この記事では、元プロの視点から難所となるポイントと対策について詳しく解説します。建て替えを成功に導くためのアドバイスを提供します。

愛知県の既存宅地とは？

愛知県における既存宅地とは、市街化調整区域決定前（昭和45年11月23日以前）から宅地である土地のことで、属人性（建築する人、購入する人への制限）が無く、許可さえ受けられれば新築だけでなく分譲や転売もできてしまう土地です。愛知県の基準の名称を取って、既存宅地は「17号」とも呼ばれます。

また、既存宅地に建っている建物は、原則許可不要で建て替えやリフォームが可能です。しかし、市街化調整区域特有の手続があり、難しい面もあります。

愛知県開発審査会基準第17号とは？初心者にもわかる、「既存宅地」を徹底解説！ 「市街化調整区域でも、本当に家が建てられるの？」 そう感じてこのページに辿り着いた方は多いはずです。「市街化調整区域の土…

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愛知県開発審査会基準第17号（既存宅地）

愛知県開発審査会基準第17号では、既存宅地の許可を受けるための条件が定められています。この基準では、昭和45年11月23日以前の建物の存在する土地が許可を受けられます。

そして、17号許可を受けた建物は、一定の条件下で、許可不要で建て替えできます。

基準第17号の対象となる愛知県の市町村

既存宅地が適用される市町村は、愛知県知事許可の市町村及び事務処理市です。愛知県知事許可の市町村は日進市、知多市、蒲郡市などです。また、事務処理市は稲沢市、豊川市、半田市などの大き目の市です。

17号の対象とならない市は、市で独自の基準を作っている政令市、中核市などです。名古屋市、一宮市、春日井市、豊田市、岡崎市、豊橋市が独自の基準を運用しています。ただ、愛知県知事許可と似た運用をしていますので、大きくは変わりません。

線引き前から建物が建っている土地

既存宅地の許可を受けていない土地でも、線引き（愛知県は昭和45年11月2３日）以前から存在する建物がある土地は、既存宅地と同様の特性を持ちます。線引き前から建っている建物であれば、新たに許可を受けずに建て替え可能です。

ただし、線引き前の建物を取り壊してしまうと既存宅地であった証拠が無くなって、過去の経緯を残すために既存宅地の許可を受けるのも一つの方法です。

従って、線引き前から建物が建っている土地での建て替える方法は、２つです。

①許可無しで建て替え、②既存宅地の許可を受けて建て替え、どちらの方法も可能です。①は許可証が出ないものの、手順がシンプルで許可費用がかかりません。②は費用がかかりますが、許可証が出るので、後々の建て替えや売却時にも安心です。

市街化調整区域における建て替えの３要件

同一敷地

市街化調整区域での建て替えでは、「同一敷地」で行うことが要件です。これは既存の敷地をそのまま利用する方法です。そのため、土地を拡げたり、狭くすることはできません。元々許可を受けた敷地を利用し、他の要件の無い土地が混ざらないようにするためです。

なお、許可された土地の面積と実測の面積が合わない場合、許可権者と相談が必要です。面積が減る分には比較的寛容ですが、面積が増える場合には他の土地が混ざっている恐れがあるので、慎重に調査されます。誤差が大きい場合には、確定測量・地積更正登記が必要です。

同一用途

次に「同一用途」の要件です。市街化調整区域では、建物の用途は既存のものと同じである必要があります。例えば、専用住宅を商業施設（店舗）に変更する、農業用倉庫を専用住宅に変更することはできません。

既存の建物と用途を変更して建て替えする場合は、新築建物として既存宅地（17号）の建築許可を取得します。また、新築建物の用途が17号の基準に適合していることも必要です。

同一所有者

建て替えの3つ目の要件は「同一所有者」です。もともと所有していた人が引き続き建て替えを行う必要があります。所有者要件は、土地の譲渡や新しい開発を制限し、無秩序な開発を防ぐためです。

