本記事では、許可が必要なケースや不要となる条件、手続きの流れ、違反リスクへの対処法まで、分家住宅の建て替え・増築に必要な知識を徹底解説します。

分家住宅とは

まずは、市街化調整区域で建てられる分家住宅についておさらいします。

市街化調整区域で特別な要件を持つ人だけが建築可能

分家住宅は、愛知県開発審査会基準であれば第１号にある許可要件です。
市街化調整区域決定前（愛知県なら昭和４５年１１月２３日以前）から周辺地域に住んでいる世帯の子・孫が、結婚などであれば、許可を受けて建築可能です。

名前の通り分家のことで、昔なら長男が本家を継ぐから、二男・三男は新しく家を構える、といった状況です。
※現在は、長男でも分家住宅を建築可能です

また建て替えであれば、昭和～平成初期に建てた分家住宅のことが多いでしょう。

分家住宅に住める人は限定的

分家住宅は分家した世帯が住むための住宅のため、建築主・配偶者（夫または妻）とその子・孫（直系卑属）しか同居できません。

たとえば夫の要件で分家住宅を建築して妻のお母さんが同居する、といった利用は、決められた範囲以外の人（妻のお母さん）が住むことになり、都市計画法違反と判断されます。

この制限は建て替えでも同様ですので、注意しましょう。

分家住宅は貸借・転売が禁止

分家住宅に住める人が限定されているため、分家住宅を他人に貸す（貸借）、転売する行為は禁止されています。

愛知県での分家住宅建築｜元プロが教える重要な要件とポイント 分家住宅とは、市街化調整区域で特定の要件を満たす場合のみ建築が許可される住宅です。 要件が非常に厳しく、条件を満たせない…

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分家住宅の建て替えには原則許可が必要

市街化調整区域では建物の建築が原則禁止されており、分家住宅を建てる時でも許可が必要です。
そして、いったん許可を受けた分家住宅の建て替えにおいても、原則許可が必要です。

許可が不要な例外も含めてご紹介します。

建て替えでも「新築」扱い

分家住宅の建て替えについては、市街化調整区域の原則通り許可が必要です。

本来であれば、前回と同様に「分家住宅」としての許可が必要となります。

増築も相談が必要

新築ではない増築については、敷地や用途（専用住宅）が変わらないのであれば、一定規模（愛知県の場合は元の建物の１．５倍程度）であれば、許可権者（愛知県等）に相談の上、許可不要になる可能性があります。

ただし、増築に関する建築確認申請は必要です。

専用住宅から店舗併用住宅への変更はできない

以前存在した店舗併用住宅は現在、認められていません。
そのため、専用住宅から店舗併用住宅への変更もできません。

ただし、店舗併用住宅で建てた住宅について、店舗営業を辞めたために専用住宅に変更することは可能です。
その場合は愛知県であれば１６号の「用途変更」の許可が必要となります。

許可不要になる3条件とは？（愛知県版）

愛知県の分家住宅の建て替えにおいて、下記の３条件を満たせば、事前相談の上、許可不要となります。
※詳細は各自治体担当者と打ち合わせが必要です

同一所有者

分家住宅の許可を受けた建築主であれば問題なく同一所有者です。
また、建築主の配偶者や子・孫が相続人である場合も、許可を受けた地位を相続しており、同一所有者とみなされます。

また、建築主が健在の場合、子どもはまだ建築主としての地位を相続していないので、子どもだけでは建て替えできません。

その場合は、親子連名で建築確認申請を出すことになります。

子どもが分家住宅の許可を受けて新築することも可能ですが、その場合は両親が住めなくなる（居住できるのは建築主の配偶者と子・孫のみ）ので、注意が必要です。

同一用途

専用住宅で建築していた場合は専用住宅での建築となります。

同一敷地

敷地面積は許可時の面積と同一でなければなりません。
これは、敷地が変わってしまうと、元々許可されていなかった場所まで許可を受けたことになってしまうからです。

登記簿謄本を見て、建物完成後に土地を合筆していないか、地積更正登記で面積を修正していないか、確認しましょう。

実務上、実測で面積が減る場合については許可されていなかった場所が許可敷地とみなされるリスクが低いためか、同一敷地とみなされるケースが多かったです。

実測面積が増える、隣の敷地を加えて広くしたい、という場合は敷地拡大の許可（愛知県開発審査会基準15号　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大）が必要です。

許可不要で建て替える場合の手続と流れ

分家住宅を許可不要で建て替える場合の手続と流れは次のとおりです。

自治体との事前相談

許可不要かどうかを判断する必要があるため、許可権者に事前相談を行います。

その際、下記の資料を持参すると相談がスムーズに行えます。

１．分家住宅を建てた時の建築許可証または開発許可証（通常は建築主が所有しています）
２．分家住宅を建てた時の建築確認申請書（通常は建築主が所有しています）
３．土地建物の登記簿謄本（法務局で取得可能）
４．土地の公図（法務局で取得可能）
５．住宅地図（グーグルマップで可）
６．課税明細書（現在の状況が分かる資料として）
７．次に建てる建物の建築計画（おおよその配置、広さ）
８．分家住宅を建てた方が亡くなっている時は亡くなった方と相続人の戸籍謄本

