市街化区域の農地を宅地などに転用する際には、農地法第5条に基づく届出が必要です。市街化区域での農地転用は、許可でなく届出なので、簡単そうで、自分でもチャレンジしてみたい、費用をかけたくないというのは理解できます。では、本当に簡単なのか、自分で届出をするメリット・デメリットは？

本記事では、その手続き方法と、自分で行う際の判断基準を解説します。また、手続きを簡単に済ませるためのポイントも紹介します。自分で届出を行うメリットとデメリットを理解し、適切な選択をしましょう。

名古屋市の農地法第5条届出の概要

名古屋市内の市街化区域で農地を購入または貸借して農地以外（宅地や雑種地）に転用する場合は、農地法第5条の届出が必要です。ここでは、農地法第5条の届出について詳しく解説します。また、自分でできるかどうかの判断基準もお伝えします。
※農地を売却、貸借せずに自分で転用する場合は農地法第4条の届出となります

正式名称は農地法第5条第1項第6号の農地転用届出書

農地法第5条の届出書の正式名称は、「農地法第5条第1項第6号の農地転用届出書」です。

これは、そのまま農地法第5条第1項第6号が手続きを説明している条文だからです。農地法第4条第1項第7号も関係するので、合わせて紹介します。

農地法
第四条（農地の転用の制限）
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

七　市街化区域（都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第七条第一項の市街化区域と定められた区域（同法第二十三条第一項の規定による協議を要する場合にあつては、当該協議が調つたものに限る。）をいう。）内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合

このように、農地を農地以外に転用する場合は、原則、都道府県知事の許可が必要です。しかし、市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会に届出をすれば許可不要、と書かれています。「届出をすれば許可不要」なのです。

第五条（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

六　前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合

難しく書いていますが、所有権や賃借権などの権利の移転・設定を行う場合でも、市街化区域の農地であれば農地法第4条と同じく「届出をすれば許可不要」と決められています。届出と許可の違いは次の項目にて解説します。

名古屋市内の農地転用届出は随時受付

名古屋市の農地転用届出は、随時受付（いつでも受付）しています。「役所なんだから、平日なら当然」と思うかもしれませんが、一部の市町村では「毎週水曜日のみ受け付け」など締切が設定されています。しかし、名古屋市は平日ならいつでも受け付けてくれるので、大変便利です。
届出を提出すると、基本的には翌週の同じ曜日に受理通知書が交付されます。この受理通知書が、農地転用の届出を提出して農業委員会が受け付けた証明となり、所有権移転や地目変更登記に必要となります。

なお、名古屋市の農地転用の届出は平日日中に直接提出しかできませんが、受理通知書は郵送でも交付が可能です。郵送交付を希望する場合は、交付用のレターパックプラスを一緒に提出します。
詳しくはこちら→名古屋市HP　受理通知書等の郵送交付について

また、農地転用の許可については毎月決まった日に開催される農業委員会で審査されるので、毎月必ず締切日が設定されています。なお、名古屋市の市街化調整区域内で農地転用許可を申請する場合は、毎月末日です。

愛知県内の各市町村の農地転用の締切日等はこちら

農地転用の受付場所は４箇所（緑区役所、守山区役所、中川区役所、港区役所）

名古屋市の農地転用の受付場所は各地区の農業委員会事務局（４箇所）で受け付けています。管轄以外の農業委員会事務局では受け付けてもらえないので、必ず管轄を確認しておきましょう。

農地転用の「許可」は難しいが、農地転用の「届出」なら簡単？

許可と届出は、言葉の響きからも「許可」の方が難しそうに聞こえますね。
それぞれの手続が難しい理由、簡単と言われる理由は次のとおりです。

農地転用の「許可」が難しい理由

市街化区域以外にある農地を農地以外に転用する場合の手続は農地転用「許可」です。
許可手続きとは、行政が禁止していることを「特別に許可」を受けるための手続です。そのため、許可が下りないこともあります。また、許可を受けるためには様々な資料、手続きが必要となります。

時間もかかり、手続きそのものが重いため、許可手続きは難しいと言われています。

農地転用の「届出」が簡単と言われる理由

一方、市街化区域で行われる農地転用の「届出」は許可に比べて簡単な手続きだと言われています。
それは、却下されるリスクがなく、「受け付けてもらえば、ほぼ完了」だからです。

しかし、指定の様式で届出を行い、必要な書類を収集するため、実際には簡単ではありません。

自分で農地転用の届出を行うメリット・デメリット

メリット

• お金がかからない：土地の登記簿謄本や公図などの取得費用1,000円程度で済みます
• 手続きの内容が分かる：農地転用がどんな手続きかが実体験できます

デメリット

• 平日日中に時間が取られる：農業委員会への提出は平日日中のみです
• 書類収集・届出書の作成が面倒：ほとんどの方にとって初めての作業なので、難しく感じるでしょう
• 役所とのやり取りが必要：住民票や戸籍取得以上に難解な手続きを役所の担当者と行うため、苦手な人にとっては大変かもしれません

自分で農地転用届出を出すのが向いている人の特徴

次に、手続きを自分で行うのが向いているのはどんな人でしょう。

自分で農地転用を出すのが向いている人の特徴

• 役所への書類作成・提出に慣れている
• 役所の窓口で何かあっても落ち着いて対応できる
• 平日日中に時間が取れる

自分で農地転用を出すのが向いていない人の特徴

• 役所の窓口が苦手
• 平日日中に時間を取るのが難しい
• 細かい書類作成が苦手

さて、読んでいる方はどちらでしょうか？
農地転用の届出が面倒、自分には向いてない、という方は農地転用のプロである行政書士に依頼しましょう。費用はかかりますが、丁寧且つスムーズに完了させてくれるでしょう。

