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「市街化調整区域の土地は価格が安く魅力的だけど、家を建てられないって本当？」
「市街化調整区域で実際に建築できるものは何？」
「許可を得るために具体的にどんな手続きが必要なの？」

――マイホーム用の土地を探していると、こうした疑問や不安が尽きないですよね。

本記事では「市街化調整区域　建築できるもの」をテーマに、実際に建築できる住宅や施設、許可を得るための条件と手続きをわかりやすく整理しました。

この記事を読むと次のポイントが明確になります。

• 市街化調整区域で家や店舗が建築可能な条件
• 具体的な許可申請手順と注意点
• 住宅が難しい場合の代替的な土地活用方法
• 購入前に知っておきたいリスクや対策

市街化調整区域での建築を検討中の方は、最後まで読むことで安心して計画を進められるようになります。ぜひじっくりご覧ください。

市街化調整区域とは？建築できるものとできないものの基礎知識

市街化調整区域は開発を抑制する地域です。
そのため、住宅や店舗などの建築が原則難しいです。

市街化調整区域は農地や自然環境を守るために、厳しい制限が設けられています。

そのため、市街化調整区域で建築を検討する場合、許可条件をきちんと確認しましょう。

市街化調整区域の定義と建築制限がある理由

市街化調整区域は、都市の拡大を抑制するために設定されます。
住宅地や商業地の乱立を防ぎ、農地や森林を保護することが目的です。

この区域では、建築に必要なインフラが未整備の場合が多いとされています。
道路幅や上下水道などが整わず、住環境に支障が出る恐れもあります。

また、無計画な開発を防ぐため、基本的に建物は許可なしでは建てられません。

こうした制限には長所もあり、都市環境のバランス維持に役立つ側面があります。
ただし住まいを計画するときは、この制約の背景を理解することが重要です。

市街化調整区域で原則建築不可の建築物（プレハブやユニットハウス含む）

市街化調整区域では、簡易構造のプレハブも建築物扱いです。
仮設建築物などと思われがちですが、都市計画法上は原則許可が必要となります。

また、ユニットハウスも同様で、住居用に作られた物件は建築物として扱われます。
そのためユニットハウス・プレハブの建物でも市街化調整区域で建築することは禁止されており、建築するためには都市計画法の許可（43条の建築許可または29条の開発許可）が必要です。

プレハブもユニットハウスも、札幌市の記事にあるとおり、屋根及び柱若しくは壁を有する工作物（土地に定着するもの）は建築物と扱われます。
そのため、市街化調整ではプレハブ・ユニットハウスも許可を受けて建築することがルールとされています。

建築物とは

建築基準法に基づき、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいいます。
一般住宅や工場はもちろん、プレハブ構造の建物やユニットハウス等も、居住の有無、建築規模の大小、構造・用途や基礎の有無にかかわらず建築物となります。
以下のようなものも建築物にあたり、市街化調整区域内での建築は原則禁止されていますので、ご注意ください。

引用：市街化調整区域について（都市計画法）　札幌市HPより

また、屋根＋柱か壁があれば建築物とみなされるので、構造・材質に関係ないことを知っておきましょう。
ビニールハウスなど、適用除外のものもありますが厳格に条件が決められております。

　　　　　　　　　　　　　　　ビニールハウスについて
ビニールハウス（土地に定着した工作物で、骨組みを組み、その上部を透明又は半透明のビニ
ール等で覆ったもの）について、下記(1)～(6)のすべてに該当するものは建築物として取り扱わ
ない。
(1) 農作物、園芸作物又は樹木を育成・栽培するためのものであること。
(2) 建設地が下記①～④のいずれかに該当すること。
① 農地法第２条第１項に規定される農地。
② 教育機関（大学、高等学校、農業大学校等）の敷地。
③ 農業又は林業試験研究機関の敷地。
④ 都市公園法第２条に規定する都市公園。
(3) 骨組みの上部を覆ったビニール等（フィルム状のものに限る。）が容易に取りはずしでき
るものであること。
(4) 不特定多数の利用を主たる目的としないこと。
(5) 利用形態が単層であること。
※「層」については、人が作業可能な部分を通常の床とみなし判断する。
(6) 一体的に利用されている部分の地面への水平投影面積が 3,000 ㎡を超えるものについて
は、「園芸用施設安全構造基準」（発行：（一社）日本施設園芸協会）に基づいて設置したも
のであること。
※１ ビニールハウス以外の附属施設が「建築物」に該当する場合があります。
※２ 建築物に該当しない場合でも、宅地造成等規制法等他法令の許可が必要な場合があります。

引用：ビニールハウスについて　奈良県公式HPより

このように、奈良県の規定では農地の上に設置したフィルム上ビニール等の条件が決められています。

【例外一覧】市街化調整区域でも許可が下りる建築物の種類と条件

市街化調整区域でも、特定の用途なら許可が下りることがあります。

農業経営する世帯のための農家住宅、昔から住んでいる世帯の子・孫が新しく家を建てるための分家住宅などは代表例です。

例えば地域の農業に必要な倉庫や農機具置き場は、要件を満たせば可能です。
一定の距離要件や周囲への影響が少ないことなどが認められると、許可が検討されます。

また、公益性の高い公共施設や病院なども、条件付きで建築可能です。

医療法人や社会福祉法人など、公共性を重視する団体の施設が優先されやすい傾向です。

こうした例外に該当する建物の建築を予定している場合は、役所へ相談して要件を確認しましょう。

市街化調整区域にマイホームは建築できる？許可条件と具体例

市街化調整区域で住宅を建てたくても、違反建築になるリスクを考えると、不安も大きいですよね。

市街化調整区域でのマイホーム計画には、都市計画法が定める許可が不可欠です。
条件や手続きの概要を押さえ、余計なリスクを回避しましょう。

住宅建築に必須の「都市計画法34条」とは？

都市計画法34条は、市街化調整区域の住宅建築に不可欠な条文です。
ここでは住宅の建設条件や自治体の裁量範囲が定められ、無秩序な開発を防ぐ役目を果たします。

特に許可基準を満たさないと、家の新築は認められません。
この条文の存在を知ることで、無計画な建築を回避できます。

【愛知県】「分家住宅」や「既存宅地」ならマイホーム建築可能

市街化調整区域の建築許可・開発許可に関する開発審査会基準（許可を受けられる要件）・運用基準（実際にどのように運用するかの基準）は原則、都道府県知事によって決定されるため、都道府県によって地域の特性に合わせた許可基準が設定されています。

また、名古屋市や大阪市などの政令指定都市など大規模な自治体であれば、それぞれの自治体で基準を決定することが可能です。

たとえば愛知県では専用住宅が建築できる要件として、分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）や既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）などがあります。

分家住宅とは、親族が同一敷地から独立するときに認められる住宅形態です。
農家の長男が新たな家を建てる場合など、親や祖父母から土地をもらう際に適用されるケースが典型例といえます。

既存宅地は、市街化調整区域決定前（愛知県であれば昭和45年11月23日以前）から宅地だった土地については、誰でも許可を受けて専用住宅が建築可能です。
例えば家屋が取り壊された跡地であっても、登記簿謄本など公的書類で既存宅地であることが証明できれば許可を受けられるでしょう。

分家住宅は全国の都道府県で似た制度がありますが、既存宅地を要件とする許可基準は珍しいので、既存宅地は愛知県特有の制度だと考えておきましょう。

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市街化調整区域で建築許可を得るための具体的な手続きと流れ

市街化調整区域で住宅を建てるには、開発許可申請をはじめ複数の手続きが必要です。
書類や審査期限を誤ると、工事の着工が大幅に遅れます。

手間を省くには全体の流れを理解し、段取りよく準備を進めることが大切です。
市街化調整区域の家づくりの流れは下記のとおりです。

特に、市街化調整区域の建築において、自治体への事前相談（要件確認）なしにハウスメーカー・工務店と契約することは絶対にNGです。
なぜなら、自治体への事前相談をしていないと許可が受けられず、建築できない可能性があるからです。

市街化調整区域の建築を考えている方は、必ず下記のステップを踏み、安心した家づくりを進めましょう。

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建築許可申請の必要書類・手順・審査期間

実際にハウスメーカー・工務店と契約し、建築許可申請を行うに当たっては、土地利用計画図、建物平面図・立面図、排水計画図が必要です。

審査期間は数か月から半年ほどが一般的ですが、補足資料を要求されるとさらに延びることがあります。

こうしたタイムラグを考慮し、余裕を持った計画を組むことが重要です。

万一不備があれば修正を求められ、再提出に時間がかかります。

計画に合わせて必要書類をきちんと揃え、審査を一度で通すのが理想です。

農地転用許可とは？農地を宅地化する際の手続きと注意点

市街化調整区域内の土地が農地であれば、農地転用許可を取得しなければ住宅は建てられません。

これは農地法の規定で、食料生産を守る目的から農地を安易に他用途へ変えないようにする制度です。

まず土地の地目を確認し、農地（田、畑、牧草地）であれば農業委員会などに相談します。

転用が認められて初めて、宅地として開発を進めることが可能になります。
申請時には、転用後の利用計画を詳しく示さなければなりません。

申請が却下されると計画は立ち行かないため、事前に要件を満たしているか入念に確認しましょう。

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許可取得のために行政書士や専門家へ依頼するメリットと費用相場

開発許可や農地転用の手続きは専門的な知識が求められ、個人で進めるにはハードルが高いです。
そこで行政書士や建築士などに依頼すれば、書類作成や役所とのやり取りをスムーズに進められます。

専門家は法令や図面作成のノウハウを持っており、許可基準を的確に把握しているので、不備によるやり直しを減らせます。

費用相場は依頼内容や地域により差がありますが、開発許可申請の一連サポートで10～200万円ほどかかる場合が多いです。
ただし、迅速な手続きを実現できれば、トータルの時間と労力は大幅に削減できます。

結果的に、余計なコストを抑えることにもつながるため、専門家への相談を前向きに検討する価値があります。

住宅以外で市街化調整区域を活用する建築物のパターン

市街化調整区域での建築はハードルが高いことは否めませんが、店舗や事業所などであれば比較的許可が取りやすく、地域に貢献する使い方を検討できるケースも少なくありません。

周辺住民に必要なサービスを提供できる施設なら、行政の許可を得られる場合もあります。
公共交通の便が限られたエリアでは、便利な店舗や工場が歓迎されることも多いです。
この章では、住宅以外の建築パターンを具体的に見ていきます。

地域住民向け店舗（コンビニ・カフェ・理美容店など）の建築許可基準（愛知県の事例）

地域住民向け店舗は、医療や生活必需品を扱う施設と同様に公共性を評価されやすいです。
コンビニやカフェ、理美容店が近隣住民の利便性を高めると判断されれば、市街化調整区域内でも建築を認められる可能性があります。
参照：愛知県HP　都市計画法第34条第1号　公益上必要な建築物及び日常生活のため必要な店舗等

実際の許可申請では、店舗が必要な状況かどうか（周辺住民の数、同種の店舗の数、利益の出る経営計画があるか、関係法令を遵守し必要な許可が取得できるか）を審査されます。
また、周囲の交通状況や騒音対策などの観点で、地元の自治体が事前に詳細を審査します。