これらのコピーを持って、予約してから相談に行くと良いでしょう（午前中のみ相談可の役所も多いです）。
不安な場合は行政書士や建築士に同行してもらいましょう。

ハウスメーカー・工務店と建築プラン確定

自治体との事前相談で、建て替えに許可不要ということが分かれば、建築プランを打ち合わせて、どんな建物を建てるかを確定させます。

施主さんには一番大変な時間ですが、家づくりでも最も重要な時間です。
自分の理想とする家を伝え、希望に叶う建築計画の提案を待ちましょう。

最終プランが確定すれば、請負契約を行います。

確定したプランを自治体に提出する

建築プランが確定すれば、配置図・排水計画図・平面図・立面図等を許可権者に提出します。

自治体の担当者は同一敷地・同一用途・同一所有者の要件を再度確認し、問題なければそのまま建築確認を提出するように指示します。

その際、「2025年6月28日　尾張建設事務所建築課　〇〇氏（連絡先　052-〇〇〇-〇〇〇〇）に許可不要の旨確認」とメモをしておきましょう。　

法６０条証明について（愛知県知事許可エリアは不要）

市街化調整区域の建て替えを調べていると、「法６０条証明が必要」という文言が出てきます。

これは、都市計画法施行規則第60条（参照：e-GOV法令検索）に規定された証明書で、「許可不要等」であることを証明するものです。

しかし、愛知県の建設事務所（許可権者）は分家住宅等の専用住宅について、この証明書を発行しておりません。
そのため、口頭での「建て替えに許可不要」という回答だけになります。
※他の県（三重県、静岡県）では法６０条証明を発行してもらえます

県によって扱いが違うので、注意してください。

（豊田市限定）裏書き取得

豊田市は建て替えが多いからか、HPで建て替えができる人とその条件を明示しています。

また、豊田市役所開発調整課に建築確認申請の資料を提出すると、裏書をしてくれるので、その裏書をもって建て替え建物の建築確認申請を行います。

市街化調整区域における既存建築物の増改築の建築確認申請について
増改築等の内容が表に当てはまる場合は、増改築の内容を確認する書類を建築確認申請書に添付し、開発調整課に持参してください。
→開発調整課で建築確認申請書に裏書します。裏書されたものを建築確認申請窓口に提出してください。

引用：豊田市開発調整課HPより

建築確認申請

事前相談後、建築確認申請を提出します。

愛知県知事許可であれば、先ほどの「許可不要の旨確認」のメモを付けて提出します。
審査機関の担当者は、提出された図面・申請人等が事前相談どおりか、自治体に確認して、後は通常どおりに審査します。

法60条証明の出る自治体であれば法60条証明、豊田市なら裏書で確認します。

着工、完成

ここから後は、一般的な建築と同じで工事着工、建物の完成となります。

敷地を増やしたい場合（許可必要）

「敷地を増やして駐車場を拡げたい」
「敷地を拡げて大きめの建物に建て替えたい」

このような場合は、敷地拡大の許可を受けて建築することとなります。

敷地拡大の許可（愛知県開発審査会基準１５号等）

愛知県開発審査会基準では、第１５号に敷地拡大の要件があります。
「既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大」

他の分家住宅（基準第１号）や既存宅地（基準第１７号）と同様、建築許可を受けることとなります。

許可の条件は大きく３つです。

・同一所有者かつ同一用途（専用住宅）
・敷地拡大の規模は既存の敷地とあわせて５００㎡以内
・現在の既存住宅が過密又は狭小で、増改築するにやむを得ない事情がある

同一所有者かつ同一用途（専用住宅）

分家住宅を建築した時の建築主（所有者）と同じ、または配偶者や子・孫などの相続人である（同一所有者）ことと、同一用途（専用住宅）が１つ目の条件です。

古民家カフェをしたいから分家住宅を改装したい、知り合いから買った分家住宅の敷地を増やしたい、などは認められません。

敷地拡大の規模は既存の敷地とあわせて５００㎡以内

元々許可を受けた敷地をあわせて５００㎡以内であることも必要です。
ただし、愛知県では運用基準に書かれてはいませんが、敷地拡大する土地は既存の敷地の１．５倍までとされています。

そのため、既存の敷地が３００㎡の場合は４５０㎡までしか拡大できません。

運用が変わる可能性もあるため、必ず各建設事務所にご確認ください。

現在の既存住宅が過密又は狭小で、増改築するにやむを得ない事情がある

１５号の基準には「『やむを得ない』敷地拡大」と書かれており、「やむを得ない」事情が必要です。

そのため、５ＬＤＫの分家住宅に３人家族で住んでいて、「狭いから敷地拡大したい」と言っても事前相談でＮＧとなってしまいます。

たとえば同じ５ＬＤＫでも夫婦の長男が結婚後に里帰りし、長男夫婦・子ども３人と同居することになった場合、合計５人となります。
そして２世帯が住む上、子どもが中高生だと部屋数が足りない、ということもありえます。

そういった場合には敷地拡大が認められる可能性が高くなります。

敷地拡大の許可手続の流れ

敷地拡大の許可手続きの流れは、他の許可と同様に下記の手順となります。

（１）自治体に事前相談
（２）事前相談でＯＫが出たら建築会社と契約
（３）建築プラン確定
（４）敷地拡大の許可申請
（５）敷地拡大の許可完了
（６）建物取り壊し
（７）建築確認申請
（８）着工
（９）建物完成

建築会社との契約前に事前相談をしておくこと、建物は許可が下りるまで取り壊さないことなどが注意点です。

許可時と所有者が違う場合（原則許可必要）

分家住宅の建て替えでトラブルになるのは、許可時と所有者が違うケースです。
その場合はどうなるのでしょうか？

例外：所有者の配偶者や子・孫が相続している場合は同一所有者と同じ扱い（許可不要）

許可を受けた人（所有者）が亡くなっており、配偶者や子・孫が相続している場合には同一所有者とみなされるため、同一敷地・同一用途の条件が揃えば、事前相談で認められれば許可不要となります。

