中の時間確保が求められます。自分で手続きを行うメリットは費用を抑えられる点ですが、デメリットとしては手間や役所とのやり取りが挙げられます。手続きが難しいと感じる方は、行政書士に依頼するのも一つの方法です。自分の状況に合わせて、最適な選択をしてください。

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実は簡単・・・ということはなく、慣れても農地転用は難しいです。

本記事では、農地転用が難しい理由と具体的な手続きの流れ、そしてスムーズに進めるためのポイントを、元プロの視点から解説します。

農地転用とは？

では、農地転用はどの様な手続きでしょうか？

田・畑の地目をを宅地などに変更する手続き

「農地転用」とは、農地を農地以外の用途に変更する手続きです。

農地の売却や他の用途への転用には、農地法の手続きが必要です。

これは農地法という法律で決められており、自己所有地を自己のために転用する場合は農地法第４条、農地を転用するために農地を売買・貸借する場合は農地法第５条に従い、農業委員会や都道府県知事への届出や許可が必要です。

農地法の制限

農地転用には、農地法が大きな役割を果たしています。

農地法は、農地の適切な利用を守り、安定した食料供給を確保するための法律です。

この法律に基づく制限により、転用には多くの条件が課せられています。
特に、市街化調整区域にある農地の転用は、許可が難しいと言われています。

農地転用が難しい理由

農地転用（特に市街化調整区域の許可）が難しいと言われる理由は次のとおりです。

転用できる農地とできない農地がある

農地転用が難しい理由の一つに、転用できる農地とできない農地が存在することが挙げられます。

市街化区域内の農地は生産緑地の農地を除いて、ほぼ間違いなく転用できます。

しかし、市街化調整区域の農地は転用が難しく、しかも農地の評価が決まっており、優良農地ほど転用に厳しい条件がつけられています。

転用の厳しい順番は次のとおりです。

1. 農業振興地域内農用地（青地または黄地と呼ばれる色地）：ほぼ転用できない
2. 甲種農地：ほぼ転用できない
3. 第一種農地：農用地、甲種農地とほぼ同レベルで転用できない
4. 第二種農地：第一種・第三種農地の間くらいの農地で、他に代替可能な土地が無ければ転用可能
5. 第三種農地：市街化区域に隣接している、３つのライフライン（上水道、下水道、都市ガス）のうち２つ以上が整備されている農地。宅地化がかなり進んでいる農地。

農業振興地域内農用地かどうかは、eMAFF農地ナビ（農地法に基づき農地情報をインターネット上で公表するサイト）で調査可能です。

また、各市町村の農業委員会に問い合わせると、農用地かどうか、農用地以外の場合にはおおよその種別を教えてもらえます。
問い合わせの際には、農地の所在地番、地図上の位置が必要です。農地の所在地番は固定資産税課税明細書でも分かります。

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目的によっても転用できるできないが変わる

農地転用の可否は、転用目的にも左右されます。
たとえば同じ土地でも、分家住宅建築のための転用はできるが、太陽光パネル設置のための転用はできない、ということがあります。

これは、太陽光パネルはどこでも建築できるが、分家住宅（特に、線引き前からの土地所有が要件の一般分家）は他に選択肢が無く「やむを得ない」と判断されるためです。

また、周辺住民のための病院や店舗は地元住民のためのサービスであり公共性が高いため、転用し易いです。

各市町村役場の農業委員会で対応が違う

農地転用を進める際には、各市町村役場の農業委員会で事前相談を行います。

地主さんが相談に行かれることもありますが、この段階で専門的な話や法的要件が多く、初心者には難解です。
また、何に転用するかの目的が決まっていなければ一般的な回答で終わってしまいます。

さらに、各市町村役場で判断基準が違う場合があり、厳しい市町村に当たってしまうと大変です。

ちなみに、某市では「あ～、ここの地元農業委員さんは色々あって、たぶん転用難しいよ。ウチは市長より農業委員会（一応は、市と別組織）の方が権力強いから」と言われたことがあります（実話）。

