特に市街化調整区域では建築許可や農地転用など通常とは異なる手続きも加わります。
市街化調整区域の土地は一般的に割安な場合が多いですが、その反面で行政手続きやインフラ整備の費用負担が大きい点に注意が必要です。

最新データでは注文住宅取得者の世帯主の約28％が30代、約25％が40代でした。
※住宅金融支援機構　2023年度 フラット３５利用者調査より

こうした若い世代の方々が失敗しない家づくりを進めるためのステップを順番に見ていきましょう。

「一般的な家づくり」と「市街化調整区域での家づくり」の違い

一般的な家づくり（市街化区域）と市街化調整区域での家づくりは、工程に大きな違いがあります。

一般的な家づくりの工程はこのように６ステップで完了します。

一方、市街化調整区域での工程は赤色の工程が追加されます。

次の章では一般的な家づくりの全工程を解説し、その後に市街化調整区域での工程を解説します。

すぐに市街化調整区域での工程を知りたい方はこちら（市街化調整区域での家づくりの流れ）をクリック。

家づくりの全工程（準備から完成引渡し、アフターサービスまで）

一般的な注文住宅の家づくりは、次の手順で行います。
（カッコ）内はおおよその期間です。

1. STEP1.家づくりの準備：理想のデザインを考え、おおよその予算とのバランスを検討します（２～３ヶ月）
2. STEP2.エリア選定・土地探し：職場や小中学校、駅・バス停への距離、その他周辺環境から判断します。
   ※親の土地に建てる場合は土地が決まっているので、周辺環境の確認がメインになります（３ヶ月～１年）
3. STEP3.建築会社選び・設計プランニング：いくつかの建築会社を候補にして、設計プランを考えます（２～４ケ月）
4. STEP4.工事請負契約と住宅ローン本審査：建築会社を最終決定して工事の請負契約、住宅ローンの本審査です。ここまで進むと、後は流れに沿って進んで行きます。（１ヶ月）
5. STEP5.着工から完成・引き渡し：建築確認申請提出後、着工、竣工式～建物の完了検査（４～６ヶ月）。引き渡し・登記（住宅ローンの抵当権設定）（１カ月）
6. STEP6.アフターサービス：住宅は大きな構造物ですので、定期的なメンテナンス、不具合修繕が必要です。これらのアフターサービスを行ってくれるかどうかも、建築会社選びの重要なポイントです。（完成後～3、40年）

家づくりを始めてから建物の引き渡しまで、早くても１年前後はかかるでしょう。
「意外と長い」、「だいたいそんなもんだと思ってた」、「１年で住めるの？」色んな感想があるかもしれませんね。

では、各ステップについて詳しく解説します。

STEP1.家づくりの準備

まずは、家づくりの準備からです。

理想の住まいづくり

家族構成や生活動線から希望の間取りやデザインを固め、どのような家に住みたいかをイメージします。

雑誌や住宅展示場などで情報収集しながら、断熱性・耐震性・省エネ性などの希望も整理すると良いでしょう。

注文住宅の事例を参考に、具体的なインテリアや外観デザイン、間取りなどを集め、理想と予算とのバランスを検討します。

資金計画

建築費用・土地代・諸費用（税金、仲介手数料、登記費用など）を含めた総予算を立て、住宅ローン返済計画を検討します。
また、必要な自己資金額や借入可能額も把握します。

2023年度の統計では、全国の注文住宅取得者の平均取得費（土地＋建築費）は約6,681万円、平均自己資金は約2,047万円と報告されています。
コロナ後の人件費・原材料費高騰で平均取得費が特に増えています（2021年度 5,783万円、2022年度 6,370万円）ので、住宅建築を考えている方は早めに進めましょう。
※一般社団法人住宅生産団体連合会　「2023年度　戸建注文住宅の顧客実態調査」より

また、住宅ローン控除や補助金（こどもみらい住宅支援事業など）も検討し、専門家（金融機関・ファイナンシャルプランナー）に相談して無理のない返済計画を作成しましょう。

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STEP2.エリア選定・土地探し

家づくりのイメージや借入金額の概算ができれば、「どこで家を建てるか」を考えます。

エリアの選定

住みたい地域や通勤・教育環境、将来の街づくり計画を考慮して、エリアを選定します。

郊外での一戸建ては人気ですが、道路や上下水道などのインフラ整備状況を確認しましょう。
下水道が未整備で浄化槽設置に100万円以上かかったり、側溝の敷設などで予定外の費用がかかってしまうかもしれません。

さらに、駅やスーパー、病院など生活利便施設の位置もチェックし、将来の生活品質を想定します。

物件探しの方法

物件探しは不動産情報サイトやポータルサイトで条件検索するだけでなく、地元の不動産会社にも条件を伝えて非公開物件を紹介してもらいましょう。
タイミングによっては、思わぬ掘り出し物があるかもしれません。

物件探しはタイミングが重要で、早い者勝ちなので、気になる土地があれば早めに現地見学しましょう。
後で「現地見学だけでもしておけば良かった」となっても、他に買い手がついてしまっては交渉すらできません。

現地見学では周辺環境や日当たり、隣地の状況を実際に確認します。
駅やバス停までの距離や騒音・振動の有無などもチェックポイントです。

市街化調整区域の確認

土地が市街化区域か市街化調整区域かを不動産会社または自治体の都市計画図で確認します。

市街化調整区域では建物の建築は原則禁止で、分家住宅や既存宅地などに限り、例外的に開発許可（または建築許可）を受けて建築可能です。

そのため市街化調整区域の物件は相場の半額以下で売られていることが多く、そのほとんどは建築不可物件です。

ただし、誰でも建築できる土地（既存宅地など）、所有不動産が無ければ買える用途変更物件（所有者が破産、死亡している等）、も存在します。
「市街化調整区域だからダメ」とは思わずに、気に入ったエリアであれば市街化調整区域も積極的に建築できる物件を探してみましょう。

土地調査（役所調査、現況測量）

候補地が決まれば、候補地の形状、地盤高、接道状況、上下水道の整備状況などを詳しく調査します。

土地が農地の場合、農地転用が必要かどうかや、農業振興地域内農用地（青地）ではないか、も確認しましょう。また、建ぺい率・容積率、斜線制限、都市計画道路の有無、がけ条例など、法令調査も必要です。

これらの調査は自分で行うことは難しいため、測量事務所等に依頼することとなります。
購入の意思があれば不動産会社によっては無料（不動産会社負担）の場合もありますが、基本的には５～10万円程度の費用がかかります。

この土地調査をサボってしまうと、「斜線制限のせいで考えていた建築計画がダメになった」、「セットバック面積が広すぎて平屋は難しい」といったトラブルを抱えることになり、最悪の場合は建築できないケースもあります。
真剣に「欲しい」と思った土地であれば、費用をかけても土地調査を行いましょう。

土地契約

条件に合う土地が見つかったら、土地所有者と売買契約を結びます。

ただし、市街化調整区域の場合、許可取得が見込めるか事前に確認してから契約するのが望ましいです。
契約書には「許可が下りなければ白紙撤回（手付倍返し不要）」を付けた、停止条件付契約とし、何らかの事情で許可が下りなかった場合に備えておきましょう。

STEP3.建築会社選び・設計プランニング

土地が決まれば、建築会社を選定し、具体的な設計プランニングに入ります。

施工会社選定

希望する工法・デザインや予算に合う施工会社（ハウスメーカー・工務店）を選びます。

モデルハウスや完成見学会を見学し、複数社から見積もりを取りましょう。

業者の信頼性（建設業許可番号・施工実績）、保証体制、アフターサポートなども比較ポイントです。
また、担当者との相性やコミュニケーションの取りやすさも、安心できる家づくりには重要です。

間取り・設備仕様の決定

建築会社が決まれば、具体的な間取りプランを作成します。

土地形状や方位を活かした配置、将来の家族構成を見越した部屋数と動線、収納スペースを検討しましょう。
耐震性・断熱性・省エネ性能の希望を満たす工法を選び、屋根・外壁・床材などの仕上げ仕様も決定します。

さらに、省エネ住宅やスマートハウスなど最新技術の導入も視野に入れておくとよいでしょう。

計画が決まると概算見積もりが提示されるので、予算内であることを再確認します。

費用と性能の両立

同じような間取りでも、選ぶ設備（断熱材や窓ガラスの種類）やグレードで費用が大きく変わります。
建築会社から提示される仕様書や見積り内訳をよく見て、コストカットできる部分がないか検討しましょう。

一方、安さを追求しすぎて必要な性能がおろそかにならないよう注意します。

将来設計

子育てや老後も視野に入れ、長期のライフプランを考慮した間取りにします。

子どもの成長や親との同居などライフスタイルの変化を見越し、部屋数や共有スペースの配置を工夫しましょう。

長く暮らす住まいだからこそ、フレキシブルに使える間取りが望まれます。

健康・維持管理

建材や設備は人体や環境への安全性も確認しましょう。

シックハウス対策や防カビ仕様の断熱材、維持管理コスト（太陽光発電導入時のメンテナンス費用など）も含めて検討します。

契約前チェック

詳細な契約仕様書と見積書を確認します。
特に設備オプションの記載漏れや数量の誤り、割引交渉で後付けされた内容に齟齬がないか注意深くチェックし、納得いく説明が得られない項目は修正を依頼しましょう。

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STEP4.契約とローン審査

契約前チェックが終わり、設計プランが決まれば工事の請負契約を行います。
そして、住宅ローンの本審査を受ければ着工はすぐそこです。

工事請負契約

プランと見積もりに納得すれば、建築会社と工事請負契約を結びます。

契約書には価格、工事範囲、工期、保証期間、解約条件などを明記し、追加工事や仕様変更に伴う費用負担ルールも取り決めます。

重要事項説明書は宅建士立会いで読み合わせるので、疑問点は必ず解決してから署名しましょう。

住宅ローンの本審査

契約後、金融機関で住宅ローンの本審査を受けます。

市街化調整区域の土地であれば審査が厳しくなることがありますが、JAや地元の信用金庫など、市街化調整区域でも積極的に融資をしている金融機関も存在します。

金利や返済期間を比較し有利な条件を選びます。
つなぎ融資による建築資金の確保や、ローン保証会社の利用も検討し、安全な資金計画を立てましょう。

市街化調整区域特有の住宅ローン事情について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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STEP5.着工から完成

計画図面をもとに建築確認申請を行い、建築確認が下りれば工事着工です。。

戸建て住宅の建築期間は一般に４～８ヶ月程度で、基礎工事、躯体工事、内装仕上げ工事と段階的に進みます。
建築会社は工程表を作成し、各工程で施工状況や設計との相違を確認しながら、安全・品質を管理します。