用途変更（所有者変更）の許可を受けている

愛知県開発審査会基準第１６号などの用途変更（所有者変更）を受けて所有者が変わっている場合には、再度許可を取る必要はありません。

建築確認申請の際に、用途変更の際の許可証を提出すれば大丈夫です。

ここで気を付けるのは、既存の建物と用途が変わっていないか、敷地が増えていないか、建物が過大に大きくなっていないか、という点です。

許可無しに購入している

相続人でもない、用途変更の許可も受けていない場合、これは建て替え不可となります。

「市街化調整区域で許可無しに買う人なんているの？」
と思われるかもしれませんが、実はよくあります。

実際に遭遇した状況をご紹介します。
※プライバシー保護のため、多少改変しています

空き家になってたから借りていた

昭和５０年代、許可を受けてＸさんは分家住宅を建築しました。
平成の中頃にＸさんは亡くなり、相続人のＹさん（女性）は実家を出て遠方に嫁いでいた。
知り合いのつてで、ある男性Ａさんが部屋を探していると聞いたＹさんは、「どうせ誰も住んでいないから」とＡさんに貸し出します。

そしてＡさんはお金が貯まったので自分で買って家を建て替えたいと考えて相談に来られました。

しかし、よくよく調べてみると、ＡさんはＸさん・Ｙさん家族と何の関係もないため、建て替えができないどころか、現在居住していることが都市計画法違反となっていました。

許可を受けたＸさんが亡くなっていたためＹさんは貸借禁止なども知らなかったため、特にペナルティはありませんでしたが、Ａさんはその家を出ざるを得なくなりました。

許可を受けたハズが名前が違う？？

こちらも昭和５０年代に分家住宅を建てた男性Ｍさん。
建物が古くなったために建て替えしようと建築会社経由で愛知県に相談すると「許可を受けたのはＴさんなので、Ｍさんは建て替えができません。」と言われました。

Ｍさんが記憶を辿ると・・・

当時の建築会社から、「農地に家を建てる方法がある。ただし、他の人に手伝ってもらう必要があるから、安く済んだ土地代の一部をその人に渡してほしい」と言われたことを思い出します。

実は、Ｔさんが名義貸しをして分家住宅を建築し、登記する際にＴさんからＭさんへ売買したように見せかけて、Ｍさんの新居となっていました。

当時は融資の審査がゆるかったこともあり、こういった名義貸しがまかり通っていたようです。

現在では起こりえないことですが、建て替えの際に過去の悪だくみが発覚することもあります。
役所に記録がしっかり残っているので、問題に気付いた場合には行政書士や自治体に相談しましょう。

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市街化調整区域の建て替えで注意するポイント

市街化調整区域の建物を建て替える際、注意するポイントは次のとおりです。

違法な増改築はバレる

市街化調整区域決定後に許可を受けて建てた建物は、許可の要件（分家住宅等）、敷地面積、建物の構造・床面積が役所にも残されています。

そのため、床面積が増えていたり、建物が増えていると違法な増改築としてバレてしまいます。

こういった違法な増改築が発覚すると、是正（取壊し）するまで分家住宅などの許可を受けることができません。

亡くなった先代のしたこと、だとしても見逃されることがないので、許可された以外の建物があると分かった場合は、諦めて取り壊しましょう。

許可を受けていない納屋・倉庫は残せない

増改築と同様、許可を受けていない納屋や倉庫も都市計画法違反となります。
そのため、建て替え敷地にこのような違反建物がある場合には取壊さなければなりません。

地目が宅地になっていない場合は地目変更する

農地に分家住宅を建てた場合は必ず農地転用の許可も受けていますが、農地のままの土地が何度かありました。

建物新築後の地目変更登記（田畑→宅地）を忘れていただけでしたが、農地法の許可証を忘れていた場合など、手続きが遅くなる可能性があるので、土地の地目が農地のままの場合は土地家屋調査士に依頼して、地目変更をしておきましょう。

まとめ

分家住宅の建て替えや増築は、市街化調整区域ならではの制限や手続きが多くあります。しかし、それらのポイントをしっかり押さえることで、スムーズな建て替えが可能になります。以下の項目を確認し、一歩ずつ進めていきましょう。

おさえるべきポイント
居住者の限定：分家住宅は建築主とその配偶者・子・孫の直系卑属のみが居住可能であり、貸借や転売は禁止されています。

建て替えは「新築扱い」：市街化調整区域では建て替えも新築同様、原則として許可が必要で、増築についても規模によっては許可または事前相談が求められます。

愛知県で許可不要となる増築条件：①同一所有者、②同一用途（専用住宅）、③同一敷地であること、かつ増築規模が元の1.5倍以内であれば、相談により許可が不要となる可能性があります。

過去の違法な増改築や、許可なしの納屋・倉庫があると是正（撤去）が義務付けられます。
農地転用後に宅地変更登記がされていない場合は、地目変更が必要です。
名義貸しや無許可購入の場合、建て替えが不可となるリスクがあります。

以上のポイントをおさえて、スムーズに建て替えを行いましょう。

リフォームという選択肢

本記事を読んで「市街化調整区域の建て替えは大変そう。リフォームなら・・」と感じた方は、リフォームを検討しても良いでしょう。

リフォーム業者への一括見積を行い、市街化調整区域が得意な会社を選びましょう。

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「そもそも建築できるのか、どこに相談すればいいのかわからない」
「開発許可や建築許可って何？どれが必要なの？」
「分家住宅とか既存宅地って聞いたけど、自分に関係あるの？」

こうした疑問や不安をお持ちではないでしょうか？

市街化調整区域では原則として建物は建てられませんが、一定の条件を満たすことで建築が可能です。
ただし、制度が複雑で、自己判断で動くと時間も費用も無駄になるリスクが高くなります。

本記事では、市街化調整区域で建築許可を得るための手続きを7ステップで整理し、以下のポイントをわかりやすく解説しています。

• 建築許可取得までの具体的な流れと必要書類
• 愛知県の実務に基づく手続きのコツや書類サンプル

読み進めることで、制度の全体像だけでなく、自分の土地で本当に建てられるのか、どう動けばいいかが具体的にイメージできるでしょう。

最後まで読むことで、失敗せずに次の一歩を踏み出す準備が整います。

ぜひ、じっくりご覧ください。

市街化調整区域・建築許可の基礎知識

市街化調整区域では新たな建築は原則禁止ですが、34条各号の要件に該当すれば、都市計画法第43条に規定されている「建築許可」（または都市計画法第29条の開発許可）受けて、新たな建物を建築できます。

