不動産税制の基礎知識から市街化区域との比較まで詳しく解説！

農地と非農地でどれくらい差が出るのか、リアルな数字を交えて検証しました。
不動産購入を検討中の方、必見です！

不動産にかかる税金とは？

不動産にかかる税金といっても、状況に応じて次のような税金がかかります。

大きく分けると、不動産を所有している時にかかる税金（固定資産税・都市計画税）、不動産の所有権移転（贈与、相続、売買）した時にかかる税金（相続税、贈与税、登録免許税、不動産取得税）、そして不動産売却により利益を得た時の所得税（譲渡所得税）の３種類が存在します。

それぞれについて解説します。

不動産を所有している時にかかる税金

土地建物（不動産）を所有している時に課税される税金は、固定資産税と都市計画税です。

市区町村が不動産所有者に課税する税金で、一般には「固定資産税」と言われますが実際には「固定資産税」と「都市計画税」に分かれます。

最近届いた固定資産税課税明細書を見てみましょう、都市計画税の項目で課税されているハズです。

そして、都市計画税が課税されていない場合は・・・市街化調整区域か都市計画区域外の土地となります。

固定資産税

固定資産税は、土地家屋などの固定資産を所有する人が、土地家屋が所在する市区町村に納税する税金です。

そして、固定資産税は税収の使途が定められていない税（普通税）なので、徴収した市町村により道路や学校、公園などの公共施設の設備のほか、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。

固定資産税の納税義務者はその年の１月１日時点に登記簿や土地課税台帳に登録されている人で、4,000万人以上が納税しているそうです。
※総務省　地方税制度　固定資産税「納税義務者（税を納めなければならない人）」より引用

税額は固定資産税評価額の1.4％ですが、詳しくは後述します。

都市計画税

都市計画税は、目的の定められていない普通税の固定資産税と異なり、目的税（一定の政策目的を遂げるために税収の使途が定められている税）であり、市町村の発展のため、都市計画事業（道路、水路、公園などの公共施設の設備）や土地区画整理事業など一定の事業に使われます。

課税対象は市街化区域内に土地や家屋を所有する個人・法人であり、市街化調整区域や都市計画外は対象から外れています。

なお、都市計画税の税率は固定資産評価額の最大0.3％です。

不動産を取得した時にかかる税金

不動産を取得した時にかかる税金は次のとおりです。

相続税

亡くなった人が所有していた不動産を相続したり、死因贈与、遺贈を受けたりした人には相続税が課税されます。

計算方法は省略しますが、亡くなった人の遺産全額（プラスの財産もマイナスの財産の合算）が基礎控除額（3000万円＋相続人の数✕600万円）を超えていれば課税対象となり、死亡日の翌日から10ヶ月以内に相続人全員で申告する必要があります。

税率は累進課税で最大55％です。
ただし、控除額があるため、実際の税率はもっと低くなります。
※国税庁：相続税のあらまし　より

贈与税

生きている個人から生きている個人に不動産を贈与した場合、贈与を受けた側（不動産をもらった人）に贈与税が課税されます。

こちらも累進課税で最大55％ですが、基礎控除が3000万円の相続税と違い、贈与税の基礎控除は年間110万円しかありません。

そのため不動産の贈与を受けると多くの場合、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。

不動産取得税

不動産取得税は都道府県が徴収する税金で、相続以外で取得した場合（贈与、売買、死因贈与）に課税されます。

税率は課税標準額の4％、住宅及び土地については3％（R9年3月31日まで）です。

また、以下のような特例もあります。

＜住宅・住宅用地の特例＞　（昭和29年創設）

• 新築住宅→1,200万円を控除
• 中古住宅→住宅の新築時期により最高1,200万円を控除
• 住宅用地：税額の減額措置（新築・中古とも）・・・150万円又は床面積の2倍の面積（200m2限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じて得た額を減額

＜住宅用地・商業地等の特例＞　（平成6年創設）

住宅用地、商業地等の取得に係る課税標準としての価格を、評価額の1／2に圧縮

不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金（譲渡所得税）

不動産を売却するときに得る所得が譲渡所得です。
この所得には税金がかかり、譲渡所得税と呼ばれています。

具体的には「所得税」と「住民税」、2つの税金が発生し、2037年12月までは復興特別所得税も発生します。

土地の売却利益には譲渡所得税を支払う必要があるといわれますが、正しくは譲渡所得税という税金ではなく、土地の譲渡をした際の利益にかかる「所得税」「住民税」を総称して、譲渡所得税と呼ばれています。

計算式は次のようにして算出します。

1．譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 土地の売却（譲渡）代金) － (取得費 ＋ 譲渡費用(＝売るために直接かかった費用)）

2．課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除

3．税額の計算式
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税（平成25年から令和19年まで））

所得税の税率は次のとおりです。
短期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合）の所得税は30%、住民税は9%で、合計39%の税率。

長期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合）の所得税は15%、住民税は5%で、合計20％の税率。

印紙税・登録免許税

不動産売買で交わす売買契約書には、記載された契約金額の多寡に応じて収入印紙が必要です。

また、登録免許税とは不動産の名義変更時に法務局へ納める手数料で、売買であれば固定資産税評価額の1000分の20、相続などは1000分の4と決められています。

市街化調整区域は市街化区域より固定資産税が安い、は本当か？

結論から言いますと、「市街化調整区域の農地はめちゃくちゃ安い、農地以外（住宅地や更地）は少しだけ安い」です。

市街化調整区域の農地と農地以外について解説します。

市街化調整区域かどうかを調べたい方は、こちらの記事↓より！

市街化調整区域内農地の固定資産税は激安

市街化調整区域内農地は固定資産税評価額が激安です。

どのくらい安いかというと、周辺の市街化調整区域宅地の30分の1～100分の１程度です。

土地の課税評価額の評価方法は固定資産評価基準が決められており、農地は田・畑などの区分に応じて標準田・標準畑という基準となる田畑の価格を参考に、周辺農地の取引価格などを参考に評価されます。

周辺農地も市街化調整区域なので取引がほとんど無く、高くなる要素がありません。

※市街化区域農地については状況が類似する宅地を基準として評価されるので、それなりの評価額となります

市街化調整区域内の非農地は少しだけ固定資産税評価額が安い

意外かもしれませんが、市街化調整区域の宅地、更地（雑種地）などは市街化区域と固定資産税評価額はあまり変わりません。

農地は、市街化区域内農地とそれ以外のエリアの農地でそもそも評価方法が違いましたが、非農地にはそのような違いがありません。

そのため、非農地は市街化区域・市街化調整区域で評価額に大きな差はありません。

実勢価格（周辺の取引価格）での修正分があるくらいですが、1割もないでしょう。

都市計画税（0.3％）がかからない

市街化調整区域は市街化を抑制する土地のため、市町村の発展のための目的税である都市計画税は課税されません。

固定資産税は通常1.4％のため、都市計画税が0.3％と考えると毎年の税率は1.7％➡1.4％と2割程度安くなります。

もしも、課税標準額1000万円の市街化区域の宅地Aと市街化調整区域の宅地Bがあれば、宅地Aの1年間の固定資産税・都市計画税は17万円、宅地Bは14万円と3万円の差額が生じます。