工事が始まると進捗状況や、現場の様子が気になってしまいますが、現場見学する際は突然行かず、最初は現場監督などに「見学に行ってもよいか」事前確認しましょう。
重機を入れて危険な工事をしていたり、柵が施錠されていて入れなかったりということがあるので、アポイントを取ることをお勧めします。

差し入れなどは人数・時期に合わせたものにすると良いでしょう。

完成検査・竣工

竣工（建物完成）時に施主、施工会社、施工監理者で完成検査を行い、不具合や不足がないかチェックします。

その後、役所による完了検査（建築基準法による法令順守検査）や消防設備検査を受けて合格すれば、施主への引き渡しとなります。
検査で指摘された箇所はきちんと補修してもらいましょう。

登記と入居

住宅の引き渡し後は建物表題登記及び所有権保存登記、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記も行います。
登記費用はつなぎ融資かどうかにもよりますが、登録免許税（印紙代）を含めて40万円前後が相場です。

↓建物表題登記について、詳しくはこちら

新築マイホームを手にした後の第一歩！建物表題登記完全ガイド 新築マイホームの完成が近づくと住宅ローンや火災保険の手続きなど、やるべきことはたくさんありますが、その中でも特に重要なの…

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電気・ガス・水道などライフラインの開通手続きを済ませ、引っ越し日をスムーズに進められるよう準備します。

引き渡し後も住宅瑕疵保険やメーカー保証を活用して、安心して長く住み続けられる環境を整えましょう。

引っ越しを完了したら、お隣さんに手土産を持ってあいさつ回りをしておきましょう。
そうすれば、今後の近所づきあいも良好になるでしょう。

STEP6.アフターサービス

やっと完成したマイホーム、引き渡しを受けて無事に入居することができました。

しかし、実際に住み始めてから気付く不具合・トラブルもあります。
雨漏りや壁のヒビ、引き渡し時に気付かなかった床や階段の細かい傷などです。

では、通常はどのようなアフターサービスが受けられるのでしょうか？
アフターサービスの内容、不具合・トラブルに気付いた場合の対応方法について解説します。

10年保証（品確法）

家づくりを調べていると、「10年保証」という言葉が出てきますが、これは品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により住宅事業者に義務付けられている、10年間の住宅瑕疵担保責任のことです。
さらに、平成21年10月以降は住宅瑕疵担保履行法により住宅事業者は新築住宅かし保険への加入などにより充分な修理費用を賄えるようにしたうえで新築住宅を引き渡すこととされました。
※一般社団法人　住宅瑕疵担保責任保険協会　「住宅瑕疵担保履行法」より一部抜粋

瑕疵（かし）とは欠陥のことで、この法律で言う瑕疵は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」の欠陥（柱や壁などの構造部分の欠陥、雨漏りなど）です。

簡単に言えば、「ハウスメーカーや工務店は、建築した住宅の構造上の不具合や雨漏り等に対して10年間は責任を持ちなさい」ということです。

また、修補請求しようとしたものの、住宅事業者が倒産しているなどで対応できない場合は住宅事業者が加入している保険（国土交通大臣指定の保険法人が提供）により賄われます。

このような仕組みのおかげで、中小の工務店でも安心して住宅建築の依頼が可能となります。

住宅メーカーのアフターサービス

法律で義務付けられている10年保証以外に、大手住宅メーカーなどでは独自のアフターサービスを提供していることもあります。

メーカーによって保証内容や期間が違う

メーカーによってアフターサービスの補償内容や期間が違うので、しっかりと確認しておきましょう。

引き渡し後１～２年以内に見つかった不具合（クロスの剥がれ、床のへこみ）は無償修理、それ以降は割引での有償修理、修理後は保証期間が延長されるなど、様々です。

アフターサービスの充実した業者がおすすめ

定期点検をしてくれる、問題が起きたらすぐに対応してくれる部署がある、といったアフターサービスの充実した業者がおすすめです。
住宅は生活の拠点ですから、ゲリラ豪雨による雨漏りや地震で壁のひび割れが起こっても、すぐに対応してくれるなら安心ですよね。

また、建築設計事務所などであれば、建築士さんが年に一回は訪問してくれることもあります。

年に一度は、私たちがお宅を訪問いたします。

一緒に家創りをさせていただいたお客様とは、生涯お付き合いが続くものと考えています。
その後も、年に一度は私たちがお宅へお伺いすることにしていますので、
お住まいになるうちに気付いたことは、何でもご相談ください。

ナイトウタカシ建築設計事務所HP　　「家創りの流れ」より引用

家づくりの手順には意味がある

家づくりの手順は、注文住宅であれば土地購入するかどうかで多少手順が変わる以外は、ほぼ同じです。

これは、ハウスメーカー・工務店と打ち合わせをしながら希望のプランを具体化し、資金とのバランスを取ることが、施主・建築会社ともにベストな方法だからです。

工事請負契約をしてから予算内でプランニングをするのでは、施主側の希望が叶えられない可能性が高く、逆にプラン決定後で予算交渉すると、建築会社が泣く羽目になってしまいます。

お互いに少しづつ歩み寄って、お互いにとって良い家づくり・施工になる手順と言えます。

しかし、市街化調整区域での家づくりになると事情は少し変わります。
どんなに良いプランニングをしても、役所との折衝（事前相談）を怠ると「家が建てられない」という大きなリスクを抱えることになります。

そんなトラブルを防止するため、市街化調整区域での家づくりで気を付けることを紹介します。

市街化調整区域での家づくりで気を付けること

では、市街化調整区域の場合は何を気を付ければ良いでしょうか？
基本的には下記のポイントに気を付けていれば、大きなトラブルは回避できるでしょう。

• 市街化調整区域について知る：市街化調整区域とは「市街化を抑制するエリア」で、建物の建築は原則禁止されています
• 例外的に建築の許可が下りるケースがある：分家住宅や既存宅地など、一定の要件を満たす場合に限り建築の許可が下ります。
  市街化調整区域で建てたい場合は、土地探しの段階から「建築できる要件があるか」を行政書士や建築士などの専門家に調べてもらいましょう。
• 契約書には停止条件をつける：「停止条件」とは、建築許可を得なければ契約の効力が発生しないという契約の条件で、土地の売買契約・建築会社との工事請負契約書に必ず盛り込みます。
• 許可取得に時間がかかる：市街化区域に比べて３ヶ月～１年程度の期間が必要となります、余裕を見ておきましょう

主なものについて、詳しく解説します。

市街化調整区域について知る

市街化調整区域は都市計画法で「市街化を抑制すべき地域」と定められた区域で、原則として住宅新築には開発許可が必要です。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

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既に多くの住宅がある地域は、一定の開発が可能な「都市計画法第34条11号地域」に指定される場合もあります。

必要な許可と手続き

市街化調整区域で住宅を建てるには開発許可（または建築許可）と、土地が農地であれば農地転用許可の取得が必要です。

さらに、道路・排水施設などの整備計画が審査され、周辺公共施設への負担軽減が求められます。

農地転用申請は農業委員会へ申請し、農業生産への影響や代替性を審査されます。
なお、農業従事者が自分の農地に建てる農家住宅の場合、開発許可が不要となる特例があります。

誰でも建てられる既存宅地、農地を買える分家住宅

市街化調整区域内でも、土地や人を要件と下例外が設けられています。

愛知県の既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）では、市街化調整区域決定前から宅地となっており50戸以上の住宅が並ぶ区域であれば、誰でも建築許可を受けて建築が可能です。

また、分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）は、市街化調整区域決定前から市街化調整区域に住んでいる世帯構成員の子や孫が結婚等で独立する場合、他に利用可能な土地が無ければ農地を買って住宅を建築することができます。

自分にはどの要件の可能性があるかなど、要件は自治体ごとに異なるため、役所の窓口で確認しましょう。

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市街化調整区域での家づくりの流れ

ここでは、市街化調整区域での家づくりの流れを解説します。
赤文字が、「市街化調整区域特有の手順」です。

1. STEP1.家づくりの準備：理想のデザインを考え、おおよその予算とのバランスを検討します（２～３ヶ月）
2. STEP2.エリア選定・土地探し：職場や小中学校、駅・バス停への距離、その他周辺環境から判断します。
   ※親の土地に建てる場合は土地が決まっているので、周辺環境の確認がメインになります（３ヶ月～１年）
3. STEP2-1.要件確認：建築主が建築許可を受けられる要件があるか（分家住宅なら建築主の血縁関係や居住状況、既存宅地であれば建築地が市街化調整区域決定前から「宅地」かどうかなど）を、役所や行政書士に確認します。
   ※このタイミングで行っておけば、後で建てられないというリスクを払しょくしつつ、要件が無い場合は分譲地を探すなり、早いタイミングで方向転換できます
4. STEP3.建築会社選び・設計プランニング：いくつかの建築会社を候補にして設計プランを考えます（２～４ケ月）
5. STEP3-1.市街化調整区域での家づくりに慣れた建築会社を選ぶ：市街化調整区域での建築は、要件確認や排水計画、許可の手順など把握していないと数ヶ月～１年以上、建物の完成が遅れてしまいます。市街化調整区域での家づくりの経験豊富な地元工務店や営業マンを見つけましょう。
6. STEP4-0.市街化調整区域に積極的な金融機関探し：市街化調整区域は査定が低い傾向にあり、金融機関によっては審査すら断られることがあります。調整区域に慣れている地元のJA・信用金庫などに相談しましょう。
7. STEP4.工事請負契約と住宅ローン本審査：建築会社を最終決定して工事の請負契約、住宅ローンの本審査です。ここまで進むと、後は流れに沿って進んで行きます。（１ヶ月）
8. STEP4-1.建築許可申請：建築プラン決定後に、建築許可申請を行います。既存宅地など早ければ１ヶ月程度、農地の場合は農地転用許可申請や農振除外などで、２ヶ月～半年かかります。こちらも手間取ると、更に時間がかかるので、許可手続きに慣れた行政書士に依頼しましょう。
9. STEP5.着工から完成・引き渡し：建築確認申請提出後、着工、竣工式～建物の完了検査（４～６ヶ月）。引き渡し・登記（住宅ローンの抵当権設定）（１カ月）
10. STEP6.アフターサービス：住宅は大きな構造物ですので、定期的なメンテナンス、不具合修繕が必要です。これらのアフターサービスを行ってくれるかどうかも、建築会社選びの重要なポイントです。（完成後～3、40年）

市街化調整区域での家づくりにおいて、やるべきことは主に要件確認・金融機関探し・許可申請です。

どれも後回しにすると期間が延びる、融資を受けられない、そもそも建てられなくて打ち合わせ自体が無駄になる、と悪いことばかりです。
この記事を最後まで読んだ方は、是非とも失敗のない家づくりをしてください。