出店しても集客見込みが無かったり、利益が出ないようであれば別目的（転売・転貸目的）で建築される恐れがあるため、事前相談でNGとなることもあります。

愛知県の場合は地域活性化の意義が重視される傾向があり、私も実際にマッサージ店・喫茶店などで許可を取得した経験があります。
私がいた事務所で受けた案件は地元の反対もなく、無事に許可を受けられました。

倉庫・工場など事業用施設の建築許可基準と注意すべき制限事項

倉庫や工場などの事業用施設は、住民向け店舗より規模が大きくなる傾向があります。
そのため騒音や排水に関する基準が厳しく、近隣住民への負担が大きくならないかどうかを細かくチェックされます。
市街化調整区域内であっても、地元の雇用創出や地域経済への効果が期待できるならば、許可を得られる可能性があります。
ただし、搬入道路の幅員や通行量の増加などで周辺環境に悪影響が及ぶと判断されれば審査は通りにくいです。
補足資料の提出や事前協議を念入りに行い、想定リスクの軽減策を提示することが重要になります。

農業関連施設（農家住宅・農機具倉庫など）の許可条件と具体例

農家住宅は営農継続を前提にした建築物であり、市街化調整区域でも比較的認められやすい建物です。
農機具倉庫も同様で、生産性を維持するために必須とみなされれば、建築可能です。
ただし農業関連以外の用途に転用すると都市計画法違反となるので、無断での用途変更は絶対にやめておきます。

こうした施設は、農産物の付加価値を高める一方で、地域住民への便益にも配慮すれば許可を取りやすくなるでしょう。

市街化調整区域で住宅建築を検討する際に注意すべきリスクと対策

市街化調整区域での住宅計画は、コスト面や許可の難易度だけが問題ではありません。
ローンの利用可否やインフラ環境など、実際に住み始める段階でのリスク管理も重要です。
将来的な資産価値や売却の可能性まで考慮するなら、以下のポイントをしっかりチェックしましょう。

住宅ローンが利用できないリスクと融資を受けるためのポイント

市街化調整区域内の土地は、金融機関によっては担保価値が低いとみなされることがあります。
この結果、通常より融資が厳しくなるケースがあり、住宅ローンの借入限度額が下がるなどのデメリットが発生します。
また、開発許可の取得が条件となることもあるため、審査期間の延長がローン手続きに影響するかもしれません。

融資をスムーズに受けたい場合は、土地の許可見込みを明確に示す書類を用意するのが有効です。
農地転用や建築許可の進捗状況がはっきりしていれば、金融機関の信頼を得やすくなります。
また、頭金を多めに用意できれば、融資審査が通りやすくなる場合もあるので一考の価値ありです。

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生活インフラ（道路・上下水道）が整備されていない土地の対処法

市街化調整区域では、道路が未舗装だったり上下水道が通っていないことがあります。
こうした土地に建築すると、自費で整備を行う必要が出てくるため、予算面での計画がシビアになります。

さらに、行政との協議で新設が許可されない場合もあり、その場合は簡易水道や浄化槽などで対応するしかありません。

生活インフラが整わないと、将来売却するときに不利になる可能性も高いです。
購入前に必ず現地を下見し、地元自治体や水道局に問い合わせて、整備計画の有無を確認しましょう。
もし整備の見込みがなくても、住環境を自力でカバーする手段があるかどうかを検討することが大切です。

将来的な資産価値低下・売却困難リスクを回避する土地選びのポイント

市街化調整区域の土地は、そもそも需要が限られており、売却のタイミングで買い手が見つからないリスクがあります。
さらに、法改正や地域計画の変更によって、制限内容が変わるかもしれません。
こうした不確定要素は、将来的な資産価値の下落につながる可能性があります。

リスク軽減には、インフラ整備や交通アクセスの向上が期待できる地域を選ぶのが一つの方策です。
また、自治体のまちづくり計画や人口動向などを調べ、地域が長期的に発展するかどうかを見極めることが重要です。

行政が積極的に開発を促しているエリアであれば、将来性を見込める可能性も高いでしょう。

【注意喚起】札幌市で無許可建築の違反事例は過去3000棟以上

札幌市では、市街化調整区域で無許可のまま建築された事例が以前に大きな問題となりました。
過去に3000棟以上の違反が見つかり、そのうち一部は是正命令を受けています。
こうした違反行為は、解体や使用制限など、後々大きなトラブルを招く恐れがあるため要注意です。

札幌市 ３１００棟余の違法建物確認 撤去命じる処分を検討へ

札幌市は「市街化調整区域」で３１００棟あまりの違法な建物を確認したとした上で、行政処分を判断するための基準を策定し、来月以降、優先度の高いものから撤去を命じる処分を検討する方針です。

引用：NHK　HPより

無許可建築に手を出すと、住宅ローンの審査にも響きますし、資産としての評価も大きく下がります。
不動産価値の保全を考えるなら、許可の取得が必須であり、違反建築は論外といえるでしょう。
結局のところ、時間とコストをかけてでも、適正な手続きで建築を進めるのが長期的に安心です。

まとめ

市街化調整区域では、建築許可の取得や農地転用など多面的な手続きが求められます。

これらの制約は自然環境や既存の住民生活を守る目的で設けられており、十分な下調べを欠かすと想定外の費用や時間がかかる可能性も高いです。

一方、厳しい条件をクリアして建築した場合、広い敷地を確保できるなどのメリットも存在します。
ただし、将来的な売却や相続を考える際には需要が限られるリスクがあり、住宅ローンの審査が通常より厳しい点にも留意が必要です。

だからこそ、専門家に相談したり、自治体の手続き窓口で早めに要件を確認したりすることが重要になります。手順や書類をきちんと整えれば、資産としての価値を保ちつつ、家族が安心して暮らせる住宅を実現しやすくなるでしょう。

最終的には、インフラ整備や周辺環境をしっかりチェックし、先々のライフプランまで見据えて総合的に判断することが欠かせません。

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市街化調整区域での家づくりは、開発許可・農地転用・金融機関の担保評価など複数の法制度が絡み、自己判断だけでは時間もコストも膨らみやすいのが現実です。

早い段階で手続きを熟知した第三者へ相談すれば、書類差し戻しのリスクを抑えつつ、自分に合ったハウスメーカーやローン商品を効率的に選べます。

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さらに、予算やローンのシミュレーションから要望の整理、設計プランの相談まで幅広くカバーしてくれます。
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不動産税制の基礎知識から市街化区域との比較まで詳しく解説！

農地と非農地でどれくらい差が出るのか、リアルな数字を交えて検証しました。
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不動産にかかる税金とは？

不動産にかかる税金といっても、状況に応じて次のような税金がかかります。

大きく分けると、不動産を所有している時にかかる税金（固定資産税・都市計画税）、不動産の所有権移転（贈与、相続、売買）した時にかかる税金（相続税、贈与税、登録免許税、不動産取得税）、そして不動産売却により利益を得た時の所得税（譲渡所得税）の３種類が存在します。

それぞれについて解説します。

不動産を所有している時にかかる税金

土地建物（不動産）を所有している時に課税される税金は、固定資産税と都市計画税です。

市区町村が不動産所有者に課税する税金で、一般には「固定資産税」と言われますが実際には「固定資産税」と「都市計画税」に分かれます。

最近届いた固定資産税課税明細書を見てみましょう、都市計画税の項目で課税されているハズです。

そして、都市計画税が課税されていない場合は・・・市街化調整区域か都市計画区域外の土地となります。

固定資産税

固定資産税は、土地家屋などの固定資産を所有する人が、土地家屋が所在する市区町村に納税する税金です。

そして、固定資産税は税収の使途が定められていない税（普通税）なので、徴収した市町村により道路や学校、公園などの公共施設の設備のほか、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。

固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点に登記簿や土地課税台帳に登録されている人で、4,000万人以上が納税しているそうです。
※総務省　地方税制度　固定資産税「納税義務者（税を納めなければならない人）」より引用

税額は固定資産税評価額の1.4％ですが、詳しくは後述します。

都市計画税

都市計画税は、目的の定められていない普通税の固定資産税と異なり、目的税（一定の政策目的を遂げるために税収の使途が定められている税）であり、市町村の発展のため、都市計画事業（道路、水路、公園などの公共施設の設備）や土地区画整理事業など一定の事業に使われます。

課税対象は市街化区域内に土地や家屋を所有する個人・法人であり、市街化調整区域や都市計画外は対象から外れています。

なお、都市計画税の税率は固定資産評価額の最大0.3％です。

不動産を取得した時にかかる税金

不動産を取得した時にかかる税金は次のとおりです。

相続税

亡くなった人が所有していた不動産を相続したり、死因贈与、遺贈を受けたりした人には相続税が課税されます。

計算方法は省略しますが、亡くなった人の遺産全額（プラスの財産もマイナスの財産の合算）が基礎控除額（3000万円＋相続人の数✕600万円）を超えていれば課税対象となり、死亡日の翌日から10ヶ月以内に相続人全員で申告する必要があります。

税率は累進課税で最大55％です。
ただし、控除額があるため、実際の税率はもっと低くなります。
※国税庁：相続税のあらまし　より

贈与税

生きている個人から生きている個人に不動産を贈与した場合、贈与を受けた側（不動産をもらった人）に贈与税が課税されます。

こちらも累進課税で最大55％ですが、基礎控除が3000万円の相続税と違い、贈与税の基礎控除は年間110万円しかありません。

そのため不動産の贈与を受けると多くの場合、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は都道府県が徴収する税金で、相続以外で取得した場合（贈与、売買、死因贈与）に課税されます。

税率は課税標準額の4％、住宅及び土地については3％（R9年3月31日まで）です。

また、以下のような特例もあります。

＜住宅・住宅用地の特例＞　（昭和29年創設）

• 新築住宅→1,200万円を控除
• 中古住宅→住宅の新築時期により最高1,200万円を控除
• 住宅用地：税額の減額措置（新築・中古とも）・・・150万円又は床面積の2倍の面積（200m2限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じて得た額を減額

＜住宅用地・商業地等の特例＞　（平成6年創設）

住宅用地、商業地等の取得に係る課税標準としての価格を、評価額の1／2に圧縮

不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却するときに得る所得が譲渡所得です。
この所得には税金がかかり、譲渡所得税と呼ばれています。

具体的には「所得税」と「住民税」、2つの税金が発生し、2037年12月までは復興特別所得税も発生します。

土地の売却利益には譲渡所得税を支払う必要があるといわれますが、正しくは譲渡所得税という税金ではなく、土地の譲渡をした際の利益にかかる「所得税」「住民税」を総称して、譲渡所得税と呼ばれています。

計算式は次のようにして算出します。

1．譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 土地の売却（譲渡）代金) － (取得費 ＋ 譲渡費用(＝売るために直接かかった費用)）

2．課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除

3．税額の計算式
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税（平成25年から令和19年まで））

所得税の税率は次のとおりです。
短期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合）の所得税は30%、住民税は9%で、合計39%の税率。

長期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合）の所得税は15%、住民税は5%で、合計20％の税率。