同じ市町村内であれば基準となる標準宅地もあまり変わらず、固定資産税の課税標準額も大きくは違わないでしょう。

結論

市街化調整区域の固定資産税が安い、というのは実際は2割程度（非農地の場合）です。

市街化調整区域は都市計画税（0.3％）分が課税されていないため、その分、市街化区域よりも安くなります。

また、農地については市街化区域農地と市街化区域以外（市街化調整区域、都市計画区域外）での評価方法がそもそも違うため、比較にならないくらい安いです。

市街化調整区域の不動産購入を考えている方は参考にしてみてください。

市街化調整区域の土地を高く売るためには、建築制限やインフラ整備の遅れ、住宅ローン審査の厳しさなど、売れない原因を理解し、適切な対策を講じることが重要です。

本記事では、市街化調整区域の土地を高く売るための5つの方法を詳しく解説します。訳あり物件の買取業者活用や活用方法まで、売却を成功させるポイントを紹介！

市街化調整区域の土地を手放したい人に必要な基礎知識

市街化調整区域とは、都市計画法により開発を抑制する目的で指定された区域です。
そのため、一般的な宅地や商業地と比べて売却が難しい特徴があります。

所有者にとっては、固定資産税や維持費の負担が重い、困り者です。
また、相続の際には評価額が高くなることもあります。

こうした土地を適切に手放すには、規制・地目の違いを理解することが重要です。

都市計画法による建築制限を理解する

市街化調整区域では、原則として新たな建物の建築が認められていません。
ただし、特定の条件を満たせば許可が下りるケースもあります。

例えば、「分家住宅」のように、既存の土地所有者が建築する場合や、「公益性のある施設（社会福祉施設など）」を建設する場合は、自治体の許可を得られる可能性があります。

また、見直しにより一部の市街化調整区域が市街化区域に編入されることもあります。
このようなケースはとても稀ですが、将来的に土地の価値が上がるかもしれません。

そのため、売却タイミングは慎重に見極めることも重要です。

宅地・農地・山林など地目による違い

土地の地目は、売却や活用方法に大きな影響を与えます。
市街化調整区域の土地には「宅地」「農地」「山林」などの地目が設定されています。

それぞれ異なる規制・特徴がありますので紹介します。

• 宅地：すでに住宅が建っている場合は、比較的売却しやすい
• 農地：農地法の制約があり、転用には農業委員会の許可が必要。地目変更なしでは農業以外の用途に利用できない。
• 山林：保安林などであれば、都市計画法以外の手続も必要です。

このように同じ市街化調整区域の土地でも地目によって、売却方法が異なります。

更に言えば、宅地にも2種類あります。
市街化調整区域決定前からの土地は既存宅地と呼ばれ、建物の建築が行いやすく、買い手もつきやすい、人気の土地です。
しかし、分家住宅などの許可により、市街化調整区域決定後宅地となった土地は「新宅地」と呼ばれ、新たに建物を建てる場合には用途変更などの許可手続きが必要であり、その制限のために売却が難しいとされています。

売却前を考える際には地目を確認し、地目ごとに適切な手続きの準備も重要です。

意外と高い相続税評価額

市街化調整区域の土地は、一般的に市場価値が低いと考えられがちです。
しかし、相続税の評価額も必ずしも低いとは限りません。

市街化調整区域の土地の相続税評価額は、多くの場合は「倍率方式」で計算されます。
倍率方式では農地の評価額も決められた倍率（20倍～70倍程度）で評価され、固定資産税評価額に指定された倍率をかけた金額が、相続税の評価額となります。

もしも100坪の農地が10万円の固定資産税評価額、倍率30倍の土地であれば300万円の相続税評価額となります。
実際には終身営農することで、評価額を10万円のままにすることも可能です。
※農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例（国税庁HPより）

このように、農地は実際の市場価格よりも高い評価額が設定される傾向があります。
そのままだと、相続税の負担が想定以上に大きくなるケースがあります。

相続の際には、評価額を正確に把握し、適切な節税対策を講じることが重要です。

なぜ市街化調整区域は売れにくい？3つの主要原因

市街化調整区域の土地は、市街化区域の土地と比べて売却が難しいとされています。

その主な原因は、建築制限、インフラ整備の遅れ、住宅ローン審査の厳しさにあります。
これらの問題を理解し、適切な対策を講じることが、スムーズな売却につながるでしょう。

建物建築には許可が必要

市街化調整区域では、建物の建築が原則禁止されています。
ただし、以下のようなケースでは建築許可を得られる可能性があります。

• 分家住宅：一定の条件を満たせば、親族が新たに住宅を建てられる。
• 公益施設：社会福祉施設や教育機関など、公益性の高い建築物は許可要件あり
• 特例許可：特定の用途に限り、例外的に建築許可が下りる

これらの条件を満たさない場合、新たに建物を建てることはできません。
そのため、土地の用途が制限され、買い手が見つかりにくくなります。

インフラ整備の遅れ

市街化調整区域では、上下水道やガスなどのインフラ整備が不十分なことが多く、生活環境が不便になりがちです。
特に、水道や道路が未整備は住宅建築のハードルが高く、価格が下がる原因です。

自治体によっては、負担金を支払うことでインフラ整備を進められる場合もあります。
そのため、売却前に自治体へ相談し、インフラ整備の可能性を確認することが重要です。

住宅ローン審査が厳しい

市街化調整区域の土地は、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。その理由は、以下の点にあります。

• 担保評価が低い：将来的な資産価値が不透明であるため、金融機関が融資を渋る。
• 住宅の建築制限：ローン審査の際、建築許可が取得できるかどうかが大きなポイント
• 流動性の低さ：市街化調整区域は銀行側のリスクが高く、融資の対象になりにくい。

住宅ローンの利用が難しいため、買い手の多くが幾つかの金融機関を探し、場合によっては現金購入を検討することになります。

結果として売却までの期間が長引くことが多いです。

農地の売却・転用が難しいと言われる理由と手続きを詳しく知る

市街化調整区域の農地を売却するには、農地転用の手続きを理解する必要があります。
農地転用とは農地を農地以外の宅地や雑種地などに転用することですが、農地転用には都道府県知事の許可が必要です。

また、農地転用許可を得ずに転用すると、最大3年以下の懲役または1億円の罰金が科されるかもしれません。
農地を転用する際には、必ず正式な手続きを取ってから転用しましょう。

許可を取らずに違反転用した場合、３年以下の懲役または300万円以下（法人は１億円以下）の
罰金を科せられる場合があります。

引用：STOP!!農地の違反転用（農林水産省）

本章では、農地転用の手続き、難しさについて解説します。

農地法4条・5条の許可手順と必要書類

農地転用には、「農地法4条」と「農地法5条」による許可が必要です。

• 農地法4条：農地の所有者が自ら転用（例：駐車場にする）する場合の手続き。
• 農地法5条：農地を第三者が転用する場合の手続き。（売却または賃貸）

必要書類として、土地登記簿、申請書、転用計画書、土地利用計画図などが必要です。
申請は市町村の農業委員会を通じて行い、最終的には都道府県知事が許可が下ろします。

【注意】申請＝許可ではない

許可手続きは「禁止されている行為について、特別に許可を受けて行う」ため、「申請すれば必ず許可が下りるわけではない」ことも知っておきましょう。

たとえば、「自宅の駐車場が必要なので農地転用したい」、などは許可が下りません。
理由としては、「自宅敷地に他に停められる場所がある」「本当にそれだけの車が必要か」「他の土地で借りられないか？」など、理不尽に思われるレベルで詰められることがあります。