1-1. 市街化調整区域とは？区域区分と建築許可

都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「未線引き区域」の三つに区分され、市街化調整区域は“市街化を抑制すべき区域”として原則開発・建築が制限されます。

ただし、都市計画法第34条に規定されているような「地域の公益施設」や「分家住宅」などであれば、建築許可を受けた上での建築が認められます。

そこでまずは、自分の土地がどの区域かを市区町村の都市計画課で確認することが第一歩です。

1-2. 市街化調整区域は面積に関係なく開発許可（または建築許可）が必要

調整区域で住宅を建てる場合、用途が34条各号の要件（分家住宅・既存集落の店舗など）に当てはまれば開発許可を取得し、その後に建築確認へ進みます。

開発行為を伴わない小規模建築物であれば43条の建築許可のみで足りるケースもあります。
※詳しくは後述します

許可権者は県知事（指定都市では市長）で、愛知県の標準処理期間は都市計画法第29条（開発許可）が33日と示されています。
引用：愛知県行政手続情報案内システム　開発行為の許可より

豊田市では建築許可30日、開発許可60日と許可に当たり開発審査会の議を得る必要がある申請されており、

1-3.開発許可と建築許可の違い

開発許可（都市計画法第29条）と建築許可（都市計画法第43条）はどちらも建物建築の際に必要な許可手続きですが、原則は開発許可を受けるものとされています。

しかし、市街化調整区域すべての建築で開発許可が必要となると一戸建てや造成の無い分譲地など全てで着手・完了検査が必要となり、役所が管理しきれなくなってしまいます。

そのため造成の無い小規模な建築については例外とし、建物のみの許可、建築許可（都市計画法第43条に規定）だけで良いです。。

建築許可になるか開発許可になるかは、愛知県知事許可エリアであれば「土地の切盛り（切土・盛り土）が30ｃｍ未満」は建築許可、「土地の切盛りが30ｃｍ以上」であれば開発許可としています。

他の市町村・都道府県では違った基準があるため注意しましょう。
※例：安城市は１ｍ以上の切盛りで開発許可、名古屋市は区画整理済みかどうか＋区画・形状変更の有無で判断されます

本記事では、土地の切盛り30cm未満の「建築許可」を想定しております。

1-4. 全国の調整区域面積と人口比【令和2年都市計画現況調査】

令和2年調査によると市街化調整区域の面積は376万haで都市計画区域総面積1,024万haの36.7%を占めます。
市街化調整区域の常住人口は約1,051万人で、都市計画区域人口の8.7%にとどまります。
※引用：国土交通省　令和2年都市計画現況調査　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況より

1,000万人以上が市街化調整区域に住んでいることになりますが、どう感じるでしょうか？
意外と少ない？意外と多い？

ただ、市街化区域に比べて人口密度が低いために道路や上下水道の延伸コストが高く、自治体が許可審査を慎重に行う背景にもなっています。

1-4. 制度が複雑と感じる声が多い理由

開発許可・建築許可については自治体の手引きがウェブ上に掲載されていますが、29条・43条の区別や必要書類が分かりにくいとの声も多くあります。

豊田市の手引きでも“補正期間は標準処理期間に含まれない”と明記されており、書類不備で期間が延びやすい点が課題です。

書類・図面に慣れていない方は無理せず、行政書士などの専門家に相談しましょう。

市街化調整区域で建築許可が「不要」か「必要」かを自己診断する判定フローで手戻りを防ぐ

建築希望エリアが市街化調整区域だった場合、許可区分（分家住宅か？既存宅地か？など）を早期に把握できれば、設計費や時間のロスを大幅に削減できます。

本章では許可不要の典型３ケースと、許可が必要な５類型を整理します。

2-1. 許可不要となる３ケース早見表

開発許可不要（建築許可も不要）とされるケースは、下記の３つです。
※都市計画法第29条各号に記載（e-GOV　法令検索より）

• 災害復旧で元の位置・規模に建て替える場合：都市計画法第29条第1項10号
• 公益上必要な建築物の一部：都市計画法第29条第1項第3号（駅舎、図書館、公民館、変電所など）
• 農林漁業用倉庫や農家住宅など第一次産業用建築物：都市計画法第29条第1項第2号
  ※ただし倉庫を住宅に用途変更する際は新たに許可が必要

個人の方が関係するものは、3つ目の農家住宅でしょう。
他の2つは国や地方自治体が主体となって行う事業が対象です。

農家住宅について詳しく知りたい方は、下記の記事を参照してください。

2-2. 建築許可が受けられる代表的な4パターンと判断基準

市街化調整区域で建築できる（建築許可を受けられる）代表的な4パターンは次のとおりです。

• 分家住宅（専用住宅のみ）
• 既存宅地（専用住宅、店舗、事務所等）
• 34条11号指定区域（専用住宅、店舗等）
• 周辺住民サービス（コンビニなどの店舗、病院、学校等）

各パターンの要件は次のとおりです。

分家住宅（専用住宅のみ）

分家住宅は各都道府県の審査基準に書かれている、市街化調整区域で専用住宅を建築する代表的な基準です。

愛知県開発審査会基準第1号の場合、市街化調整区域決定前（愛知県は昭和45年11月23日以前）から存在する世帯の子・孫で、結婚など市街化調整区域で住むためのやむを得ない事情があれば許可を受けられます。

建築予定地が親・祖父母の所有地の場合（一般分家住宅）と新たに土地を購入する場合（大規模分家住宅）で基準が少し変わります。
※どちらも愛知県開発審査会基準より抜粋しておりますので、建築予定地を管轄する許可権者の基準を確認してください