印紙税・登録免許税

不動産売買で交わす売買契約書には、記載された契約金額の多寡に応じて収入印紙が必要です。

また、登録免許税とは不動産の名義変更時に法務局へ納める手数料で、売買であれば固定資産税評価額の1000分の20、相続などは1000分の4と決められています。

市街化調整区域は市街化区域より固定資産税が安い、は本当か？

結論から言いますと、「市街化調整区域の農地はめちゃくちゃ安い、農地以外（住宅地や更地）は少しだけ安い」です。

市街化調整区域の農地と農地以外について解説します。

市街化調整区域かどうかを調べたい方は、こちらの記事↓より！

市街化調整区域内農地の固定資産税は激安

市街化調整区域内農地は固定資産税評価額が激安です。

どのくらい安いかというと、周辺の市街化調整区域宅地の30分の1～100分の１程度です。

土地の課税評価額の評価方法は固定資産評価基準が決められており、農地は田・畑などの区分に応じて標準田・標準畑という基準となる田畑の価格を参考に、周辺農地の取引価格などを参考に評価されます。

周辺農地も市街化調整区域なので取引がほとんど無く、高くなる要素がありません。

※市街化区域農地については状況が類似する宅地を基準として評価されるので、それなりの評価額となります

市街化調整区域内の非農地は少しだけ固定資産税評価額が安い

意外かもしれませんが、市街化調整区域の宅地、更地（雑種地）などは市街化区域と固定資産税評価額はあまり変わりません。

農地は、市街化区域内農地とそれ以外のエリアの農地でそもそも評価方法が違いましたが、非農地にはそのような違いがありません。

そのため、非農地は市街化区域・市街化調整区域で評価額に大きな差はありません。

実勢価格（周辺の取引価格）での修正分があるくらいですが、1割もないでしょう。

都市計画税（0.3％）がかからない

市街化調整区域は市街化を抑制する土地のため、市町村の発展のための目的税である都市計画税は課税されません。

固定資産税は通常1.4％のため、都市計画税が0.3％と考えると毎年の税率は1.7％➡1.4％と2割程度安くなります。

もしも、課税標準額1000万円の市街化区域の宅地Aと市街化調整区域の宅地Bがあれば、宅地Aの1年間の固定資産税・都市計画税は17万円、宅地Bは14万円と3万円の差額が生じます。

同じ市町村内であれば基準となる標準宅地もあまり変わらず、固定資産税の課税標準額も大きくは違わないでしょう。

結論

市街化調整区域の固定資産税が安い、というのは実際は2割程度（非農地の場合）です。

市街化調整区域は都市計画税（0.3％）分が課税されていないため、その分、市街化区域よりも安くなります。

また、農地については市街化区域農地と市街化区域以外（市街化調整区域、都市計画区域外）での評価方法がそもそも違うため、比較にならないくらい安いです。

市街化調整区域の不動産購入を考えている方は参考にしてみてください。

本記事では、市街化調整区域の概要から、市街化調整区域の不動産は本当に買わない方がいいのか、メリットデメリット、購入時の注意点までを徹底解説します。

最後まで読めば「なぜ価格が安いのか？」「どんなところに注意すべきか？」がわかり、失敗や後悔を避けるお手伝いができるはずです。

市街化調整区域とは何か？

市街化調整区域は都市計画法により「都市の無秩序な拡大を抑制する」ことを目的としたエリアです。そのため、原則新たな建築は許可制で、農林業や自然環境を守るための規制が多く設けられています。

市街化区域との違い

市街化区域はインフラが整備され、建築しやすい環境が整ったエリアです。

一方、市街化調整区域は開発を抑制するため、建築や再開発が自由にできません。

その結果、土地の資産価値が低くなりやすい点が、大きな違いの1つです。

市街化調整区域は「買わない方がいい」と言われる理由は５つ

「市街化調整区域の不動産を買わない方がいい」と言われる理由は、主に次の５つです。

• 建築制限が厳しい
• 再建築不可の場合が多い
• インフラ整備の遅れ
• 資産価値が低い傾向にある
• 住宅ローン審査が厳しい

それぞれの理由について詳しい内容と、対策を解説します。

1. 建築制限が厳しい

原則として市街化調整区域では建築・開発行為は禁止されており、一定の要件を満たす場合でも開発許可（または建築許可）を受ける必要があります。

その他にも市街化調整区域の目的（市街化の抑制、自然環境・景観の保護）から下記のような規制があります。

• 最高の高さが１０ｍ以下
• 店舗などは自己の業務用のみ
  ※貸事務所などは建築できない
• 分家住宅や農家住宅はセカンドハウスでの建築禁止
• 店舗➡住宅、住宅➡店舗などの用途変更には許可が必要
  ※同一敷地、同一用途、同一所有者に限り許可不要
• 増築・建て替えには許可権者（都道府県知事等）への事前相談が必要

市街化区域のように、設計さえしっかりできていれば建築できるわけでなく、用途・居住者・使用者などにも厳しい制限があります。

「建築制限」についての対策は？

一般的な一戸建て専用住宅を建築するのであれば、高さや用途などに注意は不要でしょう。
店舗を建てる方、用途変更する方、増築・建て替えをする方は許可権者へ事前相談をしましょう。

また、分家住宅や農家住宅などの要件については「そもそも、希望の土地・エリアで建築できるか？」というレベルの話なので、最優先で事前相談しておきましょう。

市街化調整区域での建築（要件）については、こちらの記事を参照してください。
市街化調整区域で建築したい（記事一覧）

2.再建築不可の場合が多い

使われなくなった分家住宅や農家住宅は、許可を受けた人以外が購入しても利用権限が無く、再建築できません。
繰り返します、分家住宅や農家住宅の物件を許可要件の無い人が買うと、「実際に住宅が建っていても再建築できません」。

許可を受けた人とその家族以外の居住も禁止されているので、そんな住めない・売れない物件を買ってしまうと大変な損害を受けるリスクがあります。

市街化調整区域で魅力的な物件を見つけた場合、「市街化調整区域の為、都市計画法34条の許可が必要」といった文言が書いているケースがほとんどです。
これは、「分家住宅とかの許可が必要ですよ～」という意味ですので、読み飛ばさないように気を付けましょう。

たとえ建物が残存していたとしても、「再建築不可の可能性が高い」という認識をしておきましょう。

「再建築不可の場合が多い」についての対策は？

仲介業者に問い合わせる際、「購入後に再建築できるかどうか」「どんな要件があれば建て替え可能か？」を詳しく確認しておきましょう。
心配であれば、役所や行政書士に相談するのも一つの解決策です。

3. インフラ整備の遅れ

上下水道、都市ガス、道路などのインフラは人口密集地から整備されるため、人口が少なく市街化を抑制している市街化調整区域のインフラ整備は遅れがちです。

そのため、市街化調整区域の生活利便性が低いのが実情です。
また、日本全体の人口減少傾向を考えると市街化調整区域のインフラ整備が積極的に進む可能性は低いでしょう。

とはいえ、上水道と道路が整備されていれば、下水道が無い場合は浄化槽、都市ガスが無い場合はプロパンガスなど、代替手段が存在します。
下水道・都市ガスのある生活と自然豊かな市街化調整区域での生活、どちらを選択するかよく考えてみましょう。

「インフラ整備の遅れ」についての対策は？

インフラ未整備のために発生する追加費用などは、事前調査でしっかりと見積もりを依頼しておくことです。

後になって、「浄化槽の設置が必要で200万円追加になりました」などと言われると資金計画が大きく変わってしまいますので、事前調査は信頼できる建築会社や工務店に、正確・確実に行ってもらいましょう。

4. 資産価値が低い傾向にある

市街化調整区域の不動産は再開発や売却が難しく、資産価値が下がりやすい傾向にあります。

なぜなら、市街化調整区域は都市部から離れており、インフラ整備の遅れ、スーパーや駅、バス停から遠いといった利便性が低いこと、将来の発展が見込まれないことから土地評価が低くなってしまうからです。

将来の資産価値を見越して、価格が高くても市街化調整区域の土地を購入しようと考えている方は、少し立ち止まってみることをお勧めします。

「資産価値が低い傾向にある」の対策は？

資産価値が「低いこと」についての対策はありませんが、市街化調整区域の不動産価値を正確に把握することが重要です。
市街化調整区域＝安い、ではなく次の要素も考察してみましょう。

• なぜ安いか？：ネックとなる建築制限について詳しく調べる
• 既存宅地の可能性は？：既存宅地であれば再建築・売却が容易なため、新宅地より大幅な評価アップが期待できます
  ➡土地の登記簿謄本だけでなく、過去の建物の有無を建物の閉鎖登記簿、昭和45年以前の都市計画図や住宅地図、航空写真等で調べる
• 立地が本当に悪いか？：駅やバス停に近い、商業施設に近い、といった立地のメリットがあれば病院・店舗用地、駐車場用地としても考えられます

5. 住宅ローン審査が厳しい

上記のような状況の為、市街化調整区域の不動産は担保価値が低くなってしまい、住宅ローン審査が厳しくなる傾向にあります。

また、思ったほど借入できない、金融機関によってはそもそも「市街化調整区域の物件は融資相談を受けない」ケーも噂に聞きます。
そういった金融機関には相談するだけ時間がもったいないので、止めておきましょう。

市街化調整区域の住宅ローン融資をしない金融機関、積極的な金融機関についての記事はこちら
➡分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは

「住宅ローン審査が厳しい」への対策

一方、市街化調整区域の住宅ローンに強い金融機関も存在します。
それは、地元密着のJAや信用金庫などです。

彼らはそのエリアの特性を知っており、市街化調整区域の住宅ローン審査の通し方にも精通しています。
市街化調整区域の住宅ローンについては、メガバンク・ネット銀行よりもこういった地元密着型の金融機関をおすすめします。

【メリット】市街化調整区域の土地にもある魅力

以上のように市街化調整区域の不動産は「買わない方がいい」とされる一方、実は税金面の優遇や土地価格の安さなどメリットも存在します。

以下で代表的なメリットを押さえましょう。

税金面での優遇

市街化区域と比べて、評価額が低め、都市計画税（固定資産税価格の0.3％）が非課税になるなど税負担が低くなる場合があります。

固定費を抑えたい不動産オーナーにとっては大きなメリットです。

土地価格が安いので広い土地を購入しやすい

建築制限が厳しい分だけ相場が低いため、比較的大きな土地を安く購入できる可能性もあります。

家庭菜園や駐車場用地など、広大な敷地を確保したい方には魅力的な不動産が多いでしょう。
大規模分家住宅の要件がある方などは、安く売りだされている田・畑を候補地に考えてみてはいかがでしょう？

大規模分家住宅等についての記事はこちら↓
【愛知】市街化調整区域で土地購入！家を建てる方法と許可のポイント

自然豊かで静かな生活ができる

市街化調整区域は「市街化を抑制するエリア」のため、自然環境が守られており、人口密集地も少ないために静かな生活ができます。

都会の喧騒を離れたい、田園風景に囲まれた生活に憧れる、田舎のスローライフがしたい、という方は実際に物件見学から始めても良いでしょう。

【3分でチェック】購入前に必ず確認すべき項目

ここでは、市街化調整区域の不動産購入を考えている方が「とりあえずやるべきこと」を、簡単チェックリストにしました。
3分程度で確認できるので、ぜひ気軽に試してみてください。

• 再建築が可能か？（役所や専門家に問い合わせ）
• 用途地域の制限は？（農地転用・商業利用OKかなど）
• 住宅ローンが借りられるか？（複数の金融機関で比較）
• 上下水道・都市ガス・公共交通などのインフラ整備状況
• 購入後に転売や賃貸を考えるなら、その可否