比較的通りやすい理由は、「病院で患者が多く、駐車場が不足している。周辺で駐車場借りているが、足りずに路上駐車が多く、『周辺住民からクレームが出ている』」といったものです。
緊急性（今現在困っている）・公益性（周辺住民の為）・合理性（他に対策したが他に方法が無い）、といった理由がつけばどうにかなる、イメージです。

このように、農地転用許可申請には役所との念入りな打ち合わせが必要です。

農地転用できる農地とできない農地がある（農地の種別）

すべての農地が転用できるわけではなく、以下のように区分されています。

• 農業振興地域内農地：原則として転用不可。例外的に認められる場合もあるが、ハードルが高い。
• 甲種農地：農業上の重要性が高く、転用がほぼ不可能。
• 一般農地（第1種～第3種）：第3種であれば比較的転用しやすいが、許可と合理的な理由が必要

事前に自治体の農業委員会で確認し、転用可能な農地かを調べることも重要です。

周辺農地への影響、排水に配慮が必要

農地転用の際には、周辺農地への影響が考慮されます。
特に、以下の点に注意が必要です。

• 排水対策：農地を宅地にすることで、周辺農地の水はけが悪くなる可能性がある。
• 農道・用水路の変更：生活排水が農業用水路に入らないよう注意すること。近隣住民や自治会との合意形成が求められる。
• 景観・環境への配慮：地域の開発方針と調和するかどうかが審査のポイントとなる。
  近隣農地に日影ができないように高さや位置を調整するなど。

転用申請から完了までにかかる期間と費用目安

農地転用には時間とコストがかかります。一般的な目安は以下のとおりです。

• 審査期間：3～6か月程度（自治体によって異なる）。
• 費用：行政書士への依頼費用や開発負担金などを含め、50万～200万円程度。

転用の許可が下りた後も、地目変更の登記や各種手続きが必要となります。

農地の買い手が見つかった場合でも、スケジュールを慎重に立てることが重要です。

市街化調整区域の土地を高く売る3つの方法

売れにくい市街化調整区域の土地でも、工夫次第で価値を高め、売却を成功させることが可能です。
ここでは、市街化調整区域の土地を高く売るための3つの具体的な方法を紹介します。

【方法1】分家住宅などを一般住宅に用途変更する

分家住宅の許可を受けて建てた建物は、建築主とその家族（配偶者・子・孫）しか居住できません。
そのため、他の人が買ったとしても居住してはいけません。
黙っていれば気付かれないかもしれませんが、建て替えの際に建築確認申請を出すとバレてしまい、
建て替えができないという最悪の状況に陥ってしまいます。

そんな状況になったケースはこちらの記事で紹介しています。↓

しかし、建築主の死亡や破産などやむを得ない状況であれば、「分家住宅から一般住宅への用途変更」の許可手続きを行って、別の人に売却することが可能です。

愛知県であれば、愛知県開発審査会基準第16号という基準で規定されています。
詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

全国でもほとんどの市町村に用途変更の規定が存在しますので、ご自分の所有する土地の市町村役場で確認すると良いでしょう。

【方法2】建物用地以外として売却する（駐車場、資材置き場）

住宅として売却できない場合、駐車場や資材置き場として売る方法もあります。
特に、以下のような用途での需要が見込めます。

• 企業のトラック駐車場：2024年問題で流通業界は駐車場・中継基地を探しており、現在も駐車場のニーズは高いです
• 資材置き場（建設会社、物流業者向け）：成長中の建設会社は資材置き場用地を探しており、売却に至らずとも借地で定期収入になるケースもあります
• 貸し農園や家庭菜園用地：近年、都市部では数坪の農地を借りて、週末に農作業を行う人が増えています。都市部に近いのであれば、貸し農園などを営む業者への売却ができるかもしれません。

このような用途であれば、買い手の幅が広がり、売却の可能性が高まります。
また、売却が難しい場合でも借地の方法も考えておきましょう。

【方法3】訳あり物件専門の買取業者を利用する

通常の不動産市場では買い手が見つかりにくい土地でも、訳あり物件を専門に扱う業者を利用すれば、比較的スムーズに売却できます。

これらの業者は、転用可能な土地や事業用地として独自の活用方法や販売ルートを持っているため、
市場価格よりも低めですが、確実に速やかに売却できるメリットがあります。

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売却以外の活用方法をまとめて検討｜社会福祉施設・空き家バンクなど

市街化調整区域の土地は売却が難しいケースが多いため、売れなかった場合の活用方法を検討することも重要です。
特に、自治体の制度を活用した転用や賃貸活用を行うことで、土地を有効に活かす手段があります。

公益施設や社会福祉施設への転用事例

市街化調整区域では、住宅建築が難しくても、社会福祉施設や公共施設としての転用であれば認められます。
ただし、事業者からの許可申請が必要なため、声がかかるのを待つか、不動産業者に紹介してもらえるよう仲介（不動産媒介）契約を締結しておくことになります。
実際に建てられる建物は以下のようなものです。

• 介護施設・デイサービスセンター
• 老人介護施設
• 病院
• 障がい者支援施設

このような施設の需要がある地域では、NPO法人や自治体が買い手となる可能性もあります。
特に、過疎化が進んでいる地域では、公共施設としての転用が自治体の支援を受けられる場合もあるため、事前に自治体へ相談してみるとよいでしょう。

空き家バンクや自治体のマッチングサービス利用

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家・空き地の売却・賃貸情報をまとめたデータベースです。買い手を探しにくい市街化調整区域の土地でも、こうしたサービスを活用することで売却のチャンスが広がります。

• 空き家バンクに登録する（自治体のウェブサイトから手続き可能）
• 自治体が主催する不動産マッチングイベントに参加
• 地域の活性化事業に協力し、補助金を受けながら売却

市町村によっては、移住促進事業と連携し、空き家や土地活用に力を入れているところもあります。
自治体のホームページなどで最新情報を確認し、活用できる制度がないかチェックしましょう。

駐車場や資材置き場として賃貸する

売却が難しい場合、土地を活用して賃貸収入を得る方法もあります。
特に、以下のような用途で活用が可能です。

• 月極駐車場として貸し出し（トラックや大型車両用のスペースとして需要あり）
• 資材置き場として貸し出し（建設会社や解体業者が利用するケースが多い）
• キャンプ場やアウトドア施設に転用（近年、アウトドアブームで需要増）

このような活用方法を検討することで、売却できない土地でも収益化することが可能です。

遠方在住や相続問題で管理が難しいときの対処法

市街化調整区域の土地を相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しいケースも多く見られます。
このような場合、管理代行サービスの活用や、手放すための具体的な手段を検討することが重要です。

不動産所有者としての管理責任はどこまで？

土地所有者には管理責任が発生します。
特に、以下のようなリスクに注意が必要です。

• 雑草や不法投棄の問題：放置すると近隣住民とのトラブルに発展
• 境界トラブル：隣地との境界が曖昧な場合、後々の売却に影響するかもしれない
• 固定資産税の負担：利用していなくても毎年固定資産税がかかる

このような問題を避けるため、定期的な管理を行うか、早めの売却・活用を検討することが望ましいでしょう。

地元の専門業者・管理代行サービスに依頼する利点

遠方に住んでいる場合、地元の管理代行サービスを利用すると、手間をかけずに土地を維持できます。主なサービス内容には以下のようなものがあります。

• 定期的な草刈り・清掃
• 土地境界の維持管理
• 不法投棄や不法占拠の監視

費用は業者によって異なりますが、年間5万～15万円程度で対応してくれるケースが多いです。
長期的に維持する場合は、こうしたサービスの利用を検討するとよいでしょう。