農地転用の申請前にも手続きが必要（土地改良区、地元承諾）

農地転用には、事前にクリアすべき手続きがあります。

例えば、土地改良区や地元住民の承諾が必要です。

これにより、申請内容がより複雑となり、時間と労力がかかります。

不確定要素が多いが、順番に処理すれば大丈夫

転用の可否には、判断要素が多いために難しく見えますが、順番に処理すれば大丈夫です。

農地の種別、転用目的、地元の折衝、という順番に相談することをお勧めします。

手続きの流れ

農地転用の許可手続きの流れは次のようになります。

区分を特定する（農振農用地、甲種農地、１種農地等）

農地転用の相談では、まず農地の区分を特定することが重要です。
農振農用地、甲種農地、第一種農地は特に転用が難しいため、注意が必要です。

転用できる目的かどうか（分家住宅、周辺住民サービス、太陽光パネル設置等）

分家住宅や周辺住民サービスの提供などの目的は、比較的転用が認められやすいです。
太陽光パネルは合理的な理由があれば転用の見込みが出るでしょう。

農地転用難易度が低い（転用し易い）もの

※過去に私が行った愛知県での許可イメージですので、あくまで参考までに

農地転用難易度が高い（転用が難しい）もの

目的に応じた説明・裏付け資料を準備しておきましょう。

事前相談（都市計画法等他法令についても）

各市町村の農業委員会で「転用できる農地か」「転用目的が妥当か」について、事前相談を行います

また、都市計画法など他の法令についても事前相談を行うことが必要です。
分家住宅や病院など、農地転用して建物を建てるには原則、都市計画法の許可が必要なため、建築課・建築指導課等でも打ち合わせが必要です。