ひとつでも不安がある項目があれば、専門家に相談してから検討を進めましょう。
手間をかけることで、将来の大きな損失を防げるはずです。

投資目的で買う際のリスク

資産価値の上昇が期待できず、賃貸事業も難しいため、投資家目線ではハイリスクといえます。
市街化区域に比べて売却需要が低く、長期間売れないリスクも覚悟しなければなりません。

ただし、既存宅地であればアパート建築は可能ですので、状況によってはお宝物件も見つかるかもしれません。

まとめ：安さに飛びつく前にプロへ相談を

市街化調整区域の土地は、一見すると価格の魅力が大きいものの、建築制限やインフラ未整備、資産価値の低迷など、後悔しやすい要素も多く含まれています。

「どんな土地なら大丈夫？」「再建築不可を回避する方法は？」など、不安がある場合は専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

実際、行政書士や不動産コンサルを介して許可を得られたケースもあるので、情報を集めれば無用な損失リスクを回避しやすくなります。

行動の第一歩：家づくり相談所を活用

もし「市街化調整区域やローン審査、建築許可の流れが分からない…」とお悩みなら、無料で利用できる住宅購入相談サービス「家づくり相談所」がおすすめです。

• オンライン相談OK：忙しい方も自宅から全国どこでも気軽に利用できます。
• 専門家の中立アドバイス：住宅ローンや許可のポイントなど、初めての人がつまずきやすい点をカバー。
• 完全無料：費用をかけずにプロの知見を得られるので安心。

一時的な安さに惑わされる前に、長期的に満足できる不動産購入を目指すためにも、プロのサポートを積極的に活用してみてはいかがでしょうか。

ところが、いざ建築許可や生活インフラ、住宅ローンの現実に直面すると「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも少なくありません。

本記事では、行政書士事務所で500件超の許可取得をサポートしてきた経験を踏まえ、実際に施主がつまずきやすい“後悔ポイント５選”を徹底解説。

メリットと注意点、信頼できる建設会社の選び方まで網羅し、市街化調整区域でも納得のマイホームを実現するための道筋を提示します。

市街化調整区域は、都市計画区域のひとつ

市街化調整区域は都市計画法で定められた都市計画区域の一つです。
そして都市計画法上、都市計画区域には次の3つがあります。

・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域

それぞれについて詳しく解説します。

市街化区域

市街化区域は１０年以内に優先的に市街化を進める区域、または既に市街化が進んでいる区域です。

いわゆる都市部で役所が近く、商店街や住宅地があるようなエリアです。

市街化区域の建築・開発に関する規制は「どのような建物を建てるか」といった規制がほとんどで、建築・開発が前提となっている規制です。

そのため、住居専用地域であれば住宅中心、工業地域であれば工場メインで住宅が建てられないなど用途制限はあるものの、市街化区域であれば基本的に建物は建てられます。

また、農地であっても生産緑地を除いて基本的に農地転用の届出を行うだけで宅地転用が可能です。

市街化調整区域

一方、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアです。

そのため、建物の建築・開発行為は原則禁止されており、不動産取引も市街化区域に比べるとかなり少ないです。市街化調整区域は都市部から少し離れた、田園風景の広がる景色をイメージしてください。

ただ、建物が一つも無いかと言えば、そうではありません。
建物や店舗が立ち並んで集落を形成していることもあります。

これは、市街化調整区域決定前から住んでいる人の家、その人たちの子孫が特別な許可を受けて住宅（分家住宅）を建てていたり、地元に必要な店舗・病院・学校などが建設されている場合があります。

また、農林水産業を営む人たちが住むための住宅（農家住宅等）も建築可能です。

市街化調整区域でこれから家を建てようという方は、このような特別な許可を受けて建築することとなります。

非線引き区域

都市計画区域の中で、市街化区域・市街化調整区域を決めていないケースもあり、そういった区域は非線引き区域と言います。

市街化区域と市街化調整区域の「線引き」をしていないために、こう呼ばれます。

非線引き区域は地元の都市計画に基づき、用途地域が定められることもありますが、基本的には建物の建築・開発が可能なエリアです。

市街化調整区域の確認方法

今度家を建てようと考えている土地が市街化調整区域内かどうか知らない人もいるのではないでしょうか？

市街化調整区域かどうかを調べる方法は２つあります。
・不動産情報ライブラリ（国土交通省サイト）で調べる
・市町村役場で直接確認する

それぞれについて解説します。

誰でもできる！市街化調整区域の調べ方は簡単２ステップだけ！ 市街化調整区域は、無秩序な都市化を防ぐために設定された区域です。 また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く…

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国土交通省のサイト（不動産情報ライブラリ）で確認する

不動産情報ライブラリは国土交通省の運営するサイトで、不動産の取引価格、公示価格などの価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など、不動産に関する情報を見ることができます。

無料でいつでも24時間（メンテナンス時間以外）使えるため、手軽に調査可能です。

市町村役場で直接確認する

インターネットを使って自分で調べるのが不安、という方は市町村役場で直接確認することをお勧めします。

都市計画法に関する情報は各市町村役場の都市計画課等で確認することができます。

窓口であれば自分の持っている土地の地図・住所地番を伝えると、担当者が確実に調べて教えてくれるので安心です。

ただし、窓口が空いている平日に行く必要があるので注意が必要です。

市街化調整区域で家を建てた方が後悔すること5選

私は行政書士事務所の勤務で500件以上の許可を通して市街化調整区域での住宅建築に携わってきましたが、デメリットを十分理解されて建築した方ばかりでした。

相談の中で施主様が実は気にしていたこと（デメリット）を5つ紹介します。
これを知らずに建ててしまうと後悔することになるので、注意しましょう。

• 下水道が未整備
• 都市ガスが未整備
• 駅・学校・スーパーが遠く車が必需品
• 住宅ローンの審査で苦労した
• 実家が近い

下水道が未整備

愛知県の市街化調整区域の場合、上水道は整備されていますが下水道はほぼ未整備でした。

そうなると浄化槽を設置することとなり、5人槽（延べ床面積130㎡未満）の浄化槽でも100～150万円の設置費用がかかり、法定点検などの維持費に数万円かかります。

ただ、豊田市のように合併浄化槽の補助金制度（36万円～58万5千円）のある市町村も存在しますので、ご自身の自治体を調べてみましょう。

なお、市街化区域に隣接して直接下水道を引き込めるエリアであれば、「区域外流入」という手続きで下水に接続できる場合もあります。

さらに、集落排水という下水のような排水システムのある地域（弥富市、愛西市）もあり、利用方法は下水とほぼ変わりません。

都市ガスが未整備

市街化調整区域では都市ガスの普及も遅れており、プロパンガスの利用が多いです。

プロパンガスは都市ガスに比べて人件費が高いため、結果として月々のガス料金が割高となってしまいます。

オール電化なども含めて、毎月の光熱費も考えて対応策を検討しましょう。

駅・学校・スーパーが遠く車が必需品

市街化調整区域は中心部から離れるため、どうしても駅・学校・スーパーなどからは離れてしまいます。
特に学校や駅が遠いと子どもさんの通学に大きな影響があり、送り迎えなども必要になるかもしれません。

市街化調整区域に家を建てたものの、高齢になって免許返納して生活できなくなり、自宅を手放した方もいらっしゃいました。

ただ、市街化調整区域も場所を選べば学校が近かったり駅の近くだったりと、穴場も存在します。

住宅ローンの審査で苦労した

市街化調整区域の住宅建築で大変なことは住宅ローン審査です。

厳密には家を建てる前に終わる話ですが、一部の金融機関は仮審査すらしてもらえなかったということもありました。

市街化調整区域の建物は転売ができず、土地の評価も高くないことが多く、担保価値が低く見られてしまいます。

そのため、市街化調整区域の建物では住宅ローンを受け付けていない金融機関も実在します。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

（市街化調整区域）分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは 「市街化調整区域の住宅ローン！」を無料相談 市街化調整区域での家づくり、住宅ローン、市街化調整区域ならではの許可手続の要…

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しかし、地元の信用金庫やJAなど、市街化調整区域が得意な金融機関もあるので、そんなに悲観することはないでしょう。

実家が近い

分家住宅などの要件を使って許可を受けて家を建てる場合、夫か妻のどちらかの実家の近くで家を建てることとなります。

何割かの方は実家の敷地を一部分筆して建築することもあります。

ただ、これについては土地代がかからない、子どもを預けられるなどのメリットもあるため、一概にデメリットとは言えないでしょう。

ここでは代表的な、知らないと後悔することを紹介しましたが、実際にはこれらのデメリットを知りつつも、私のお客様たちはマイホームを建てられました。

次の項目では、知られざる市街化調整区域のメリットを同じく3つご紹介します。

市街化調整区域で家を建てるメリット３選

市街化調整区域で家を建てるメリットは多くありますが、代表的なものを３つご紹介します。

土地を安く購入できる

大規模分家住宅の要件があれば、農地でも購入して住宅を建てられるため、土地を安く購入することができます。

また、親・祖父母の土地に建てるのであれば土地代は0円です。

もちろん開発許可・農地転用許可等の手続き費用はかかりますが、土地代に比べればお値打ちと言えるでしょう（20万円～200万円程度）。

そして土地代に支払うはずだったお金を建築費用に充てたり、ローン金額を減らしたりと様々な恩恵が受けられます。

固定資産税が安い

市街化調整区域は都市計画税（固定資産税評価額の0.4％）が非課税であり、更に元々の土地評価額が市街化区域よりも安いため、毎年の固定資産税が安くなる傾向にあります。

土地購入と合わせて、税金面でも大きなメリットと言えます。

自然豊かで静か

市街化調整区域は農地や自然を維持する区域のため、のどかで緑が多く、静かな環境が好きな方には最高のシチュエーションです。

市街化調整区域で家を建てた人はこんな人が多かった

私がお会いした市街化調整区域で家を建てた方々の特徴をまとめました。

市街化調整区域で家を建てたいけど、建てた後に後悔しないだろうかと心配な方は、参考にしてください。

親子の仲が良い

分家住宅を建てられた方々は、ほぼほぼ親子の仲が良く、適度な家族関係を維持されていました。

親の土地に家を建てるという話ができるくらいなので当然かもしれませんが、住宅資金援助を受ける方もおり、実家と仲良くしておくのは家づくりでも大切なことでしょう。

広い土地で家を建てたい

親の土地に建てられる方、土地を購入して建てられる方のどちらでも、土地の広さを重視している方が多かったです。

土地が安いために広い土地を買える、親の土地なので出来る限り広くする、などの理由で広い敷地に建てられる印象です。

敷地面積は既存宅地であれば50坪～80坪、分家住宅なら100坪～150坪で、建築面積15坪～20坪前後でした。

駐車場や物干し場、家庭菜園を確保する方もいらっしゃいました。

自然が好き

昔から山や川で遊んでいて自然が好き、家族でキャンプに行ったりとアウトドア派なご家族もよくいらっしゃいました。

夜は暗いけど満天の星空を楽しむ、草むしりは大変だけど家庭菜園を楽しむなど、不便さも楽しむような方が向いているのかもしれません。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