相続放棄や国庫帰属制度は本当に得か？メリットとデメリット

相続した土地が不要な場合、「相続放棄」や「国庫帰属制度」を利用して手放す方法もあります。

• 相続放棄：相続を放棄することで、固定資産税の負担を回避。ただし、他の相続人に負担が移るため、家族間でのトラブルになる可能性がある。
• 国庫帰属制度：一定の条件を満たせば国が土地を引き取る制度。
  ただし、審査が厳しい上、境界確定測量する必要があるなど、利用のハードルは高い

これらの制度を利用する場合、条件をしっかり確認し、専門家に相談するのが望ましいです。

よくある質問（FAQ）

市街化調整区域の土地に関するよくある質問と、その回答をまとめました。

「市街化調整区域から外す」ことは可能？

市街化調整区域から外すには、自治体の都市計画の見直しが必要です。
そのため、個人の希望で市街化調整区域から外すことはできません。

ただし、将来的に自治体が区域の再編を行う可能性があるため、最新の都市計画情報をチェックして
おくとよいでしょう。
「（自治体名）　マスタープラン」と検索すると、その自治体の今後10年程度の開発方針を見ることができるので、市街化調整区域の取り扱いについても調べておくと良いでしょう。

建物が既にある場合、売却や用途変更はどうなる？

建物がすでにある場合でも、その建物を活用して売却することが可能です。

例えば、リフォームして販売したり、空き家バンクを利用して買い手を見つける方法があります。
ただし、再建築不可（分家住宅など）は既にご紹介したとおり、用途変更の許可が必要です。
行政書士などの専門家に依頼して、リスクもある事前に自治体へ確認が必要です。

買い手が見つからないときの最終手段は？

どうしても買い手が見つからない場合、以下の方法を検討できます。

• 訳あり物件専門の買取業者に売却（市場価格より低くなるが、確実に売れる）
• 自治体の引き取り制度を利用（特定の条件を満たせば、自治体が買い取る場合も）
• 寄付や無償譲渡を検討（NPO法人や団体に無償提供することで処分できることも）

買い手が見つかりにくい場合は、こうした手段を活用することで、早期の処分が可能になります。

本記事では、分家住宅や共同住宅、駐車場経営、資材置き場などの活用術を徹底解説。

許可を得るための手続きや注意点も詳しく紹介します。

成功事例を交えながら最適な土地活用法を提案しますので、最後までご覧ください。

市街化調整区域とは？基本を押さえよう

都市計画法で決められる都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域に分けられます。

市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然を守る区域です。

そのため、市街化調整区域では建築・開発の規制が厳しく、原則として新たな建築が禁止されていますが、分家住宅や社会福祉施設など、一定の要件を満たせば建物の建築が可能です。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法で定められる区域の一つです。
既存の市街地を優先的に整備するため、将来的な大規模開発を抑制する狙いがあります。

農地や自然環境の保護にも配慮されており、新しい建物を建てる場合は許可が必要です。
公共投資は区域を集中して行われているため、市街化調整区域の優先順位は相対的に低く、インフラ整備や補助金の対象範囲外となることも多いです。

日本における市街化調整区域の実情
（2024年建築着工統計調査より）

令和6年の建築着工統計調査によると、居住専用住宅の着工件数は全国で約80万棟です。

そのうち市街化調整区域内で建てられた居住専用住宅は約3万7,000棟に達します。
（全体の約4.7％）
出典：2024年建築着工統計調査（国土交通省）※e-Stat：政府統計ポータルサイトより

そのうち約3万1,000棟が個人名義、約5,800棟は会社名義でした。

市街化調整区域で建築できる建物は、分家住宅や農家住宅が知られています。
これらの建物は個人の専用住宅のため、会社名義が15％あることに少し驚きました。

ただ、地域によっては既存宅地制度、建替え、自治体ごとに定めた開発審査会基準を活用することで、多様な利用形態が実現しているのが実情です。
市街化調整区域の土地活用には、これらの基準を知ることがとても重要です。

市街化区域との違いと整備方針

日本の人口の約7割が住んでいると言われる市街化区域は、住宅や商業施設の建設を積極的に進める
エリアとして整備が行われます。
一方、市街化調整区域は農地や自然環境を優先的に保全し、開発が抑制されます。

そのため、上下水道や道路といったインフラの整備も市街化区域が優先され、市街化調整区域では
利便性が劣る傾向にあります。
土地活用においては、インフラ整備の遅れというリスクも覚えておきましょう。

しかし、地域の特性を活かした独自の活用法を考えることで土地の価値を高められる可能性があり、
隠れたプラスの面も存在します。

市街化調整区域で建築される住宅の実態

市街化調整区域でも、条件を満たせば戸建てや共同住宅を建築できます。
実際には法人名義での事業利用も行われており、個人所有だけにとどまりません。

そのため、市街化調整区域の土地を持っていて活用方法を考えている方は個人だけでなく法人向けの活用方法も考えると、新たな可能性がみつかるかもしれません。

市街化調整区域でも会社名義の専用住宅が建てられる理由

先ほど紹介した2024年の統計によると、市街化調整区域に建築された居住専用住宅は全国で37,423棟でした。

このうち31,583棟が個人名義で、5,769棟は会社名義です。
個人所有が多い傾向はありますが、一定数の法人名義が存在する点が気になりますね。

法人名義の住宅があるということは、経営目的で共同住宅を建てるケースが考えられ、環境や利便性を踏まえて、市街化調整区域にも土地活用による事業のチャンスがあると言えます。

全国の傾向を考えるために、私が許可制度を把握できている愛知県を例に出してみます。

愛知県の事例：会社名義の専用住宅が792棟建築できた背景

愛知県内の市街化調整区域では、会社名義で建てられた居住専用建築物が792棟にのぼります。

建築着工統計調査の分類では、建物の定義が次のように書かれています。

• 居住専用建築物：専ら居住の用に供せられる建築物をいう。
• 居住専用準住宅：専ら居住の用に供せられる建築物で個々の炊事施設を有しない建築物をいう。

引用：建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義　より（国土交通省）

居住専用準住宅は、高齢者や障がい者が共同生活を行うグループホーム、サービス付き高齢者向け住宅（各部屋に炊事施設がないもの）などの社会福祉施設が該当します。

一方、居住専用建築物は個人の専用住宅、一般的な共同住宅が該当します。

共同住宅や寄宿舎建築での土地活用（愛知県開発審査会基準）

愛知県内の市街化調整区域で居住用専用建築物で許可を受けられる建物は次のとおりです。

個人の専用住宅が建てられる要件

• 分家住宅：愛知県開発審査会基準第1号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存集落内のやむを得ない自己用住宅：愛知県開発審査会基準第7号
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、誰でも建てられる
• 農家住宅：都市計画法第29条第2項
  ※賃貸、無許可売買禁止（売却には16号許可が必要）

