本記事では3つの建築可能なケースと許可の取得方法、また注意すべき点について詳しく解説します。
愛知県の市街化調整区域で共同住宅等の建築を検討している方必見の内容です。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」を指します。

都市計画法により、開発行為や建築物の建設が原則として制限されています。

昭和43年に都市計画法が改正され、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定める線引き制度が導入されました。
この制度は、無秩序な都市化を防ぎ、計画的な都市開発を推進する目的で施行されました。

市街化区域では積極的に開発が進められます。
一方、市街化調整区域では、農地や自然環境の保全を目的に開発が抑制されています。

市街化調整区域の主な特徴は次の通りです。

• ローンが通りにくい
• インフラ整備が不十分で、コストがかかるケースが多い
• 生活利便施設が少なく暮らしにくいエリアが多い
• 将来的に売却しづらい可能性がある

このように、市街化調整区域では様々な制約があります。
そのため、土地活用には慎重な判断が必要です。

愛知県の市街化調整区域で建築できる共同住宅3つ

愛知県では、一般的な共同住宅等を建築できる既存宅地（17号）の他に、会社などの寄宿舎・社宅（愛知県開発審査会基準第4号）や大学の学生宿舎（愛知県開発審査会基準第5号）など、用途が限られた建物ですが、条件を満たせば建築可能です。

なお、今回紹介する許可は愛知県開発審査会基準が対象となるエリアのみ有効です。

名古屋市・豊橋市・岡崎市・豊田市・一宮市・春日井市はそれぞれの市が開発審査会基準を設定しているため、該当の市役所で相談が必要です。

1. 既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）での共同住宅建築

市街化調整区域に指定された時点（昭和45年11月24日）で、既に宅地だった土地は既存宅地と呼ばれ、以下の条件を満たす場合、共同住宅の建築ができる可能性があります。

• 50戸以上の建築物が連たんしている土地
• 周辺の市街化調整区域で高度利用が進んでいる
• 道路交通に支障がなく、周辺農地等に悪影響を及ぼさない
• 砂防法、河川法等他の許可が必要な場合には、許可が取得できていること

開発審査会基準第17号

既存の宅地における開発行為又は建築行為等

　市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

１　予定建築物の用途は次の各号の一に掲げるもので、居住の用又は自己の業務の用に供するものであること。
(1) 住宅、店舗等で建築基準法別表第２（い）項、（ろ）項又は（は）項に掲げるもの。ただし、床面積については適用しない。
(2) 事務所、倉庫又は工場（作業場を含む。以下、同じ。）。ただし、建築基準法別表第２（る）項、（を）項（第５号及び第６号を除く。）又は（わ）項（第１号から第６号までを除く。）に掲げるものを除く。
２ 予定建築物の用途は次の各号に掲げる用途に供しないものであること。
(1) 倉庫にあっては、建築基準法別表第２（と）項の準住居地域内において建築してはならない規模以上の危険物の貯蔵等をするもの
(2) 「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」に規定する風俗営業及び性風俗関連特殊営業等
３ 工場にあっては、周辺の土地利用上支障がなく、周辺の環境条件に悪影響を及ぼさないものであり、所在市町村長の支障がない旨の副申書が添付されているものであること。
４ 申請地の規模は、居住の用に供するものにあっては５ヘクタール未満とし、第１項第１号に該当するもの（居住の用に供するものは除く。）については1,000平方メートル以下、同項第２号に該当するものは500平方メートル以下であること。
５ 建築物の高さは、原則として10メートル以下であること。
６ 住宅の開発行為及び建築行為で、一戸建ての住宅の一画地の最低敷地面積は原則として160平方メートル以上であること。ただし、土地利用上やむを得ない場合で、複数の区画がある場合は、全体区画の数に０．２を乗じて得た数（平成20年３月24日以降分筆等による分割がなされていないものについて、その数が１に満たない場合は１とする）を超えない数の区画について140平方メートル以上とすることができる。
７ 居住の用に供する建築物（一戸建ての住宅を除く。）にあっては、駐車場がその敷地内に適切に設けられていること。
８ 開発又は建築若しくは用途変更を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けられるものであること。

付記 本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が3,000平方メートル以下でかつ建築物の高さが10メートル以下のものは、開発審査会の議を経たものとみなす。 知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準17号　既存の宅地における開発行為又は建築行為等（愛知県HP）