ここまでの内容で市街化調整区域での家づくりに興味を持った方には、次の注意点を知っておいていただきたいのでお伝えします。

デメリットではなく、注意点です。

市街化調整区域での建築には許可が必要

まず、市街化調整区域での住宅建築には都道府県知事（または中核都市等の市長）の許可（開発許可または建築許可）が必要です。

その許可は愛知県であれば分家住宅や既存宅地などの要件を満たした場合に取得できます。

分家住宅の許可は市街化調整区域に昭和40年頃から住んでいる方の子・孫のみの要件であり、既存宅地は市街化調整区域決定前から宅地である土地に限られます。

市街化調整区域の土地を探す際には、都市計画法の許可が必要だということを知っておきましょう。

既存建物でも、購入して住むために許可が必要

まれに市街化調整区域の土地建物（住宅）が販売されていますが、購入して住むためには許可（開発許可または建築許可）が必要です。

既存建物であれば以前は誰かが許可を取得して建てた建物であり、本来はその人とその家族しか住むことができません。

何らかの事情で手放した場合、新たに許可を受ければ第三者が購入して住むことが可能となります。

この許可は用途変更の許可と言い、愛知県では開発審査会基準第16号で規定されています。

この許可を取らずに購入してしまうと、住んでいるだけで都市計画法違反となり、建て替えしたくても建築確認でストップしてしまい、住むことも・売ることもできないという状況に陥ってしまいます。

市街化調整区域は既存建物を購入する場合でも許可が必要なことに注意しましょう。

許可には費用がかかる

市街化調整区域の許可（開発許可または建築許可）は建築士か行政書士に依頼して代行してもらう必要があり、申請費用がかかります。

許可の難易度によって、20万円～200万円と幅がありますので、依頼前に必ず見積もりをとっておきましょう。

市街化調整区域の建築が得意な建築会社を見つける方法

これから市街化調整区域で家づくりを行うかどうかは、「プランと費用」を見比べる ことが欠かせません。

そこで重要になるのが 複数社に相見積もりを取り、比較検討するプロセス です。

なぜ複数社の見積もりが欠かせないのか？

複数社に見積もりを依頼する理由は次のとおりです。

提案の幅が広がる

会社ごとに得意分野や設計思想が異なるため、提示されるプランも千差万別です。

複数案を並べることで「自分の暮らし方に本当に合う提案」が見えてきます。

コストの妥当性を確認できる

同じ条件でも総工費に数百万円単位の差が生じることは珍しくありません。

金額の根拠を比較することで、適正価格が判断しやすくなります。

コミュニケーション力を見極められる

市街化調整区域の家づくりは事前相談、許可手続き、着工、完成と長期戦です。

初期対応の丁寧さや質問への回答速度は、そのまま期間中のストレス軽減につながります。

特に、市街化調整区域での許可経験の有無は建築スケジュールに大きく影響し、変な会社に当たってしまうと最悪、「許可が取れない」という事態も起こってしまいます。

後悔しないための建設会社選びチェックリスト

建設会社選びで後悔しないためのチェックリストをご紹介します。

このチェックリストを活用して、市街化調整区域の家づくりを一緒に行ってくれる建設会社を探しましょう。

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まとめ

市街化調整区域での家づくりは、広い敷地と豊かな自然を手頃な価格で手に入れられる反面、インフラや資金計画、許可手続きといった独特のハードルがつきものです。

実際の施主様の声を集めると、次のような“つまずきポイント”が後悔の種となりやすいことが分かりました。

• 浄化槽が必須：初期費用100～150万円に加え、毎年の維持管理費も発生
• プロパンガス：都市ガスの整備が遅れており、光熱費が割高になりやすい
• 生活拠点（学校・駅・スーパー）が遠い：車が必需品となり、高齢期の移動手段も課題
• 住宅ローン審査が厳しい：担保評価が低く、金融機関が限られる
• 実家に近接して建てるケースが多い：地縁がメリットにもデメリットにもなる

一方で、こうした課題を上回る魅力を感じて家を建てる人が多いのも事実です。主なメリットは次の３つです。

• 土地価格が安い：親族地なら実質０円、大規模分家要件を満たせば農地でも購入可
• 固定資産税・都市計画税が軽い：評価額が低く都市計画税は非課税
• 自然豊かで静かな環境：家庭菜園やアウトドアを楽しめる田園ライフを満喫

後悔なく理想の住まいを実現するには、①区域区分と許可の要否を早めに確認し、②行政手続きに精通した専門家に相談し、③市街化調整区域の実績が豊富な施工会社を複数比較する――この三つのステップが欠かせません。

とくに最後の「施工会社選び」は、許可取得のスムーズさや総工費、住み心地に直結します。

「自分に合ったプランと費用感を効率よく把握したい」という方は、市街化調整区域案件に強い建設会社だけをまとめて比較できる無料一括見積サービスを活用してみてください。

入力は１度で済み、許可取得実績や設計提案力、見積もりの透明度を横並びでチェックできるので、納得のパートナー選びがぐっとラクになります。

低価格で魅力的に見える土地ですが、建築制限や融資の難しさなど、知らないと後悔する可能性があります。

この記事を読んで、ご自分の希望に合致した、賢い選択を！

市街化調整区域とは？その基本知識と背景

まずは、市街化調整区域とは何なのかについて解説します。

定義と役割

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき土地」として定められたエリアのことを指します。
この区域は乱開発を防ぐために指定されており、無秩序な都市拡大を防止する役割を果たしています。

原則として建物の建築や宅地の造成が禁止されているため、土地の利用が大きく制限されることが特徴です。

ただし、分家住宅や周辺住民サービスのための建物など、特定の条件を満たす場合には例外的に建築許可が得られることがあります。

市街化区域との違いとは？

市街化調整区域と市街化区域の最大の違いは、土地利用の利用制限の有無です。

街中など、市街化区域では建ぺい率・容積率や防火設備の指定など細かい規定があるものの、新築住宅や商業施設の建設は比較的自由です。

一方、調整区域では建築が原則禁止です。この違いを理解し、リスクを回避することが重要です。

市街化調整区域の不動産の特徴

市街化調整区域の不動産はどのような特徴があるのでしょうか？
調べてみると「安い」、だけでなく「危険」という言葉も出てきますが、実際にはどうでしょう。

低価格で土地を購入できる

市街化調整区域は低価格で土地を購入できる点が魅力です。ただし、低価格ということはニーズが低い、買いたい人が少ないと言い換えられます。

そのため、低価格の理由をしっかり知っておくことが大切です。

固定資産税が安い

市街化調整区域では都市計画税（通常0.3％）が非課税となり、固定資産税のみの1.4％（市街化区域では固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％）と、市街化区域よりも安くなります。

税コストを抑えたい人には大きなメリットでしょう。

自然が多い

市街化調整区域は都市部から離れたエリアに線引きされることが多いため、自然豊かな環境が特徴です。

家庭菜園や庭付き住宅を希望する方には魅力的な選択肢となります。

交通アクセスが悪いケースが多い

市街化調整区域は交通アクセスが不便な場合が多く、車が必須となるケースが多いです。また道路幅員が狭い、建物が建て込んでいる、側溝が片側しか整備されておらず大雨では溢れるなど、通勤や通学に影響する可能性があります。

転居後の生活を十分にシミュレーションし、慎重に検討しましょう。

インフラ整備が不十分なケースが多い

市街化調整区域では電気、水道、ガスなどが整備されていない場合があります。

購入後にインフラ整備が必要な場合、追加費用に注意しましょう。

市街化調整区域の不動産購入のリスク

市街化調整区域の不動産を購入するリスクを正確に知りましょう。

土地の地目が「宅地」でも建物が建てられないことがある

市街化調整区域の土地は、地目が「宅地」でも安心してはいけません。

地目が宅地であっても、市街化調整区域の建築は禁止されているため、建物の建築には許可を受けなければなりません。
そして、許可を受けるには分家住宅などの要件が必要です。

許可要件を満たしていなければ、購入した土地が宅地であっても建築が認められません。

建て替えできない建物もある（用途制限）

また、既存建物の用途制限により、建て替えが不可能な場合があります。

市街化調整区域の建物には、建築・居住する人が制限されるものがあります。
たとえば分家住宅・農家住宅などが該当します。

これを知らずに建物を買うと、建替時に建築確認申請が下りない可能性があります。
市街化調整区域の建物を購入する場合、「再建築の可否」を必ず確認しておきましょう。後から気付いても、泣き寝入りするしかできないでしょう。

中古住宅の購入時にはこの話を思い出して、不動産業者だけでなく市役所などにも確認しておきましょう。

立地が理由で金融機関の融資審査が不利になる

市街化調整区域の不動産は第三者が建て替えできない、インフラ・道路の整備状況が悪く、資産評価の低いために融資が難しくなる場合があります。

市街化調整区域では融資をしない、という金融機関もあります。

そのため、市街化調整区域が選択肢にある場合は、事前に金融機関に相談しましょう。

いざという時に売りにくい

市街化調整区域の不動産は上記のとおり建て替えができないために需要が少なく、売却が難しいことがあります。

ただ、市街化区域に近いエリア、愛知県の市街化調整区域であれば既存宅地（誰でも許可を受けて住宅の建築ができる土地）のような自由度の高い土地であれば、人気の不動産も存在します。

市場価値に加えて、いざという時に売りやすい土地かどうかを確認することも重要です。

市街化調整区域で後悔しない不動産選び

ここでは、市街化調整区域に魅力を感じて「市街化調整区域の不動産を買いたい」、という方に向けて、市街化調整区域の不動産選びの極意をお伝えします。

値段だけで決めない

低価格に魅力を感じてそれだけで購入することは後悔することになります。

市街化調整区域がどんなエリアか、購入希望地の用途や制約、必要な許可などを考慮しましょう。

建て替えできる不動産か確認する

建て替えが可能かどうか、事前に行政や専門家に確認することが大切です。

行政書士・建築士への相談の重要性

法律や許可要件の確認には専門家の助言が不可欠です。行政書士や建築士に相談することで、リスクを最小化できます。

まとめ

本文でご紹介したとおり、市街化調整区域での不動産購入にはリスクが伴います。

しかし、専門家に相談し法規制を確認すれば安心です。

行政書士や建築士に相談できない場合は、不動産業者に紹介してもらいましょう。
多くの業者は行政書士と提携しており、手続きもスムーズです。

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本ガイドでは、初心者でも安心して土地選びができるよう、誰でも買って住宅が建てられる土地を3種類だけ、お教えします。
また、建築許可条件や手続き、具体的なエリアの特徴を詳しく解説します。

最後まで読んでいただき安心して市街化調整区域の土地探しを行いましょう。

はじめに

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制するために指定された地域です。この区域では、新たな開発や建築が制限されています。しかし、分家住宅など、一定の条件を満たせば許可を受けて建物の建築が可能です。

市街化調整区域での土地は、特に広い土地を安価に手に入れたい方、静かな環境を求める方から注目されています。しかし、市街化調整区域の不動産購入には特有の手続きや注意点があります。

本記事では初心者でも安心して土地を選べるよう、詳しく解説していきます。

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市街化調整区域は開発や建築が原則禁止されています。

ただし、元々その市街化調整区域に住んでいた人の子や孫しか建てられない（分家住宅）、特定の用途（病院、コンビニ、福祉施設等）など、一定の要件を満たせば建築・開発行為が可能です。