失敗しない家づくりのために

市街化調整区域の建築は地元ルールを把握している工務店などがお勧めです。

しかし、工務店に付き合いがない、購入したい土地に知り合いが少ないといった場合はできるだけ沢山の建築会社・工務店に一社一社ホームページからの資料請求が必要です。

そこで、ハウジングバザールであれば一括で建築会社の資料・間取り作成・見積もりの取得が可能です。
手間を最低限にして、気に入った工務店と打ち合わせをすれば市街化調整区域でも安心して建築できるでしょう。

市街化調整区域での家づくりに失敗したくない方は、ここから一括資料請求をして、信頼できる工務店・建築会社を探してみましょう。

備考欄へ“調整区域相談希望”と記入して資料一括請求する

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まとめ

市街化調整区域での家づくりでは、通常の戸建て建築に加えて都市計画法による開発許可申請や農地法による転用許可など、多くの法的手続きを経る必要があります。

しかし、事前に入念に計画し、専門家と連携して進めれば、広い土地と豊かな自然環境を活かした理想のマイホームを実現できます。
ここまで紹介した各ステップを着実に進め、資金計画と土地条件を常に確認しながら家づくりを進めてください。

• 流れの確認: 家づくりの各ステップ（情報収集→予算決定→土地購入→設計・契約→施工→入居）を把握し、スケジュールを逆算して余裕をもって準備する。
• 予算管理: 土地と建物の購入総額（全国平均約6,681万円）を想定し、自己資金とローン計画をしっかり準備する。
• 行政手続き: 市街化調整区域では開発許可・農地転用など法手続きを把握し、許可取得後に着工する。
• 専門家相談: 行政書士・宅建士・建築士などに相談して不安点を解消し、見積もりや契約内容を慎重に確認して信頼できる業者と進める。
• コミュニケーション: 建築会社や役所、専門家と密に連絡をとり、不明点はすぐ相談します。情報共有がスムーズなほどトラブルを防げます。
• 品質チェック: 工事中は定期的に現場を訪れて工程や素材の品質を確認しましょう。第三者検査会社を利用するのも効果的です。
• 長期視点: 入居後のメンテナンス費用や光熱費、省エネ効果なども踏まえて、長期的なコストを見越した住まいづくりを心がけます。
• 暮らしの想定: 在宅ワーク環境や駐車場、ペット飼育など具体的な生活スタイルを想定し、それに合ったプランを検討します。将来の間取り変更や増改築も視野に入れておきましょう。
• 近隣との協議: 道路や隣地との境界確認は早めに行い、必要なら隣地所有者と協議します。境界線が不明確な場合は測量を依頼し、境界問題を未然に防ぎましょう。農地だった場合は周辺農家と農道の利用ルールを共有し、良好な近隣関係を築くことで建築後のトラブルを防げます。
• リスク管理: 火災保険や地震保険などで災害リスクに備えましょう。家具の固定や避難経路の確保など、住み始めてからの安全対策も重要です。地震時の家具転倒防止や周辺のハザードマップの確認も行い、長く安全に暮らせる体制を整えましょう。
• 事前審査: 住宅ローンは契約前に事前審査を受け、購入可能額の目安を把握しておくことが重要です。これにより予算を確定し、安心して家づくりを進められます。
• スケジュール管理: 建築着工から引き渡しまでの工程表を作成し、各段階の進捗を把握します。遅れや追加変更があった場合にすぐ対策できるよう、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
• 仕様確定: キッチンやバス、窓などの設備仕様を見落としがないよう最終確認します。変更後では費用が高くなるため、早い段階で仕様を固めておくことが効果的です。
• アフターサポート: 引き渡し後の保証やメンテナンス体制を確認し、長期的な安心につなげます。10年点検や設備保証の範囲を把握し、不具合時の対応方法を業者と共有しておきましょう。
• 法令・規制の変化: 建築中や計画段階でも法律が改正される可能性があります。最新情報をチェックし、新しい規制に対応した計画となっているか確認しましょう。

上述の各ステップとポイントを着実に実行すれば、役所への申請要件や土地の法的条件を満たしつつ、理想のマイホームを実現できるでしょう。

本記事では、市街化調整区域の概要から、市街化調整区域の不動産は本当に買わない方がいいのか、メリットデメリット、購入時の注意点までを徹底解説します。

最後まで読めば「なぜ価格が安いのか？」「どんなところに注意すべきか？」がわかり、失敗や後悔を避けるお手伝いができるはずです。

市街化調整区域とは何か？

市街化調整区域は都市計画法により「都市の無秩序な拡大を抑制する」ことを目的としたエリアです。そのため、原則新たな建築は許可制で、農林業や自然環境を守るための規制が多く設けられています。

市街化区域との違い

市街化区域はインフラが整備され、建築しやすい環境が整ったエリアです。

一方、市街化調整区域は開発を抑制するため、建築や再開発が自由にできません。

その結果、土地の資産価値が低くなりやすい点が、大きな違いの1つです。

市街化調整区域は「買わない方がいい」と言われる理由は５つ

「市街化調整区域の不動産を買わない方がいい」と言われる理由は、主に次の５つです。

• 建築制限が厳しい
• 再建築不可の場合が多い
• インフラ整備の遅れ
• 資産価値が低い傾向にある
• 住宅ローン審査が厳しい

それぞれの理由について詳しい内容と、対策を解説します。

1. 建築制限が厳しい

原則として市街化調整区域では建築・開発行為は禁止されており、一定の要件を満たす場合でも開発許可（または建築許可）を受ける必要があります。

その他にも市街化調整区域の目的（市街化の抑制、自然環境・景観の保護）から下記のような規制があります。

• 最高の高さが１０ｍ以下
• 店舗などは自己の業務用のみ
  ※貸事務所などは建築できない
• 分家住宅や農家住宅はセカンドハウスでの建築禁止
• 店舗➡住宅、住宅➡店舗などの用途変更には許可が必要
  ※同一敷地、同一用途、同一所有者に限り許可不要
• 増築・建て替えには許可権者（都道府県知事等）への事前相談が必要

市街化区域のように、設計さえしっかりできていれば建築できるわけでなく、用途・居住者・使用者などにも厳しい制限があります。

「建築制限」についての対策は？

一般的な一戸建て専用住宅を建築するのであれば、高さや用途などに注意は不要でしょう。
店舗を建てる方、用途変更する方、増築・建て替えをする方は許可権者へ事前相談をしましょう。

また、分家住宅や農家住宅などの要件については「そもそも、希望の土地・エリアで建築できるか？」というレベルの話なので、最優先で事前相談しておきましょう。

市街化調整区域での建築（要件）については、こちらの記事を参照してください。
市街化調整区域で建築したい（記事一覧）

2.再建築不可の場合が多い

使われなくなった分家住宅や農家住宅は、許可を受けた人以外が購入しても利用権限が無く、再建築できません。
繰り返します、分家住宅や農家住宅の物件を許可要件の無い人が買うと、「実際に住宅が建っていても再建築できません」。

許可を受けた人とその家族以外の居住も禁止されているので、そんな住めない・売れない物件を買ってしまうと大変な損害を受けるリスクがあります。

市街化調整区域で魅力的な物件を見つけた場合、「市街化調整区域の為、都市計画法34条の許可が必要」といった文言が書いているケースがほとんどです。
これは、「分家住宅とかの許可が必要ですよ～」という意味ですので、読み飛ばさないように気を付けましょう。

たとえ建物が残存していたとしても、「再建築不可の可能性が高い」という認識をしておきましょう。

「再建築不可の場合が多い」についての対策は？

仲介業者に問い合わせる際、「購入後に再建築できるかどうか」「どんな要件があれば建て替え可能か？」を詳しく確認しておきましょう。
心配であれば、役所や行政書士に相談するのも一つの解決策です。

3. インフラ整備の遅れ

上下水道、都市ガス、道路などのインフラは人口密集地から整備されるため、人口が少なく市街化を抑制している市街化調整区域のインフラ整備は遅れがちです。

そのため、市街化調整区域の生活利便性が低いのが実情です。
また、日本全体の人口減少傾向を考えると市街化調整区域のインフラ整備が積極的に進む可能性は低いでしょう。

とはいえ、上水道と道路が整備されていれば、下水道が無い場合は浄化槽、都市ガスが無い場合はプロパンガスなど、代替手段が存在します。
下水道・都市ガスのある生活と自然豊かな市街化調整区域での生活、どちらを選択するかよく考えてみましょう。

「インフラ整備の遅れ」についての対策は？

インフラ未整備のために発生する追加費用などは、事前調査でしっかりと見積もりを依頼しておくことです。

後になって、「浄化槽の設置が必要で200万円追加になりました」などと言われると資金計画が大きく変わってしまいますので、事前調査は信頼できる建築会社や工務店に、正確・確実に行ってもらいましょう。

4. 資産価値が低い傾向にある

市街化調整区域の不動産は再開発や売却が難しく、資産価値が下がりやすい傾向にあります。

なぜなら、市街化調整区域は都市部から離れており、インフラ整備の遅れ、スーパーや駅、バス停から遠いといった利便性が低いこと、将来の発展が見込まれないことから土地評価が低くなってしまうからです。

将来の資産価値を見越して、価格が高くても市街化調整区域の土地を購入しようと考えている方は、少し立ち止まってみることをお勧めします。

「資産価値が低い傾向にある」の対策は？

資産価値が「低いこと」についての対策はありませんが、市街化調整区域の不動産価値を正確に把握することが重要です。
市街化調整区域＝安い、ではなく次の要素も考察してみましょう。

• なぜ安いか？：ネックとなる建築制限について詳しく調べる
• 既存宅地の可能性は？：既存宅地であれば再建築・売却が容易なため、新宅地より大幅な評価アップが期待できます
  ➡土地の登記簿謄本だけでなく、過去の建物の有無を建物の閉鎖登記簿、昭和45年以前の都市計画図や住宅地図、航空写真等で調べる
• 立地が本当に悪いか？：駅やバス停に近い、商業施設に近い、といった立地のメリットがあれば病院・店舗用地、駐車場用地としても考えられます

5. 住宅ローン審査が厳しい

上記のような状況の為、市街化調整区域の不動産は担保価値が低くなってしまい、住宅ローン審査が厳しくなる傾向にあります。

また、思ったほど借入できない、金融機関によってはそもそも「市街化調整区域の物件は融資相談を受けない」ケーも噂に聞きます。
そういった金融機関には相談するだけ時間がもったいないので、止めておきましょう。

市街化調整区域の住宅ローン融資をしない金融機関、積極的な金融機関についての記事はこちら
➡分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは

「住宅ローン審査が厳しい」への対策

一方、市街化調整区域の住宅ローンに強い金融機関も存在します。
それは、地元密着のJAや信用金庫などです。

彼らはそのエリアの特性を知っており、市街化調整区域の住宅ローン審査の通し方にも精通しています。
市街化調整区域の住宅ローンについては、メガバンク・ネット銀行よりもこういった地元密着型の金融機関をおすすめします。

【メリット】市街化調整区域の土地にもある魅力

以上のように市街化調整区域の不動産は「買わない方がいい」とされる一方、実は税金面の優遇や土地価格の安さなどメリットも存在します。

以下で代表的なメリットを押さえましょう。

税金面での優遇

市街化区域と比べて、評価額が低め、都市計画税（固定資産税価格の0.3％）が非課税になるなど税負担が低くなる場合があります。

固定費を抑えたい不動産オーナーにとっては大きなメリットです。

土地価格が安いので広い土地を購入しやすい

建築制限が厳しい分だけ相場が低いため、比較的大きな土地を安く購入できる可能性もあります。

家庭菜園や駐車場用地など、広大な敷地を確保したい方には魅力的な不動産が多いでしょう。
大規模分家住宅の要件がある方などは、安く売りだされている田・畑を候補地に考えてみてはいかがでしょう？

大規模分家住宅等についての記事はこちら↓
【愛知】市街化調整区域で土地購入！家を建てる方法と許可のポイント

自然豊かで静かな生活ができる

市街化調整区域は「市街化を抑制するエリア」のため、自然環境が守られており、人口密集地も少ないために静かな生活ができます。

都会の喧騒を離れたい、田園風景に囲まれた生活に憧れる、田舎のスローライフがしたい、という方は実際に物件見学から始めても良いでしょう。

【3分でチェック】購入前に必ず確認すべき項目

ここでは、市街化調整区域の不動産購入を考えている方が「とりあえずやるべきこと」を、簡単チェックリストにしました。
3分程度で確認できるので、ぜひ気軽に試してみてください。

• 再建築が可能か？（役所や専門家に問い合わせ）
• 用途地域の制限は？（農地転用・商業利用OKかなど）
• 住宅ローンが借りられるか？（複数の金融機関で比較）
• 上下水道・都市ガス・公共交通などのインフラ整備状況
• 購入後に転売や賃貸を考えるなら、その可否

ひとつでも不安がある項目があれば、専門家に相談してから検討を進めましょう。
手間をかけることで、将来の大きな損失を防げるはずです。

投資目的で買う際のリスク

資産価値の上昇が期待できず、賃貸事業も難しいため、投資家目線ではハイリスクといえます。
市街化区域に比べて売却需要が低く、長期間売れないリスクも覚悟しなければなりません。

ただし、既存宅地であればアパート建築は可能ですので、状況によってはお宝物件も見つかるかもしれません。

まとめ：安さに飛びつく前にプロへ相談を

市街化調整区域の土地は、一見すると価格の魅力が大きいものの、建築制限やインフラ未整備、資産価値の低迷など、後悔しやすい要素も多く含まれています。

「どんな土地なら大丈夫？」「再建築不可を回避する方法は？」など、不安がある場合は専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

実際、行政書士や不動産コンサルを介して許可を得られたケースもあるので、情報を集めれば無用な損失リスクを回避しやすくなります。

行動の第一歩：家づくり相談所を活用

もし「市街化調整区域やローン審査、建築許可の流れが分からない…」とお悩みなら、無料で利用できる住宅購入相談サービス「家づくり相談所」がおすすめです。

• オンライン相談OK：忙しい方も自宅から全国どこでも気軽に利用できます。
• 専門家の中立アドバイス：住宅ローンや許可のポイントなど、初めての人がつまずきやすい点をカバー。
• 完全無料：費用をかけずにプロの知見を得られるので安心。

一時的な安さに惑わされる前に、長期的に満足できる不動産購入を目指すためにも、プロのサポートを積極的に活用してみてはいかがでしょうか。

ところが、いざ建築許可や生活インフラ、住宅ローンの現実に直面すると「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも少なくありません。

本記事では、行政書士事務所で500件超の許可取得をサポートしてきた経験を踏まえ、実際に施主がつまずきやすい“後悔ポイント５選”を徹底解説。

メリットと注意点、信頼できる建設会社の選び方まで網羅し、市街化調整区域でも納得のマイホームを実現するための道筋を提示します。

市街化調整区域は、都市計画区域のひとつ

市街化調整区域は都市計画法で定められた都市計画区域の一つです。
そして都市計画法上、都市計画区域には次の3つがあります。

・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域

それぞれについて詳しく解説します。

市街化区域

市街化区域は１０年以内に優先的に市街化を進める区域、または既に市街化が進んでいる区域です。

いわゆる都市部で役所が近く、商店街や住宅地があるようなエリアです。

市街化区域の建築・開発に関する規制は「どのような建物を建てるか」といった規制がほとんどで、建築・開発が前提となっている規制です。

そのため、住居専用地域であれば住宅中心、工業地域であれば工場メインで住宅が建てられないなど用途制限はあるものの、市街化区域であれば基本的に建物は建てられます。

また、農地であっても生産緑地を除いて基本的に農地転用の届出を行うだけで宅地転用が可能です。

市街化調整区域

一方、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアです。

そのため、建物の建築・開発行為は原則禁止されており、不動産取引も市街化区域に比べるとかなり少ないです。市街化調整区域は都市部から少し離れた、田園風景の広がる景色をイメージしてください。

ただ、建物が一つも無いかと言えば、そうではありません。
建物や店舗が立ち並んで集落を形成していることもあります。

これは、市街化調整区域決定前から住んでいる人の家、その人たちの子孫が特別な許可を受けて住宅（分家住宅）を建てていたり、地元に必要な店舗・病院・学校などが建設されている場合があります。

また、農林水産業を営む人たちが住むための住宅（農家住宅等）も建築可能です。

市街化調整区域でこれから家を建てようという方は、このような特別な許可を受けて建築することとなります。

非線引き区域

都市計画区域の中で、市街化区域・市街化調整区域を決めていないケースもあり、そういった区域は非線引き区域と言います。

市街化区域と市街化調整区域の「線引き」をしていないために、こう呼ばれます。

非線引き区域は地元の都市計画に基づき、用途地域が定められることもありますが、基本的には建物の建築・開発が可能なエリアです。

市街化調整区域の確認方法

今度家を建てようと考えている土地が市街化調整区域内かどうか知らない人もいるのではないでしょうか？

市街化調整区域かどうかを調べる方法は２つあります。
・不動産情報ライブラリ（国土交通省サイト）で調べる
・市町村役場で直接確認する

それぞれについて解説します。

誰でもできる！市街化調整区域の調べ方は簡単２ステップだけ！ 市街化調整区域は、無秩序な都市化を防ぐために設定された区域です。 また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く…

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国土交通省のサイト（不動産情報ライブラリ）で確認する

不動産情報ライブラリは国土交通省の運営するサイトで、不動産の取引価格、公示価格などの価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報など、不動産に関する情報を見ることができます。

無料でいつでも24時間（メンテナンス時間以外）使えるため、手軽に調査可能です。

市町村役場で直接確認する

インターネットを使って自分で調べるのが不安、という方は市町村役場で直接確認することをお勧めします。

都市計画法に関する情報は各市町村役場の都市計画課等で確認することができます。

窓口であれば自分の持っている土地の地図・住所地番を伝えると、担当者が確実に調べて教えてくれるので安心です。

ただし、窓口が空いている平日に行く必要があるので注意が必要です。

市街化調整区域で家を建てた方が後悔すること5選

私は行政書士事務所の勤務で500件以上の許可を通して市街化調整区域での住宅建築に携わってきましたが、デメリットを十分理解されて建築した方ばかりでした。

相談の中で施主様が実は気にしていたこと（デメリット）を5つ紹介します。
これを知らずに建ててしまうと後悔することになるので、注意しましょう。

• 下水道が未整備
• 都市ガスが未整備
• 駅・学校・スーパーが遠く車が必需品
• 住宅ローンの審査で苦労した
• 実家が近い

下水道が未整備

愛知県の市街化調整区域の場合、上水道は整備されていますが下水道はほぼ未整備でした。

そうなると浄化槽を設置することとなり、5人槽（延べ床面積130㎡未満）の浄化槽でも100～150万円の設置費用がかかり、法定点検などの維持費に数万円かかります。

ただ、豊田市のように合併浄化槽の補助金制度（36万円～58万5千円）のある市町村も存在しますので、ご自身の自治体を調べてみましょう。

なお、市街化区域に隣接して直接下水道を引き込めるエリアであれば、「区域外流入」という手続きで下水に接続できる場合もあります。

さらに、集落排水という下水のような排水システムのある地域（弥富市、愛西市）もあり、利用方法は下水とほぼ変わりません。

都市ガスが未整備

市街化調整区域では都市ガスの普及も遅れており、プロパンガスの利用が多いです。

プロパンガスは都市ガスに比べて人件費が高いため、結果として月々のガス料金が割高となってしまいます。

オール電化なども含めて、毎月の光熱費も考えて対応策を検討しましょう。

駅・学校・スーパーが遠く車が必需品

市街化調整区域は中心部から離れるため、どうしても駅・学校・スーパーなどからは離れてしまいます。
特に学校や駅が遠いと子どもさんの通学に大きな影響があり、送り迎えなども必要になるかもしれません。

市街化調整区域に家を建てたものの、高齢になって免許返納して生活できなくなり、自宅を手放した方もいらっしゃいました。

ただ、市街化調整区域も場所を選べば学校が近かったり駅の近くだったりと、穴場も存在します。

住宅ローンの審査で苦労した

市街化調整区域の住宅建築で大変なことは住宅ローン審査です。

厳密には家を建てる前に終わる話ですが、一部の金融機関は仮審査すらしてもらえなかったということもありました。

市街化調整区域の建物は転売ができず、土地の評価も高くないことが多く、担保価値が低く見られてしまいます。

そのため、市街化調整区域の建物では住宅ローンを受け付けていない金融機関も実在します。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

（市街化調整区域）分家住宅は住宅ローンが通らない？100件以上のローン成功事例の傾向とは 「市街化調整区域の住宅ローン！」を無料相談 市街化調整区域での家づくり、住宅ローン、市街化調整区域ならではの許可手続の要…

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しかし、地元の信用金庫やJAなど、市街化調整区域が得意な金融機関もあるので、そんなに悲観することはないでしょう。