一般分家住宅の基準

• 建築予定地を市街化調整区域決定前から親・祖父母が所有している
• 建築主が結婚している
• 他に建築できる土地が無い（特に、市街化区域に利用していない土地があると✕）
  ※親・祖父母が持っている場合もNG
• 敷地は500㎡以内（500㎡を超える場合は開発審査会の許可が必要なものの、通常は認められない

大規模分家住宅の基準

• 市街化調整区域決定前から現在まで、建築予定地周辺の市街化調整区域に親・祖父母が継続して居住している
• 建築主が結婚している
• 他に建築できる土地が無い（特に、市街化区域に利用していない土地があると✕）
  ※親・祖父母が持っている場合もNG
• 敷地は500㎡以内（500㎡を超える場合は開発審査会の許可が必要なものの、通常は認められない

分家住宅は市街化調整区域に昔から住んでいる世帯の子・孫であれば多くのケースで該当します。
親・祖父母が昭和40年代から市街化調整区域に住んでいる、市街化調整区域の土地を親・祖父母が持っているという場合は、一度、分家住宅が建築できるかどうか調べてみると良いでしょう。

既存宅地（愛知県開発審査会第17号）

既存宅地は線引き告示日前（愛知県は昭和45年11月23日以前）から宅地利用されていた土地であれば、住宅や事務所、店舗など比較的多くの用途の建物を建築できます。

既存宅地も愛知県内の市街化調整区域で多く利用されている要件です。

要件も分家住宅程厳しくなく、土地の要件があれば誰でも買って建てられるため、土地の相場も市街化区域並みのことが多いです。

市街化調整区域に親・祖父母が住んでいたといった事情が無い方は、既存宅地の土地を探してみましょう。

都市計画法第34条11号指定区域（岩倉市、新城市等）

愛知県では都市計画法第34条11号の指定区域を条例で岩倉市・新城市に定めています。

この指定区域は、一定の条件下で開発行為を許可する制度です。
この制度の適用範囲は、市街化区域と一体化した生活圏を形成し、おおむね50以上の建築物が連続する市街化調整区域の一部が指定されます。

指定された区域では専用住宅だけでなく、共同住宅や店舗なども建築が可能です。
また、農地を転用できる点でも強力な要件です。

周辺住民サービス（コンビニなどの店舗、病院、学校等）

市街化調整区域は建築が制限されているものの、昔から住んでいる人もいるため、住民のための店舗、病院、学校などの建築が認められています。

一般に「周辺住民サービス」と言われる要件で、店舗や病院を建てたい方にはお勧めです。
こちらも農地転用しての建築が可能ですが、面積要件（ほとんどが500㎡以内）に注意が必要です。

建築できる業種はコンビニ、薬局、理容室、自転車屋など多岐に渡りますが、愛知県の基準では自動車販売店などが無い点を知っておきましょう。

参照：愛知県HPより引用　別表（法第３４条第１号審査基準第２項第１号関係）

市街化調整区域 建築許可取得までの７ステップと期間の実例

許可取得には標準処理期間だけでなく補正対応や農地転用手続きも含めると３〜６か月かかるのが一般的です。

本章では７ステップを時系列で整理し、日数の相場を示します。

Step1 事前相談と必要資料準備

事前相談には各市町村の都市計画課、または建設事務所建築課等に公図・登記事項証明書・都市計画図（グーグルマップでも可）を持参します。

分家住宅であれば市街化調整区域決定前の世帯（親または祖父母）と建築主の関係が分かる家系図を書いていくと相談がスムーズです。

既存宅地の場合は、事前に法務局で手書きの閉鎖登記簿（法務局のコンピューター化前の登記簿謄本）を取得して持参しましょう。
既存宅地かどうかは、市街化調整区域決定日～現在までの地目で判定するため、これらの資料が必要です。

まずは担当者と簡単な相談を行い、更に必要資料を揃えて仮の見込みをもらうまでが事前相談となります。
これを怠ってしまうと、分家住宅や既存宅地の要件が無い土地で計画を進めてしまい、建築できないことが後で判明して、設計費用などが無駄になる恐れがあるので注意してください。

こういった事態を防ぐために、事前相談は最優先で行ってください！

Step2 建築プラン決定

事前相談が完了すれば、ハウスメーカー・工務店と建築について打ち合わせを進め、建築プランを決定します。

建築許可申請には建物の配置図・平面図・立面図・排水計画図が必要になるため、建築許可申請までに建築プランの決定をしなければなりません。

このように建築プランが決まっていないと手続きが進まないため、スケジュール上とても重要です。

Step3 境界確定測量

建築プランの打ち合わせと同時進行で、建築予定地の境界確定測量も行います。

建物を建築する際は、ブロックなどの外構工事も一緒に進めるため、境界を明確にすることをお勧めします。
また、敷地が広い場合は適切な広さ（分家住宅の場合は500㎡以内）に分筆が必要です。

境界確定測量は2ヶ月が最短目安で、面積や立会い数によって長期化します。

Step4 申請書類作成

建築プランが決定し、境界確定測量・土地分筆登記が完了すれば、建築許可の申請書類を作成します。
土地が農地の場合は農地法の許可申請書類、側溝の敷設、排水経路のための道路占用許可等が必要であれば、各種申請書類も作成します。

建築許可の必要書類は、申請内容によって変わります。

ここでは愛知県知事許可の場合の申請書類を紹介しています。
愛知県知事許可（日進市、弥富市、みよし市、蒲郡市等）、事務処理市（半田市、安城市、刈谷市、稲沢市、豊川市等）、特定市（名古屋市、豊橋市、岡崎市等）の詳細については下記の記事でご確認ください。

分家住宅の建築許可に必要な、申請書類一覧（愛知県知事許可の場合）

分家住宅であれば次の書類が必要です。
引用：愛知県尾張建設事務所HP　開発許可等の申請図書について　審査会基準第1号（分家住宅）

建築許可申請書は下記のようになります。
※分家住宅の場合、２の「工場（〇〇製造業）」が「一戸建ての住宅」になります
実際には正本・副本（返却用）・市町村用と3部必要です。
引用：愛知県尾張建設事務所HP　記入例について