まとめ

名古屋市内の市街化区域で農地を転用する際には、農地法転用の届出が必要です。

届出を行えば、許可は不要ですが、手続きには書類収集や平日日中の時間確保が求められます。自分で手続きを行うメリットは費用を抑えられる点ですが、デメリットとしては手間や役所とのやり取りが挙げられます。手続きが難しいと感じる方は、行政書士に依頼するのも一つの方法です。自分の状況に合わせて、最適な選択をしてください。

愛知県の既存宅地とは、市街化調整区域で建築許可を受けられる要件のひとつです。

この制度は愛知県知事が許可を下ろす市町村（日進市、あま市、武豊町、蒲郡市など）、若しくは稲沢市・豊川市などの事務処理市にのみ適用されます。

そして、名古屋市や豊橋市など一定以上の規模の市では独自の基準が設定されています。

まずは、愛知県開発審査会基準第17号の「既存宅地」について説明します。

既存宅地（基準第17号）の要件

愛知県開発審査会基準第17号では、昭和45年11月23日以前に宅地として利用され、昭和50年3月末までに地目変更が登記された土地が対象です。この要件を満たす宅地は、市街化調整区域内でも建築が許可されることがあります。また、既存宅地の要件により建築された住宅や賃貸物件も存在します。

市街化調整区域でも共同住宅・事務所の建築や宅地分譲が可能

既存宅地は許可を受けた人・法人しか使えないといった制限（属人性）がないため、市街化調整区域内でも許可が下りれば共同住宅・事務所の建築や宅地分譲が可能です。開発許可若しくは建築許可が必要なものの、自由度が高いために市街化区域の土地と変わらず、比較的価格が高い物件が多いです。

既存宅地（基準17号）の要件

基準17号に適合する既存宅地の主な要件は以下です。

• 昭和45年11月23日以前から宅地として利用されていること
• 昭和50年3月末までに宅地への地目変更登記が申請されていること
• 法律で定められた他の基準を満たしていること
• 50戸連たん（集落性）があること

この要件を満たし、愛知県の建設事務所若しく事務処理市の建築課等で事前相談して見込みが取れれば、許可を受けて建築が可能です。

独自に市街化調整区域の立地基準を持つ６つの市

愛知県内には、独自に市街化調整区域の立地基準設定できる市が6つあります。それぞれの市について解説します。

名古屋市（指定都市）

名古屋市は、指定都市として独自の市街化調整区域の基準を設けています。市街化調整区域内でも特定条件を満たした地域では建築行為が許可されています。平成12年の都市計画法改正で既存宅地制度は廃止されましたが、平成14年に名古屋市独自の開発許可基準が条例で定められました。これにより、市街化調整区域でも特定の用途で建築が可能です。

豊橋市、岡崎市、一宮市及び豊田市（中核市）

豊橋市、岡崎市、一宮市及び豊田市は、中核市としてそれぞれ独自の市街化調整区域基準を設けています。地域の実情に合わせた基準が規定されています。その基準を満たした建物は許可を受けて建築可能です。

春日井市（施行時特例市）

春日井市は、施行時特例市として独自の市街化調整区域基準を設定しています。春日井市では、既存宅地でない土地でも特定条件を満たせば建築が認められることがあります。市街化調整区域での建築は厳しく管理されていますが、市民のニーズに応じた柔軟な対応も行われています。

名古屋市の既存宅地に近い制度

名古屋市は愛知県開発審査会基準の適用はありませんが、名古屋市が設定した既存宅地に近い許可基準があります。また、他の中核市、特例市についても簡単に説明します。

名古屋市内の市街化調整区域で許可を受けるためには、事前相談、事前審査、32条協議（公共施設管理者の同意）の上開発許可（都市計画法29条）を申請、開発審査会にかけて許可を受ける必要があります。

市街化調整区域の許可は、既存宅地など小規模なものであれば１ヶ月程度で下ります。しかし、名古屋市の開発許可は３ヶ月～半年程度かかります。

線引き前よりすでに宅地であった土地における建築行為等（提案基準第1号）

名古屋市では、昭和45年11月23日以前から宅地である土地で、提案基準第1号に該当すれば許可を受けて建物の建築が可能です。提案基準第１号の主な要件は下の２つです。

• 予定建築物の敷地は、既存集落内に存すること。
• 予定建築物の敷地は、線引き前からすでに宅地であった土地であること。

愛知県開発審査会基準17号に比べるとシンプルですが、概要は似たようなものです。

既成住宅地内における住宅（提案基準第3号）※守山区東谷地区の一部のみ

守山区東谷地区の一部では、提案基準第3号に基づき既成住宅地内の住宅建築が可能です。この基準は限られた範囲で適用されます。既成住宅地の区域は、名古屋市のＨＰ（別図、51枚目）から確認できます。また、建築できる建物は住宅若しくは兼用住宅のみです。

豊橋市などの既存宅地に近い制度

愛知県内の他の市町村、豊橋市、岡崎市、一宮市、豊田市では、既存宅地に近い制度が設けられています。これらの市には、市独自の開発基準があります。そして、市街化調整区域内でも条件を満たせば建築や宅地分譲が認められています。

以上のように、名古屋市内にも既存宅地に近い制度はあります。そして、地域や歴史により基準が異なります。建築を検討する場合は、土地の状況に応じた制度を確認することが重要です。

まとめ

名古屋市には、愛知県開発審査会基準に基づく「既存宅地」は存在しません。

しかし、市独自の基準に基づいて市街化調整区域での建築が可能です。また、既存宅地に準じた制度も存在するため、市街化調整区域でも建築のチャンスはあります。

この違いを理解すれば、名古屋市内や愛知県内で安心して建築計画が進められるでしょう。

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