共同住宅が建てられる要件

• 事業所の社宅及び寄宿舎：愛知県開発審査会基準4号
  ※自己の業務用（調整区域内にある事業所の事業者が従業員用の社宅・寄宿舎を建てる）のみ
• 大学等の学生下宿等：愛知県開発審査会基準5号
  ※市街化調整区域にある大学に通学する学生のみを対象とするもの
  　申請者（建築主）＝大学、でなくても可能
• 既存の宅地における開発行為又は建築行為等：愛知県開発審査会基準第17号
  ※属人性無し、共同住宅の建築も可能
• 条例で指定した土地の区域内において行う開発行為：都市計画法第34条第11号
  ※指定された区域であれば誰でも専用住宅、兼用住宅、共同住宅を建築できる。
  　ただし、新城市・岩倉市など一部の市町村のみ

このように、愛知県であれば土地活用として建築できるものは、5号の大学等の学生下宿等、既存宅地・都市計画法34条第11号区域での共同住宅建築です。

ただ、事業者が社宅を建てる場合に土地を貸し出すことはできるので、広い意味での土地活用の可能性もあります。

これは愛知県知事許可のお話ですが、自治体によって条件は異なります。
事前に基準を確認しながら計画を進めることが大切です。

市街化調整区域の土地活用は可能？

市街化調整区域の土地は制限が多い一方で、工夫次第で収益性を高める手段があります。
許可を取得すれば建築も可能となり、土地活用のチャンスを見いだせるでしょう。

活用の基本ルールと制限

市街化調整区域では、自治体が示す開発許可基準を満たすことが必須となります。
農林漁業や公共施設など、特定用途に限って開発が認められます。
許可手続きには書類作成や審査が必要で、時間や費用がかかる点に留意しましょう。
制限を理解したうえで、実行可能な活用プランを検討することが大切です。

建物を建てない土地活用の選択肢（駐車場・資材置き場など）

大がかりな建物を建てなくても、駐車場や資材置き場なら手続きが比較的シンプルです。
砂利敷きや舗装工事程度で運用を開始できるため、初期投資を抑えつつ賃料収益を得やすい利点があります。

資材置き場の場合は近隣への騒音や影響を考慮し、適切な管理体制が必要です。
私も以前、資材の保管スペースとして月額賃貸をお手伝いした経験があります。

許可を得て建築物を建てる場合

特定の要件を満たせば、住宅や周辺住民のための店舗などを建てられます。

専用住宅、共同住宅については既にご紹介したとおりです。

自治体ごとの開発審査会基準や独自ルールを踏まえ、許可を取得できるかどうかを精査しましょう。

周辺住民のための店舗（都市計画法第34条1項）の要件については、公共利益に資するかどうかも判断材料となり、「本当に必要か？」「同種の店舗が他に沢山ないか？」「どんな人が使うのか」といったニーズ調査も必要となります。
許可を通すには専門知識だけでなく経験も重要です。

許可手続きについては、できるだけ早い段階から行政書士に相談しておくと安心です。

市街化調整区域の建築で注意するポイント

建物を計画する際は、下記の項目を特に調べておきましょう。

• 何の要件（分家住宅？既存宅地？）で許可を受けられるか
• 土地・建物の規模は適正か？（分家住宅なら敷地が500㎡未満）
• 建物の用途は基準に合致しているか？（店舗であれば居住部分はNG、など）
• 業務用建築物の場合、建物所有者（許可申請者）＝事業者という条件があるかどうか？
  ※原則、建物所有者（許可申請者）＝事業者。ただし、大学の寄宿舎は建物所有者＝大学でなくても良い（愛知県知事許可の場合）

建築計画前にチェックするポイント（具体例）

分家住宅、共同住宅、大学の学生下宿、周辺住民のための店舗だと次のとおりです。
※参照　市街化調整区域の審査基準（愛知県HP）より

これ以外にも許可を受けるための要件があります。
必ず、計画段階から愛知県の建設事務所または行政書士・建築士に相談して、要件や規模の確認をしておきましょう。

このように、市街化調整区域の土地でも活用できる可能性はあります。
上記の例であれば、分家住宅以外の事業者を探して借地することも考えてみましょう。

市街化調整区域の土地を活用する方法6選

市街化調整区域でも、工夫と許可次第で収益化できる方法があります。
活用法を比較検討し、自分の目的や資金に合ったプランを選ぶとよいでしょう。

駐車場経営（コインパーキングなど）

車社会の地域では、駐車スペースへの需要が高いです。
特に駅周辺や商業施設の近隣であれば、コインパーキングとしての集客が見込めます。

舗装や機器の設置にはある程度の初期費用がかかりますが、シンプルな仕組みで長期的な安定収益を狙えます。
集金管理を専門会社に委託すると、オーナーの負担を軽減できます。

太陽光発電・再生可能エネルギー活用

日照条件や土地の大きさを活かし、太陽光発電所を設置するケースもあります。
固定価格買取制度を利用することで、長期的な売電収入を期待できます。

資材置き場としての活用

土地をフェンスで囲み、企業や個人に賃貸する形態も有効です。
建物を最低限に抑えられるため、投資のハードルが比較的低い点がメリットといえます。

地盤強度や災害リスクを考慮し、保険や管理体制を整えることが重要です。
アクセスしやすい立地なら、運送業や建設業の需要を取り込む余地があります。

ただし、倉庫は建物として扱われるため、倉庫を建てる場合には建築許可・開発許可が必要ですが、
愛知県では「倉庫をのみ建てる」許可は存在しないため、他の店舗の許可などで附属建物としてしか
建てられないことを知っておきましょう。

霊園・墓地としての活用

霊園や墓地は、宗教法人などが申請して許可を得ることで設置可能です。
市街化調整区域の閑静な環境を活かし、自然に囲まれた落ち着いた雰囲気が好まれる傾向があります。

許可申請には保健所や自治体との調整が必要となり、敷地面積や設備基準にも注意が必要です。
嫌悪施設と呼ばれる施設に該当するため、周辺住民・自治会などの合意を得ることになり、許可に際しては地元の行政書士に依頼することをお勧めします。

需要動向を事前に把握し、長期的な維持管理の計画を立てることが大切です。

社会福祉施設の建設

介護施設やグループホームなどは公共性が高いため、都市計画法34条第1号第1項（１）ウ（社会福祉施設）や愛知県開発審査会基準10号（老人ホーム）、同基準13号（介護老人保健施設）など、許可要件も複数規定されています。

共同住宅や寮など（許可基準と実例）

大学の寄宿舎などを建築し、家賃収入を得る手法もあります。

既存宅地制度や開発審査会基準を確認し、建設の可否を精査しましょう。

特に愛知県では、会社名義の共同住宅が792棟建てられており、土地活用事業としても考えられるでしょう。
工夫次第では、小規模アパート経営にも道が開ける可能性があります。

市街化調整区域で開発許可を得るまでの手順

市街化調整区域で建物を建てるには、開発許可を受ける必要があります。
手続きや条件は地域差が大きいため、あらかじめ専門家に確認することが重要です。

開発許可が必要になるケースの見極め

市街化調整区域で住宅や店舗などを新築する場合、多くは開発許可が必要です。
自治体は地域の保全や景観、インフラ整備への影響を考慮して許可の可否を判断します。

許可には用途の公共性や周囲への配慮が求められます。
また、農地であれば、農地転用の許可申請も合わせて行う必要があります。

許可申請の流れと必要書類

まず、都市計画課など所管部署へ事前相談を行い、要件や必要書類を確認します。
建設予定の建物用途、計画図などを提出し、現地調査や関係機関との協議が必要です。

申請には詳細な図面や測量図が必要となり、審査期間は数カ月かかる場合もあります。
早めにスケジュールを組むことで、無駄な工期の遅れを防ぐことにつながります。

審査ポイントと注意点（自治体による違い）

自治体によって、独自の開発審査会基準や建築条件が存在します。
景観地区や農業振興地域など、別の区域指定が重なっている場合はさらに規定が厳しくなることがあります。

特に、許可権者が違えば申請手順などで振り回されることがあります。
たとえば名古屋市内の市街化調整区域で許可申請を行う場合、許可は愛知県知事ではなく名古屋市長が許可を下ろしますが、要件・申請方法も大きく異なります。