添付書類の中でも敷地現況図は通常の建築図面と違った内容も必要なため、作図は専門的な知識のある行政書士・建築士に依頼しましょう。

付近見取り図については相談時はグーグルマップなどで大丈夫ですが、申請時には各市町村の都市計画課等で、
「縮尺2500分の1の都市計画図（白地図）」を準備しましょう。

分家住宅の建築許可ではその他、家族関係の分かる戸籍謄本や住民票、不動産に関する所有地等一覧表（名寄せ台帳）の添付が必要です。
基本的にはこちらもお住まいの市町村役場で取得できます。

既存宅地の建築許可に必要な、申請書類一覧（愛知県知事許可の場合）

既存宅地（愛知県開発審査会基準第17号）の申請書類一覧はこちらです。

引用：愛知県尾張建設事務所HP　開発許可等の申請図書について　審査会基準第17号（既存宅地）

こちらも必要書類は分家住宅とあまり変わりませんが、戸籍等の代わりに「線引き以前宅地の証明」が必要です。

事前相談の際に必要となる書類なので申請時には手元にあるはずですが、登記簿謄本から確認できる場合は、登記簿謄本（コンピューター化前の閉鎖登記簿＋現在の登記簿謄本）だけで大丈夫です。

Step5 本申請と手数料、補正対応

愛知県知事許可エリアの場合、建築許可申請は愛知県の各建設事務所ではなく、建築地のある市町村役場の建築課等で受付されます。

申請書類の流れ

本申請した書類は、下記の流れに沿って処理が進められます。

①各市町村の窓口で受付

各市町村の窓口（建築課等）で受付され、基本的には最低限の内容（申請書の日付や申請者の確認、排水承諾等の要否）が確認され、不備があれば補正連絡が申請人に入ります。

なお、農地の場合には農地法の許可申請（農地法第4条または第5条の転用許可申請）も同時に申請しておかなければなりません。
最終的には農地法・都市計画法が同時許可になるため、受付も基本的に同時に行います。

そして、農地転用の受付は月1回の締切日があるため、これを失念していると許可が1ヶ月遅れてしまいます。
絶対に締切日は事前確認しておきましょう。

②各建設事務所へ進達（申請から1～2週間）

市町村の処理が完了すれば、管轄の各建設事務所へ進達（市町村から愛知県へ書類を渡す）されます。
愛知県の担当者の定期巡回（1週間に1回）の際に回収されるようです。

③建設事務所の担当者が申請内容を審査する（進達から1週間程度）

建設事務所の担当者は、申請書類を受け付けると1週間程度で審査します。
ここで申請書類・申請図面の不備や不足といった修正内容があれば、申請人に「補正連絡（指摘事項を修正しなさいという連絡）」を行います。

④補正対応（申請書類、申請図面の修正）

完璧な申請書を出したと思っていても、なかなか補正はゼロになりません。。。
指摘事項が多いポイントは次の内容です。

• 申請書表紙の記載ミス：「実測面積」の書き忘れ（登記簿の面積を書いている）、地目の記載漏れ等
• 添付書類の期限切れ：戸籍謄本・登記簿謄本等はすべて発行から3ヶ月以内のものが必要ですが、事前相談から時間が経過していると3ヶ月過ぎてしまい、忘れて添付してしまうことがあります
• 理由書の不備：「建築主（申請人）が何年に結婚して、所有地は〇〇があって～～」といった理由書を事前相談時点から提出しますが、担当者から『申請時にはココを修正しておいてください』という指摘を忘れて、修正前のまま出して補正を受けることが多々ありました
• 平面図・立面図：平面図の方位、立面図の「最高の高さ」が抜けているとの指摘がダントツで多いです。
  建築確認用の図面では平面図の方位が不要なため、建築用の図面をそのまま出してしまうと補正を受けます。
  また、「最高高」なども、「最高の高さ」と書くように指摘されます。お役所ですね！！
• 敷地現況図のミス：方位が抜けている、「造成計画が盛り土30cmを超えているけど間違いですよね？（30cm以内に収めて描き直せ）※30cmを超えていると開発許可になり、出し直しになる」、建物の大きさが違う（直前で平面図が変更になるとよく起こる）、土地の寸法が違う（小数点第三位の処理によって変わることもある）

このような細々した補正が来ますが、最優先で補正しておかないと許可が進みません。
また、近年は「〇〇日までに補正完了してください」という指示も入ります。

Step6 建築許可証の受け取り

補正が無事に完了すると、農地法の手続が無い場合は補正後1週間程度、農地法の許可を同時申請している場合は農地法の許可完了と同日で建築許可証が発行されます。
前者の場合、早ければ申請から許可証発行まで1ヶ月程度、後者は2ヶ月程度となります。

建築許可証が発行されれば、これで一安心です。

なお、建築許可証は各建設事務所または市町村役場で受領することができます。
各建設事務所での受領は許可証発行後すぐに受領可能というメリットがありますが、建設事務所が遠い場合には大変です。

市町村役場での受領はそういった移動は不要ですが、建設事務所から市町村役場に届くまで1週間～2週間のタイムラグがあります。

基本的には各建設事務所で受け取りがベストでしょう。

Step7 建築確認・工事・完了検査

建築許可証があれば、後は市街化区域と同様、建築確認申請➡着工➡建物完成➡完了検査（建築基準法のみ）➡引き渡し、となりマイホームに入居できます。

愛知県で建築許可を取得するための費用ガイド

愛知県では開発許可・建築許可ともに、敷地面積と目的に応じた手数料が設定されています。

また、建築許可申請を行政書士等に依頼した場合は報酬が発生するので、それらの費用を解説します。

4-1. 愛知県に収める手数料

分家住宅などで一戸建ての（自己居住用）住宅を建築する場合、敷地面積が0.1ha（1,000㎡）未満の手数料は次のとおりです。
※引用：愛知県HP　開発許可申請等の手続　許可申請等手数料(平成13年4月1日改正)より