実家が近い

分家住宅などの要件を使って許可を受けて家を建てる場合、夫か妻のどちらかの実家の近くで家を建てることとなります。

何割かの方は実家の敷地を一部分筆して建築することもあります。

ただ、これについては土地代がかからない、子どもを預けられるなどのメリットもあるため、一概にデメリットとは言えないでしょう。

ここでは代表的な、知らないと後悔することを紹介しましたが、実際にはこれらのデメリットを知りつつも、私のお客様たちはマイホームを建てられました。

次の項目では、知られざる市街化調整区域のメリットを同じく3つご紹介します。

市街化調整区域で家を建てるメリット３選

市街化調整区域で家を建てるメリットは多くありますが、代表的なものを３つご紹介します。

土地を安く購入できる

大規模分家住宅の要件があれば、農地でも購入して住宅を建てられるため、土地を安く購入することができます。

また、親・祖父母の土地に建てるのであれば土地代は0円です。

もちろん開発許可・農地転用許可等の手続き費用はかかりますが、土地代に比べればお値打ちと言えるでしょう（20万円～200万円程度）。

そして土地代に支払うはずだったお金を建築費用に充てたり、ローン金額を減らしたりと様々な恩恵が受けられます。

固定資産税が安い

市街化調整区域は都市計画税（固定資産税評価額の0.4％）が非課税であり、更に元々の土地評価額が市街化区域よりも安いため、毎年の固定資産税が安くなる傾向にあります。

土地購入と合わせて、税金面でも大きなメリットと言えます。

自然豊かで静か

市街化調整区域は農地や自然を維持する区域のため、のどかで緑が多く、静かな環境が好きな方には最高のシチュエーションです。

市街化調整区域で家を建てた人はこんな人が多かった

私がお会いした市街化調整区域で家を建てた方々の特徴をまとめました。

市街化調整区域で家を建てたいけど、建てた後に後悔しないだろうかと心配な方は、参考にしてください。

親子の仲が良い

分家住宅を建てられた方々は、ほぼほぼ親子の仲が良く、適度な家族関係を維持されていました。

親の土地に家を建てるという話ができるくらいなので当然かもしれませんが、住宅資金援助を受ける方もおり、実家と仲良くしておくのは家づくりでも大切なことでしょう。

広い土地で家を建てたい

親の土地に建てられる方、土地を購入して建てられる方のどちらでも、土地の広さを重視している方が多かったです。

土地が安いために広い土地を買える、親の土地なので出来る限り広くする、などの理由で広い敷地に建てられる印象です。

敷地面積は既存宅地であれば50坪～80坪、分家住宅なら100坪～150坪で、建築面積15坪～20坪前後でした。

駐車場や物干し場、家庭菜園を確保する方もいらっしゃいました。

自然が好き

昔から山や川で遊んでいて自然が好き、家族でキャンプに行ったりとアウトドア派なご家族もよくいらっしゃいました。

夜は暗いけど満天の星空を楽しむ、草むしりは大変だけど家庭菜園を楽しむなど、不便さも楽しむような方が向いているのかもしれません。

市街化調整区域で家を建てる際の注意点

ここまでの内容で市街化調整区域での家づくりに興味を持った方には、次の注意点を知っておいていただきたいのでお伝えします。

デメリットではなく、注意点です。

市街化調整区域での建築には許可が必要

まず、市街化調整区域での住宅建築には都道府県知事（または中核都市等の市長）の許可（開発許可または建築許可）が必要です。

その許可は愛知県であれば分家住宅や既存宅地などの要件を満たした場合に取得できます。

分家住宅の許可は市街化調整区域に昭和40年頃から住んでいる方の子・孫のみの要件であり、既存宅地は市街化調整区域決定前から宅地である土地に限られます。

市街化調整区域の土地を探す際には、都市計画法の許可が必要だということを知っておきましょう。

既存建物でも、購入して住むために許可が必要

まれに市街化調整区域の土地建物（住宅）が販売されていますが、購入して住むためには許可（開発許可または建築許可）が必要です。

既存建物であれば以前は誰かが許可を取得して建てた建物であり、本来はその人とその家族しか住むことができません。

何らかの事情で手放した場合、新たに許可を受ければ第三者が購入して住むことが可能となります。

この許可は用途変更の許可と言い、愛知県では開発審査会基準第16号で規定されています。

この許可を取らずに購入してしまうと、住んでいるだけで都市計画法違反となり、建て替えしたくても建築確認でストップしてしまい、住むことも・売ることもできないという状況に陥ってしまいます。

市街化調整区域は既存建物を購入する場合でも許可が必要なことに注意しましょう。

許可には費用がかかる

市街化調整区域の許可（開発許可または建築許可）は建築士か行政書士に依頼して代行してもらう必要があり、申請費用がかかります。

許可の難易度によって、20万円～200万円と幅がありますので、依頼前に必ず見積もりをとっておきましょう。

市街化調整区域の建築が得意な建築会社を見つける方法

これから市街化調整区域で家づくりを行うかどうかは、「プランと費用」を見比べる ことが欠かせません。

そこで重要になるのが 複数社に相見積もりを取り、比較検討するプロセス です。

なぜ複数社の見積もりが欠かせないのか？

複数社に見積もりを依頼する理由は次のとおりです。

提案の幅が広がる

会社ごとに得意分野や設計思想が異なるため、提示されるプランも千差万別です。

複数案を並べることで「自分の暮らし方に本当に合う提案」が見えてきます。

コストの妥当性を確認できる

同じ条件でも総工費に数百万円単位の差が生じることは珍しくありません。

金額の根拠を比較することで、適正価格が判断しやすくなります。

コミュニケーション力を見極められる

市街化調整区域の家づくりは事前相談、許可手続き、着工、完成と長期戦です。

初期対応の丁寧さや質問への回答速度は、そのまま期間中のストレス軽減につながります。

特に、市街化調整区域での許可経験の有無は建築スケジュールに大きく影響し、変な会社に当たってしまうと最悪、「許可が取れない」という事態も起こってしまいます。

後悔しないための建設会社選びチェックリスト

建設会社選びで後悔しないためのチェックリストをご紹介します。

このチェックリストを活用して、市街化調整区域の家づくりを一緒に行ってくれる建設会社を探しましょう。

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まとめ

市街化調整区域での家づくりは、広い敷地と豊かな自然を手頃な価格で手に入れられる反面、インフラや資金計画、許可手続きといった独特のハードルがつきものです。

実際の施主様の声を集めると、次のような“つまずきポイント”が後悔の種となりやすいことが分かりました。

• 浄化槽が必須：初期費用100～150万円に加え、毎年の維持管理費も発生
• プロパンガス：都市ガスの整備が遅れており、光熱費が割高になりやすい
• 生活拠点（学校・駅・スーパー）が遠い：車が必需品となり、高齢期の移動手段も課題
• 住宅ローン審査が厳しい：担保評価が低く、金融機関が限られる
• 実家に近接して建てるケースが多い：地縁がメリットにもデメリットにもなる

一方で、こうした課題を上回る魅力を感じて家を建てる人が多いのも事実です。主なメリットは次の３つです。

• 土地価格が安い：親族地なら実質０円、大規模分家要件を満たせば農地でも購入可
• 固定資産税・都市計画税が軽い：評価額が低く都市計画税は非課税
• 自然豊かで静かな環境：家庭菜園やアウトドアを楽しめる田園ライフを満喫

後悔なく理想の住まいを実現するには、①区域区分と許可の要否を早めに確認し、②行政手続きに精通した専門家に相談し、③市街化調整区域の実績が豊富な施工会社を複数比較する――この三つのステップが欠かせません。

とくに最後の「施工会社選び」は、許可取得のスムーズさや総工費、住み心地に直結します。

「自分に合ったプランと費用感を効率よく把握したい」という方は、市街化調整区域案件に強い建設会社だけをまとめて比較できる無料一括見積サービスを活用してみてください。

入力は１度で済み、許可取得実績や設計提案力、見積もりの透明度を横並びでチェックできるので、納得のパートナー選びがぐっとラクになります。

低価格で魅力的に見える土地ですが、建築制限や融資の難しさなど、知らないと後悔する可能性があります。

この記事を読んで、ご自分の希望に合致した、賢い選択を！

市街化調整区域とは？その基本知識と背景

まずは、市街化調整区域とは何なのかについて解説します。

定義と役割

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき土地」として定められたエリアのことを指します。
この区域は乱開発を防ぐために指定されており、無秩序な都市拡大を防止する役割を果たしています。

原則として建物の建築や宅地の造成が禁止されているため、土地の利用が大きく制限されることが特徴です。

ただし、分家住宅や周辺住民サービスのための建物など、特定の条件を満たす場合には例外的に建築許可が得られることがあります。

市街化区域との違いとは？

市街化調整区域と市街化区域の最大の違いは、土地利用の利用制限の有無です。

街中など、市街化区域では建ぺい率・容積率や防火設備の指定など細かい規定があるものの、新築住宅や商業施設の建設は比較的自由です。

一方、調整区域では建築が原則禁止です。この違いを理解し、リスクを回避することが重要です。

市街化調整区域の不動産の特徴

市街化調整区域の不動産はどのような特徴があるのでしょうか？
調べてみると「安い」、だけでなく「危険」という言葉も出てきますが、実際にはどうでしょう。

低価格で土地を購入できる

市街化調整区域は低価格で土地を購入できる点が魅力です。ただし、低価格ということはニーズが低い、買いたい人が少ないと言い換えられます。

そのため、低価格の理由をしっかり知っておくことが大切です。

固定資産税が安い

市街化調整区域では都市計画税（通常0.3％）が非課税となり、固定資産税のみの1.4％（市街化区域では固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％）と、市街化区域よりも安くなります。

税コストを抑えたい人には大きなメリットでしょう。

自然が多い

市街化調整区域は都市部から離れたエリアに線引きされることが多いため、自然豊かな環境が特徴です。

家庭菜園や庭付き住宅を希望する方には魅力的な選択肢となります。

交通アクセスが悪いケースが多い

市街化調整区域は交通アクセスが不便な場合が多く、車が必須となるケースが多いです。また道路幅員が狭い、建物が建て込んでいる、側溝が片側しか整備されておらず大雨では溢れるなど、通勤や通学に影響する可能性があります。

転居後の生活を十分にシミュレーションし、慎重に検討しましょう。

インフラ整備が不十分なケースが多い

市街化調整区域では電気、水道、ガスなどが整備されていない場合があります。

購入後にインフラ整備が必要な場合、追加費用に注意しましょう。

市街化調整区域の不動産購入のリスク

市街化調整区域の不動産を購入するリスクを正確に知りましょう。

土地の地目が「宅地」でも建物が建てられないことがある

市街化調整区域の土地は、地目が「宅地」でも安心してはいけません。

地目が宅地であっても、市街化調整区域の建築は禁止されているため、建物の建築には許可を受けなければなりません。
そして、許可を受けるには分家住宅などの要件が必要です。