そしてこれらの建物は、基本的に地域に昔から住んでいるなどの人の要件（属人性）や、地域に必要な事業に供するものという要件が必要で、誰でも建築できるわけではありません。

しかし、一部の不動産やエリアでは誰でも許可を受けて建築できるものもあります。
ここでは、代表的な要件を３つ紹介します。

なお、愛知県開発審査会基準は愛知県内にのみ適用される要件です。また、名古屋市・一宮市・春日井市・岡崎市・豊田市・豊橋市は独自の開発審査会基準がありますので、各市へ確認が必要です。

（１）第34条11号指定区域（岩倉市、新城市、江南市、稲沢市、犬山市）

都市計画法第34条第11号指定区域は、市街化調整区域の中でも地方公共団体が条例で区域等を指定すれば、市街化区域と同様に開発が可能となる区域です。用途、面積に関する要件は下記のとおりです。

(1)予定建築物等の用途（条例第3条第1項第1号）
建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる専用住宅、兼用住宅、共同住宅
(2)敷地面積、建築物の高さの限度（条例第3条第1項第1号イ、ロ）
敷地面積：200平方メートル以上
建築物の高さ：原則10m以下

引用：愛知県HPより（市街化区域に隣接又は近接する等の地域における開発行為等の許可基準のあらまし）

愛知県知事許可エリアでは、岩倉市・新城市に設定されています。
また、事務処理市では江南市・稲沢市・犬山市にも設定されています。

指定区域であれば、誰でも許可を受けて専用住宅を建築できます。

また、農地転用が可能な点も大きな特徴です。
あまり知られていない条例ですので、穴場かもしれません。

たとえば、下記のような物件も存在します。

江南市勝佐町西郷 土地　312㎡(約94.38坪)　1,480万円

引用：三井のリハウスHPより

市街化調整区域で土地探しをしている方は、34条第11号指定区域の物件を探してみましょう。

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（２）既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）※愛知県のみ

既存宅地は昭和45年以前から宅地として利用されている土地です。

昔からの宅地ということで、こちらも誰でも許可を受けて建物が建てられます。

ただし、市街化調整区域内では比較的メジャーな要件のため人気が高く、近隣の市街化区域並みの価格ということも珍しくありません。

価格よりも、静かな環境重視の方などにはおススメです。

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（３）愛知県開発審査会基準第16号（やむを得ない用途変更）による建物

基準16号は、「やむを得ない用途変更」と呼ばれる基準です。
通常は他の人が買っても再建築できない分家住宅や農家住宅を、所有者の死亡や破産などの「やむを得ない事情」により売却しなければならない場合は、この16号の許可を受けて購入することができ、再建築もできる建物となります。

売主の厳しい条件

16号許可を受けるには、売主の事情がとても重要です。
売主側の条件は下記の通りです。

４ 基準第１項第１号に規定する「やむを得ない事情」とは、次に掲げるものとする。

（1）主たる収入者が、破産法（平成16年法律第75号）に基づく破産手続開始の決定又は民事再生法（平成11年法律第225号）に基づく再生手続開始の決定により、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（2）当該住宅が裁判所の競売又は官公庁の公売に付された場合。
（3）主たる収入者の死亡、重度障害、失踪により、経済的負担が生じ、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（4）主たる収入者の転勤、転職又は定年により、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（5）家族の健康上の事情、家族構成の変更に伴い現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（6）社会情勢による経営の悪化等の理由により現在の事業を行うことが困難になった場合。

いずれかの要件を満たせば許可を受けられますが、（１）～（３）は特に重い要件が必要です。
（４）～（６）は比較的容易に見えますが、「現在の住宅に居住していることが困難になった場合」という要件が必要なため、転勤や定年だけでは認められません。

実例

変な話ですが、「定年したので売却してマンションに住み替えをしたい」、「子どもが独立して夫婦二人になったので平屋の小さい家に引っ越したい」という理由は、現在の住宅に居住していることが困難とは言い切れないので、許可は難しいです。私の手掛けた案件で認められた事情は次のとおりです。

• 会社役員の方が80歳を超えて仕事を退職し、免許を返納するため買い物などの生活が難しい、かかりつけの病院が遠方（自宅からは車が無いと通えない）、子どもも遠方に住んでいて援助が受けられない。そのため、今後は現在の住宅（分家住宅）に居住できない
• 高低差の高い土地に建てた分家住宅で所有者が高齢になった。足を悪くしており、道路と家の高低差が障害になっている。坂の途中に建っている家で、買い物も車が無いと難しい。そのため今の住居に住むことが難しく、息子夫婦の家で同居したい。

このように、病気や退職に加えて、どうしても住むことが困難な事情（車が無いと生活できない、病院に通院できない等）が必要です。転職も、県内だと理論上通える（車で2時間程度？）ので難しいかもしれません（詳しくは伏せますが、「物件が西三河⇒勤務先が守山区」でもダメでした・・・）

買主の条件は緩い

一方、買主の要件はかなり緩いと言えます。基本的に、下記の条件を満たしていればほぼ大丈夫です。

• 不動産を持っていない
• 現在、賃貸物件に住んでいる若しくは実家に住んでいる

家を建てるために土地探しをしている方のほとんどは該当するのではないでしょうか？
従って、愛知県開発審査会基準16号の該当地は結構な確率で「誰でも買えるオトクな調整区域の土地」と言えます。見つけたら、候補地の一つとして検討しましょう。

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市街化調整区域のメリット・デメリット

市街化調整区域の土地を買って住むには、様々なメリット・デメリットがあります。

メリット

• 土地価格が比較的安い
  市街化区域と比べて土地価格が低いため、広い土地を手に入れやすいです。
• 固定資産税が低く抑えられる
  税負担が軽減されるため、長期的な資産運用にも向いています。
• 静かで落ち着いた環境が得られる
  都市部の喧騒から離れた静かな環境で生活できます。

デメリット

• 新築やリフォームに制限がある
  建築には許可が必要であり、その取得には時間と手間がかかります。
• インフラ整備が遅れている可能性
  上下水道やガスなどのインフラ設備が不十分な場合があります。
• 商業施設や重要施設が少ない
  日常生活に必要な施設へのアクセスが不便な場合があります。

市街化調整区域で土地探しするステップ

1. 情報収集
   自治体の都市計画図や不動産情報サイトを活用し、市街化調整区域内で購入可能な土地を探します。専門の不動産仲介業者への相談も有効です。
2. 現地確認
   実際に現地を訪れ、インフラ状況（上下水道、電気、ガス）や周辺環境（学校や病院など）の利便性を確認します。
3. 許可取得手続き
   建築許可や開発許可が必要な場合は、自治体に相談し申請手続きを行います。許可取得には費用と時間がかかるため、事前に見積もりを取ることが重要です。

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費用とローンについて

市街化調整区域での建築には行政書士・建築士へ依頼する報酬が必要です。申請内容によって異なりますが、10万円から数十万円程度かかります。

また、市街化調整区域では担保評価が低く見られるため、住宅ローン取得時には金融機関との事前相談が重要です。

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市街化調整区域で土地選びをする際の注意点とアドバイス

• 長期的な視点での土地選び
  将来的な売却の難しさや生活利便性についても考慮する必要があります。家族構成やライフスタイルに合った土地選びを心掛けましょう。
• 専門家への相談の重要性
  不動産専門家や自治体担当者への相談を通じて、具体的なアドバイスを得ることがおすすめです。法律や手続きについて詳しい情報を得ることで、不安なく購入プロセスを進められます。

まとめ

市街化調整区域での土地購入は多くのメリットがありますが、それ以上に注意すべき点も存在します。

本記事で紹介した情報を参考に、自分自身と家族に最適な土地選びを進めてください。

初心者でも安心して購入できるよう、不動産専門家との連携も活用しながら慎重に進めましょう。

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市街化調整区域とは？その特徴と目的を解説

市街化調整区域は、都市計画法に基づき「市街化を抑制するエリア」として指定されています。この区域の主な目的は、無秩序な都市化を防ぎ、農地や自然環境を保護することです。

市街化区域との大きな違いは、建築や開発が厳しく制限されている点です。これにより、自然豊かな環境が維持されていますが、同時に生活利便性が低いという課題もあります。例えば、新築や改築には自治体の許可が必要であり、この条件を満たさない場合は建築が認められません。

また、インフラ整備が遅れている地域も多く、生活に不便を感じることがあります。市街化調整区域は、このような特徴を理解した上で活用することが重要です。

市街化調整区域に住むメリットとデメリット

では、市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょう？

メリット

市街化調整区域のメリットは次の３つです。

• 土地価格が市街化区域に比べて安い：住宅建築のために土地購入を考えている方には、初期投資を抑えられるため魅力的
• 静かで自然豊かな環境：都市部では得られない快適な暮らしが実現できる
• 都市計画税が非課税：維持管理の費用が軽減される

このような点から、市街化調整区域はコストパフォーマンスを重視する方や自然環境を求める方に適しています。

デメリット

一方で、市街化調整区域にはデメリットもあります。

• 新築、建て替えに厳しい制限がある：市街化調整区域での建物建築は原則禁止されており、一定の要件を満たす場合に限り都市計画法の許可（開発許可または建築許可）を受けて建築可能です
• 許可手続きに時間と費用がかかる：市街化区域であれば建築確認申請を出すだけで工事に着工できますが、都市計画法の許可（開発許可または建築許可）が必要なため、1ヶ月～6カ月（農地転用や土地分筆のある場合）と10万円～200万円程度かかります
• インフラ整備が遅れている：上下水道や都市ガスなどのインフラ整備が遅れているエリアが多く、利用に不便を感じたり、余分な整備費用がかかったりします
• 生活利便性が低い傾向にある：市街化調整区域はバス停や駅、商業施設が少ないため、生活利便性が低い傾向にあります。都市部に近い場合でも、車が無いと生活が大変かもしれません。

このようなデメリットを理解し、自分のライフスタイルに合うかどうか慎重に検討することが重要です。

市街化調整区域での建築リスク

市街化調整区域で建築するにはリスクがあるため、住宅用地として土地を買う際には注意が必要です。

建築・改築に関する制限

市街化調整区域では、新築や建て替えには都道府県知事の許可が必要です。

許可を受ける要件は都市計画法第29条・第34条などに基づいており、その条件は非常に厳しい場合があります。
特に注意すべき点は、既存建物を解体した場合、新たな建築が認められないケースです。

また、一度許可された建物でも、その用途や所有者によって再利用が制限されることがあります。
こうした厳しい制限は購入時だけでなく、その後の利用計画にも影響を及ぼします。

そのため、事前に許可権者へ相談し、具体的な条件を確認することが重要です。

資産価値と売却リスク

市街化調整区域内の土地は、市場での資産価値が低い傾向があります。
そのため、不動産市場で流動性が低く、売却時には買い手探しに時間がかかる可能性があります。

また、このような土地は価格上昇も期待しにくいため、中長期的な資産運用としてはリスクがあります。

特に住宅ローン審査では担保評価が低いため、買い手側もローン利用が難しくなる場合があります。
このような売却リスクを理解し、不動産会社など専門家と相談しながら進めることがおすすめです。