愛知県の既存宅地の建て替えは「同一所有者」が不要

一方、愛知県の市街化調整区域における既存宅地の建て替えでは、「同一所有者」の要件が不要とされる場合があります。これは、既存宅地に属人性（建築主のしばり）が無いため、許可を受けた人以外も建物を利用できるためです。

建て替えの注意点

解体後の再建築が困難となるケース

市街化調整区域では、既存宅地の建て替えにおいて解体後に再建築が難しくなることがあります。再建築が可能かを解体前に確認することが重要です。都市計画法の制限を理解し、慎重な計画が求められます。

もっとも危険なケースが、土地の地目が宅地になっておらず、既存宅地である証拠が既存の建物だけの場合です。この場合、既存の建物を取り壊してしまうと、既存宅地の証拠が無くなってしまいます。そうなると、建て替えどころか既存宅地の許可を受けることも難しくなります。

市街化調整区域での建物の取壊しは、許可権者の確認を取ってから行いましょう。

許可が必要な場合の手続き

用途が変わる、敷地を分筆する、といった場合の建て替えには、許可が必要です。まず自治体への事前相談を行い、その後に開発許可申請を提出する流れとなります。すべての手続より前に、必ず事前相談を行いましょう。

愛知県は原則、一般住宅の建て替えに関する「法60条証明」は発行されない

愛知県では、都市計画法施行規則第60条に基づく証明書は発行されないことが一般的です。

法60条証明は、都市計画法に適合している証明で、許可権者が発行します。他の都道府県では、市街化調整区域での建て替えに要求されることが多いようです。しかし、愛知県（尾張、海部、知多、西三河、東三河の各建設事務所、他の事務処理市もほぼ同様）は原則、一般住宅の建て替えに関して、法60条証明を発行していません。

ただし、60条証明を発行しない代わりに、建て替えの要件を満たしていることの分かる資料と、計画図面を提出して問題なければ、その旨と担当部署・連絡先を建築確認申請の審査機関に伝えるだけで完了です。

例：尾張建設事務所建築課　○○市担当　△△氏と打ち合わせ済み（R６．１０．１０）
連絡先　052‐○○○‐○○○○

図面、地積、床面積、建築面積、構造、用途などに齟齬が無いよう注意してください。

愛知県の既存宅地の建て替えの流れ

前回の建築許可証がある場合

既存宅地の建て替えを検討する際、前回の建築許可証がある場合は、手続きがスムーズです。過去の許可内容を確認し、新築やリノベーション計画が既存の条件に合致するかを自治体と相談しましょう。

事前相談が完了すれば、前回の許可証の表紙と担当者連絡先のメモをつけて建築確認申請を行います。

建築許可証が無い場合

許可証が無い場合は、慎重な対応が必要です。過去の建物の用途や建築時期を建物の評価証明書などで確認します。建築確認があれば、建築確認番号などから照会をかけて調査します。

その上で、建て替え若しくは新たな許可（既存宅地）を取得するかの方針を決めます。

まとめ

愛知県の既存宅地における建て替えは、さまざまな制約と条件が伴います。しかし、慎重な計画と手続きを進めることで、理想のマイホームを実現できる可能性があります。特に、市街化調整区域では土地価格のメリットもありますが、許可申請手続きや再建築の難しさには注意が必要です。

最終的には、必要な手続きを正確に把握し、プロの意見を参考にしながら進めることが成功の鍵です。愛知県特有の規制を理解し、都市計画法に基づく許可を取得することで、新たな生活をスタートさせることができます。