なお、どちらも相談が一度で終わることはまずありません。

したがって、何度か往復して最終的に「転用見込みあり」と回答が出れば、本申請の準備に入ります。

本申請

事前相談後には転用計画を詰めます。
そして、土地改良区の除外手続き、地元承諾を得た上で本申請を行います。

農地転用の本申請には月１回の締切日があります。いつが締切日かを必ず把握しておきましょう。
↓愛知県内の各市町村の農地転用締切日は下記のとおりです

農転の締切日一覧（愛知県）各地域別にまとめた、市町村別の農転締切日、問い合わせ先の一覧です。（令和６年８月２４日時点）農地転用「許可」の提出締切日

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許可完了

申請後、２ヶ月程度で農地法の許可が完了します。

許可が下りれば、農業委員会から連絡が入るので、農地法の許可証を受領します。

工事

許可が下りた後、予定の用途に合わせて工事を開始します。

地目変更登記

転用が完了したら、地目変更登記を行い、土地の用途変更を正式に記録します。地目変更登記は法務局の登記手続きであり、土地家屋調査士に依頼するとスムーズです。

工事完了報告書の提出

農地転用が完了すれば、「工事完了報告書」を各市町村の農業委員会を経由して愛知県に提出する必要があります。工事完了後にはただちに提出します。

愛知県HP　工事完了報告書及び工事進捗状況報告書

農地転用をスムーズに行うために

農地転用は面倒な手続きのため、専門家への相談が必要です。

費用を抑えるために自分でやりたい、という方もいるとは思います。
しかし、役所との折衝や書類作成がよっぽど得意な方以外は専門家に依頼しましょう。

専門家に相談する

農地転用には、専門家の相談が不可欠です。

農地法に詳しい行政書士に助言を受けることで、スムーズな手続きが可能です。

手続きを理解する

農地法第4条と第5条には、転用の届出や許可の規定が明記されています。

法律を理解することで手続きの遅れを防げます。

転用できる農地の種類、認められやすい転用目的を知る

成功するためには、農地の種類や認められやすい転用目的を理解することが重要です。

市街化調整区域内で農地転用をする場合には、できるだけ農振農用地や第一種農地は避けて、第二種農地・第三種農地で転用計画を考えましょう。

農振農用地・第一種農地は、一般分家住宅を建築したいが他に転用可能な土地が無い場合であれば、転用できるかもしれません。

こちらも必ず、行政書士に相談しましょう。

申請プロセスを効率化するためのヒント

申請プロセスの効率化には、事前相談と必要な書類の早期準備が重要です。

また、地元住民・総代との円滑なコミュニケーションも必要です。

まとめ

農地転用は、複雑な手続きと法律の理解が求められます。
特に、転用できる農地とできない農地が存在し、目的によって許可の可否も異なります。

事前に計画と準備を行い、専門家の力を借りることが成功への鍵です。

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農地法の概要

農地法は、日本の農地を適切に保護し、農業の健全な発展を図るための法律です。この法律は、農地の不適切な転用を防ぎ、農業生産基盤の維持を目的としています。農地法は、農地の所有や利用に関する規制を設けることで、農業従事者の権利を保護し、農業の持続可能な発展を支援します。

農地法第4条の詳細

第4条の概要と適用範囲

農地法第4条は、所有者が自らの農地を農地以外の用途に転用する手続を定めています。

許可が必要なケースと手続き

第4条に基づく転用には、都道府県知事または農業委員会の許可が必要です。許可申請、転用の目的や計画の詳細を明記した申請書を提出て行います。

市街化調整区域における農地法許可

市街化調整区域では、農地の転用が特に厳しく制限されています。この区域での転用には、地域の開発計画との整合性が求められ、許可の取得が一層困難です。

農地法第5条の詳細

第5条の概要と適用範囲

農地法第5条は、農地の権利移動を伴う転用について規定しています。この条文は、農地を第三者に売却若しくは貸借し、その後に転用する場合に適用されます。

権利移動を伴う転用の手続き

第5条に基づく手続きでは、農地の売買契約を実行する前に、都道府県知事の許可を得る必要があります。申請には、売買契約書の写しや転用計画書を提出します。

許可申請に必要な書類と手順

許可申請には、転用の具体的な計画、転用後の利用方法、周辺農地への影響などを詳細に記載した書類が必要です。申請後、審査を経て許可が下りるまでに一定の期間がかかります。

農地転用の具体例と判例

農地転用の具体的な事例

例えば、農地を太陽光発電所として利用するための転用が増加しています。このような事例では、環境への配慮や地域住民の理解を得ることが重要です。

判例から学ぶ転用のポイント

過去の判例では、転用許可が不適切に下されたケースがあり、その際には許可の取り消しが行われ、農地への原状回復が命じられたこともあります。無理な転用計画などは、後々問題になることがありますので、適正な手続きを心がけましょう。

農地法改正の歴史と影響

平成21年以降の主な改正点

平成21年の改正では、農地の利用効率を向上させるための規制緩和が行われました。これにより、農業法人による農地の取得が容易になりました。

改正が農地転用に与える影響

改正により、農地の集約化や大規模化が進み、農業の効率化が図られています。しかし、その一方で、農地の減少や環境への影響が懸念されています。

関連する法律と制度

農地中間管理事業の概要

農地中間管理事業は、農地の集約化を促進するための制度で、農地の貸借を円滑にする役割を担っています。この制度により、農地の有効利用が進められています。

農業経営基盤強化促進法との関係

この法律は、農業経営の基盤を強化するために制定され、農地法と連携して農業の持続可能な発展を支援しています。農地法と併せて、農業の効率化と競争力の強化を目指しています。

農地法に関するよくある質問

よくある誤解とその解説

農地法については、「農地は許可さえ受けられれば自由に転用できる」といった誤解が多く見られます。しかし、実際には厳格な許可制度が設けられており、その許可を受けることが難しいため、許可申請を行う前には必ず市区町村の農業委員会・農政課等と打ち合わせを行います。

農地転用に関するFAQ

• Q: 農地転用の許可はどれくらいの期間で下りますか？
  A: 許可が下りるまでには通常数ヶ月かかりますが、地域や案件の内容によって異なります。
• Q: 転用許可が下りなかった場合、再申請は可能ですか？
  A: 可能ですが、再申請時には不許可の理由を改善した上で行う必要があります。

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