自然災害リスク

市街化調整区域には自然豊かな地域が多い一方で、災害リスクも伴います。

特に土砂災害危険地域や洪水リスクの高い場所では、安全面での懸念があります。
購入前にはハザードマップなどで災害リスクを確認し、安全性について十分検討する必要があります。

また、防災設備や避難経路についても確認しておくことで、不測の事態にも備えることが可能です。
このような事前準備によって、安全性への不安を軽減できます。

市街化調整区域で物件を購入する際の注意点

市街化調整区域の物件を購入する際に注意するべき事項は次のとおりです。

購入前の確認事項

市街化調整区域で物件を購入する際には、多くの確認事項があります。

• 既存宅地かどうか
• インフラの整備状況
• 建物がある場合は建て替えできるかどうか

まず、その土地が「既存宅地」として認められているか確認しましょう。
既存宅地であれば専用住宅の建築は原則可能です（愛知県の場合）。
それでも、その土地で新たな建築や改築が可能かどうか、許可権者へ確認することが重要です。

既存宅地について詳しく知りたい方は、こちらの記事へ！
【愛知県版】既存宅地（17号）で家を建てる！土地探しから完成まで

また、上下水道・都市ガスなどのインフラ状況についても事前確認しましょう。
それぞれ未整備の場合に必要な工事等は次のとおりです。

市街化調整区域とはいえ、都市計画区域のため電気設備が無いエリアは少ないでしょう。

上下水道のインフラについては自治体のHPで確認できたり、不動産業者の物件情報でも確認できます。

工事費用については建築会社に見積もりを取る必要があります。
特に、浄化槽などは100万円以上の費用がかかるので、事前確認することで不測のトラブルを防げるでしょう。

手続きと専門家への相談

市街化調整区域内では、開発許可申請など複雑な手続きが伴い、特に農地転用許可申請や開発許可申請には専門知識が必要となります。

そのため、不動産会社や行政書士など専門家への相談がおすすめです。

また、許可権者（都道府県知事等）にも直接問い合わせることで正確な情報を得ることができます。
このように専門家と連携することで、安全かつスムーズな取引を進めることができます。

市街化調整区域の物件を売却する際の問題点

不動産を売却する場合も、市街化調整区域であれば大変です。

売却時の課題

市街化調整区域内の物件は需要が限定的なため、市場で買い手探しに苦労する可能性があります。

また、その不動産に開発許可や用途制限付許可（属人性）がある場合、売却条件も変わります。
このような課題は売却価格にも影響し、属人性のある不動産は建て替え・転売ができないために二束三文ということもあります。

そのため、売却時には適切な戦略と計画立案が必要です。

ただ、愛知県の場合には土地所有者（許可を受けた人）にやむを得ない事情（破産、死亡、競売等）があれば、用途変更（基準16号）の許可を受けて売却することも可能です。
用途変更の許可を受けて購入した人は再建築可能となります。

売却成功のポイント

市街化調整区域の物件売却は、市街化調整区域物件に特化した不動産会社への依頼がおすすめです。

買取専門会社であれば、適切な価格設定とともに、その土地のポテンシャル（例：農業用地として活用可能など）について具体的な情報提供を行うことで買い手の関心を引きやすくなります。
このような工夫によって売却成功率を高めることができます。

市街化調整区域の物件の活用方法

市街化調整区域の物件はどうにもならないと思われがちですが、活用方法もあります。

活用可能なケース

市街化調整区域内でも条件次第では活用できるケースがあります。

例えば駐車場用地、太陽光パネル敷地、小規模観光施設として運営する方法があります。

また、一部条件下では事業用地として活用できる場合もあります。
ただし、それぞれの場合でも許可取得が必要となりますので注意してください。

将来的な可能性

都市計画変更によって市街化区域へ編入される可能性もゼロではありません。
ただし、この見込みについては自治体へ確認する必要があります。

将来的な用途変更や価値上昇の可能性について検討することで、中長期的視点から活用方法を考えることも重要です。

結論

市街化調整区域内の物件は価格面や自然環境というメリットがあります。
しかし、多くの制限やリスクも伴うため慎重さが求められます。

不動産購入・売却時には十分な情報収集と専門家への相談を行いましょう。

そして、自分自身の目的やライフスタイルに合った選択肢かどうか判断してください。

このような準備によって、安全かつ満足度の高い取引につながります。

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この記事では、市街化調整区域の土地購入のポイントを解説します。また、愛知県での許可取得・土地購入時の注意点について解説します。

市街化調整区域とは

定義と特徴

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を抑制し、計画的な都市の開発を図るために指定された土地です。この区域は、主に農地や森林が多く、新たな建物の建設は原則として制限されています。しかし、条件を満たせば建設が許可される場合もあります。

市街化調整区域と市街化区域の違い

都市計画法により、市街化調整区域と市街化区域の大きな違いは、開発の適用範囲にあります。市街化区域は都市化が進み、さらに開発が推奨される地域です。このため、建設が比較的自由で、インフラも整備されています。一方、市街化調整区域では開発が抑制されており、建物建築には許可が必要です。

愛知県の市街化調整区域の特徴

道路のインフラが充実している

愛知県の市街化調整区域では、道路インフラが整備された場所が多く見られます。主要幹線道路や高速道路へのアクセスが良好で、交通の便が優れている地域も多く、不動産購入の魅力の一つです。市街化調整区域としての性質を持ちながらも、この道路の充実は土地の価値を高めます。

都市部にアクセスしやすい場所が多い

愛知県の市街化調整区域には、名古屋市や他の主要都市へのアクセスが良好な地域が多くあります。そのため、広い土地や自然に囲まれた生活を望む方には非常に魅力的な選択肢です。公共交通機関や高速道路網が充実しており、通勤負担も軽減されます。

市街化区域並みのエリアもある

市街化調整区域の中には、市街化区域と同等の利便性を持つエリアもあります。商業施設や学校、医療機関が整備され、生活環境が整った地域も多く、都市部の喧騒を離れつつ必要な施設に困らないという点で人気があります。

市街化調整区域の土地購入のメリット

土地相場が安い

市街化調整区域の土地は、一般的に市街化区域に比べて相場が安いです。特に愛知県内での購入時は、建築制限や農地転用に伴う許可の取得が必要ですが、手頃な価格で購入可能です。

広い敷地が確保できる

市街化調整区域では、広い敷地を手に入れやすいという利点があります。愛知県内でも都市部に比べ、広大な土地が多く、家族向けの住宅や農地付きの住居を希望する方には最適です。

自然が多い

市街化調整区域には、豊かな自然が多く、静かな生活環境を求める方に適しています。愛知県の市街化調整区域でも、自然に囲まれたリラックスした暮らしを提供してくれる地域が多いです。

購入時の注意点

建築許可（または開発許可）が必要

市街化調整区域で土地を購入する場合、建築許可や開発許可が必須です。プロセスは複雑で、不動産業者や専門家と連携し、しっかりと準備を進めることが大切です。

どの市町村で誰（愛知県知事？市長？）から許可をもらうかは、こちらの愛知県HPをご確認ください。

地元出身の人は分家住宅などで農地を買えるかも？

愛知県では、地元出身者が分家住宅を建てる目的で農地を購入できる場合があります。許可制で条件を満たせば取得が可能です。詳細は地元の農業委員会に相談しましょう。

分家住宅については、こちらを参照してください。

既存宅地（基準17号）は誰でも買える

市街化調整区域内の既存宅地は、一般の方でも購入が可能です。過去に許可が下りた土地で、再建築が認められることがあります。既存宅地かどうかを確認し、安心して購入を進めましょう。

理想の土地を見つけるためのポイント

不動産業者の選び方

市街化調整区域の土地購入では、地域に詳しい不動産業者を選ぶことが重要です。市街化調整区域に精通した業者は、建築許可や農地転用の手続きをサポートしてくれるでしょう。

初回相談時に「市街化調整区域の土地でも良いですか？」と最初に確認しておきましょう。反応が「ま、まあ・・・」みたいなのであれば、少し心配ですね。「店長に代わります」とか、「別の担当者に」と代わってくれるのであれば、当たりかもしれません。なぜなら、店舗に１人か２人は市街化調整区域が得意な方がいるからです。そういった得意な方がいれば代わってくれるでしょう。

購入前のチェックすべきポイント

市街化調整区域で土地を購入する際は、土地の地目確認、建築可能かどうかの確認、既存宅地かどうかを事前に確認することが重要です。

既存宅地については、土地の登記簿謄本を確認して、最低限土地の地目が昭和45年11月23日以前から「宅地」であることを確認しましょう。他にも条件はありますが、最低限これは気にしておきましょう。

不動産業者からもらえる物件資料に「市街化調整区域」の記載があれば、「基準17号許可が必要」などの文言がありますので、その点も確認しておきましょう。

まとめ

市街化調整区域の土地は、手頃な価格と広い敷地、豊かな自然環境が魅力です。愛知県では、都市部へのアクセスも良く、利便性と自然の調和を求める方におすすめです。購入を検討する際は、建築許可や開発許可の取得を確認し、専門家のサポートを受けることが大切です。

これらのポイントを押さえて、理想の土地を見つけましょう。

そのため、土地の価格が安く、固定資産税が安いなど多くのメリットがあります。

しかし、インフラの未整備や建築制限、商業活動の制限など、生活面での不便さもあります。

本記事では、市街化調整区域での建築や生活のメリットとデメリットについて詳しく解説し、特に愛知県の市街化調整区域に特徴的な状況も取り上げます。

市街化調整区域とは？その基本概念

区域の定義と目的

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき土地」として指定されています。

この区域は無秩序な開発を防ぐために設定されています。

これにより、都市の健全な成長と住民の生活の質が保たれています。

都市計画法との関連

市街化調整区域は都市計画法と密接に結びついています。

この法律に基づき、市街化区域と市街化調整区域が区別されています。

市街化区域は建物の建築・開発が推奨される土地であり、市街化区域内であればどこでも建物の建築が可能です。
※用途地域による用途制限は存在します

一方、市街化調整区域では基本的に新築や建設が禁止されています。
したがって、分家住宅や農家住宅など特定の条件を満たす場合にのみ許可が下ります。

手続きは煩雑ですが、この規制により地域の秩序が守られ、健全な発展が維持されているのです。

市街化調整区域のメリット3点

市街化調整区域のメリットは次の3つが代表的なものです。

• 土地価格が安い
• 固定資産税が安い
• 自然豊かで静かな環境

土地価格の安さ

市街化調整区域の土地価格は、市街化区域と比べると安く、相場の7～8割程度で購入できることもあります。
新築時のコストを抑えられ、広い土地を手に入れやすいというメリットがあります。