なお、手数料は愛知県証紙での納付のみですが、申請する各市町村役場で販売しています。

4-2. 建築許可申請等にかかる行政書士の報酬

行政書士の報酬は自由化されているため、建築許可申請にかかる報酬額は事務所によって違いますが、令和2年度の行政書士会の調査結果によると、分家住宅・既存宅地の区別がありませんが、平均で20万円前後のようです。

私が勤めていた事務所では、既存宅地の建築許可が15～20万円、分家住宅の建築許可が30万円前後でした。

また、農地法許可申請は10万円前後が多いようです。

その他、土地改良区の除外手続き・道路占用許可申請等の報酬も必要となります。

4-3. 測量費用

測量費用には2種類あり、現地の高さ・ブロックなどを測る現況測量（５～10万円程度）と、境界立会を行う境界確定測量（50～60万円程度）で費用が大きく変わります。

ただ、分家住宅の建築であれば現況測量だけでなく、土地を500㎡以内に分ける土地分筆のための確定測量も必要となります。

そのため、現況測量のみであれば５～10万円、確定測量・分筆登記を入れると70万円前後の費用が必要です。

4-4. 実費

建築許可においては、実費も高額になる場合があります。
主な実費は下記のとおりです。

申請手数料

上述した愛知県に収める手数料で、基本的には7,300円です。

戸籍、名寄せ台帳等（分家住宅の場合）

分家住宅の場合には、家族関係を証明するための戸籍謄本等が必要です。
祖父母が所有していたといった場合には祖父母までの戸籍謄本が必要となるため、1通450円（戸籍謄本）が建築主・両親・祖父母のもので3通、住民票、名寄せ台帳等で数千円かかります。

申請用の土地登記簿謄本・公図、閉鎖登記簿（既存宅地）

既存宅地の場合は土地の閉鎖登記簿が必要です。
こちらは法務局で取得するもので1通600円、過去に土地改良や合筆登記が行われているとその前後の関係土地まで取得するので、多い場合には1万円近くかかることもあります。

また、申請地の現在の登記簿謄本・公図も必要です。

土地改良区の手数料

申請地が農地の場合は、農地転用許可申請に土地改良区の意見書が必要となり、意見書発行のための手数料が発生します。

１㎡あたり10円～450円程度必要で、複数の土地改良区の受益地になっている場合は高額になります。

たとえば、200円／㎡のA土地改良区と450円／㎡のＢ土地改良区の受益地になっていた場合、100坪（330㎡）の転用に必要な土地改良区の意見書取得の手数料は下記のようになります。

330（㎡）✕（200円＋450円）＝214,500円

なんと、20万円を越えました！意外と高いのです、皆さん驚かれる気持ちもとても分かりますよね。
ただ、この費用を納めないと農地転用の申請ができないので、支払う必要があります。

その他排水承諾で費用がかかる場合（豊田土地改良区であれば5万円）もありますので、土地改良区の費用は事前にしっかりとチェックしましょう。

結局、建築許可には合計いくらかかるの？

330㎡の農地について、建築許可を受ける場合の費用概算は次のとおりです。
※この数値は参考値です。相場ではありませんので、必ず依頼する行政書士等に見積もりを依頼してください

なんと、約160万円となりました！

「親の農地で安く建てられると思ったのに高い！！」

と思われた方がほとんどかもしれませんが、ここは市街化調整区域です。
通常、「市街化調整区域」では家は建てられません。

本来「家を建てられない土地」が、160万円で「家を建てられる土地」に変わったと考えるといかがでしょうか？
100坪の土地が160万円（坪当たり1万6千円）で手に入ったことになります。

これをメリットと考えるか、デメリットと考えるかは状況次第かと思います。
もしもメリットと考えられるのであれば、地元の工務店などに相談してみましょう。

調整区域の建築を相談したいけど、地元の工務店に知り合いがいない

市街化調整区域などの建築は地元ルールを把握している工務店などがお勧めです。

しかし、工務店に付き合いがない、購入したい土地に知り合いが少ないといった場合はできるだけ沢山の建築会社・工務店に一社一社ホームページからの資料請求が必要です。

そこで、ハウジングバザールであれば一括で建築会社の資料・間取り作成・見積もりの取得が可能です。
手間を最低限にして、気に入った工務店と打ち合わせをすれば市街化調整区域でも安心して建築できるでしょう。

市街化調整区域での建築を考えている方は、ここから一括資料請求をしてみましょう。

地元の工務店に一括資料請求する

ハウジングバザール

まとめ

市街化調整区域で建物を建てるには、例外要件の確認から許可取得・工事完了までの全体像を押さえ、時間とコストのロスを最小化することが肝要です。

• 市街化調整区域は原則建築禁止だが、都市計画法34条各号（分家住宅・既存宅地・周辺住民サービス等）に該当すれば建築許可・開発許可で建築可能。
• 造成が30 cm未満なら建築許可（43条）、30 cm以上なら開発許可（29条）；愛知県の標準処理期間は33日だが、補正対応や農地転用を含めると実務上は3〜6 か月が目安。
• 許可取得は〈事前相談→プラン決定→境界測量→書類作成→本申請・補正→許可証受領→建築確認・工事〉の7ステップで進む。各段階の遅延が全体スケジュールに直結する。
• 費用は手数料・測量・農地転用・土地改良区負担金・専門家報酬などが重なり、農地の場合は総額100万円超になるケースも少なくない。
• 手戻りを防ぐには早期に許可区分を自己診断し、分家住宅・既存宅地の要件や土地改良区コストを確認したうえで行政書士や地元工務店に相談するのが安全策。

この記事を参考に、まずは市区町村へ事前相談を行い、必要書類と費用感を把握したうえでハウジングバザール経由で地元工務店に一括資料請求し、最短ルートでマイホーム計画をスタートしましょう。