既存宅地での建て替えを考えている方は、こちらからハウスメーカーに相談しましょう。

この２つは名前が似ているため混同しがちですが、役割が全く違います！

本記事では、それぞれの手続きの違いや必要な手順について解説します。

建築確認申請とは

市街化調整区域でも聞く、建築確認申請とは何でしょうか？

定義と目的

建築確認申請は新築や増築、改築の際に必要な建築基準法の手続きです。

そして、建築計画が法規に適合するかを確認する手続きです。

建物が安全性かどうかの構造、条例など周辺環境への影響も確認します。。

手続きと必要書類

手続きは、設計図書と申請書を準備することから始まります。

設計図書には配置図、平面図、立面図、構造図、申請書には建物の概要や計画内容を記載します。
これらを所轄の建築主事に提出し、審査を受けます。

審査では、計画が法規に適合しているかを確認します。
申請が受理されると、「確認済証」が発行され、工事を開始できます。

書類の詳細は地域ごとに異なる場合があります。
確認申請時には、各地方公共団体の指示に従うことが重要です。

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建築許可とは

一方、市街化調整区域の手続に必要な建築許可とは何でしょう。

定義と都市計画法第43条

市街化調整区域は市街化を抑制する区域として設定されています。

原則、建物の建築は禁止されています。
そのため、建物を建築するためには「許可」を受ける必要があります。

市街化調整区域で建てられる建物は都市計画法34条・29条で規定された建物に限定されています。

たとえば、愛知県の分家住宅は都市計画法34条14号の「都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進すおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為」の一つです。

この規定された建物を建てる際に必要な手続きが、都市計画法第43条の建築許可（土地造成が30cm未満の場合）です。

必要なケース

市街化調整区域では、都市計画法34条に規定された建物を建築する場合には、全て建築許可（造成がる場合は開発許可）が必要です。

たとえば、分家住宅（基準1号）や既存宅地（基準17号）は要件に該当していても、建築許可無しでは建築できません。

また、農家住宅など都市計画法29条第1項（第2号～11号）に規定されている開発行為は適用除外と言われており、建築許可・開発許可不要で建物の建築をできますが、その建物が本当に適用除外された建物かどうかの確認が必要なため、制限対象外の開発行為の証明などが必要です。

市街化調整区域における注意点

建築許可が必要な市街化調整区域の建築での注意点は以下のとおりです。

市街化調整区域とは

都市計画法に基づき、市街地の無秩序な拡大を防ぐために指定される区域です。

新しい開発や建築が制限されており、開発行為・建築行為をする場合は許可が必要です。

取得条件

この区域での建築には、法第43条に基づく許可が必要です。

新築、改築、用途変更に適用されます。
ただし、農業用施設など特定の建築物は例外です。

地域ごとの基準に適合する必要があるため、細心の注意が必要です。

建築確認申請までの流れ

一般的な流れとしては、許可権者（愛知県知事許可の場合は各建設事務所、市長許可は市の建築課・都市計画課等）に建築許可申請を行い、許可を取得します。

許可を取得すれば、後は通常の建築確認申請と同様に、建築確認申請を行います。確認済証が発行されたら、工事に着手できます。

違い

目的の違い

　建築許可申請は「特別に、市街化調整区域で禁止されている建築行為の許可を受ける」で、建築確認申請は「建築する建物が建築基準法の基準に適合していることの確認」という目的の違いがあります。

手続きの違い

　手続きにも違いがあります。建築許可申請では、土地の要件・人の要件・その他建物の用途などが都市計画法の基準を満たしてれば許可が下ります。一般住宅の許可であれば１ヶ月程度、農地転用がセットなら２ヶ月程度かかります。

　建築確認申請は、確認申請書を提出し、法規に適合しているかをチェックします。市街化調整区域の建物の建築確認申請を出す場合は、先に取得した建築許可証を添付して都市計画法をクリアしていることを示す必要があります。確認が終われば、確認済証が発行され、工事に着手できます。

まとめ　

　市街化調整区域内での建築行為は、都市計画法に基づく許可（建築許可）を取得した上で、建築基準法の手続（建築確認申請）を行います。

　名前は似ていますが、「許可（禁止されている行為を例外的に認めてもらう）」と「確認（基準に適合しているか確認する）」という点で、本質的に別の概念です。また、根拠となる法律も、建築許可は都市計画法、建築確認申請は建築基準法という違いがありますが、どちらの手続もお互いに影響しています。

　市街化調整区域での建物建築は、これらの手続が必要です。そのため、必ず行政書士・建築士に相談しましょう。

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