また、開発が厳しく制限されていますが、土地の値段が安く、土地探しをしていると気になるキーワードと言えるでしょう。

しかし、土地探しをするまで「市街化調整区域」という言葉を気にしたことがなく、「自分の住んでいる土地が市街化調整区域かどうか」、「購入を検討しているエリアに市街化調整区域があるのか」、が分からないのではないでしょうか？

取り敢えずネットで調べても、市街化調整区域かどうかはグーグルマップには載っていません。

そこで、本記事では市街化調整区域の簡単な確認方法（２ステップだけ）をご紹介します。

ネットでの市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域を調べる際にはもちろん、インターネットが便利です。

以下のツールを使って簡単に確認する方法をご紹介します。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」は、市街化区域や調整区域を含む土地利用情報を簡単に閲覧でき、複数の市区町村にまたがる土地の情報も一度で確認できる便利なツールです。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）の使い方はこちら↓

ステップ１：不動産情報ライブラリの「地図から探したい方へ」または「地域から探したい方へ」をクリック

不動産情報ライブラリを開いて、地図表示か地域検索を選びます。
（今回は地図表示を選びます）

ステップ２：都市計画情報のタブを開き、チェックを入れる

右上の「都市計画情報」のタブを開きます。

そして、「区域区分」➡「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。

すると区域区分が色分けされるので、調べたい土地の該当区域区分を確認します。

薄い黄色であれば市街化区域です。
建物建築、土地売却にも特に手間はありません。

薄いベージュ色であれば、市街化調整区域です。
少し大変ですが、家を建てたり、売却したりも、やり方によっては可能です。

気になる土地が「市街化調整区域」だったらどうすればいい？

ご自身の気になる土地が「市街化調整区域」だった方はショックを受けないでください。

市街化調整区域の土地でも、正しい手順を踏めば、家を建てたり、土地を売却することは可能です。

まずは正しい知識と手順を知るためにも、市街化調整区域で家を建てたい、市街化調整区域の土地を売りたい、という方はこちらの記事↓をご覧ください！

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市街化調整区域の土地売却で「他社に断られた」方へ

市街化調整区域の土地建物は売却・建築に制限が多く、
一般の不動産会社では取り扱いが難しいケースがほとんど。
市街化調整区域の不動産を売却・買取不可と言われてしまった方、
まずは「訳あり物件」の専門家へご相談を。