本記事では、愛知県内での許可権者の違いについて詳しく解説します。また、許可申請の手順や注意点についても紹介しますので、最後まで読めば調整区域の許可の全容が垣間見えます。

市街化調整区域とは

定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制する区域です。そのため、主に自然環境や農地の保全、無秩序な開発を防ぐことを目的としています。また、この区域では原則として新たな建築や開発行為が制限されており、許可を受ける必要があります。

建築に必要な許可

開発許可制度の概要

市街化調整区域内での開発行為には「開発許可」が必要です。この許可は、都市計画法に基づいて愛知県知事や権限移譲を受けた市長が許可を下ろします。

市街化調整区域では基本的に建築が禁止されています。しかし、分家住宅、農家住宅、工場、商業施設など、特定の条件を満たす場合には、開発行為が認められることがあります。

なお、開発行為のうち、整地程度の造成（切盛り30センチ未満）については土地の検査は行わず、建築許可（都市計画法43条）のみで良い場合があります。

許可申請の手順と書類

市街化調整区域での開発許可申請の一般的な手順は以下の通りです：

１．初回相談

愛知県知事許可の市町村については、各エリアを管轄する建設事務所に相談します。また、指定都市や事務処理市は市役所の建築課等に直接相談します。ここで、必要な条件や書類について確認します。

２．書類の準備

必要な書類には、許可要件を証明する書類（分家住宅であれば戸籍謄本や名寄せ台帳、病院であれば医師免許等）、開発行為の計画書、土地の図面、建築計画図面、などです。また、これらの書類は、許可要件を審査するために重要な書類です。

３．許可見込

事前相談で各部署の決済（許可見込）が取れれば、本申請の準備に入ります。土地の分筆や他の許可手続きが必要な場合には、その手続きを進めます。

４．本申請

準備が整ったら、所定の窓口に申請書と必要書類を提出します。提出先は、愛知県知事許可・指定都市・事務処理市に関わらず、市町村役場です。愛知県知事許可のエリアの場合には、市町村役場から各建設事務所へ、後日送達されます。

５．審査と現地調査

提出された申請書は審査を受け、必要に応じて現地調査が行われます。愛知県や市町村のルールに従い、計画が適正かどうかが審査されます。

６．許可証の発行

審査が終了し、計画が承認されると許可が発行されます。この許可を得て、初めて開発行為を開始することができます。

許可申請には専門的な知識が必要な場合が多いので、行政書士など、専門家の助言を受けることをお勧めします。 また、市街化調整区域での土地利用は厳格に制御されていますので、迅速かつ正確な手続きを遵守することが重要です。

愛知県における許可基準

愛知県独自の開発審査会基準

愛知県知事許可の市町村における市街化調整区域での開発や建築には、愛知県独自の開発審査会基準があります。都市計画法34条1項14号では、都道府県知事が独自の開発審査会基準を設けることを規定しています。愛知県開発審査会基準には、分家住宅（基準1号）他の都道府県にはあまり無い「既存宅地（基準17号）」があったり、分家住宅などの許可された建物の用途変更（基準16号）といったものがあります。

これらの基準をしっかりと理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。農地転用を伴う場合も、愛知県の規定に従う必要があります。

指定都市・中核市・施行時特例市と事務処理市の違い

愛知県内での市街化調整区域の許可には、愛知県知事許可の市町村以外に、指定都市と事務処理市という分類があります。

指定都市・中核市・施行時特例市とは、名古屋市・豊橋市などの大規模な都市です。許可の事務権限だけでなく、独自の開発審査会基準を設定できる権限を持つ都市です。独自の審査会基準があり、名古屋市では既存宅地・分家住宅の基準が無い、豊田市では山間部における開発許可があったりと、エリアの特性に合わせた許可制度が設定されています。

一方、事務処理市は、県から一部事務権限の移譲を受け、市長が許可を行う自治体です。愛知県開発審査会基準に準拠して事務処理のみ行うため、基本的なルールは同じです。ただ、市町村ごとで多少運用方針が違っている場合があります。具体的な手続きや条件については該当する市の条例や規定を確認することが必要です。

指定都市・中核市・施行時特例市一覧

愛知県には、以下の指定都市があります。

• 指定都市：名古屋市
• 中核市：豊橋市、岡崎市、一宮市及び豊田市
• 施行時特例市：春日井市

これらの指定都市では、独自に許可が下されます。特に、名古屋市は他の市町村と基準が全く違います。そのため、許可申請の際は、各市役所の建築課等に直接問い合わせましょう。。

事務処理市一覧

愛知県内の事務処理市は以下の通りです。

• 瀬戸市
• 半田市
• 豊川市
• 碧南市
• 津島市
• 刈谷市
• 安城市
• 西尾市
• 犬山市
• 江南市
• 小牧市
• 稲沢市
• 東海市
• 大府市
• 知立市
• 田原市

これらの事務処理市では、県から委譲された一部の事務権限に基づき、市内での開発行為や建築に対する許可業務を行っています。事務処理市での許可申請については各市の担当部署に問い合わせると良いでしょう。

建築許可（分家住宅、既存宅地など）の相談先

愛知県知事許可の市町村

愛知県知事が許可権者となる市町村では、各市町村を担当する建設事務所の建築課に相談する必要があります。各建設事務所の管轄は下記のとおりです。

まとめ

愛知県内の市街化調整区域では、都市計画法や愛知県独自の開発審査基準に基づいて、建築や開発が厳しく制限されています。

また、市街化調整区域での許可権者は、愛知県知事や指定都市、事務処理市などによって異なるためそれぞれのエリアのルールを確認することも重要です。

開発許可申請の手順や必要書類については、各市町村の窓口や愛知県のウェブサイトで確認することができますが、実際に建築を考えている場合には必ず担当部署への相談、若しくは行政書士へ依頼しましょう。