許可要件を満たしていなければ、購入した土地が宅地であっても建築が認められません。

建て替えできない建物もある（用途制限）

また、既存建物の用途制限により、建て替えが不可能な場合があります。

市街化調整区域の建物には、建築・居住する人が制限されるものがあります。
たとえば分家住宅・農家住宅などが該当します。

これを知らずに建物を買うと、建替時に建築確認申請が下りない可能性があります。
市街化調整区域の建物を購入する場合、「再建築の可否」を必ず確認しておきましょう。後から気付いても、泣き寝入りするしかできないでしょう。

中古住宅の購入時にはこの話を思い出して、不動産業者だけでなく市役所などにも確認しておきましょう。

立地が理由で金融機関の融資審査が不利になる

市街化調整区域の不動産は第三者が建て替えできない、インフラ・道路の整備状況が悪く、資産評価の低いために融資が難しくなる場合があります。

市街化調整区域では融資をしない、という金融機関もあります。

そのため、市街化調整区域が選択肢にある場合は、事前に金融機関に相談しましょう。

いざという時に売りにくい

市街化調整区域の不動産は上記のとおり建て替えができないために需要が少なく、売却が難しいことがあります。

ただ、市街化区域に近いエリア、愛知県の市街化調整区域であれば既存宅地（誰でも許可を受けて住宅の建築ができる土地）のような自由度の高い土地であれば、人気の不動産も存在します。

市場価値に加えて、いざという時に売りやすい土地かどうかを確認することも重要です。

市街化調整区域で後悔しない不動産選び

ここでは、市街化調整区域に魅力を感じて「市街化調整区域の不動産を買いたい」、という方に向けて、市街化調整区域の不動産選びの極意をお伝えします。

値段だけで決めない

低価格に魅力を感じてそれだけで購入することは後悔することになります。

市街化調整区域がどんなエリアか、購入希望地の用途や制約、必要な許可などを考慮しましょう。

建て替えできる不動産か確認する

建て替えが可能かどうか、事前に行政や専門家に確認することが大切です。

行政書士・建築士への相談の重要性

法律や許可要件の確認には専門家の助言が不可欠です。行政書士や建築士に相談することで、リスクを最小化できます。

まとめ

本文でご紹介したとおり、市街化調整区域での不動産購入にはリスクが伴います。

しかし、専門家に相談し法規制を確認すれば安心です。

行政書士や建築士に相談できない場合は、不動産業者に紹介してもらいましょう。
多くの業者は行政書士と提携しており、手続きもスムーズです。

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本ガイドでは、初心者でも安心して土地選びができるよう、誰でも買って住宅が建てられる土地を3種類だけ、お教えします。
また、建築許可条件や手続き、具体的なエリアの特徴を詳しく解説します。

最後まで読んでいただき安心して市街化調整区域の土地探しを行いましょう。

はじめに

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制するために指定された地域です。この区域では、新たな開発や建築が制限されています。しかし、分家住宅など、一定の条件を満たせば許可を受けて建物の建築が可能です。

市街化調整区域での土地は、特に広い土地を安価に手に入れたい方、静かな環境を求める方から注目されています。しかし、市街化調整区域の不動産購入には特有の手続きや注意点があります。

本記事では初心者でも安心して土地を選べるよう、詳しく解説していきます。

知っておきたい！初心者向け、市街化調整区域のおすすめ不動産3選

市街化調整区域は開発や建築が原則禁止されています。

ただし、元々その市街化調整区域に住んでいた人の子や孫しか建てられない（分家住宅）、特定の用途（病院、コンビニ、福祉施設等）など、一定の要件を満たせば建築・開発行為が可能です。

そしてこれらの建物は、基本的に地域に昔から住んでいるなどの人の要件（属人性）や、地域に必要な事業に供するものという要件が必要で、誰でも建築できるわけではありません。

しかし、一部の不動産やエリアでは誰でも許可を受けて建築できるものもあります。
ここでは、代表的な要件を３つ紹介します。

なお、愛知県開発審査会基準は愛知県内にのみ適用される要件です。また、名古屋市・一宮市・春日井市・岡崎市・豊田市・豊橋市は独自の開発審査会基準がありますので、各市へ確認が必要です。

（１）第34条11号指定区域（岩倉市、新城市、江南市、稲沢市、犬山市）

都市計画法第34条第11号指定区域は、市街化調整区域の中でも地方公共団体が条例で区域等を指定すれば、市街化区域と同様に開発が可能となる区域です。用途、面積に関する要件は下記のとおりです。

(1)予定建築物等の用途（条例第3条第1項第1号）
建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる専用住宅、兼用住宅、共同住宅
(2)敷地面積、建築物の高さの限度（条例第3条第1項第1号イ、ロ）
敷地面積：200平方メートル以上
建築物の高さ：原則10m以下

引用：愛知県HPより（市街化区域に隣接又は近接する等の地域における開発行為等の許可基準のあらまし）

愛知県知事許可エリアでは、岩倉市・新城市に設定されています。
また、事務処理市では江南市・稲沢市・犬山市にも設定されています。

指定区域であれば、誰でも許可を受けて専用住宅を建築できます。

また、農地転用が可能な点も大きな特徴です。
あまり知られていない条例ですので、穴場かもしれません。

たとえば、下記のような物件も存在します。

江南市勝佐町西郷 土地　312㎡(約94.38坪)　1,480万円

引用：三井のリハウスHPより

市街化調整区域で土地探しをしている方は、34条第11号指定区域の物件を探してみましょう。

愛知県の市街化調整区域で共同住宅が建てられる！ 都市計画法第34条第11号区域（新城市・岩倉市） 都市計画法第34条第11号では、条件を満たせば共同住宅建築が可能です。 本記事では、この規定の適用範囲や許可基準について…

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（２）既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）※愛知県のみ

既存宅地は昭和45年以前から宅地として利用されている土地です。

昔からの宅地ということで、こちらも誰でも許可を受けて建物が建てられます。

ただし、市街化調整区域内では比較的メジャーな要件のため人気が高く、近隣の市街化区域並みの価格ということも珍しくありません。

価格よりも、静かな環境重視の方などにはおススメです。

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（３）愛知県開発審査会基準第16号（やむを得ない用途変更）による建物

基準16号は、「やむを得ない用途変更」と呼ばれる基準です。
通常は他の人が買っても再建築できない分家住宅や農家住宅を、所有者の死亡や破産などの「やむを得ない事情」により売却しなければならない場合は、この16号の許可を受けて購入することができ、再建築もできる建物となります。

売主の厳しい条件

16号許可を受けるには、売主の事情がとても重要です。
売主側の条件は下記の通りです。

４ 基準第１項第１号に規定する「やむを得ない事情」とは、次に掲げるものとする。

（1）主たる収入者が、破産法（平成16年法律第75号）に基づく破産手続開始の決定又は民事再生法（平成11年法律第225号）に基づく再生手続開始の決定により、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（2）当該住宅が裁判所の競売又は官公庁の公売に付された場合。
（3）主たる収入者の死亡、重度障害、失踪により、経済的負担が生じ、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（4）主たる収入者の転勤、転職又は定年により、現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（5）家族の健康上の事情、家族構成の変更に伴い現在の住宅に居住していることが困難になった場合。
（6）社会情勢による経営の悪化等の理由により現在の事業を行うことが困難になった場合。

いずれかの要件を満たせば許可を受けられますが、（１）～（３）は特に重い要件が必要です。
（４）～（６）は比較的容易に見えますが、「現在の住宅に居住していることが困難になった場合」という要件が必要なため、転勤や定年だけでは認められません。

実例

変な話ですが、「定年したので売却してマンションに住み替えをしたい」、「子どもが独立して夫婦二人になったので平屋の小さい家に引っ越したい」という理由は、現在の住宅に居住していることが困難とは言い切れないので、許可は難しいです。私の手掛けた案件で認められた事情は次のとおりです。

• 会社役員の方が80歳を超えて仕事を退職し、免許を返納するため買い物などの生活が難しい、かかりつけの病院が遠方（自宅からは車が無いと通えない）、子どもも遠方に住んでいて援助が受けられない。そのため、今後は現在の住宅（分家住宅）に居住できない
• 高低差の高い土地に建てた分家住宅で所有者が高齢になった。足を悪くしており、道路と家の高低差が障害になっている。坂の途中に建っている家で、買い物も車が無いと難しい。そのため今の住居に住むことが難しく、息子夫婦の家で同居したい。

このように、病気や退職に加えて、どうしても住むことが困難な事情（車が無いと生活できない、病院に通院できない等）が必要です。転職も、県内だと理論上通える（車で2時間程度？）ので難しいかもしれません（詳しくは伏せますが、「物件が西三河⇒勤務先が守山区」でもダメでした・・・）

買主の条件は緩い

一方、買主の要件はかなり緩いと言えます。基本的に、下記の条件を満たしていればほぼ大丈夫です。

• 不動産を持っていない
• 現在、賃貸物件に住んでいる若しくは実家に住んでいる

家を建てるために土地探しをしている方のほとんどは該当するのではないでしょうか？
従って、愛知県開発審査会基準16号の該当地は結構な確率で「誰でも買えるオトクな調整区域の土地」と言えます。見つけたら、候補地の一つとして検討しましょう。

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市街化調整区域のメリット・デメリット

市街化調整区域の土地を買って住むには、様々なメリット・デメリットがあります。

メリット

• 土地価格が比較的安い
  市街化区域と比べて土地価格が低いため、広い土地を手に入れやすいです。
• 固定資産税が低く抑えられる
  税負担が軽減されるため、長期的な資産運用にも向いています。
• 静かで落ち着いた環境が得られる
  都市部の喧騒から離れた静かな環境で生活できます。

デメリット

• 新築やリフォームに制限がある
  建築には許可が必要であり、その取得には時間と手間がかかります。
• インフラ整備が遅れている可能性
  上下水道やガスなどのインフラ設備が不十分な場合があります。
• 商業施設や重要施設が少ない
  日常生活に必要な施設へのアクセスが不便な場合があります。

市街化調整区域で土地探しするステップ

1. 情報収集
   自治体の都市計画図や不動産情報サイトを活用し、市街化調整区域内で購入可能な土地を探します。専門の不動産仲介業者への相談も有効です。
2. 現地確認
   実際に現地を訪れ、インフラ状況（上下水道、電気、ガス）や周辺環境（学校や病院など）の利便性を確認します。
3. 許可取得手続き
   建築許可や開発許可が必要な場合は、自治体に相談し申請手続きを行います。許可取得には費用と時間がかかるため、事前に見積もりを取ることが重要です。

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費用とローンについて

市街化調整区域での建築には行政書士・建築士へ依頼する報酬が必要です。申請内容によって異なりますが、10万円から数十万円程度かかります。

また、市街化調整区域では担保評価が低く見られるため、住宅ローン取得時には金融機関との事前相談が重要です。

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市街化調整区域で土地選びをする際の注意点とアドバイス

• 長期的な視点での土地選び
  将来的な売却の難しさや生活利便性についても考慮する必要があります。家族構成やライフスタイルに合った土地選びを心掛けましょう。
• 専門家への相談の重要性
  不動産専門家や自治体担当者への相談を通じて、具体的なアドバイスを得ることがおすすめです。法律や手続きについて詳しい情報を得ることで、不安なく購入プロセスを進められます。