固定資産税が安い

市街化調整区域は、固定資産税が抑えられる傾向にあります。

都市計画税が不要で、そもそも評価が低いため、長期的な維持費用が少なく済むという経済的メリットも得られます。

自然豊かで静かな環境

市街化調整区域では無秩序な開発が抑制されており、自然環境が保護されています。

そのため静かで落ち着いた環境があり、交通量が少なく、日当たりの良い場所でガーデニングなどが楽しめることも魅力です。

市街化調整区域のデメリット3点

一方、市街化調整区域のデメリットもあります。

インフラの未整備

市街化調整区域のデメリットの一つは、インフラが整っていないことです。

水道、電気、ガスといった設備が都市部に比べて不十分です。
そのため、生活に必要な設備投資が高額になる可能性があります。

新築を計画する際には、インフラ状況を確認し、予想外の費用が発生しないよう注意が必要です。

商業施設の少なさ

市街化調整区域では商業施設の建設にも制限があり、新たに建築できる店舗は周辺住民サービスと言われる飲食店・コンビニ・美容院などに限られます。

そのため商業施設が少なく、日常生活の利便性が低くなる場合があります。

買い物が不便で、生活の質に影響が出ることも考えられます。

建築や増改築の制限

市街化調整区域で最も大きなデメリットは、建築や増改築の制限です。
無計画な開発を防ぐため新築や増改築には許可が必要で、要件も複雑です。

許可を受けずに買ってしまうと、建て替えができないなどのトラブルが起こる恐れもあります。

市街化調整区域の土地建物を購入する場合には、建築制限を正確に知った上で判断しましょう。

愛知県の市街化調整区域は意外と悪くない？

市街化調整区域の土地は不便なことが多いですが、愛知県に限っては住みやすい市街化調整区域の土地も少なくありません。

愛知県の市街化調整区域の特徴

愛知県の市街化調整区域は、平野部にも多く存在します。

豊田市や岡崎市、そして設楽郡などの三河地域の北部以外には山間部が少なく、市街化調整区域とはいえ住みやすい環境です。

市街化調整区域でもテレビ番組に出るような山の中の一軒家ではなく、平地の集落に許可を取って建築する方が多いです。

愛知県は道路状況が良い

また、愛知県は道路整備状況が良いことも特徴です。

国土交通省道路局の「道路統計年報」によると、一般道路の道路整備率・道路舗装率はともに全国15位（平成31年3月31日現在）です。
道路整備率は道路の実延長のうち整備済みの延長距離のことで、混雑せずに走れる道路の整備状況を表します。
混雑度に応じた幅員が確保できているかの指標にもなります。

このように道路整備状況の良い愛知県は、市街化調整区域でも車さえあれば、生活に不便は少ないと言えるでしょう。

買い物には意外と困らない愛知県

愛知県では、市街化調整区域でも車で15分ほどで商業エリアにアクセスできます。

道路状況が良いため、買い物や日常の移動にも困らず、快適な生活が可能です。

愛知県の市街化調整区域はいいとこどりできる？

愛知県の市街化調整区域では、広い土地を安価で手に入れ、静かで落ち着いた生活を送りながら都市部へのアクセスも良好です。

このようなメリットを享受できる愛知県は、とても恵まれています。
インフラの不便さはあるものの、住環境としては非常に魅力的と言えます。

まとめ

市街化調整区域での土地は、価格が安く、固定資産税が安いなど多くのメリットが存在します。

愛知県のように道路整備が進んだ地域では、車を活用することで快適な生活が実現できるでしょう。

コストを抑え、広い静かな土地を手に入れるチャンスです。
前向きに検討してみてはいかがでしょうか？

木の家を考えている方は、ハウジングバザールで資料一括請求

市街化調整区域での建築には、市街化調整区域のことに詳しい地元の建築会社がお勧めです。

しかし、「どこに頼めば良いか分からない」「一つ一つ資料請求するのが大変」という方には、ハウジングバザールの資料一括請求がお勧めです。

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ハウジングバザール

本記事では、愛知の市街化調整区域で土地購入する際の要点や許可条件を解説します。
市街化調整区域に興味がある方は必見です。

「土地が高い都市部では厳しいから、価格の安い市街化調整区域を選びたい…」とお悩みの方も、最後まで読めば、建築ができるケースや具体的な注意点を理解できます。

愛知の市街化調整区域で土地を買って家を建てる魅力と課題

市街化調整区域で土地を買って家を建てる魅力、そして課題について詳しく解説します。

広い敷地を安く購入できるメリット

愛知県の市街化調整区域は、都市部より土地価格が安いことが最大の魅力です。
さらに、広めの敷地を確保できるため、庭や駐車スペースをゆったりと取りたい方には注目ポイントでしょう。

ただし、その反面、建築が厳しく制限されていることを理解しておかないと、「買ったのに家が建てられない！」なんて事態に陥る恐れもあります。

厳しい建築規制と許可の必要性

市街化調整区域は、都市計画法によって開発を抑制するために設定されています。

建物の新築は原則禁止で、家を建てるには特別な許可が必要です。

要件を満たさない場合は、土地を買っていても家が建てられないので注意しましょう。

愛知県の市街化調整区域とは？押さえておきたい基礎知識

愛知県内には多くの市街化調整区域が存在し、自然環境や農地を守る役割を担っています。

ここでは基本的なポイントを整理しておきます。

そもそも市街化調整区域って何？

市街化調整区域とは、「無秩序な都市化を防ぐ」ために開発を抑制する地域です。
建物の新築は原則禁止で、例外的に自治体の許可を得た場合のみ建築できます。
※愛知県知事若しくは市長の許可が必要です

愛知県の場合、愛知県開発審査会基準に則って「分家住宅」「やむを得ない自己用住宅」「既存宅地」など複数の枠組みが設けられており、要件を満たすと許可が降りる仕組みです。

開発審査会基準のポイント：分家住宅・自己用住宅・用途変更など

市街化調整区域で家を建てる際、愛知県開発審査会の基準をクリアする必要があります。
ここでは主要なケースをざっくり紹介します。

1. 分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）

「親元から独立する子が家を建てる」という考え方に基づいた要件です。

市街化調整区域決定前（愛知県では昭和45年11月23日以前）からあった世帯が分化（子や孫の独立）の過程において、新たに家を建てる場合に認められる許可です。

親や祖父母が線引き前から市街化調整区域に住んでいる、建築地の土地を持っているといった人の属性による条件（「属人性」と言います）が重要視され、誰でも簡単に建てられるわけではありません。

ただし、属人性の要件を満たす場合には農地でも建築可能で、強力な要件です。

主な要件は次のとおりです。

• 親・祖父母が線引き前から市街化調整区域に住んでいる（大規模分家住宅の場合）
• 親・祖父母が線引き前から申請地を持っている（一般分家住宅の場合）
• 申請者が結婚している
• 申請者、配偶者（妻または夫）、親・祖父母が他に利用可能な土地を持っていない
  ※市街化区域に土地を持っている場合は基本的に許可NGです

2. やむを得ない自己用住宅（基準第7号）

「現在居住中の家が手狭（賃貸、実家住み）」といった事情がある場合に認められます。

現在は分家住宅とほぼ同じ属人性が必要です。

要件の細部をチェックしましょう。

3. 用途変更（基準第16号）

分家住宅など、都市計画法の許可を受けて建てた「属人性のある既存建物」を「一般住宅」に用途変更する許可手続きです。

実例

下記のようなケースが該当します。

• 5年前に分家住宅を建てたものの、所有者が破産してしまい売却せざるを得なくなった
• 40年前に農家住宅を建てたが建築主は死亡し、建築主の妻は認知症で住むことが難しくなり介護施設に入居することになった
• 昔建築した分家住宅が山間部にあり、運転免許証を返納したら買い物や病院の通院が難しく、子どもも遠方で住んでいるため生活ができないので、やむを得ず引っ越すことにした

このような「やむを得ない」事情がある場合、分家住宅などから一般住宅へ用途変更して売却することが可能です。

要件

やむを得ない事情については「死亡、破産、病気」などかなり重い事情が必要で、許可権者（愛知県や市役所）との十分な打ち合わせが必要です。

なお、用途変更は厳密に言うと、買主が新たに許可を受けてその家の使用者・所有者となります。
また、買主の要件はかなり緩く、下記の条件があれば基本的に認められます。

• 持ち家が無い（土地を持っていてもNG）
• 現在の住まいが賃貸又は実家住み
• 家を購入する必要がある（結婚している等）

このような要件なので、家を探している方はほとんどが買主の要件に該当します。
そのため用途変更の許可を受けられる土地建物は、比較的価格が高めです。

4. 既存宅地（基準第17号）

線引き前から宅地として使われている場合、属人性に関係なく許可を受けて家を建てられます。

ただし、誰でも建てられる上、宅地分譲も可能なので土地価格はそこまで安くない場合も多いです。

値段重視ではなく、自然豊かで静かな市街化調整区域に住みたい方におススメです。

【具体的ステップ】愛知で市街化調整区域の土地を探すには？

以下の手順で進めると、失敗や無駄な出費を抑えやすくなります。

1. 属人性の有無を確認：
   「実家が市街化調整区域にある」、「親・祖父母が昔から持っている農地がある」、といった場合には分家住宅など属人性のある許可を受けられる可能性があります。
   属人性がない場合は、既存宅地（17号）や用途変更（16号）の物件を探しましょう。
2. 希望エリアの不動産情報をリサーチ：
   市街化調整区域で売りに出されている土地を探す。
3. 役所や専門家に相談：
   購入予定の土地が本当に許可要件に合うかを照会する
4. 金融機関との事前打合せ：
   ローン審査について確認。市街化調整区域はローン審査が厳しめです。
   ※参考記事：分家住宅は住宅ローンが通らない？分家住宅100件以上のローン傾向を暴露
5. 契約・許可申請：
   不動産契約後に正式な建築許可を申請します。許可が下りたら家づくりスタート

物件情報だけでなく、自治体への確認や専門家との相談が必須ステップです。

許可要件が曖昧なまま購入してしまうと「建てるつもりが建てられない」など取り返しのつかないトラブルに発展するかもしれません。

配偶者や両親の実家要件も要チェック

大規模分家住宅などの場合、配偶者側の実家が要件を満たしているケースがあります。

自分がNGでも、奥様やご主人の実家をたどると条件クリアできることもあります。
そのため、できるだけ多くの可能性を検討しましょう。
実際に視点を変えて、許可を受けられたケースも存在します。

市街化調整区域で家を建てるメリット・デメリット

メリットとデメリットを簡単にまとめると、以下のようになります。

• メリット: 土地が安い / 広い敷地が得られる / 自然環境が豊か
• デメリット: 建築許可が必要 / インフラが不十分 / 生活利便性が低い / ローン審査が厳しい

「庭付きの広い家に住みたい」「費用を抑えたい」という人には魅力的です。
しかし、事前の確認をしっかり行わなければ後悔につながる可能性も高いです。

まとめ：愛知の市街化調整区域で土地を買うなら「許可要件の把握」がカギ

愛知の市街化調整区域で土地購入を検討する場合、分家住宅（基準第1号）・自己用住宅（基準第7号）などの許可要件を理解することが欠かせません。

親が昔から市街化調整区域に住んでいるなどの属人性が無い場合、既存宅地や用途変更（16号・17号）での許可を視野に入れ、専門家に相談しながら進めるのが安心です。

広い敷地を安く手に入れられる魅力と、建築制限やインフラ面のデメリットを比較し、自分のライフスタイルに合うか慎重に見極めましょう。

もし迷う場合は、市街化調整区域に詳しい行政書士や不動産の専門家に相談してみるのがおすすめ。「本当に家が建てられるか」を購入前にしっかり確認すれば、後悔や失敗を最小限に抑えられます。

ぜひ、行動を先送りせず、失敗を回避するための情報収集を始めてみてください。
思い描くマイホームを、愛知の市街化調整区域で実現できるかもしれません。