私も自治体ごとの違いに大いに悩まされました。

できるだけ、そのエリアの市街化調整区域に強い行政書士に依頼すると良いでしょう。

農地転用の手続きと注意点

市街化調整区域内の農地を活用する際は、農地法による転用手続きが必要です。
条件を満たせないと転用が認められず、計画が頓挫する可能性があるため注意が必要です。

農地転用の基本と必要書類

農地を宅地や他の用途に変える場合、農地法第4条または第5条の許可が必要です。

申請には土地の位置図や転用計画書、土地所有者の同意、地元土地改良区の承諾書などが必要です。

安城市などは排水にも特に厳しく、自治会長さんと面談し、災害や水利への影響を確認されました。
農地の面積や転用理由によって、審査のハードルが変わる点も覚えておきましょう。

転用が認められにくいケースとリスク

農業振興地域や優良農地（甲種農地、第一種農地）に該当する場合、原則転用が禁止されているため許可は難しいでしょう。

耕作目的で整備された土地を別用途に変えるため、地域の農業に与える影響が問題です。

許可を得ないまま工事を始めると違反行為とみなされ、罰金や原状回復を命じられるリスクがあります。（法人であれば最大1億円）

必ず事前に役所や農業委員会に相談し、適正な手続きを踏むようにしてください。

手続きの期間と行政書士の活用

転用の申請から許可が下りるまで、通常1カ月半＝２カ月の審査期間を要します。
書類不備や追加調査が必要になると、さらに期間が延びることもあるため注意が必要です。
行政書士に依頼すれば、書類作成や窓口対応を効率よく進められます。

また、自治体ごとで毎月1回の締切日を設けている点にも注意しましょう。
各自治体の申請締切日はこちらです。

市街化調整区域で土地活用する際のリスクと対策

市街化調整区域ならではのリスクを把握し、対策を講じておくとスムーズな活用が可能です。
将来を見据えて、資産価値や事業性の面も検討すると安心です。

売却が難しい理由と資産価値の維持

市街化区域と比べ、調整区域は建築制限やインフラ整備の遅れなどの要因で売却需要が低いです。
そのため、市場価格も下がりやすく、資産価値が伸びにくい点がリスクとなります。

一方で、適切に活用できれば地代収入や賃貸収益を得ることができ、一定の価値を維持可能です。

地域住民との関係構築とトラブル回避策

土地活用で施設や事業を始める際は、周囲の環境や住民の生活に配慮が求められます。
特に交通量の増加や騒音対策などを検討し、自治会や隣接者と適切にコミュニケーションを図ることが大切です。
近隣の理解を得られれば、事業が円滑に進み、トラブルの予防にもつながります。
私も新規事業を始める際、事前に説明会を開き、意見交換の場を設けてスムーズに事業化しました。

市街化調整区域の土地活用事例と収益アップのポイント

実際の事例や経験をもとに活用法を検討すれば、リスク回避と収益性の向上を両立できます。
現地の特性やニーズを踏まえてプランをカスタマイズすると有効です。

駐車場・資材置き場での成功例

駅から離れた郊外でも、エリアによっては近隣企業の従業員向け駐車場としてのニーズも期待できます。
賃料相場を下げつつ台数を確保すれば、一定の収益を長期間維持することが可能です。

資材置き場の場合、工務店や運送業向けに貸し出す形が多く、リピート契約が期待できる点も魅力です。

管理会社に任せれば、契約や料金回収の手間が大幅に軽減されます。

企業名義で共同住宅を建てる

愛知県の市街化調整区域は、既存宅地（基準17号）であれば企業名義・個人名義でも共同住宅を建てて事業収入を得ることも可能です。

社宅は家賃収入や社員福利厚生の充実につながります。
そのため、企業にとっては資産活用と雇用対策の一石二鳥となります。

市街化調整区域に社屋のある企業様は、ご一考の価値ありです。

長期的視点での投資回収と収益性

調整区域の土地活用は、すぐに高収益を得るよりも長期安定を目指す視点が大切です。
上下水道の整備や周辺状況によって、将来的に資産価値が変化する可能性があります。

まとめ

市街化調整区域の土地は、建築規制が厳しく活用が難しいと思われがちです。

しかし、許可制度をしっかり理解すれば、有効に活用も可能です。

• 建物を建てる：分家住宅、共同住宅、社会福祉施設、店舗（住民向けのもの）など、許可基準を満たせば建築可能。自治体の開発審査会基準を事前に確認しましょう。
• 建物なしの活用：駐車場や資材置き場、太陽光発電、農地活用（転用許可が必要）といった方法も有効。初期投資が少なく収益を上げやすい。
• 許可申請がカギ：市街化調整区域の開発には自治体の許可が必須。申請の流れや必要書類を確認し、専門家（行政書士や建築士）と相談しながら進めるのがベスト。

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本記事では、この規定の適用範囲や許可基準について解説します。指定区域のある新城市と岩倉市の実態も紹介します。地域の特性を活かした安全な住宅建築の重要性や手続きのポイントを学びましょう。

はじめに

都市計画法第34条第11号は、一定の条件下で開発行為を許可する制度です。この制度の適用範囲は、市街化区域と一体化した生活圏を形成し、おおむね50以上の建築物が連続する地域が対象です。

愛知県の条例の特徴

愛知県では都市計画法第34条第11号に基づき、条例により指定区域を定めています。この条例では、予定建築物の用途制限、敷地面積の最低限度（200平方メートル以上）、建築物の高さ制限（原則10メートル以下）などが規定されています。

指定区域の実態

愛知県内には、新城市と岩倉市に指定区域が存在しています。以下に各指定区域の詳細を示します。

共同住宅建築の許可基準

３４条１１号地域では、建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる建築物該当する共同住宅、専用住宅、兼用住宅の建築が可能です。敷地面積は200平方メートル以上、建築物の高さは原則10メートル以下という制限があります。

共同住宅建築の手続き

開発許可申請は、岩倉市は市役所に申請の後、尾張建設事務所で許可を受けます。また、新城市も同様に市役所で申請の後、東三河建設事務所で許可を受けます。

他の住宅タイプとの比較

共同住宅は、専用住宅や兼用住宅と比較してより厳しい規制が適用されます。これは、共同住宅が地域のコミュニティや環境に与える影響が大きいためです。

まとめ

愛知県の市街化調整区域でも都市計画法第34条第11号の指定区域であれば、共同住宅の建築が可能です。

建築計画を検討する際は、指定区域の確認、適切な手続きが重要です。地域の特性を活かし、安全で魅力的なまちづくりを進めることが期待されています。

本記事では、市街化調整区域の基本的な定義や特徴、土地活用のコツ、建築許可取得の方法など、あらゆる角度から徹底解説します。

土地活用を検討する方や不動産投資を考える方に役立つ内容です。

定義：市街化調整区域とは

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて設定される区域の一つです。

この区域の主な目的は、無秩序な市街化の防止と計画的な市街化を進めることにあります。

目的

市街化調整区域は、都市計画区域のうち市街化を抑制すべき区域として指定されています。農地や森林などの自然環境を保護し、都市の拡大が無秩序にならないようにするのが主な目的です。