まとめ

市街化調整区域での土地購入は多くのメリットがありますが、それ以上に注意すべき点も存在します。

本記事で紹介した情報を参考に、自分自身と家族に最適な土地選びを進めてください。

初心者でも安心して購入できるよう、不動産専門家との連携も活用しながら慎重に進めましょう。

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市街化調整区域とは？その特徴と目的を解説

市街化調整区域は、都市計画法に基づき「市街化を抑制するエリア」として指定されています。この区域の主な目的は、無秩序な都市化を防ぎ、農地や自然環境を保護することです。

市街化区域との大きな違いは、建築や開発が厳しく制限されている点です。これにより、自然豊かな環境が維持されていますが、同時に生活利便性が低いという課題もあります。例えば、新築や改築には自治体の許可が必要であり、この条件を満たさない場合は建築が認められません。

また、インフラ整備が遅れている地域も多く、生活に不便を感じることがあります。市街化調整区域は、このような特徴を理解した上で活用することが重要です。

市街化調整区域に住むメリットとデメリット

では、市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょう？

メリット

市街化調整区域のメリットは次の３つです。

• 土地価格が市街化区域に比べて安い：住宅建築のために土地購入を考えている方には、初期投資を抑えられるため魅力的
• 静かで自然豊かな環境：都市部では得られない快適な暮らしが実現できる
• 都市計画税が非課税：維持管理の費用が軽減される

このような点から、市街化調整区域はコストパフォーマンスを重視する方や自然環境を求める方に適しています。

デメリット

一方で、市街化調整区域にはデメリットもあります。

• 新築、建て替えに厳しい制限がある：市街化調整区域での建物建築は原則禁止されており、一定の要件を満たす場合に限り都市計画法の許可（開発許可または建築許可）を受けて建築可能です
• 許可手続きに時間と費用がかかる：市街化区域であれば建築確認申請を出すだけで工事に着工できますが、都市計画法の許可（開発許可または建築許可）が必要なため、1ヶ月～6カ月（農地転用や土地分筆のある場合）と10万円～200万円程度かかります
• インフラ整備が遅れている：上下水道や都市ガスなどのインフラ整備が遅れているエリアが多く、利用に不便を感じたり、余分な整備費用がかかったりします
• 生活利便性が低い傾向にある：市街化調整区域はバス停や駅、商業施設が少ないため、生活利便性が低い傾向にあります。都市部に近い場合でも、車が無いと生活が大変かもしれません。

このようなデメリットを理解し、自分のライフスタイルに合うかどうか慎重に検討することが重要です。

市街化調整区域での建築リスク

市街化調整区域で建築するにはリスクがあるため、住宅用地として土地を買う際には注意が必要です。

建築・改築に関する制限

市街化調整区域では、新築や建て替えには都道府県知事の許可が必要です。

許可を受ける要件は都市計画法第29条・第34条などに基づいており、その条件は非常に厳しい場合があります。
特に注意すべき点は、既存建物を解体した場合、新たな建築が認められないケースです。

また、一度許可された建物でも、その用途や所有者によって再利用が制限されることがあります。
こうした厳しい制限は購入時だけでなく、その後の利用計画にも影響を及ぼします。

そのため、事前に許可権者へ相談し、具体的な条件を確認することが重要です。

資産価値と売却リスク

市街化調整区域内の土地は、市場での資産価値が低い傾向があります。
そのため、不動産市場で流動性が低く、売却時には買い手探しに時間がかかる可能性があります。

また、このような土地は価格上昇も期待しにくいため、中長期的な資産運用としてはリスクがあります。

特に住宅ローン審査では担保評価が低いため、買い手側もローン利用が難しくなる場合があります。
このような売却リスクを理解し、不動産会社など専門家と相談しながら進めることがおすすめです。

自然災害リスク

市街化調整区域には自然豊かな地域が多い一方で、災害リスクも伴います。

特に土砂災害危険地域や洪水リスクの高い場所では、安全面での懸念があります。
購入前にはハザードマップなどで災害リスクを確認し、安全性について十分検討する必要があります。

また、防災設備や避難経路についても確認しておくことで、不測の事態にも備えることが可能です。
このような事前準備によって、安全性への不安を軽減できます。

市街化調整区域で物件を購入する際の注意点

市街化調整区域の物件を購入する際に注意するべき事項は次のとおりです。

購入前の確認事項

市街化調整区域で物件を購入する際には、多くの確認事項があります。

• 既存宅地かどうか
• インフラの整備状況
• 建物がある場合は建て替えできるかどうか

まず、その土地が「既存宅地」として認められているか確認しましょう。
既存宅地であれば専用住宅の建築は原則可能です（愛知県の場合）。
それでも、その土地で新たな建築や改築が可能かどうか、許可権者へ確認することが重要です。

既存宅地について詳しく知りたい方は、こちらの記事へ！
【愛知県版】既存宅地（17号）で家を建てる！土地探しから完成まで

また、上下水道・都市ガスなどのインフラ状況についても事前確認しましょう。
それぞれ未整備の場合に必要な工事等は次のとおりです。

市街化調整区域とはいえ、都市計画区域のため電気設備が無いエリアは少ないでしょう。

上下水道のインフラについては自治体のHPで確認できたり、不動産業者の物件情報でも確認できます。

工事費用については建築会社に見積もりを取る必要があります。
特に、浄化槽などは100万円以上の費用がかかるので、事前確認することで不測のトラブルを防げるでしょう。

手続きと専門家への相談

市街化調整区域内では、開発許可申請など複雑な手続きが伴い、特に農地転用許可申請や開発許可申請には専門知識が必要となります。

そのため、不動産会社や行政書士など専門家への相談がおすすめです。

また、許可権者（都道府県知事等）にも直接問い合わせることで正確な情報を得ることができます。
このように専門家と連携することで、安全かつスムーズな取引を進めることができます。

市街化調整区域の物件を売却する際の問題点

不動産を売却する場合も、市街化調整区域であれば大変です。

売却時の課題

市街化調整区域内の物件は需要が限定的なため、市場で買い手探しに苦労する可能性があります。

また、その不動産に開発許可や用途制限付許可（属人性）がある場合、売却条件も変わります。
このような課題は売却価格にも影響し、属人性のある不動産は建て替え・転売ができないために二束三文ということもあります。

そのため、売却時には適切な戦略と計画立案が必要です。

ただ、愛知県の場合には土地所有者（許可を受けた人）にやむを得ない事情（破産、死亡、競売等）があれば、用途変更（基準16号）の許可を受けて売却することも可能です。
用途変更の許可を受けて購入した人は再建築可能となります。

売却成功のポイント

市街化調整区域の物件売却は、市街化調整区域物件に特化した不動産会社への依頼がおすすめです。

買取専門会社であれば、適切な価格設定とともに、その土地のポテンシャル（例：農業用地として活用可能など）について具体的な情報提供を行うことで買い手の関心を引きやすくなります。
このような工夫によって売却成功率を高めることができます。

市街化調整区域の物件の活用方法

市街化調整区域の物件はどうにもならないと思われがちですが、活用方法もあります。

活用可能なケース

市街化調整区域内でも条件次第では活用できるケースがあります。

例えば駐車場用地、太陽光パネル敷地、小規模観光施設として運営する方法があります。

また、一部条件下では事業用地として活用できる場合もあります。
ただし、それぞれの場合でも許可取得が必要となりますので注意してください。

将来的な可能性

都市計画変更によって市街化区域へ編入される可能性もゼロではありません。
ただし、この見込みについては自治体へ確認する必要があります。

将来的な用途変更や価値上昇の可能性について検討することで、中長期的視点から活用方法を考えることも重要です。

結論

市街化調整区域内の物件は価格面や自然環境というメリットがあります。
しかし、多くの制限やリスクも伴うため慎重さが求められます。

不動産購入・売却時には十分な情報収集と専門家への相談を行いましょう。

そして、自分自身の目的やライフスタイルに合った選択肢かどうか判断してください。

このような準備によって、安全かつ満足度の高い取引につながります。

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この記事では、市街化調整区域の土地購入のポイントを解説します。また、愛知県での許可取得・土地購入時の注意点について解説します。

市街化調整区域とは

定義と特徴

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を抑制し、計画的な都市の開発を図るために指定された土地です。この区域は、主に農地や森林が多く、新たな建物の建設は原則として制限されています。しかし、条件を満たせば建設が許可される場合もあります。

市街化調整区域と市街化区域の違い

都市計画法により、市街化調整区域と市街化区域の大きな違いは、開発の適用範囲にあります。市街化区域は都市化が進み、さらに開発が推奨される地域です。このため、建設が比較的自由で、インフラも整備されています。一方、市街化調整区域では開発が抑制されており、建物建築には許可が必要です。

愛知県の市街化調整区域の特徴

道路のインフラが充実している

愛知県の市街化調整区域では、道路インフラが整備された場所が多く見られます。主要幹線道路や高速道路へのアクセスが良好で、交通の便が優れている地域も多く、不動産購入の魅力の一つです。市街化調整区域としての性質を持ちながらも、この道路の充実は土地の価値を高めます。

都市部にアクセスしやすい場所が多い

愛知県の市街化調整区域には、名古屋市や他の主要都市へのアクセスが良好な地域が多くあります。そのため、広い土地や自然に囲まれた生活を望む方には非常に魅力的な選択肢です。公共交通機関や高速道路網が充実しており、通勤負担も軽減されます。

市街化区域並みのエリアもある

市街化調整区域の中には、市街化区域と同等の利便性を持つエリアもあります。商業施設や学校、医療機関が整備され、生活環境が整った地域も多く、都市部の喧騒を離れつつ必要な施設に困らないという点で人気があります。

市街化調整区域の土地購入のメリット

土地相場が安い

市街化調整区域の土地は、一般的に市街化区域に比べて相場が安いです。特に愛知県内での購入時は、建築制限や農地転用に伴う許可の取得が必要ですが、手頃な価格で購入可能です。

広い敷地が確保できる

市街化調整区域では、広い敷地を手に入れやすいという利点があります。愛知県内でも都市部に比べ、広大な土地が多く、家族向けの住宅や農地付きの住居を希望する方には最適です。

自然が多い

市街化調整区域には、豊かな自然が多く、静かな生活環境を求める方に適しています。愛知県の市街化調整区域でも、自然に囲まれたリラックスした暮らしを提供してくれる地域が多いです。