他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」

※ワケガイは「訳あり」不動産専門の買取業者です。まずは状況だけ伝えてください（査定無料）。

役所（市町村役場）での市街化調整区域の調べ方

「ネットでは不安」
「誰かに確認してもらいたい」

という方には、市町村役場での聴き取りが、市街化調整区域確認の一番確実な方法です。

都市計画課窓口での確認方法

市町村役場の都市計画課窓口を訪ねることも確実な方法です。

職員に直接確認できるため、土地購入や不動産投資を考えている方には非常に有効でしょう。
また、役所で相談すると、不明点をその場で解決できることもメリットです。

都市計画図を活用した方法

市町村役場で都市計画図を閲覧することで、市街化調整区域の詳細を確認できます。
近年では、デジタル化されたデータをインターネットで簡単にアクセス可能です。

これにより、区域の特徴や建築制限をしっかり理解できます。

市街化調整区域とは？

そもそも、市街化調整区域とは何でしょうか？

概要

市街化調整区域とは「都市計画法」に基づき指定された区域です。

市街化調整区域は、原則として新たな建築や開発が厳しく制限されています。
これは都市の均衡ある発展を目指し、市街化を抑制するための制限です。

特に都市の外周部や自然環境を守るための重要な役割を果たしており、建築行為そのものが慎重に取り扱われる区域でもあります。

規制内容

市街化調整区域内では、建築物の新設や宅地の造成など、通常の開発行為が原則禁止されています。ただし、農業従事者の住宅や公益性の高い建物など、例外もあります。

この場合、愛知県開発審査会基準第17号などの要件に基づき、許可を受ける必要があります。また、建物の用途や高さ、面積に関しても細かく規定が設けられています。

市街化調整区域は誰が決めた？

市街化調整区域の区域区分や審査基準の設定は、都道府県知事が行います。

愛知県であれば愛知県知事が決定しました。

また、名古屋市などの指定都市等（名古屋市、一宮市、豊橋市、岡崎市、豊田市、春日井市）は、市長が権限を持っており、それぞれ独自の開発審査会基準を持っています。

この６市は愛知県の基準と違うため、各市で確認が必要です。

また、市街化調整区域と市街化区域は昭和43年の都市計画法で分類が作られました。

そして、愛知県では昭和45年11月24日に線引きが行われたため、既存宅地を線引き前宅地（市街化調整区域決定前からの宅地）とも表現します。

豊田市の一部（藤岡地区）など、近年（平成12年4月4日）線引きが行われた地区もあります。

市街化調整区域に住むメリットとデメリット

市街化調整区域に住むメリット・デメリットはどのようなものでしょうか？

メリット

市街化調整区域に住む最大のメリットは、土地を低価格で購入できることです。
維持コストも低く、静かな環境の中での生活が楽しめます。

また、自然に囲まれた快適な暮らしは、この区域ならではの魅力です。

「市街化調整区域は固定資産税が安い」と言われますが、実際には近隣の市街化区域よりも2割程度安くなると考えられます。
詳しくはこちらの記事をご覧ください！

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なお、市街化調整区域で家を建てるには、分家住宅や既存宅地などの要件に基づく許可が必要です。
詳しくは、こちらの記事を参考にしてください（分家住宅・既存宅地）。
※分家住宅・既存宅地は愛知県内の制度のため、他の都道府県の方は各都道府県HPなどで似たような制度を探してみましょう

デメリット

一方、市街化調整区域は建築制限が厳しいことが大きなデメリットです。
自分の希望する住宅を建てることが難しいかもしれません。

また、インフラ整備が遅れがちで、資産価値の低下により不動産の売却が難しくなることも考慮すべき点です。

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最新の実施状況・対象条件は リンク先サイトでご確認ください。

まとめ

本記事でお伝えしたとおり、市街化調整区域の調べ方は、「不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）」が一番簡単で信頼性も高く、おススメです。

合わせてご紹介した市街化調整区域のメリット・デメリットを考え、自分の目的に合った土地選びを行うことが大切です。

また、売却を考えている方は専門の買取業者への相談も考えてみましょう。

売却したい土地が市街化調整区域だった場合は専門の買取業者へ

今回は、市街化調整区域の調べ方について詳しく解説しました。
売却したい土地を調べたところ、市街化調整区域だった方は・・・

「売りたかったのに、市街化調整区域じゃ売れない・・・」
「市街化調整区域の土地をどう売ったら良いか見当もつかない」

と途方に暮れていないでしょうか？
市街化調整区域の土地では売れないと心配している方、悲観する必要はありません！

市街化調整区域の土地などの訳あり不動産を専門とする買取業者への売却という方法があります。

WISH（ウイッシュ）などの、訳あり不動産専門の買取業者であれば専門の再販ルートや、適切な販売方法を熟知しているため、買取後のノウハウを沢山持っています。
そのため、適正価格での査定に期待が持てます。

一般の不動産業者に持ち込んで「市街化調整区域ですか・・・」と言われて嫌な気持ちになる前に、訳あり不動産専門の買取業者へ。
まずは無料相談してみましょう。

市街化調整区域の買取相談はこちらから！！

【WISH（ウィッシュ）】

この区域に自分の土地が含まれるか調べるための便利なツールがあります。

本記事では、初心者でも簡単に確認できる市街化調整区域の調べ方を3つ紹介します。
土地の購入や売却を考えている方に役立つ情報です！

市街化調整区域とは

定義と特徴

　市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑えるために定められた区域のことです。ここでは、建物の建築が基本的に禁止されています。建物の建築には、都市計画法第29条・第43条の許可が必要です。

　市街化調整区域は農地や山林が多く、静かな環境が保たれています。また、建築・建て替えが難しいために、土地の価格が安いのが特徴です。

市街化区域とは？

　市街化区域は「優先的に市街地化を進める区域」として設定されています。一番の特徴としては、公共交通機関やインフラ整備が進んでいます。

市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域の土地かどうか気になる場合、原則は役所で調べます。しかし、実際には「①市区町村の都市計画図」、「②国土交通省の不動産情報ライブラリ」、「③愛知県なら『マップあいち』」の3つのサイトで簡単に確認できます。