市街化区域との違い

市街化区域は積極的に都市化を進めるエリアです。一方、市街化調整区域は都市化を抑制するエリアです。市街化区域では原則として建築が自由に行えるのに対し、市街化調整区域では厳しい建築制限が課されています。

都市計画法における位置づけ

都市計画法では、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定義しています。
この区域は、開発行為が原則禁止され、開発を行う場合には厳しい審査を受ける必要があります。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域には、他のエリアにはない特有のメリットとデメリットが存在します。

これらは土地所有者や居住者にとって重要な検討材料となるでしょう。

メリット

土地価格: 市街化調整区域は、市街化区域よりも一般的に土地価格が低い傾向があります。これは、開発が制限されているために需要が低いためです。

税金: 固定資産税や都市計画税が、市街化区域と比較して低いことが多いです。これは土地評価額が低いことに起因しています。

環境: 開発が制限されているため、自然豊かで静かな環境を楽しむことができます。騒音や大気汚染が少なく、田園風景を満喫できる地域が多いです。

デメリット

建築制限: 市街化調整区域では、新しい建築や既存建物の改築が厳しく制限されています。開発が認められる場合でも、厳格な審査を通る必要があります。

インフラ整備: 道路や上下水道、ガスなどのインフラが市街化区域ほど整っていないことが多く、住環境に制約が生じる場合があります。また、水道の本管を引き込んだりと追加工事が必要な場合も見られます。

資産価値: 土地の資産価値が低く、将来的な値上がりも期待しにくい傾向があります。特に投資目的での取得には慎重な検討が必要です。

市街化調整区域の調べ方

土地や建物を購入する際、市街化調整区域に該当するかどうかを確認することは非常に重要です。
以下に調べる方法をいくつかご紹介します。

不動産物件資料の確認方法

不動産購入する際、重要事項説明書や物件資料に市街化調整区域であるかどうかが明記されています。

これらの資料をしっかり確認することが大切です。

都市計画図の活用

自治体が公開している都市計画図を利用すれば、物件の所在地が市街化調整区域に含まれているかを確認できます。
多くの自治体が都市計画図をウェブサイト上で公開しています。

自治体への問い合わせ

最も正確な情報を得るには、自治体の都市計画課に直接問い合わせることが確実です。

地域によって規制の内容が異なるため、自治体への確認が不可欠と言えます。

市街化調整区域での建築許可取得

市街化調整区域での建築は原則として禁止されています。

しかし、一定の条件を満たせば許可を得ることが可能です。

以下に、許可取得の手順を説明します。

許可取得の手順

1. 事前相談: 自治体の都市計画課に相談し、建築の可能性や必要な手続きを確認します。都市計画法だけでなく、農地の場合は農地法の許可についても調査が必要です。

2. 申請書類の準備: 必要書類を揃え、申請に備えます。

3. 申請: 自治体に申請書類を提出し、審査を受けます。

4. 審査: 自治体による審査が行われます。不足書類や修正があれば、補正します。

5. 許可: 条件をクリアしていれば建築許可が下ります。

必要書類と申請方法

申請に必要な書類には、開発許可申請書、土地の登記簿謄本、設計図面などがあります。
ただし、自治体によって申請方法が異なるため、事前に確認が必要です。

審査のポイントと注意点

審査では、周辺の土地利用状況、農地や自然環境への影響、インフラの整備状況などが重要なポイントとなります。

建築許可が下りれば、建築確認申請（建築基準法の手続）を行い、着工に進みます。

市街化調整区域での土地活用方法

市街化調整区域には建築制限がありますが、条件を満たせば有効活用が可能です。
建物を建てる場合と建てない場合の活用方法を紹介します。

建物を建てる場合

高齢者施設: 特別養護老人ホームなどの高齢者向け施設は、一定の条件を満たせば建設が認められることがあります。

社会福祉施設: 保育所や障害者支援施設も、地域の需要に応じて建設が許可される場合があります。

医療施設: 病院や診療所も、地域医療の充実を目的として建設が認められる場合があります。これらの施設を建設する場合は、自治体との協議が重要です。

建物を建てない場合

駐車場: 周辺の需要に応じて駐車場として活用することが可能です。ただし、農地を転用する場合、特定都市河川流域など、許可が必要な場合もあるため事前調査が重要です。

太陽光発電: 再生可能エネルギーの普及を目的として太陽光発電設備の設置も可能です。市町村によっては条例の手続が必要です。

資材置き場: 建設会社などが資材置き場として活用することも可能です。墓地としての利用も認められることがあり、事前の相談が重要です。

農地転用と市街化調整区域

市街化調整区域内の農地を転用する場合、農地法に基づいた手続きが必要です。

農地法の規制

農地法では、農地を他の用途に変更することを農地転用と呼び、許可が必要です。
特に市街化調整区域内の農地転用には厳しい基準が適用されます。

転用許可の手続き

1. 事前相談: 農業委員会や自治体に相談します。

2. 申請書類の準備: 必要な書類を揃え、申請に備えます。

3. 申請: 農業委員会に提出し、審査を受けます。

4. 許可: 条件を満たしていれば許可が下ります。

注意点と課題

農地転用が許可されるためには、転用目的が公共性の高いものや地域農業に貢献するものであることが必要です。また、周辺農地への影響を最小限に抑えることが求められます。

まとめ：市街化調整区域の土地を有効活用するためのポイント

市街化調整区域の土地を有効活用するためには、次のポイントを押さえておく必要があります。

1. 法規制の理解: 都市計画法や農地法など、関連する法規制を理解し、適切な活用を進めましょう。

2. 地域特性の把握: その地域の需要や特徴を正確に把握することで、適切な土地活用方法が見つかります。特に、高齢化地域では高齢者施設などの需要が高まることがあります。

3. 自治体への相談: 市街化調整区域では都道府県知事の許可が必要なため、早い段階で自治体に相談し、手続きをスムーズに進めることが成功の鍵です。

本記事では3つの建築可能なケースと許可の取得方法、また注意すべき点について詳しく解説します。
愛知県の市街化調整区域で共同住宅等の建築を検討している方必見の内容です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」を指します。

都市計画法により、開発行為や建築物の建設が原則として制限されています。

昭和43年に都市計画法が改正され、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定める線引き制度が導入されました。
この制度は、無秩序な都市化を防ぎ、計画的な都市開発を推進する目的で施行されました。

市街化区域では積極的に開発が進められます。
一方、市街化調整区域では、農地や自然環境の保全を目的に開発が抑制されています。

市街化調整区域の主な特徴は次の通りです。

• ローンが通りにくい
• インフラ整備が不十分で、コストがかかるケースが多い
• 生活利便施設が少なく暮らしにくいエリアが多い
• 将来的に売却しづらい可能性がある

このように、市街化調整区域では様々な制約があります。
そのため、土地活用には慎重な判断が必要です。

愛知県の市街化調整区域で建築できる共同住宅3つ

愛知県では、一般的な共同住宅等を建築できる既存宅地（17号）の他に、会社などの寄宿舎・社宅（愛知県開発審査会基準第4号）や大学の学生宿舎（愛知県開発審査会基準第5号）など、用途が限られた建物ですが、条件を満たせば建築可能です。