購入時の注意点

建築許可（または開発許可）が必要

市街化調整区域で土地を購入する場合、建築許可や開発許可が必須です。プロセスは複雑で、不動産業者や専門家と連携し、しっかりと準備を進めることが大切です。

どの市町村で誰（愛知県知事？市長？）から許可をもらうかは、こちらの愛知県HPをご確認ください。

地元出身の人は分家住宅などで農地を買えるかも？

愛知県では、地元出身者が分家住宅を建てる目的で農地を購入できる場合があります。許可制で条件を満たせば取得が可能です。詳細は地元の農業委員会に相談しましょう。

分家住宅については、こちらを参照してください。

既存宅地（基準17号）は誰でも買える

市街化調整区域内の既存宅地は、一般の方でも購入が可能です。過去に許可が下りた土地で、再建築が認められることがあります。既存宅地かどうかを確認し、安心して購入を進めましょう。

理想の土地を見つけるためのポイント

不動産業者の選び方

市街化調整区域の土地購入では、地域に詳しい不動産業者を選ぶことが重要です。市街化調整区域に精通した業者は、建築許可や農地転用の手続きをサポートしてくれるでしょう。

初回相談時に「市街化調整区域の土地でも良いですか？」と最初に確認しておきましょう。反応が「ま、まあ・・・」みたいなのであれば、少し心配ですね。「店長に代わります」とか、「別の担当者に」と代わってくれるのであれば、当たりかもしれません。なぜなら、店舗に１人か２人は市街化調整区域が得意な方がいるからです。そういった得意な方がいれば代わってくれるでしょう。

購入前のチェックすべきポイント

市街化調整区域で土地を購入する際は、土地の地目確認、建築可能かどうかの確認、既存宅地かどうかを事前に確認することが重要です。

既存宅地については、土地の登記簿謄本を確認して、最低限土地の地目が昭和45年11月23日以前から「宅地」であることを確認しましょう。他にも条件はありますが、最低限これは気にしておきましょう。

不動産業者からもらえる物件資料に「市街化調整区域」の記載があれば、「基準17号許可が必要」などの文言がありますので、その点も確認しておきましょう。

まとめ

市街化調整区域の土地は、手頃な価格と広い敷地、豊かな自然環境が魅力です。愛知県では、都市部へのアクセスも良く、利便性と自然の調和を求める方におすすめです。購入を検討する際は、建築許可や開発許可の取得を確認し、専門家のサポートを受けることが大切です。

これらのポイントを押さえて、理想の土地を見つけましょう。

愛知県の市街化調整区域で共同住宅等が建築できる3つの要件愛知県の市街化調整区域では、原則として開発や建築が制限されていますが、特定の条件を満たすことで共同住宅の建設が認められる

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本記事では、愛知の市街化調整区域で土地購入する際の要点や許可条件を解説します。
市街化調整区域に興味がある方は必見です。

「土地が高い都市部では厳しいから、価格の安い市街化調整区域を選びたい…」とお悩みの方も、最後まで読めば、建築ができるケースや具体的な注意点を理解できます。

愛知の市街化調整区域で土地を買って家を建てる魅力と課題

市街化調整区域で土地を買って家を建てる魅力、そして課題について詳しく解説します。

広い敷地を安く購入できるメリット

愛知県の市街化調整区域は、都市部より土地価格が安いことが最大の魅力です。
さらに、広めの敷地を確保できるため、庭や駐車スペースをゆったりと取りたい方には注目ポイントでしょう。

ただし、その反面、建築が厳しく制限されていることを理解しておかないと、「買ったのに家が建てられない！」なんて事態に陥る恐れもあります。

厳しい建築規制と許可の必要性

市街化調整区域は、都市計画法によって開発を抑制するために設定されています。

建物の新築は原則禁止で、家を建てるには特別な許可が必要です。

要件を満たさない場合は、土地を買っていても家が建てられないので注意しましょう。

愛知県の市街化調整区域とは？押さえておきたい基礎知識

愛知県内には多くの市街化調整区域が存在し、自然環境や農地を守る役割を担っています。

ここでは基本的なポイントを整理しておきます。

そもそも市街化調整区域って何？

市街化調整区域とは、「無秩序な都市化を防ぐ」ために開発を抑制する地域です。
建物の新築は原則禁止で、例外的に自治体の許可を得た場合のみ建築できます。
※愛知県知事若しくは市長の許可が必要です

愛知県の場合、愛知県開発審査会基準に則って「分家住宅」「やむを得ない自己用住宅」「既存宅地」など複数の枠組みが設けられており、要件を満たすと許可が降りる仕組みです。

開発審査会基準のポイント：分家住宅・自己用住宅・用途変更など

市街化調整区域で家を建てる際、愛知県開発審査会の基準をクリアする必要があります。
ここでは主要なケースをざっくり紹介します。

1. 分家住宅（愛知県開発審査会基準第1号）

「親元から独立する子が家を建てる」という考え方に基づいた要件です。

市街化調整区域決定前（愛知県では昭和45年11月23日以前）からあった世帯が分化（子や孫の独立）の過程において、新たに家を建てる場合に認められる許可です。

親や祖父母が線引き前から市街化調整区域に住んでいる、建築地の土地を持っているといった人の属性による条件（「属人性」と言います）が重要視され、誰でも簡単に建てられるわけではありません。

ただし、属人性の要件を満たす場合には農地でも建築可能で、強力な要件です。

主な要件は次のとおりです。

• 親・祖父母が線引き前から市街化調整区域に住んでいる（大規模分家住宅の場合）
• 親・祖父母が線引き前から申請地を持っている（一般分家住宅の場合）
• 申請者が結婚している
• 申請者、配偶者（妻または夫）、親・祖父母が他に利用可能な土地を持っていない
  ※市街化区域に土地を持っている場合は基本的に許可NGです

2. やむを得ない自己用住宅（基準第7号）

「現在居住中の家が手狭（賃貸、実家住み）」といった事情がある場合に認められます。

現在は分家住宅とほぼ同じ属人性が必要です。

要件の細部をチェックしましょう。

3. 用途変更（基準第16号）

分家住宅など、都市計画法の許可を受けて建てた「属人性のある既存建物」を「一般住宅」に用途変更する許可手続きです。

実例

下記のようなケースが該当します。

• 5年前に分家住宅を建てたものの、所有者が破産してしまい売却せざるを得なくなった
• 40年前に農家住宅を建てたが建築主は死亡し、建築主の妻は認知症で住むことが難しくなり介護施設に入居することになった
• 昔建築した分家住宅が山間部にあり、運転免許証を返納したら買い物や病院の通院が難しく、子どもも遠方で住んでいるため生活ができないので、やむを得ず引っ越すことにした

このような「やむを得ない」事情がある場合、分家住宅などから一般住宅へ用途変更して売却することが可能です。

要件

やむを得ない事情については「死亡、破産、病気」などかなり重い事情が必要で、許可権者（愛知県や市役所）との十分な打ち合わせが必要です。

なお、用途変更は厳密に言うと、買主が新たに許可を受けてその家の使用者・所有者となります。
また、買主の要件はかなり緩く、下記の条件があれば基本的に認められます。

• 持ち家が無い（土地を持っていてもNG）
• 現在の住まいが賃貸又は実家住み
• 家を購入する必要がある（結婚している等）

このような要件なので、家を探している方はほとんどが買主の要件に該当します。
そのため用途変更の許可を受けられる土地建物は、比較的価格が高めです。

4. 既存宅地（基準第17号）

線引き前から宅地として使われている場合、属人性に関係なく許可を受けて家を建てられます。

ただし、誰でも建てられる上、宅地分譲も可能なので土地価格はそこまで安くない場合も多いです。

値段重視ではなく、自然豊かで静かな市街化調整区域に住みたい方におススメです。

【具体的ステップ】愛知で市街化調整区域の土地を探すには？

以下の手順で進めると、失敗や無駄な出費を抑えやすくなります。

1. 属人性の有無を確認：
   「実家が市街化調整区域にある」、「親・祖父母が昔から持っている農地がある」、といった場合には分家住宅など属人性のある許可を受けられる可能性があります。
   属人性がない場合は、既存宅地（17号）や用途変更（16号）の物件を探しましょう。
2. 希望エリアの不動産情報をリサーチ：
   市街化調整区域で売りに出されている土地を探す。
3. 役所や専門家に相談：
   購入予定の土地が本当に許可要件に合うかを照会する
4. 金融機関との事前打合せ：
   ローン審査について確認。市街化調整区域はローン審査が厳しめです。
   ※参考記事：分家住宅は住宅ローンが通らない？分家住宅100件以上のローン傾向を暴露
5. 契約・許可申請：
   不動産契約後に正式な建築許可を申請します。許可が下りたら家づくりスタート

物件情報だけでなく、自治体への確認や専門家との相談が必須ステップです。

許可要件が曖昧なまま購入してしまうと「建てるつもりが建てられない」など取り返しのつかないトラブルに発展するかもしれません。

配偶者や両親の実家要件も要チェック

大規模分家住宅などの場合、配偶者側の実家が要件を満たしているケースがあります。

自分がNGでも、奥様やご主人の実家をたどると条件クリアできることもあります。
そのため、できるだけ多くの可能性を検討しましょう。
実際に視点を変えて、許可を受けられたケースも存在します。

市街化調整区域で家を建てるメリット・デメリット

メリットとデメリットを簡単にまとめると、以下のようになります。

• メリット: 土地が安い / 広い敷地が得られる / 自然環境が豊か
• デメリット: 建築許可が必要 / インフラが不十分 / 生活利便性が低い / ローン審査が厳しい

「庭付きの広い家に住みたい」「費用を抑えたい」という人には魅力的です。
しかし、事前の確認をしっかり行わなければ後悔につながる可能性も高いです。

まとめ：愛知の市街化調整区域で土地を買うなら「許可要件の把握」がカギ

愛知の市街化調整区域で土地購入を検討する場合、分家住宅（基準第1号）・自己用住宅（基準第7号）などの許可要件を理解することが欠かせません。

親が昔から市街化調整区域に住んでいるなどの属人性が無い場合、既存宅地や用途変更（16号・17号）での許可を視野に入れ、専門家に相談しながら進めるのが安心です。

広い敷地を安く手に入れられる魅力と、建築制限やインフラ面のデメリットを比較し、自分のライフスタイルに合うか慎重に見極めましょう。

もし迷う場合は、市街化調整区域に詳しい行政書士や不動産の専門家に相談してみるのがおすすめ。「本当に家が建てられるか」を購入前にしっかり確認すれば、後悔や失敗を最小限に抑えられます。

ぜひ、行動を先送りせず、失敗を回避するための情報収集を始めてみてください。
思い描くマイホームを、愛知の市街化調整区域で実現できるかもしれません。