ちなみに、私のおすすめは不動産情報ライブラリです。

検索が使いやすく、不動産価格や地価のデータも載っているので、土地の購入や売却に最適です。

①不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）

　市街化調整区域を調べるもう一つの方法は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」です。

　このサイトは市街化区域や調整区域を含む土地利用情報を簡単に閲覧でき、複数の市区町村にまたがる土地の情報も一度で確認できる便利なツールです。

不動産情報ライブラリ（国土交通省HP）の使い方はこちら↓

地図表示か地域検索を選びます。（今回は地図表示を選びます）

右上の「都市計画法」のタブを開いて「区域区分」「市街化区域」「市街化調整区域」にチェックを入れます。

すると区域区分が色分けされるので、調べたい土地が市街化調整区域に該当するかを確認します。

②市区町村の都市計画図で確認する

　市街化調整区域かどうかの確認は、市区町村の都市計画図を使うのが基本です。これは市役所などで確認できますし、インターネット上でも公開している自治体が多くあります。

　「〇〇市　都市計画図」と検索すれば、自治体のサイトで確認できる場合が多いです。例えば、名古屋市では以下のようなサイトで確認できます。

名古屋市都市計画情報提供サービス　※名古屋市HPより引用

　このサイトで住所を入力し、市街化調整区域を示す色や線が使われているかを確認します。

↑名古屋市中川区水里付近（ほとんど市街化調整区域）を示していますが、凡例のとおり「紫色の斜線」で装飾されているエリアは市街化調整区域です。（ほとんど、市街化調整区域ということです・・・）

③マップあいち（愛知県HP）

　愛知県内の都市計画情報を確認するには、「マップあいち」も利用可能です。市街化区域や調整区域のほか、土砂災害警戒区域や災害情報も確認できるため、愛知県内で土地を探す方には便利です。

愛知県統合型地理情報システム「マップあいち」

市街化調整区域のメリットとデメリット

メリット

　市街化調整区域には、多くのメリットがあります。まず、土地の価格が市街化区域よりも安いため、購入しやすい点です。また、維持コストも低く抑えられることが多く、自然環境が残っているため、静かな生活が送れるのも魅力です。

デメリット

　一方で、市街化調整区域にはいくつかのデメリットもあります。建築や改築には制限があり、許可が必要なことが多いです。建物によっては売却が難しい場合があり、土地の売却も難航することがあります。

　また、インフラが整備されていないことが多く、公共交通機関や上下水道の整備が遅れがちです。

調べた土地が市街化調整区域だった場合

調べた土地が市街化調整区域に該当した場合の次のステップについてご説明します。

家を建てたい

　市街化調整区域で家を建てるには、ほとんどの場合で都道府県知事の許可が必要です。許可のプロセスは複雑なため、専門家に依頼することが一般的です。

　ハウスメーカーに依頼する際は、「市街化調整区域で建てたい」旨を事前に伝えましょう。経験がない会社だと対応できない場合があるため、注意が必要です。

　また、分家住宅や既存宅地の条件について事前に調べておき、相談時に確認することが大切です。

土地を買う方法

　市街化調整区域での土地購入には、利用目的によって許可が必要です。農地の購入や建物の建築には特に注意が必要です。

　建築のための土地購入の場合、許可がなければ建築ができないので、許可を取得した後に購入するのが一般的です。

土地を売る方法

　市街化調整区域の土地を売る際には、その特徴をよく理解しておくことが重要です。市街化調整区域の土地は売却が難しいことが多いですが、静かな環境や低価格を求める特定の購入者を狙うことが大切です。

　諦めずに、専門家や役所に相談することをおすすめします。
　適切な許可が取れれば売却できる可能性があります。

まとめ

市街化調整区域は市街化を抑えるために指定された区域で、建築が制限されています。

この記事では、市区町村の都市計画図、不動産情報ライブラリ、愛知県の「マップあいち」を使った調査方法を紹介しました。

土地の売買や開発を考えている方にとって、非常に重要なステップです。