なお、今回紹介する許可は愛知県開発審査会基準が対象となるエリアのみ有効です。

名古屋市・豊橋市・岡崎市・豊田市・一宮市・春日井市はそれぞれの市が開発審査会基準を設定しているため、該当の市役所で相談が必要です。

1. 既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）での共同住宅建築

市街化調整区域に指定された時点（昭和45年11月24日）で、既に宅地だった土地は既存宅地と呼ばれ、以下の条件を満たす場合、共同住宅の建築ができる可能性があります。

• 50戸以上の建築物が連たんしている土地
• 周辺の市街化調整区域で高度利用が進んでいる
• 道路交通に支障がなく、周辺農地等に悪影響を及ぼさない
• 砂防法、河川法等他の許可が必要な場合には、許可が取得できていること

開発審査会基準第17号

既存の宅地における開発行為又は建築行為等

　市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

１　予定建築物の用途は次の各号の一に掲げるもので、居住の用又は自己の業務の用に供するものであること。
(1) 住宅、店舗等で建築基準法別表第２（い）項、（ろ）項又は（は）項に掲げるもの。ただし、床面積については適用しない。
(2) 事務所、倉庫又は工場（作業場を含む。以下、同じ。）。ただし、建築基準法別表第２（る）項、（を）項（第５号及び第６号を除く。）又は（わ）項（第１号から第６号までを除く。）に掲げるものを除く。
２ 予定建築物の用途は次の各号に掲げる用途に供しないものであること。
(1) 倉庫にあっては、建築基準法別表第２（と）項の準住居地域内において建築してはならない規模以上の危険物の貯蔵等をするもの
(2) 「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」に規定する風俗営業及び性風俗関連特殊営業等
３ 工場にあっては、周辺の土地利用上支障がなく、周辺の環境条件に悪影響を及ぼさないものであり、所在市町村長の支障がない旨の副申書が添付されているものであること。
４ 申請地の規模は、居住の用に供するものにあっては５ヘクタール未満とし、第１項第１号に該当するもの（居住の用に供するものは除く。）については1,000平方メートル以下、同項第２号に該当するものは500平方メートル以下であること。
５ 建築物の高さは、原則として10メートル以下であること。
６ 住宅の開発行為及び建築行為で、一戸建ての住宅の一画地の最低敷地面積は原則として160平方メートル以上であること。ただし、土地利用上やむを得ない場合で、複数の区画がある場合は、全体区画の数に０．２を乗じて得た数（平成20年３月24日以降分筆等による分割がなされていないものについて、その数が１に満たない場合は１とする）を超えない数の区画について140平方メートル以上とすることができる。
７ 居住の用に供する建築物（一戸建ての住宅を除く。）にあっては、駐車場がその敷地内に適切に設けられていること。
８ 開発又は建築若しくは用途変更を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

付記 本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が3,000平方メートル以下でかつ建築物の高さが10メートル以下のものは、開発審査会の議を経たものとみなす。 知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準17号　既存の宅地における開発行為又は建築行為等（愛知県HP）

ただし、共同住宅には適切な駐車場の配置も求められます。

なお、建築基準法別表第２（い）に書かれている主なものは次のとおりです。
一　住宅
二　住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三　共同住宅、寄宿舎又は下宿

このように、既存宅地（17号）の要件がある土地であれば、共同住宅や寄宿舎などの許可を受けられる可能性があります。

2. 事業所の社宅及び寄宿舎（愛知県開発審査会基準第4号）

市街化調整区域内に従業員を有する事業所がある場合、その事業所から1.5km以内の既存集落内に、寄宿舎や社宅として共同住宅の建築が可能です。

開発審査会基準第４号

事業所の社宅及び寄宿舎
　事業所の従業員のための社宅及び寄宿舎（以下「社宅等」という。）で、申請の内容が次の１
項又は２項に該当するものとする。

１　都市計画法に基づく許可等を受けた事業所又は市街化調整区域決定前から当該区域に存す
る事業所の社宅等で、次の各号に該当するものであること。
(1) 当該社宅等の敷地は、事業所の敷地に隣接若しくは近接している土地又は既存集落内に
あって、事業所から1.5キロメートル以内の土地であること。
(2) 社宅等の規模は、その事業所の規模に比して過大でないこと。
(3) 開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受け
られるものであること。
２　１項以外のもので、市街化調整区域決定前に次の各号に該当しているものであること。
(1) 土地の権利を取得していたものであること。
(2) 宅地造成済みのもの又は宅地造成中のものであること。
(3) 建築計画のあったもので、区域決定の日から起算して５年以内に建築工事に着手するも
のであること。
(4) 開発又は建築を行うために必要な許認可等を受けていたものでその目的に合致するもの
であること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　付記

本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が3,000平方メートル以下のもの
は、開発審査会の議を経たものとみなす。
知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準4号　事業所の社宅及び寄宿舎（愛知県HP）

都市計画法に基づく許可等を受けた事業所（病院、先端工場、老人介護施設等で許可を受けたもの）でしたら、事業所から1.5キロメートル以内の土地（宅地だけでなく、雑種地、山林、農地も可能）に許可を受けて建築できる可能性があります。

また、農地転用も可能な点が既存宅地と大きく違う点です。
農地で共同住宅の建築を検討している場合は、農地転用について農業委員会とも打ち合わせが必要ですので、注意しましょう。

市街化調整区域内に許可を受けて事業所を建てた方で、社宅が欲しい場合には考えてみましょう。

3. 大学等の学生下宿としての共同住宅（愛知県開発審査会基準第5号）

市街化調整区域内にキャンパスのある大学等の敷地から1.5km以内の既存集落であれば、学生専用の下宿や寮としての共同住宅の建築が可能です。

開発審査会基準第５号

大学等の学生下宿等
市街化調整区域にある大学等に通学する学生のみを対象とするもので、申請の内容が次の各
項に該当するものとする。
１ 申請に係る土地は、対象とする大学等の近接地又は大学等から1.5キロメートル以内の既存
集落内であること。
２ 当該申請者と大学等との間において、運営方法についての契約がなされていること。
３ 開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けら
れるものであること。

付記

本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が1,000平方メートル以下のもの
は、開発審査会の議を経たものとみなす。
知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準第5号　大学等の学生下宿等（愛知県HP）

市街化調整区域内にある大学等の学生向けであれば、学生下宿として建築可能です。
ただし、対象となる大学等以外の学生は入居できないので、注意しましょう。

開発許可の取得方法と注意点

許可取得における重要なポイントは以下の通りです。

• 周辺環境への影響を最小限に抑える
• 許可権者（愛知県または地元自治体）との事前協議を十分に行う
• 許可基準に合致した適切な計画を立てる
• 必要な書類を漏れなく提出する

また、農地法や他法令の許可、地元の条例等がありますので、事前確認が重要です。特に、農地転用許可は場所によって許可の可否が変わるため、注意が必要です。

まとめ

愛知県の市街化調整区域では、一定の要件を満たすことで共同住宅の建築が可能です。

既存宅地や事業所・大学周辺では、許可が得られる可能性がありますが、自治体ごとの基準や農地法など、他法令との調整も重要です。

最新情報を確認しつつ、専門家のサポートを受けて慎重に進めることをおすすめします。