ただし、共同住宅には適切な駐車場の配置も求められます。

なお、建築基準法別表第２（い）に書かれている主なものは次のとおりです。
一　住宅
二　住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの
三　共同住宅、寄宿舎又は下宿

このように、既存宅地（17号）の要件がある土地であれば、共同住宅や寄宿舎などの許可を受けられる可能性があります。

2. 事業所の社宅及び寄宿舎（愛知県開発審査会基準第4号）

市街化調整区域内に従業員を有する事業所がある場合、その事業所から1.5km以内の既存集落内に、寄宿舎や社宅として共同住宅の建築が可能です。

開発審査会基準第４号

事業所の社宅及び寄宿舎
　事業所の従業員のための社宅及び寄宿舎（以下「社宅等」という。）で、申請の内容が次の１
項又は２項に該当するものとする。

１　都市計画法に基づく許可等を受けた事業所又は市街化調整区域決定前から当該区域に存す
る事業所の社宅等で、次の各号に該当するものであること。
(1) 当該社宅等の敷地は、事業所の敷地に隣接若しくは近接している土地又は既存集落内に
あって、事業所から1.5キロメートル以内の土地であること。
(2) 社宅等の規模は、その事業所の規模に比して過大でないこと。
(3) 開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受け
られるものであること。
２　１項以外のもので、市街化調整区域決定前に次の各号に該当しているものであること。
(1) 土地の権利を取得していたものであること。
(2) 宅地造成済みのもの又は宅地造成中のものであること。
(3) 建築計画のあったもので、区域決定の日から起算して５年以内に建築工事に着手するも
のであること。
(4) 開発又は建築を行うために必要な許認可等を受けていたものでその目的に合致するもの
であること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　付記

本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が3,000平方メートル以下のもの
は、開発審査会の議を経たものとみなす。
知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準4号　事業所の社宅及び寄宿舎（愛知県HP）

都市計画法に基づく許可等を受けた事業所（病院、先端工場、老人介護施設等で許可を受けたもの）でしたら、事業所から1.5キロメートル以内の土地（宅地だけでなく、雑種地、山林、農地も可能）に許可を受けて建築できる可能性があります。

また、農地転用も可能な点が既存宅地と大きく違う点です。
農地で共同住宅の建築を検討している場合は、農地転用について農業委員会とも打ち合わせが必要ですので、注意しましょう。

市街化調整区域内に許可を受けて事業所を建てた方で、社宅が欲しい場合には考えてみましょう。

3. 大学等の学生下宿としての共同住宅（愛知県開発審査会基準第5号）

市街化調整区域内にキャンパスのある大学等の敷地から1.5km以内の既存集落であれば、学生専用の下宿や寮としての共同住宅の建築が可能です。

開発審査会基準第５号

大学等の学生下宿等
市街化調整区域にある大学等に通学する学生のみを対象とするもので、申請の内容が次の各
項に該当するものとする。
１ 申請に係る土地は、対象とする大学等の近接地又は大学等から1.5キロメートル以内の既存
集落内であること。
２ 当該申請者と大学等との間において、運営方法についての契約がなされていること。
３ 開発又は建築を行うために他法令による許認可等が必要な場合は、その許認可等が受けら
れるものであること。

付記

本基準に該当するもののうち、開発区域の面積又は敷地面積が1,000平方メートル以下のもの
は、開発審査会の議を経たものとみなす。
知事は、許可したものについて後日開発審査会に報告するものとする。

引用：愛知県開発審査会基準第5号　大学等の学生下宿等（愛知県HP）

市街化調整区域内にある大学等の学生向けであれば、学生下宿として建築可能です。
ただし、対象となる大学等以外の学生は入居できないので、注意しましょう。

開発許可の取得方法と注意点

許可取得における重要なポイントは以下の通りです。

• 周辺環境への影響を最小限に抑える
• 許可権者（愛知県または地元自治体）との事前協議を十分に行う
• 許可基準に合致した適切な計画を立てる
• 必要な書類を漏れなく提出する

また、農地法や他法令の許可、地元の条例等がありますので、事前確認が重要です。特に、農地転用許可は場所によって許可の可否が変わるため、注意が必要です。

まとめ

愛知県の市街化調整区域では、一定の要件を満たすことで共同住宅の建築が可能です。

既存宅地や事業所・大学周辺では、許可が得られる可能性がありますが、自治体ごとの基準や農地法など、他法令との調整も重要です。

最新情報を確認しつつ、専門家のサポートを受けて慎重に進めることをおすすめします。